Dewan Negara membincangkan 'sama ada urus niaga hartanah melalui lantai adalah wajib atau tidak'

Pada pagi 31 Oktober, Dewan Negara membincangkan beberapa kandungan kontroversi draf Undang-undang Perniagaan Harta Tanah (pindaan), termasuk sama ada wajib atau tidak untuk berurus niaga melalui lantai.

Peraturan semasa (Undang-undang Perniagaan Hartanah 2014) tidak memerlukan transaksi melalui lantai. Diserahkan kepada Perhimpunan Kebangsaan pada sesi ke-5 (Jun 2023), Kerajaan mencadangkan dua pilihan: membeli, menjual, memindahkan dan memajak hartanah masa depan mesti melalui lantai, manakala transaksi lain tidak diperlukan.

Ramai perwakilan pada sesi ke-5 tidak bersetuju dengan keperluan itu, mengatakan bahawa urus niaga hartanah hanya perlu digalakkan melalui lantai. Jawatankuasa Tetap Perhimpunan Kebangsaan juga bersetuju dengan pandangan ini, dan draf Undang-undang mengenai Perniagaan Harta Tanah (dipinda) selepas penjelasan dan penerimaan mengeluarkan peruntukan mandatori untuk urus niaga hartanah melalui lantai. Sebaliknya, Negara menggalakkan pembelian, penjualan, pemindahan, pajakan, dan pajakan-pembelian rumah, kerja pembinaan, dan hak guna tanah melalui tingkat hartanah.

Jawatankuasa Tetap Dewan Negara menjelaskan bahawa pelaksanaan Undang-undang 2014 mengenai Perniagaan Harta Tanah menunjukkan bahawa lantai perdagangan hartanah semasa tidak cukup berkemampuan untuk memastikan keselamatan transaksi yang sah. Malah terdapat banyak kes lantai perdagangan hartanah bertindak mengganggu pasaran.

"Memerlukan urus niaga hartanah melalui pertukaran akan membawa kepada risiko eksploitasi dan tidak akan memastikan pembangunan pasaran hartanah yang sihat, selamat dan mampan," kata Jawatankuasa Tetap Dewan Negara.

Di samping itu, untuk memastikan ketegasan, draf Undang-undang akan menambah Perkara 59 mengenai pengurusan lantai perdagangan hartanah. Sehubungan itu, ia akan mentakrifkan dengan jelas tanggungjawab agensi pengurusan negeri pasaran perumahan dan hartanah di peringkat wilayah dalam menguruskan aktiviti tingkat.

Hartanah di Barat Hanoi, September 2023. Foto: Ngoc Thanh — Hartanah di Barat Hanoi , September 2023. Foto: *Ngoc Thanh*

Juga menurut Jawatankuasa Tetap Perhimpunan Kebangsaan, peraturan mengenai transaksi perumahan masa depan (perumahan dan hartanah di atas kertas) menerima banyak komen daripada timbalan Dewan Negara pada sesi ke-5.

Sehubungan itu, mengenai deposit semasa membeli dan menjual hartanah di atas kertas, beberapa pendapat mencadangkan untuk menambah peraturan bahawa hanya deposit diterima apabila rumah atau projek pembinaan layak untuk dimasukkan ke dalam perniagaan. Beberapa pendapat mencadangkan bahawa pelabur mesti diberikan Sijil Pelaburan, keputusan mengenai peruntukan tanah, pajakan tanah dan mempunyai perancangan 1/500 terperinci yang diluluskan sebelum mereka boleh menerima deposit daripada pembeli.

Oleh kerana banyak pendapat yang berbeza, Jawatankuasa Tetap Dewan Negara mencadangkan dua pilihan. Pertama , pelabur projek hanya dibenarkan mengutip deposit daripada pelanggan apabila rumah dan kerja pembinaan layak untuk diusahakan dan telah menjalankan transaksi mengikut peraturan.

Jawatankuasa Tetap Perhimpunan Kebangsaan percaya bahawa ini adalah pilihan berisiko rendah untuk pelanggan - kumpulan yang terdedah dalam urus niaga hartanah. Kerana deposit hanya dibuat apabila hartanah memenuhi syarat perniagaan dan kedua-dua pihak menandatangani kontrak, sekali gus mengehadkan berlakunya pertikaian. Pilihan ini dipilih oleh Kerajaan dan 38% daripada pendapat delegasi Dewan Negara dan agensi Dewan Negara.

Tetapi kaedah ini juga mempunyai batasan, iaitu pelabur tidak berpeluang menerima deposit dan menandatangani kontrak dengan bakal pelanggan.

Kedua, pelabur hanya mengutip deposit mengikut perjanjian dengan pelanggan apabila projek tersebut mempunyai reka bentuk asas yang telah dinilai oleh agensi negeri dan mempunyai salah satu dokumen mengenai hak guna tanah. Perjanjian deposit mesti menyatakan dengan jelas harga menjual, menyewa, atau membeli rumah atau kerja pembinaan. Jumlah deposit maksimum dikawal oleh Kerajaan tetapi tidak boleh melebihi 10% daripada harga jualan atau sewa.

Pilihan ini mempunyai kelebihan iaitu pelabur boleh menggembleng modal awal, tetapi ia juga berisiko kepada pelanggan kerana mereka perlu membayar wang apabila projek belum memulakan pembinaan. Sekiranya prosedur yang diperlukan untuk projek untuk memulakan pembinaan seperti permit pembinaan, reka bentuk teknikal, lukisan pembinaan ditangguhkan atau berpanjangan, ia akan menyebabkan keburukan kepada pembeli, yang membawa kepada pertikaian. Jawatankuasa Tetap Dewan Negara mencadangkan agar Kerajaan menambah kandungan penilaian impak dengan pilihan ini.

Sebagai tindak balas kepada cadangan untuk tidak mengawal selia perdagangan hartanah di atas kertas, disebabkan banyak akibat dan gangguan pasaran, Jawatankuasa Tetap Dewan Negara berkata bahawa peraturan mengenai penjualan rumah dan kerja pembinaan yang dibentuk pada masa hadapan adalah diwarisi daripada undang-undang 2014. Peruntukan dalam draf undang-undang yang dipinda ini juga selaras dengan prinsip am dan peruntukan Kanun Sivil mengenai aset yang akan dibentuk pada masa hadapan, hak organisasi dan individu dalam memutuskan, menubuhkan, mengubah dan menamatkan transaksi harta.

Pengerahan modal oleh pelabur projek dan perdagangan dalam kerja-kerja perumahan dan pembinaan masa hadapan ialah dua jenis transaksi yang berbeza. Kanun Sivil telah mengawal urus niaga aset masa hadapan. Oleh itu, draf undang-undang mengawal penjualan perumahan dan kerja-kerja pembinaan di atas kertas untuk memastikan hak dan kepentingan sah organisasi dan individu yang mengambil bahagian dalam transaksi tersebut.

Mengenai pembayaran untuk membeli, menjual, dan menyewa rumah dan hartanah di atas kertas, Jawatankuasa Tetap Dewan Negara juga mencadangkan dua pilihan dalam draf undang-undang.

Pilihan 1 , penjual hanya boleh mengutip maksimum 95% daripada nilai kontrak jualan jika pembeli atau sewa beli belum diberikan Sijil hak guna tanah, pemilikan rumah dan aset lain yang melekat pada tanah. Baki 5% daripada nilai akan dibayar apabila sijil diberikan kepada pembeli oleh pihak berkuasa yang berwibawa.

Pilihan 2 , penjual hanya boleh mengutip maksimum 95% daripada nilai kontrak jualan jika pembeli atau sewa beli belum diberikan Sijil hak guna tanah, pemilikan rumah dan aset lain yang melekat pada tanah. Baki 5% daripada nilai kontrak dipindahkan oleh pelanggan ke akaun pelabur yang dibuka di bank untuk pengurusan dan pelabur tidak boleh menggunakan jumlah ini. Kos dan keuntungan yang timbul berkaitan dengan jumlah ini dipersetujui oleh pelabur dan bank.

Pelabur hanya boleh menggunakan jumlah ini bersama-sama dengan keuntungan (jika ada) apabila agensi negara yang berwibawa mengeluarkan Sijil hak guna tanah, hak pemilikan rumah dan aset lain yang dilampirkan pada tanah kepada pembeli atau pemajak.

Mengikut agenda, pada sebelah petang 31 Oktober, Perhimpunan Negara membincangkan di dalam dewan tentang keadaan sosio-ekonomi pada 2023, rancangan yang dirancang untuk 2024; dan pelaksanaan Resolusi 43 mengenai program pemulihan sosio-ekonomi. Perhimpunan Negara juga membincangkan pelaksanaan beberapa mekanisme perintis di bandar Da Nang, serta hasil semakan dokumen undang-undang.

Hoai Thu

Pautan sumber