Selepas pangsapuri, jenis hartanah yang manakah akan membawa aliran tunai dalam tempoh akan datang?

Pangsapuri masih menerajui pasaran

Seiring dengan pertumbuhan ekonomi yang stabil, pasaran hartanah pada suku kedua 2024 terus mencatatkan isyarat positif dengan bekalan baharu dan volum urus niaga meningkat secara mendadak, masing-masing 3 kali ganda dan 2.4 kali berbanding suku sebelumnya.

Secara khususnya, data penyelidikan daripada Persatuan Realtors Vietnam (VARS) menunjukkan bahawa pada suku terakhir, bekalan perumahan utama mencapai kira-kira 27,335 produk, dengan kira-kira 19,747 produk baharu ditawarkan. Di seluruh pasaran, terdapat 14,400 transaksi yang berjaya direkodkan. Jumlah urus niaga meningkat dengan mendadak disebabkan kualiti bekalan dan permintaan yang bertambah baik, memberi tumpuan terutamanya kepada projek pangsapuri. Permintaan pasaran, termasuk permintaan pelaburan, meningkat kira-kira 30% berbanding suku sebelumnya, dan permintaan sebenar, kedua-duanya bertambah baik apabila keyakinan dalam pasaran beransur pulih.

VARS juga mengulas bahawa, sehingga kini, pangsapuri masih menjadi segmen utama kecairan pasaran utama. Daripada jumlah itu, lebih 70% daripada bekalan dan 75% daripada jumlah urus niaga pasaran hartanah utama pada suku kedua 2024 disumbangkan oleh segmen pangsapuri. Projek pangsapuri yang baru dibuka, dengan segmennya ialah projek dengan harga melebihi 50 juta VND/m2, tertumpu di Hanoi , semuanya mencatatkan kadar penyerapan yang sangat baik, sehingga 90% selepas pembukaan rasmi yang singkat, walaupun harga utama terus meningkat.

Indeks harga pangsapuri terus mengekalkan aliran menaik dengan kadar pertumbuhan tertinggi di Hanoi. Dari pertengahan akhir 2023, kadar pertumbuhan harga jualan pasaran pangsapuri Hanoi telah mula meningkat dan melepasi kenaikan harga pasaran Ho Chi Minh City. Sehingga suku kedua 2024, purata harga jualan pangsapuri utama di Hanoi hampir mencecah 60 juta VND/m2. Berbanding 2019, harga jualan pangsapuri utama di Hanoi mencatatkan peningkatan lebih 58%, lebih dua kali ganda kadar kenaikan (27%) pasaran Ho Chi Minh City.

Selain itu, indeks harga pangsapuri di Da Nang juga mula meningkat semula, dengan kadar kenaikan harga pada suku kedua 2024 mengatasi Ho Chi Minh City. Bagaimanapun, purata harga jualan pangsapuri di sini masih lebih rendah berbanding dua kawasan bandar yang istimewa.

VARS percaya bahawa harga pangsapuri utama masih sukar untuk diturunkan, terutamanya apabila bekalan pangsapuri mewah amat menggalakkan. Seiring dengan itu, kos pembinaan semakin meningkat dan ruang dan utiliti semakin dilaburkan dalam kualiti. Dana tanah untuk pembangunan perumahan komersial di pusat dan pinggir bandar akan terus dibangunkan oleh pelabur dalam segmen pangsapuri, memenuhi keperluan pelaburan dan keperluan perumahan sebenar "orang kaya". Bagi pemilikan rumah, individu berpendapatan rendah dan sederhana akan terus bergantung kepada perumahan sosial. Tetapi segmen ini tidak akan tersedia banyak dalam radius kurang daripada 30km dari kawasan tengah.

Bagaimanapun, menurut unit ini, dalam konteks pasaran hartanah yang belum pulih sepenuhnya, bekalan masih terhad, segmen pangsapuri akan terus menjadi pilihan yang menarik dan berisiko rendah untuk pelabur. Kerana turun naik penyelesaian sebelum ini merupakan pengajaran mahal bagi pelabur baharu, begitu juga pelabur "veteran" yang menetapkan syarat lebih ketat dalam membeli rumah untuk pelaburan, terutama apabila menggunakan leverage kewangan.

Aliran tunai berpotensi untuk mengubah arah.

Menurut VARS, berdasarkan pertimbangan teliti faktor mikro, aliran tunai secara beransur-ansur akan "bertukar" kepada jenis lain, dengan faktor seperti lokasi, potensi pembangunan dan status undang-undang yang bersih.

Lokasi adalah faktor terpenting dalam pelaburan hartanah, menentukan nilai dan potensi kenaikan harga produk. Ini adalah produk yang terletak di tengah, di kawasan dengan pertumbuhan ekonomi yang baik, pembangunan yang berkaitan dengan industri, perdagangan dan perkhidmatan; mempunyai sistem pengangkutan yang mudah, berdekatan dengan kemudahan seperti sekolah, hospital, pusat membeli-belah dan kawasan hiburan.

Di samping itu, hartanah di kawasan dengan pembangunan dan perancangan yang berkesan, dasar tarikan pelaburan yang menarik, dan berani menawarkan trafik segerak akan mempunyai potensi yang jelas untuk kenaikan harga. Tetapi adalah perlu untuk mengkaji dengan teliti rancangan pembangunan kawasan itu pada masa hadapan.

Akhir sekali, produk hartanah dengan buku merah/buku merah jambu atau sijil hak guna tanah yang sah juga merupakan faktor penting. Atau produk itu dibangunkan oleh pelabur yang bereputasi, mempunyai infrastruktur dan sistem utiliti yang moden dan segerak, atau produk dengan ekosistem perkhidmatan kelas tinggi, yang menyasarkan kepada komuniti kediaman elit.

Aliran tunai pelaburan ke dalam hartanah diramalkan berpotensi untuk mengubah arah.

VARS percaya bahawa pasaran hartanah pastinya memerlukan masa untuk "menyerap" sepenuhnya kandungan Undang-undang baru. Seiring dengan itu, projek hartanah memerlukan masa untuk menyelesaikan halangan kerana Undang-undang berkuat kuasa 5 bulan lebih awal daripada keputusan sebelumnya dan untuk menyelesaikan prosedur, memulakan dan melaksanakan semula sebelum membawa bekalan baharu ke pasaran. Oleh itu, sebagai tambahan kepada segmen pangsapuri, dalam jangka pendek, aliran tunai secara beransur-ansur akan beralih kepada produk yang "sedia" untuk didagangkan dan mempunyai faktor tertunggak.

Pertama, kita boleh menyebut produk bertingkat rendah pelabur bereputasi, dengan syarat penyerahan atau telah diserahkan, dengan kuasa dalam pasaran sekunder. Seterusnya, kita tidak boleh gagal untuk menyebut jenis tanah - "raja saluran pelaburan" dengan keuntungan yang menarik. Petak-petak tanah yang telah dibahagikan kepada petak, di kawasan maju yang dikaitkan dengan industri, perdagangan dan perkhidmatan, dengan infrastruktur yang lengkap, dan harga yang tidak terlalu tinggi akan terus dicari oleh pelabur.

Jenis tanah yang paling menarik dilelong di kawasan bandar dan kawasan perumahan kerana ini adalah jenis yang bersih, tidak terlibat dalam pertikaian, tindakan undang-undang, tidak diceroboh dan tidak untuk disewa, terutama dengan buku merah dan infrastruktur yang ada. Pelabur boleh membina rumah dengan mudah di plot tanah ini untuk disewa, memperoleh aliran tunai bulanan.

Malah, baru-baru ini, penganjuran lelongan tanah di kawasan bandar dan kawasan perumahan baharu telah dilaksanakan oleh lokaliti lebih daripada tempoh yang sama. Aktiviti lelongan tanah dalam beberapa aspek telah rancak dengan jumlah rekod yang meningkat, dengan harga yang berjaya daripada 20% kepada 10 kali lebih tinggi daripada harga permulaan.

Pada masa akan datang, wang pasti akan terus "mencurah" ke tanah lelong apabila kaedah menganjurkan banyak lelongan untuk membawa masuk hasil bajet.

"Pelaburan yang betul bukan sahaja membantu pelabur menyimpan aset, mencipta keuntungan, dan meningkatkan nilai untuk masyarakat, tetapi juga membantu pasaran hartanah berkembang dengan lebih sihat dan berkesan dalam jangka panjang, bukannya produk tanah dengan pelbagai jenis harga," komen VARS.

Sumber: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html