Infrastruktur pengangkutan mewujudkan momentum untuk menggalakkan pembangunan pasaran hartanah yang mampan

Infrastruktur pengangkutan yang siap bukan sahaja memenuhi keperluan perjalanan, tetapi juga menjadi penyelesaian untuk membentuk ruang bandar, mewujudkan momentum untuk projek perumahan, kawasan bandar satelit untuk membangun dan meningkatkan nilai tanah.

Motivasi daripada model TOD

Menurut Profesor Madya, Dr. Arkitek Nguyen Vu Phuong, Timbalan Pengarah Akademi Strategi dan Latihan Pegawai Pembinaan (Kementerian Pembinaan), model pembangunan bandar TOD (Pembangunan Berorientasikan Transit) semasa di banyak negara seperti Amerika Syarikat, Perancis, Jepun, China... semuanya menunjukkan hubungan dua hala: Infrastruktur moden menggalakkan pembangunan hartanah, manakala pelaburan semula hartanah mencipta sumber untuk infrastruktur.

Infrastruktur pengangkutan mewujudkan momentum untuk menggalakkan pembangunan pasaran hartanah yang mampan.

Di Vietnam, kadar perbandaran yang pesat menimbulkan keperluan mendesak untuk infrastruktur pengangkutan yang berkaitan dengan hartanah, dalam konteks sumber bajet yang terhad. Proses penggabungan lokaliti dan melaksanakan model kerajaan dua peringkat menimbulkan isu pendekatan baharu berdasarkan kawasan berfungsi, menghubungkan perancangan pengangkutan dengan pembangunan bandar dan pasaran hartanah. Pendekatan ini membantu mengeksploitasi nilai tanah dengan berkesan, memastikan ekuiti perumahan dan kesesuaian dengan kemampuan rakyat untuk membayar, melalui peruntukan dana tanah yang munasabah untuk perumahan komersial, perumahan sosial (NOXH) dan hartanah ekologi.

Menurut semakan Kementerian Pembinaan, sehingga kini, rangkaian lebuh raya Vietnam telah berkembang pesat dari kira-kira 90 km (2010) kepada 1,700 km (2024), dijangka mencecah 3,000 km menjelang 2025. Sistem lebuh raya ekspres telah mencipta rangsangan yang kuat untuk hartanah, terutamanya kawasan bandar satelit, laluan perindustrian - logistik dan zon ekspres, harga tanah yang meningkat di sepanjang laluan tali pinggang lebuh raya ekspres. Di samping itu, kereta api bandar, teras TOD dan pembangunan hartanah, seperti di Hanoi, telah mengeksploitasi 2 laluan (Cat Linh - Ha Dong, Nhon - Stesen Kereta Api Hanoi), Ho Chi Minh City telah mengendalikan laluan metro No. 1 Ben Thanh - Suoi Tien, dijangka menjelang 2035, kedua-dua bandar besar ini akan mempunyai lebih daripada 600 km rel bandar. Ini adalah daya penggerak untuk penstrukturan semula spatial, membentuk kawasan bandar satelit dan hartanah di sepanjang koridor TOD.

Di samping itu, beberapa siri projek lapangan terbang dan pelabuhan sedang disiapkan dengan pantas seperti: Projek Lapangan Terbang Antarabangsa Long Thanh, Cai Mep - Kelompok laut Thi Vai, Lach Huyen... menjadi pintu masuk antarabangsa yang penting, mempromosikan hartanah logistik, industri dan perkhidmatan - resort, mewujudkan "dorongan" yang kuat untuk pasaran hartanah ke arah TOD, bandar satelit dan koridor ekonomi baharu.

Walau bagaimanapun, infrastruktur Vietnam masih menghadapi cabaran utama kekurangan modal, had institusi, sumber dan kapasiti pelaksanaan; pasaran hartanah sering mengalami "demam maya" disebabkan jangkaan, spekulasi, dan pengurusan pasaran yang tidak berkesan; banyak kawasan bandar dibangunkan apabila lalu lintas belum lengkap, membawa kepada beban berlebihan dan kekurangan ketersambungan; perancangan tidak disegerakkan; manakala segmen penting seperti perumahan sosial, perumahan pekerja, dan asrama pelajar tidak mendapat perhatian yang sewajarnya... Realiti ini menimbulkan keperluan mendesak untuk strategi komprehensif, kedua-duanya memastikan keseimbangan modal untuk pembangunan infrastruktur dan berkait rapat dengan perancangan dan orientasi bandar untuk pembangunan pasaran hartanah yang mampan.

Orientasi untuk pembangunan pasaran hartanah yang mampan

Pakar hartanah percaya bahawa, berdasarkan pengalaman pembangunan infrastruktur dengan pasaran hartanah yang berjaya di banyak negara, pembangunan model TOD kedua-duanya menggalakkan ekonomi, menyelesaikan masalah perumahan dan mengawal harga tanah, dan Vietnam boleh menggunakannya berdasarkan pelarasan yang sesuai kepada keadaan institusi, sumber dan ciri-ciri setiap kawasan bandar. Ini adalah mekanisme kewangan yang berkesan yang boleh mencipta modal untuk infrastruktur, mengeksploitasi nilai tanah di sekitar metro dan kereta api dan mencipta pendapatan untuk membangunkan perumahan sosial, asrama pelajar, perumahan pekerja, dll.

Profesor Madya, Dr. Arkitek Nguyen Vu Phuong mengulas bahawa untuk memaksimumkan peranan infrastruktur pengangkutan dalam pasaran hartanah, Vietnam perlu menggunakan sistem orientasi dan penyelesaian segerak, memfokuskan pada perancangan bersepadu pengangkutan dan penggunaan tanah, memastikan TOD menjadi tumpuan di sekitar metro, BRT, beltway dan lebuh raya. Dalam skop akses pengangkutan awam, adalah perlu untuk mengatur jenis perumahan secara harmoni: perumahan komersial, perumahan sosial, perumahan pekerja dan asrama pelajar.

Di samping itu, secara serentak membangunkan kawasan perkhidmatan komersial untuk mengimbangi penawaran dan permintaan, menggalakkan keadilan sosial, tamadun, dan kemodenan, terutamanya memperuntukkan sumber untuk membangunkan perumahan sosial, rumah mampu milik, perumahan pekerja, asrama pelajar, dan sambungan terus ke metro/BRT, kerana kumpulan inilah yang paling banyak menggunakan pengangkutan awam; pada masa yang sama, gunakan mekanisme memungut nilai tambah daripada tanah, lelongan tanah, dana pembangunan bandar, mengeksploitasi dana tanah di sekitar stesen, dan melabur semula dalam infrastruktur.

Di samping itu, di bandar-bandar besar membangun mengikut model bandar termampat, model bandar 15 minit, mengurangkan pergantungan kepada kenderaan peribadi, menggalakkan penggunaan pengangkutan awam, meningkatkan kualiti hidup dan meningkatkan aplikasi teknologi digital dalam mengurus data trafik untuk menjadikan maklumat perancangan, harga tanah, projek telus...

Melalui penyelidikan, Kementerian Pembinaan memberi tumpuan untuk membina dan melengkapkan dasar TOD ke arah yang mampan dan saksama tidak lama lagi. Khususnya, ia menetapkan kadar minimum perumahan sosial dalam TOD, memerlukan pelabur untuk menyimpan sekurang-kurangnya 20-30% daripada dana tanah atau keluasan lantai dalam projek TOD untuk perumahan sosial, perumahan pekerja dan asrama pelajar, memastikan keadilan dan kemampuan; merintis model perusahaan operasi metro yang mengambil bahagian dalam mengeksploitasi hartanah di sekitar stesen dan memperuntukkan sebahagian daripada hasil untuk melabur semula dalam infrastruktur dan membangunkan perumahan sosial; menyelaras dengan pihak berkuasa tempatan untuk merancang dan menyelenggara dana tanah secara proaktif di persimpangan utama, untuk mengelakkan spekulasi, mengawal harga tanah, dan memastikan susunan rumah mampu milik yang munasabah...

"Infrastruktur pengangkutan bukan sahaja jalan raya dan jambatan, tetapi juga alat untuk membentuk kawasan bandar dan mengawal selia pasaran hartanah. Aplikasi berkesan model TOD akan menjadi alat untuk menstabilkan harga perumahan dan memastikan kesaksamaan sosial dan akses kepada perumahan yang sesuai untuk berjuta-juta orang," kongsi Profesor Madya, Dr Arkitek Nguyen Vu Phuong.

Sumber: https://baotintuc.vn/kinh-te/ha-tang-giao-thong-tao-dong-luc-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-ben-vung-20250929100652183.htm