Pindaan Undang-undang Tanah: Adakah era spekulasi dan pengumpulan tanah untuk pampasan telah berakhir?

Menurut pakar, pindaan Undang-undang Tanah akan membantu mencegah spekulasi membeli tanah murah dengan jangkaan harga pampasan yang tinggi.

Dalam draf Undang-Undang yang meminda dan menambah beberapa perkara Undang-Undang Tanah, yang baru sahaja dikemukakan oleh Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar kepada Kerajaan, salah satu kandungan yang menarik perhatian umum ialah cadangan untuk melaraskan hak pengguna tanah apabila pihak berkuasa telah mengumumkan penambakan tanah tetapi belum membuat keputusan.

Ketatkan transaksi tanah sementara menunggu penambakan tanah.

Pada hakikatnya, sementara menunggu pengambilan tanah, pemilik tanah masih boleh memindah milik, menganugerahkan, atau menyumbangkan hak penggunaan tanah mereka (sijil hak milik tanah) sebagai modal. Walau bagaimanapun, ini boleh menyebabkan pembelian dan penjualan tanah dengan harapan pampasan, dengan tujuan mengeksploitasi polisi tersebut untuk keuntungan peribadi.

Bagi menangani perkara ini, Kementerian mencadangkan agar mereka yang menerima hak penggunaan tanah sebagai pindah milik, hadiah atau sumbangan modal hanya berhak mendapat pampasan, sokongan dan penempatan semula yang sepadan dengan mereka yang tanahnya sebelum ini telah dirampas.

Menurut Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar, pengetatan transaksi tanah semasa tempoh menunggu pengambilan tanah akan membendung spekulasi dan memastikan keadilan dalam dasar pampasan dan pembersihan tanah.

Terdapat situasi di mana ramai orang mengumpul tanah pertanian, menunggu ia dimasukkan ke dalam skim perancangan supaya mereka boleh menerima pampasan. (Imej ilustrasi)

Baru-baru ini, selepas Undang-undang Tanah 2024 berkuat kuasa, satu situasi telah muncul dalam pasaran di mana ramai orang "menimbun tanah untuk mendapatkan pampasan," terutamanya di sekitar kawasan yang dirancang untuk infrastruktur, zon perindustrian, lebuh raya, jalan lingkaran, lapangan terbang, dan sebagainya. Ini kerana undang-undang baharu ini mengubah cara harga tanah ditentukan agar lebih hampir dengan harga pasaran, dan juga menambah banyak peraturan mengenai sokongan penempatan semula, pampasan hartanah, dan kos pelaburan dalam tanah.

Encik Pham Duc Toan - Ketua Pegawai Eksekutif EZ Property Company - mengulas bahawa sebelum Undang-undang Tanah 2024 diguna pakai, pasaran hartanah telah pun menyaksikan individu, kumpulan dan organisasi membeli tanah sebagai persediaan untuk perubahan di bawah undang-undang baharu.

Encik Toan menyatakan bahawa Undang-undang Tanah 2024 telah menyempurnakan mekanisme dan dasar untuk mengurus dan menggunakan tanah pertanian dengan memperluas had penerimaan pemindahan hak penggunaan tanah pertanian kepada tidak lebih daripada 15 kali ganda had peruntukan tanah di kawasan tersebut.

Dan sebaik sahaja kebanyakan halangan dihapuskan, tanah pertanian mula dicari semula. Menjadi kebiasaan bagi banyak perniagaan untuk membeli tanah jenis ini di kawasan tempatan untuk membina ladang, model pertanian berteknologi tinggi atau model perindustrian. Secara alternatif, ramai pelabur membeli tanah pertanian dengan jangkaan pembersihan tanah dan pampasan pada harga yang tinggi.

Berkongsi pandangan yang sama, Encik Nguyen Quang Huy - Ketua Pegawai Eksekutif Fakulti Kewangan dan Perbankan (Universiti Nguyen Trai) juga menilai bahawa, pada hakikatnya, selama ini, apabila maklumat tentang perancangan atau projek infrastruktur besar muncul, pasaran sering melihat gelombang penimbunan tanah jangka pendek untuk mengaut keuntungan daripada perbezaan pampasan. Ini bukan sahaja meningkatkan harga tanah dengan cepat berbanding nilai sebenar tetapi juga meningkatkan kos pembersihan tanah, yang secara langsung menjejaskan kecekapan pelaburan awam dan kemajuan projek.

Lebih penting lagi, jika spekulasi berdasarkan maklumat perancangan dibenarkan berterusan, pasaran secara beransur-ansur akan membentuk mentaliti "melabur berdasarkan jangkaan dasar" dan bukannya berdasarkan keperluan penggunaan tanah sebenar dan nilai eksploitasi sebenar tanah tersebut. Ini memudaratkan pembangunan ekonomi yang stabil.

" Pindaan Undang-undang Tanah, termasuk melaraskan hak pengguna tanah, akan membantu membendung situasi ini ," ramal Encik Huy.

Pampasan hendaklah berdasarkan harga tanah pada masa perancangan diumumkan.

Jika spekulasi berdasarkan maklumat perancangan dibiarkan berterusan, pasaran secara beransur-ansur akan membentuk mentaliti "melabur berdasarkan jangkaan dasar" dan bukannya berdasarkan keperluan penggunaan tanah sebenar dan nilai eksploitasi tanah yang sebenar. Ini memudaratkan pembangunan ekonomi yang stabil.

Encik Nguyen Quang Huy - Ketua Pegawai Eksekutif Fakulti Kewangan dan Perbankan (Universiti Nguyen Trai)

Mengulas pindaan yang dicadangkan kepada Undang-undang Tanah, pakar percaya bahawa, dalam konteks pasaran hartanah yang memasuki fasa penstrukturan semula ke arah ketelusan yang lebih tinggi dan pembangunan mampan, pindaan yang dirancang kepada Undang-undang Tanah, terutamanya kandungan mengenai kawalan transaksi tanah semasa tempoh menunggu pemerolehan tanah untuk mengehadkan "pembelian dan penjualan dengan jangkaan pampasan," menunjukkan usaha yang patut dipuji oleh agensi pengurusan dalam menambah baik rangka kerja institusi dan mengurangkan herotan pasaran.

Walau bagaimanapun, menurut Encik Nguyen Quang Huy, untuk membendung spekulasi "menjangkakan pampasan," pendekatan tersebut harus tertumpu pada mengawal faedah yang timbul selepas pengumuman pengambilalihan tanah, dan bukannya melarang transaksi sepenuhnya.

Pertama, adalah perlu untuk menetapkan "jangka masa yang sah" dengan jelas dari tarikh notis rasmi pengambilan tanah atau pengumuman perancangan. Selepas tempoh ini, transaksi masih boleh dijalankan, tetapi hak untuk menerima pampasan, sokongan atau dasar penempatan semula harus ditentukan mengikut pengguna tanah asal. Pendekatan ini mengekalkan ketelusan pasaran dan mengurangkan insentif spekulatif jangka pendek.

Tambahan pula, ketelusan maklumat adalah penting. Apabila maklumat perancangan tidak tersedia secara umum dan konsisten, perbezaan dalam akses kepada maklumat sering timbul, memberikan kelebihan kepada sekumpulan spekulator tertentu berbanding pasaran. Oleh itu, adalah perlu untuk menggalakkan pendigitalan data tanah, mendedahkan maklumat perancangan secara terbuka dalam masa nyata, dan memastikan rakyat mempunyai akses yang sama rata kepada maklumat.

Selain alat pentadbiran, kajian lanjut harus dijalankan ke atas alat kewangan seperti mengenakan cukai yang tinggi ke atas transaksi jangka pendek atau nilai tambah yang terhasil daripada perubahan dalam perancangan. Ini merupakan penyelesaian mudah tetapi mempunyai keberkesanan jangka panjang, dan juga selaras dengan trend tadbir urus moden di banyak negara.

Walau bagaimanapun, menurut Encik Huy, langkah-langkah kawalan perlu direka bentuk secara harmoni, kerana hak untuk memindahkan tanah kekal sebagai hak milik rakyat yang sah. Matlamatnya adalah untuk mengehadkan eksploitasi dasar untuk keuntungan peribadi, bukan untuk mengganggu transaksi sivil yang sah.

Tambahan pula, cadangan bahawa mereka yang menerima hak penggunaan tanah sebagai pemindahan, hadiah atau sumbangan modal hanya berhak mendapat pampasan, sokongan dan penempatan semula yang sepadan dengan mereka yang tanahnya sebelum ini telah dirampas adalah pendekatan yang agak munasabah dan boleh dilaksanakan.

Pakar meramalkan bahawa pindaan Undang-undang Tanah akan membendung spekulasi dan penimbunan tanah sebagai langkah berjaga-jaga untuk mendapatkan pampasan.

Aspek positifnya ialah cadangan ini memberi kesan langsung kepada insentif spekulatif. Apabila faedah pampasan tidak lagi meningkat dengan penjualan semula tanah semasa tempoh pra-tambakan, daya tarikan "membeli dengan jangkaan pampasan" akan berkurangan dengan ketara.

Walau bagaimanapun, agar dasar ini berkesan sepenuhnya, ia memerlukan sistem data tanah yang saling berkaitan, peraturan yang jelas mengenai tarikh akhir "pemuktamadan hak", dan peningkatan ketelusan dan pemantauan transaksi luar biasa di kawasan di mana tanah sedang disediakan untuk pemerolehan.

" Jika dilaksanakan secara menyeluruh, ini bukan sahaja akan menjadi penyelesaian untuk menangani fenomena pasaran jangka pendek tetapi juga menyumbang kepada pembinaan persekitaran hartanah yang lebih telus, mengurangkan spekulasi dan mengarahkan sumber tanah ke arah pembangunan ekonomi yang lebih substantif dan mampan dalam jangka masa panjang ," tegas Encik Huy.

Seorang pemimpin sebuah syarikat hartanah di Hanoi juga mencadangkan bahawa, untuk membendung spekulasi tanah sebagai persediaan untuk pampasan, Undang-undang Tanah hanya perlu menyediakan pampasan berdasarkan penggunaan tanah semasa pada masa perancangan diumumkan, dan tidak memasukkan kenaikan harga yang tidak normal selepas maklumat projek dikeluarkan. Pada masa yang sama, mereka yang membeli tanah selepas perancangan diumumkan juga harus dihadkan hak pampasan mereka.

Chau Anh

Sumber: https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html