Di manakah halangan dalam program perumahan sosial?

VTV.vn - Walaupun terdapat kemajuan positif dalam pembangunan perumahan sosial, perniagaan di Bandar Raya Ho Chi Minh masih mengadu tentang prosedur yang panjang, pembiayaan yang terhad dan dasar yang bertindih.

Menjelang 2025, Bandar Raya Ho Chi Minh telah menyiapkan 14 projek perumahan sosial dengan 13,040 pangsapuri, mencapai 100% daripada sasaran yang dirancang.

Kesesakan prosedur

Pada tahun 2025, Bandar Raya Ho Chi Minh telah menyiapkan 14 projek perumahan sosial dengan 13,040 pangsapuri, mencapai 100% daripada sasaran yang dirancang. Dalam tempoh dua bulan pertama tahun 2026, bandar ini memulakan pembinaan 2 projek dengan 2,656 pangsapuri, dan satu lagi projek layak untuk mobilisasi modal dan penjualan unit perumahan masa hadapan di 324 Ly Thuong Kiet Street, Wad 14, bekas Daerah 10; secara kumulatif, kini terdapat 11 projek dalam pembinaan dengan 9,700 pangsapuri. Bandar ini juga telah menyediakan kira-kira 1,730 hektar tanah untuk pembangunan perumahan sosial dan merancang untuk memilih pelabur untuk 8 projek.

Walau bagaimanapun, maklumat daripada laporan yang diterbitkan baru-baru ini mengenai situasi pasaran hartanah dan tugas utama Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh (Horea) pada tahun 2026 menunjukkan bahawa perniagaan masih menghadapi kesukaran, kerana semakin mendalam mereka memasuki proses pelaksanaan, semakin jelas halangan dan kekurangan dasar tersebut.

Horea mencadangkan penyepaduan proses penilaian dan mengurangkan prosedur kelulusan berasingan bagi memperkemas prosedur pentadbiran untuk pembangunan perumahan sosial.

Berkenaan prosedur, perniagaan mempunyai alasan yang sah untuk membuat aduan. Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Horea, berhujah bahawa prosedur perumahan sosial di bawah mekanisme lama boleh mengambil masa lebih daripada 1,000 hari. Projek yang bertujuan untuk memberi perkhidmatan kepada golongan berpendapatan rendah yang mengambil masa beberapa tahun hanya untuk melalui pelbagai rintangan birokrasi jelas menyimpang daripada semangat asal "kebajikan sosial." Perumahan sosial sepatutnya menjadi bidang keutamaan dari segi masa pemprosesan, tetapi sebaliknya, ia sering terjerumus ke dalam kitaran ganas mencari pendapat, penilaian, ulasan dan menunggu kelulusan. Akibatnya ialah peningkatan kos modal, kemajuan yang tertangguh, kehilangan peluang untuk perniagaan dan terus menunggu rakyat.

Masalahnya bukan sekadar kelambatan, tetapi juga proses berlapis-lapis dan berperingkat. Sebuah perniagaan perlu melalui pelbagai jabatan dan agensi untuk projek perumahan sosial yang sama. HoREA (Persatuan Hartanah Vietnam) mencadangkan penyepaduan peringkat penilaian, mengurangkan prosedur kelulusan yang berasingan, dan juga berhujah bahawa meminta pendapat komuniti mengenai skim perancangan terperinci untuk projek perumahan sosial, dalam beberapa kes, adalah "formalistik," kurang bernas, namun memanjangkan proses dan meningkatkan kos.

Perkara utama di sini ialah prosedur bukan sahaja memperlahankan projek tetapi juga memutarbelitkan insentif dasar. Sebaik sahaja proses itu berlarutan dan kos meningkat, sementara keuntungan daripada perumahan sosial dikekang, perniagaan akan cenderung teragak-agak, malah mengelakkannya. Dalam erti kata lain, jika prosedur itu kekal sebagai perlumbaan yang panjang dan sukar menentang halangan, adalah sukar untuk menjangkakan kemasukan modal swasta yang kuat ke dalam segmen ini.

Menghapuskan kesesakan melalui dasar

Tetapi prosedur bukanlah satu-satunya halangan. Di sebalik kisah prosedur pentadbiran terletaknya isu modal dan kesukaran lain. Encik Nguyen Tuan Anh, Timbalan Pengarah Besar Perbadanan Pelaburan Pembangunan Perumahan dan Bandar (HUD), berkata bahawa untuk mencapai sasaran 1 juta unit perumahan sosial menjelang 2030, modal pelaburan yang diperlukan boleh mencecah kira-kira 1 trilion VND. Jika pinjaman bank menyumbang 20-25%, sistem kredit perlu membekalkan kira-kira 250,000 bilion VND, manakala modal sebenar yang diakses hanya kira-kira 25,000 bilion VND, atau hanya kira-kira 10% daripada keperluan.

Bagi perniagaan, kekurangan modal keutamaan bermakna peningkatan kos input. Bagi pembeli, kadar faedah semasa sebanyak 5.4% setahun di Bank Dasar Sosial, menurut HoREA, masih agak tinggi berbanding kadar 4.8% setahun dari Mac 2021 hingga Jun 2024. Memandangkan penerima manfaat sasaran, yang merupakan golongan berpendapatan rendah, perbezaan ini adalah ketara. Perumahan sosial tidak boleh ditakrifkan semata-mata oleh harga jualan yang lebih rendah daripada perumahan komersial; ia mesti dijamin oleh kebolehcapaiannya yang praktikal. Apabila kadar faedah meningkat, impian untuk memiliki rumah menjadi lebih jauh bagi mereka yang paling memerlukan polisi tersebut.

Bandar Raya Ho Chi Minh menyasarkan untuk membangunkan 181,257 unit perumahan sosial dalam tempoh 2026-2030, dengan 28,500 unit akan siap pada tahun 2026 sahaja.

Satu lagi isu ialah pemaju projek perumahan sosial masih belum dapat mengakses kredit keutamaan daripada Bank Dasar Sosial dalam tempoh 1 Ogos 2024 hingga 31 Disember 2030. Menurut pakar, di satu pihak, pembeli memerlukan sokongan, dan di pihak yang lain, perniagaan yang menghasilkan produk juga memerlukan bantuan. Jika perumahan sosial dilihat semata-mata sebagai tanggungjawab perniagaan tanpa mereka bentuk tuas kewangan yang cukup kukuh, adalah sangat sukar untuk mencapai bekalan yang besar, konsisten dan mampan.

Tambahan pula, beberapa peraturan baharu mewujudkan akibat yang tidak dijangka. Encik Le Hoang Chau berhujah bahawa kaedah menentukan saiz populasi mengikut Keputusan 32/2025/QD-UBND boleh meningkatkan perkadaran pangsapuri besar dan mengurangkan bilangan pangsapuri sederhana dan kecil secara drastik, walaupun untuk perumahan sosial. Jika penilaian ini terbukti benar dalam praktiknya, ia akan mewujudkan kesukaran untuk perniagaan pembangunan perumahan sosial. Membangunkan perumahan untuk golongan berpendapatan rendah secara tidak sengaja menyempitkan pilihan untuk pangsapuri kecil, yang paling sesuai dengan kemampuan mereka.

Satu lagi kelemahan yang ditunjukkan oleh HoREA ialah Fasal 1, Perkara 78 Undang-undang Perumahan 2023 hanya menetapkan kriteria perumahan dan kriteria pendapatan, tetapi tidak memasukkan kriteria kediaman. Pada prinsipnya, perluasan akses adalah munasabah. Walau bagaimanapun, dalam situasi di mana bekalan sangat kurang, peraturan ini meletakkan perniagaan dalam kedudukan yang sukar apabila menyusun senarai pembeli atau penyewa yang layak. Kes projek perumahan sosial di 234 Ly Thuong Kiet Street, Dien Hong Ward, Daerah 10 (dahulunya), dengan hanya 750 pangsapuri tetapi lebih 12,000 orang mendaftar di seluruh negara, adalah bukti jelas tekanan ini. Apabila perniagaan diberi kuasa untuk menyusun senarai pembeli atau penyewa yang layak, tetapi bekalan terhad dan permintaan terlalu tinggi, mereka bukan sahaja terbeban tetapi juga terpaksa menghabiskan masa dan wang tambahan untuk menganjurkan satu atau lebih cabutan loteri. Beban pentadbiran sebahagiannya telah dialihkan kepada perniagaan.

Bandar Raya Ho Chi Minh menyasarkan untuk membangunkan 181,257 unit perumahan sosial dalam tempoh 2026-2030, dengan 28,500 unit akan siap pada tahun 2026 sahaja. Berikutan arahan Perdana Menteri , bandar ini mesti berusaha untuk mencapai sekurang-kurangnya 1 juta unit menjelang 2028. Ini merupakan tugas yang sukar, tetapi bukan mustahil. Banyak perniagaan berharap halangan ini akan segera dihapuskan supaya bandar ini dapat mencapai matlamat pembangunan perumahan sosialnya tahun ini.

Sumber: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-vuong-o-dau-10026031914434117.htm