Selepas pangsapuri, apakah jenis hartanah yang akan memacu pelaburan dalam tempoh akan datang?

Bangunan pangsapuri masih menerajui pasaran.

Seiring dengan pertumbuhan ekonomi yang stabil, pasaran hartanah pada suku kedua 2024 terus mencatatkan tanda-tanda positif dengan peningkatan mendadak dalam bekalan baharu dan jumlah transaksi, masing-masing 3 kali ganda dan 2.4 kali ganda lebih tinggi daripada suku sebelumnya.

Secara khususnya, data penyelidikan daripada Persatuan Broker Hartanah Vietnam (VARS) menunjukkan bahawa pada suku tahun lalu, bekalan perumahan utama mencapai kira-kira 27,335 unit, dengan kira-kira 19,747 unit baharu ditawarkan untuk dijual. Secara keseluruhan, pasaran mencatatkan 14,400 transaksi yang berjaya. Peningkatan transaksi yang kukuh adalah disebabkan oleh peningkatan kualiti bekalan dan permintaan, terutamanya tertumpu pada projek pangsapuri. Permintaan pasaran, termasuk permintaan pelaburan, meningkat kira-kira 30% berbanding suku tahun sebelumnya, dan permintaan sebenar juga bertambah baik apabila keyakinan terhadap pasaran pulih secara beransur-ansur.

VARS juga menyatakan bahawa, setakat ini, unit pangsapuri kekal sebagai segmen dominan yang memacu kecairan pasaran. Lebih daripada 70% daripada penawaran dan 75% transaksi dalam pasaran hartanah utama pada Suku Kedua 2024 disumbangkan oleh segmen pangsapuri. Projek pangsapuri yang baru dilancarkan, terutamanya yang berharga melebihi 50 juta VND/m2, yang tertumpu di Hanoi , mencatatkan kadar penyerapan yang sangat baik, mencapai sehingga 90% sejurus selepas pelancaran rasminya, meskipun harga pasaran utama terus meningkat.

Harga pangsapuri terus mengekalkan trend menaik, dengan kadar pertumbuhan tertinggi di Hanoi. Dari pertengahan hingga akhir tahun 2023, pertumbuhan harga pasaran pangsapuri Hanoi mula meningkat dan mengatasi pasaran Bandar Raya Ho Chi Minh. Sehingga Suku Kedua/2024, purata harga pangsapuri utama di Hanoi hampir mencecah VND 60 juta/m2. Berbanding dengan tahun 2019, harga pangsapuri utama Hanoi mencatatkan peningkatan lebih 58%, lebih dua kali ganda kadar peningkatan (27%) pasaran Bandar Raya Ho Chi Minh.

Tambahan pula, harga pangsapuri di Da Nang juga mula meningkat semula, dengan kadar peningkatan pada Suku Kedua/2024 mengatasi Bandar Raya Ho Chi Minh. Walau bagaimanapun, harga jualan purata pangsapuri di sini masih lebih rendah berbanding di dua kawasan bandar khas tersebut.

VARS percaya bahawa harga pangsapuri pasaran utama akan kekal sukar untuk dikurangkan, terutamanya memandangkan bekalan pangsapuri mewah yang memberangsangkan. Ini ditambah pula dengan peningkatan kos pembinaan dan kualiti ruang kediaman dan kemudahan yang semakin tinggi. Tanah untuk pembangunan perumahan komersial di pusat bandar dan kawasan sekitarnya akan terus dibangunkan oleh pelabur dalam segmen pangsapuri, untuk memenuhi keperluan pelaburan dan perumahan sebenar individu kaya. Sementara itu, individu berpendapatan sederhana dan rendah akan terus bergantung pada perumahan sosial untuk memiliki rumah. Walau bagaimanapun, segmen ini akan terhad dalam radius 30km dari pusat bandar.

Walau bagaimanapun, menurut unit ini, dalam konteks pasaran hartanah yang belum pulih sepenuhnya dan bekalan masih terhad, segmen pangsapuri akan terus menjadi pilihan yang menarik dan berisiko rendah bagi pelabur. Turun naik penyelesaian terdahulu menjadi pengajaran berharga untuk pelabur baharu, serta pelabur berpengalaman, yang mendorong mereka untuk menetapkan keperluan yang lebih ketat apabila membeli hartanah untuk pelaburan, terutamanya apabila menggunakan leveraj kewangan.

Aliran wang berkemungkinan akan berubah arah.

Menurut VARS, selepas mempertimbangkan faktor mikroekonomi dengan teliti, aliran modal akan beransur-ansur beralih kepada jenis pelaburan lain yang mempunyai kelebihan seperti lokasi, potensi pembangunan dan kedudukan undang-undang yang kukuh.

Lokasi merupakan faktor terpenting dalam pelaburan hartanah, yang menentukan nilai dan potensi kenaikan harga hartanah. Ini termasuk hartanah yang terletak di kawasan pusat, di kawasan yang mempunyai pertumbuhan ekonomi yang kukuh, berkait rapat dengan sektor perindustrian, komersial dan perkhidmatan; dengan sistem pengangkutan yang mudah, dan berdekatan dengan kemudahan seperti sekolah, hospital, pusat membeli-belah dan kawasan hiburan.

Tambahan pula, hartanah di kawasan yang mempunyai pembangunan dan perancangan yang berkesan, dasar pelaburan yang menarik, dan infrastruktur pengangkutan bersepadu akan mempunyai potensi yang jelas untuk kenaikan harga. Walau bagaimanapun, adalah perlu untuk mengkaji secara menyeluruh rancangan pembangunan masa depan kawasan tersebut.

Akhir sekali, mempunyai sijil penggunaan tanah atau dokumen pemilikan tanah yang sah juga merupakan faktor penting. Secara alternatif, hartanah tersebut harus dibangunkan oleh pelabur yang bereputasi, mempunyai sistem infrastruktur dan kemudahan yang komprehensif dan moden, atau menawarkan perkhidmatan mewah dan memberi tumpuan kepada komuniti kediaman elit.

Aliran pelaburan ke dalam hartanah diramalkan berpotensi beralih arah.

VARS percaya bahawa pasaran hartanah pastinya memerlukan masa untuk menyerap sepenuhnya kandungan undang-undang baharu. Selain itu, projek hartanah memerlukan masa untuk menyelesaikan halangan yang disebabkan oleh undang-undang yang berkuat kuasa 5 bulan lebih awal daripada keputusan sebelumnya, dan untuk menyelesaikan prosedur, memulakan semula dan menyambung semula pelaksanaan sebelum memperkenalkan bekalan baharu ke pasaran. Oleh itu, selain segmen pangsapuri, dalam jangka pendek, modal akan beransur-ansur beralih kepada produk yang "sedia" untuk diurus niaga dan mempunyai ciri-ciri yang cemerlang.

Pertama, terdapat hartanah rendah daripada pemaju bereputasi yang sedia untuk diserah milik atau telah pun diserah milik, dan mempunyai kehadiran yang kukuh dalam pasaran sekunder. Seterusnya, kita tidak boleh mengabaikan plot tanah – "raja saluran pelaburan" dengan pulangan yang menarik. Plot tanah yang dibahagikan di kawasan membangun yang berkaitan dengan industri, perdagangan dan perkhidmatan, dengan infrastruktur yang lengkap dan harga yang agak rendah, akan terus dicari oleh pelabur.

Pilihan yang paling menarik ialah tanah lelongan di kawasan bandar dan perumahan, kerana ia merupakan pelaburan yang bersih, bebas daripada pertikaian dan tuntutan mahkamah, tidak tertakluk kepada pencerobohan, dan tidak dipajak pada masa ini. Yang penting, ia dilengkapi dengan hak milik tanah dan infrastruktur sedia ada. Pelabur boleh membina rumah dengan mudah di atas plot ini untuk disewa, menjana aliran pendapatan bulanan yang stabil.

Malah, baru-baru ini, pihak berkuasa tempatan telah menganjurkan lebih banyak lelongan tanah di kawasan bandar dan perumahan baharu berbanding tempoh yang sama tahun lepas. Aktiviti lelongan tanah telah meriah dalam beberapa aspek, dengan lonjakan bilangan permohonan dan bidaan yang berjaya antara 20% hingga 10 kali ganda lebih tinggi daripada harga permulaan.

Pada masa hadapan, sudah pasti wang akan terus mengalir ke dalam lelongan tanah apabila lebih banyak sesi lelongan dianjurkan untuk menjana pendapatan bajet.

"Pelaburan yang betul bukan sahaja membantu pelabur memelihara aset, menjana keuntungan dan mencipta nilai tambah untuk masyarakat, tetapi juga membantu pasaran hartanah berkembang dengan lebih sihat dan cekap dalam jangka masa panjang, bukannya hanya produk tanah dengan pelbagai julat harga," menurut VARS.

Sumber: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html