Pasaran Hartanah 2024: 'Masa Terbaik untuk Memburu'?

Dengan beberapa siri dasar sokongan daripada Kerajaan dan Bank Negara, mulai separuh kedua 2023, pasaran hartanah telah menunjukkan tanda-tanda peningkatan dalam jumlah urus niaga dalam beberapa segmen. Dijangkakan hartanah pada 2024 akan terus pulih.

Encik Nguyen Minh Giang, pakar pengurusan aset pelanggan kanan KB Securities Vietnam, berkongsi dengan PV. VietNamNet tentang pasaran hartanah serta saham hartanah, prospek pada tahun Giap Thin 2024.

Tempat terang ialah pangsapuri dan rumah keluarga tunggal.

- Pasaran hartanah telah menunjukkan tanda-tanda pemulihan pada separuh kedua 2023. Apakah penilaian anda terhadap penilaian ini?

Encik Nguyen Minh Giang: Pasaran hartanah pada tahun 2023, mengikut pemerhatian saya, telah mengalami sedikit peningkatan pada separuh kedua tahun ini tetapi disetempat dan dibezakan dengan jelas. Segmen pangsapuri lama di bandar besar seperti Hanoi dan Ho Chi Minh City terus meningkat harganya. Beberapa projek yang dibuka untuk penjualan pangsapuri kelas pertengahan telah menarik pelabur untuk membelanjakan wang.

Selain itu, segmen perumahan swasta juga telah pulih dengan agak baik. Beberapa wilayah dan bandar yang mempunyai pembangunan pelaburan awam yang kukuh juga merupakan tempat di mana ramai pelabur datang dan harga jualan di kawasan ini juga menurun kurang daripada paras umum. Bagi segmen tanah, tanah pinggir bandar, rumah kedai, vila peranginan, ... terus menyaksikan kesuraman.

Perhimpunan Negara baru sahaja meluluskan tiga undang-undang penting yang secara langsung memberi kesan kepada industri hartanah: Undang-undang Perumahan (dipinda); Undang-undang Perniagaan Hartanah (pindaan) dan Undang-undang Tanah (pindaan).

Sektor hartanah sangat bergantung kepada faktor undang-undang, dengan itu membuka kunci sumber modal dan mempercepatkan pelaksanaan projek. Oleh itu, pelabur berharap bahawa 3 undang-undang di atas, yang diguna pakai secara rasmi mulai 1 Januari 2025, akan menjadi rangsangan kepada pasaran untuk berkembang dan membangun secara mampan dalam kitaran baharu.

Encik Nguyen Minh Giang, pakar pengurusan aset pelanggan kanan, KB Vietnam

- Melangkah ke 2024, bagaimana anda menilai kesinambungan momentum pemulihan pasaran?

Pada 2024, orientasi dasar monetari yang longgar terus menjadi faktor penting yang membantu pasaran hartanah mengekalkan momentum pemulihannya. Sejumlah besar deposit kediaman dari akhir 2022 dan awal 2023 akan kembali ke pengeluaran dan sebahagian daripadanya akan mencari saluran pelaburan. Di mana, hartanah sentiasa menjadi keutamaan. Apabila dasar pengurusan stabil, keyakinan pelabur kembali, yang juga merupakan masa apabila pasaran hartanah cenderung hangat.

Tinjauan pasaran adalah positif tetapi berkemungkinan menjadi setempat dan berpecah-belah.

Segmen mewah seperti vila peranginan, rumah kedai dan lain-lain akan terus suram, kekurangan pelabur. Seiring dengan itu, segmen tanah yang sangat spekulatif dan tanah "beras hijau" juga akan terus sunyi kerana kebanyakan pelabur yang menyertai segmen ini menggunakan leverage kewangan yang tinggi, permintaan sebenar tidak banyak, dan prosedur undang-undang masih belum selesai. Keadaan lebihan bekalan dalam segmen ini sangat besar, jadi sukar untuk diperbaiki pada tahun 2024.

Selain itu, segmen pangsapuri di bandar besar seperti Hanoi dan Ho Chi Minh City mempunyai harga jualan yang sesuai untuk mereka yang berpendapatan sederhana. Seterusnya, segmen perumahan individu juga akan terus pulih dengan keperluan sebenar rakyat.

Harga pangsapuri terus meningkat di Hanoi dan Ho Chi Minh City kerana bekalan yang terhad dan permintaan yang tinggi. (Sumber: CBRE)

Menghadapi 3 cabaran

- Menurut anda, apakah cabaran yang masih dihadapi oleh pasaran hartanah?

Saya fikir pasaran hartanah sedang menghadapi tiga cabaran.

Pertama, ia adalah konteks umum ekonomi. Pada tahun 2024, ekonomi global mungkin perlahan. Di dalam negeri, pertumbuhan kredit pada akhir Oktober 2023 hanya mencapai 7.39% dan hanya benar-benar dipercepat dalam dua bulan terakhir tahun ini untuk mencapai pertumbuhan 13.7%. Daripada itu, dapat dilihat bahawa permintaan pinjaman baru daripada perniagaan dan orang ramai adalah sangat rendah apabila kadar faedah agak tinggi sebelum ini.

Ekonomi dunia secara amnya masih dalam nada kelabu. Aliran tunai domestik sangat rendah. Indeks PMI pembuatan Vietnam telah berada di bawah 50 mata selama beberapa bulan, yang juga merupakan petanda bahawa permintaan ekonomi masih agak rendah. Oleh itu, bukan sahaja sektor hartanah malah semua sektor ekonomi menghadapi cabaran ini.

Kedua, ia adalah aliran tunai. Mengambil kira lebih daripada 21% daripada jumlah kredit dalam ekonomi, pada 2023, pinjaman perniagaan hartanah meningkat lebih kukuh daripada kadar pertumbuhan umum industri. Ini mencerminkan keberkesanan dasar untuk menghapuskan kesukaran dan penyelesaian untuk membantu perniagaan hartanah mengakses modal.

Pertumbuhan kredit hartanah menurun dengan mendadak pada 2023. (Sumber: KBS)

Walau bagaimanapun, perlu diingatkan bahawa aliran tunai perniagaan hartanah kebanyakannya menghadapi kesukaran. Pada tahun 2023, bilangan perniagaan dengan projek baharu untuk dijual adalah sangat kecil, dan aliran tunai perniagaan teras kebanyakannya negatif.

Jika menjelang 2024 projek tidak dapat menyelesaikan isu undang-undang dan infrastruktur lengkap untuk membawa produk ke pasaran, risiko akan wujud. Apatah lagi, tekanan untuk mematangkan bon adalah besar dengan lebih daripada 120,000 bilion VND. Ini adalah tahap kematangan terbesar dalam tempoh 5 tahun yang lalu.

Ketiga, ia adalah faktor undang-undang. Perniagaan hartanah menghadapi banyak kesukaran dalam proses melaksanakan projek. Ini juga sebab mengapa bekalan telah berkurangan dalam beberapa tahun kebelakangan ini.

Projek baharu memerlukan 70% sumbangan modal daripada pelanggan dan pinjaman. Pelabur hanya menyumbang 30% daripada modal. Sekiranya masalah undang-undang timbul, perusahaan tidak boleh mengakses modal untuk melaksanakan projek, yang akan melambatkan projek, meningkatkan kos, membawa kepada banyak akibat untuk perusahaan dan risiko untuk pasaran.

Oleh itu, saya berpendapat bahawa kesahan adalah faktor utama pasaran hartanah.

Bon matang 2024 adalah yang terbesar dalam tempoh 5 tahun yang lalu.

Berbalik dari 2025, hartanah akan keluar dari 2027?

- Bilakah anda fikir pasaran akan berbalik arah? Apakah nasihat anda untuk pelabur hartanah?

Pasaran utama dalam tempoh 2024-2025 akan mengalami pengurangan harga jualan daripada pelabur. Ini adalah perlu bagi perniagaan untuk keluar dari kalangan yang sukar. Bekalan dan permintaan dapat dipenuhi dengan lebih mudah. Ini juga merupakan salah satu isyarat untuk mencari titik tolak pasaran hartanah.

Satu lagi isyarat penting ialah pendapatan penduduk. Dengan penurunan pendapatan penduduk, sukar untuk melihat titik pembalikan dalam pasaran hartanah pada tahun 2024. Ia mungkin hanya pemulihan yang perlahan, terutamanya dibezakan.

Faktor penting seterusnya ialah undang-undang, dengan tiga undang-undang penting berkuat kuasa mulai 1 Januari 2025. Ini juga dianggap sebagai tempoh peralihan antara kitaran lama dan baharu.

Mengikut kajian saya, biasanya selepas titik pembalikan, pasaran akan memerlukan sekurang-kurangnya 2 tahun untuk stabil dan berkembang dengan kukuh semula.

Oleh itu, saya meramalkan bahawa separuh kedua 2025 akan menjadi titik perubahan pasaran hartanah. Mulai 2027 dan seterusnya, pasaran akan benar-benar bertambah baik apabila kitaran ekonomi telah melepasi tempoh sukar, sistem perundangan lengkap, dan pendapatan rakyat mula berkembang semula. Perusahaan juga akan meningkat dengan orientasi perniagaan yang sesuai.

Bekalan perumahan dari 2018-2023.

Bagi pelabur, saya berpendapat bahawa mengurus aliran tunai peribadi dan memilih masa yang sesuai untuk melabur dalam konteks ini adalah amat penting.

Apabila ekonomi masih dalam tahap tidak jelas, konteks geopolitik tidak stabil, peruntukan perkadaran pelaburan mestilah sesuai dan boleh pergi jauh. Dengan hartanah, pelabur harus mencari hartanah di kawasan teras pusat dengan aliran tunai hartanah. Di samping itu, terdapat kawasan yang sangat digalakkan untuk pengeluaran pelaburan awam, segmen untuk golongan berpendapatan sederhana rendah, dan lain-lain. Perkara penting ialah memilih masa yang sesuai berdasarkan titik pembalikan pasaran supaya aliran tunai dapat menggalakkan prestasi pelaburan terbaik.

Saham hartanah mengikuti rapat panas dan sejuk pasaran hartanah.

- Bagaimanakah anda menilai saham syarikat hartanah yang disenaraikan di bursa saham?

Saya percaya bahawa pasaran hartanah sentiasa berkait rapat dan selaras dengan harga saham syarikat hartanah tersenarai.

Semasa demam tanah 2021, stok hartanah meningkat 5-10 kali ganda dalam beberapa bulan sahaja. Pada tahun 2022, apabila pasaran hartanah membeku, banyak saham hartanah mempunyai harga "dibahagikan 5-10 kali ganda". Saya sering memanggil saham hartanah "berapa banyak mereka naik, berapa banyak mereka turun", yang jelas mencerminkan sifat pasaran dan kesukaran perniagaan.

Pada tahun 2022, banyak pelabur dan pemilik perniagaan hartanah telah dibubarkan saham mereka. Itu adalah tempoh paling sukar untuk hartanah.

Walau bagaimanapun, sentiasa ada peluang dalam bahaya. Masa yang paling sukar adalah sentiasa masa terbaik untuk "memburu". Secara objektif, banyak syarikat hartanah tersenarai menghadapi kesukaran kerana pembangunan projek besar-besaran dan leverage yang tinggi. Walau bagaimanapun, terdapat juga banyak syarikat hartanah yang bagus dan inilah masanya mereka akan pergi memburu.

Saya meramalkan bahawa 2024-2025 akan menjadi ledakan dalam penggabungan dan pengambilalihan (M&A) dalam sektor hartanah.

Bagi pelabur individu, ini juga masa yang sangat baik untuk menyaring perniagaan, mencari syarikat berkualiti untuk melabur dengan visi jangka panjang.

Perniagaan yang baik perlu mempunyai potensi kewangan yang baik dan sihat. Perniagaan ini mempunyai sedikit hutang, dengan leverage yang rendah. Perniagaan itu sendiri juga perlu fleksibel dalam orientasi perniagaannya seperti beralih kepada segmen untuk kumpulan berpendapatan sederhana, membina perumahan sosial, dan lain-lain untuk mengekalkan pendapatan dan aliran tunai dalam konteks sukar semasa.

Perniagaan yang kukuh dari segi kewangan pada masa ini akan mempunyai banyak peluang M&A yang membawa nilai pembangunan mampan untuk kitaran baharu. Ini adalah nota yang perlu diberi perhatian oleh pelabur apabila mencari perniagaan yang bagus.

Perlu ditekankan bahawa kitaran operasi pasaran hartanah akan lebih lama dan perlahan berbanding pasaran saham secara amnya. Pelabur harus mempunyai perspektif jangka panjang jika melabur dalam saham hartanah pada masa ini, kerana gelombang "super besar" hartanah telah berlalu. Untuk membentuk gelombang besar seperti 2021, kumpulan saham hartanah telah terkumpul selama 7-8 tahun.

terima kasih!

Pada pendapat anda, yang menonjolkan dalam tiga undang-undang baharu: Undang-undang Perumahan (pindaan); Undang-undang Perniagaan Hartanah (pindaan) dan Undang-undang Tanah (pindaan) apabila digunakan akan memberi kesan positif kepada pasaran hartanah dalam kitaran baharu?

* Iaitu untuk memberi hak kepada rakyat Vietnam yang menetap di luar negara untuk menjalankan perniagaan hartanah seperti rakyat di negara tersebut. Ini akan membantu meningkatkan kiriman wang tahunan ke Vietnam. Vietnam berada dalam 3 negara teratas dengan kiriman wang tertinggi di dunia.

* Mengetatkan pembahagian dan penjualan tanah. Ini akan meminimumkan spekulasi tanah, mengelakkan pembaziran sumber dan memberi tumpuan kepada segmen dengan permintaan sebenar.

Pada masa akan datang, perniagaan hartanah mesti mengorientasikan diri mereka kepada segmen hartanah yang sesuai untuk kitaran baharu, dengan itu menyumbang kepada menstabilkan dan membangunkan pasaran hartanah dengan lebih mampan.

* Pemberian buku merah jambu untuk pangsapuri mini dan tidak menyatakan tempoh pemilikan pangsapuri.

* Tanah tanpa dokumen guna tanah sebelum 1 Julai 2014 akan diberikan buku merah.

* Hapuskan rangka kerja harga tanah, tentukan harga tanah mengikut prinsip pasaran. Pelbagaikan borang pampasan untuk orang yang tanahnya diperolehi semula. Susun perumahan penempatan semula sebelum pemulihan. Mereka yang tanah pertaniannya diperolehi akan diberi pampasan dengan tanah/perumahan kediaman.

Ini membantu orang ramai mendapat lebih banyak manfaat dan perniagaan boleh membersihkan tanah dengan mudah dan melaksanakan projek dengan lebih cepat.

* Perniagaan dibayar cukai guna tanah setiap tahun dan bukannya perlu membayar semuanya sekaligus.

* Mekanisme yang lebih terbuka untuk tanah pertanian, seperti pemilikan individu maksimum meningkat daripada 10 kali ganda kepada 15 kali ganda. Individu yang tidak secara langsung mengeluarkan tanah pertanian masih dibenarkan menerima pindah milik tanah penanaman padi.

Ringkasnya, ketiga-tiga undang-undang yang dipinda ini mempunyai kesan yang mendalam terhadap semua aspek masyarakat dan juga semua golongan manusia. Apabila dikuatkuasakan, ia dijangka membantu perniagaan mengatasi masalah undang-undang, serta mengorientasikan semula pembangunan sektor hartanah dalam kitaran baharu. Bekalan hartanah akan kembali beransur-ansur dan bergerak ke arah produk yang membawa nilai mampan kepada ekonomi dan menyasarkan keperluan penting rakyat.

Novaland, Vinhomes menyebabkan kejutan, apakah isyarat daripada hartanah? Pasaran hartanah berubah-ubah tanpa diduga dan prospeknya masih belum jelas, tetapi perniagaan hartanah seperti Novaland, Vinhomes atau Khai Hoan Land... juga telah mencatatkan hasil perniagaan yang mengejutkan pada 2023.

Sumber: https://vietnamnet.vn/thi-truong-bat-dong-san-2024-thoi-diem-san-moi-tot-nhat-2247503.html