Pasaran sewa pejabat yang sibuk dan ramalan pakar

Wujudkan persekitaran yang kompetitif

Aktiviti pajakan pejabat baru-baru ini direkodkan kembali rancak dengan transaksi pembesaran atau penempatan semula pejabat. Pasaran juga telah mencatatkan perubahan dalam permintaan daripada penyewa, memaksa pelabur pejabat menukar untuk mengekalkan penyewa, terutamanya syarikat besar dan syarikat multinasional.

Untuk lebih memahami perubahan dalam permintaan penyewa dan mengetahui faktor yang mengekalkan penyewa pejabat secara berkesan, Encik Matthew Powell - pemimpin Savills Vietnam, pasaran pejabat mendapat manfaat daripada peningkatan modal FDI yang mengalir ke Vietnam sejak kebelakangan ini.

Sehubungan itu, data daripada Kementerian Perancangan dan Pelaburan menunjukkan bahawa sehingga 20 April 2024, jumlah modal FDI di Vietnam mencapai lebih daripada 9.27 bilion USD, peningkatan sebanyak 4.5% berbanding tempoh yang sama pada 2023. Sehingga kini, seluruh negara mempunyai 40,049 projek yang sah dengan jumlah modal berdaftar hampir 478.58 bilion.

Banyak pejabat kelas A untuk disewa di Ho Chi Minh City.

Pelabur asing telah melabur dalam 17 daripada 21 sektor ekonomi negara. Daripada jumlah itu, industri pemprosesan dan pembuatan mendahului dengan jumlah modal pelaburan melebihi 6.15 bilion USD, mencakupi hampir 66.4% daripada jumlah modal pelaburan berdaftar, meningkat 19.8% dalam tempoh yang sama.

Perniagaan hartanah menduduki tempat kedua dengan jumlah modal pelaburan lebih daripada 1.73 bilion USD, menyumbang hampir 18.7% daripada jumlah modal pelaburan berdaftar, meningkat 78.2% dalam tempoh yang sama. Diikuti oleh sektor borong dan runcit; pergudangan dan pengangkutan dengan jumlah modal berdaftar masing-masing lebih daripada 451.4 juta USD dan hampir 383.2 juta USD.

Aliran masuk FDI yang semakin meningkat dan kepelbagaian industri, bersama-sama dengan indeks keyakinan perniagaan yang positif yang berterusan, telah menunjukkan bahawa Vietnam merupakan pasaran yang berpotensi untuk pelbagai jenis perniagaan, sekali gus membawa kepada peningkatan permintaan untuk pejabat.

Aktiviti pajakan pejabat pada suku pertama 2024 adalah rancak, dengan penyewa dalam sektor IT, pembuatan dan undang-undang mengekalkan kadar yang tinggi.

Walau bagaimanapun, permintaan yang tinggi bukan untuk semua segmen pejabat. Permintaan semasa tertumpu pada segmen pejabat berkualiti tinggi, kerana penyewa mempunyai keperluan yang lebih ketat untuk pejabat. Mereka memerlukan pejabat yang memastikan kualiti yang baik, persekitaran kerja yang baik untuk menarik dan mengekalkan bakat.

Persekitaran kerja sentiasa menjadi salah satu faktor yang menjadi sasaran pelabur pajakan pejabat dan juga penyewa pejabat.

Oleh itu, trend secara beransur-ansur beralih kepada bangunan yang diperakui hijau, dengan ruang berkualiti dan kemudahan penuh. Oleh itu, pelabur pejabat mesti mengikuti dan memastikan untuk menyediakan premis standard berkualiti untuk memenuhi citarasa umum.

Trend semasa, kebanyakan penyewa lebih suka kawasan tengah bandar besar, di mana terdapat projek baru berkualiti tinggi, harga sewa yang sesuai dan berhampiran dengan pusat.

Dapat dilihat bahawa trend memilih pejabat penyewa bergantung kepada banyak faktor dan harga bukanlah satu-satunya faktor yang dipertimbangkan oleh perniagaan, terutamanya bagi penyewa yang cenderung untuk menaik taraf pejabat mereka kepada bangunan Kelas A.

Bagi kebanyakan syarikat, berpindah ke bangunan pejabat yang diperakui hijau adalah keutamaan atau bahkan keperluan, sebagai sebahagian daripada komitmen ESG global mereka kepada pemegang saham mereka dan peraturan undang-undang yang berkaitan.

Kadangkala syarikat sanggup membayar premium untuk bangunan berkualiti lebih baik dengan pensijilan hijau, yang menyediakan persekitaran kerja yang produktif untuk pekerja dan imej jenama yang positif untuk pelanggan. Jadi walaupun harga jelas merupakan faktor yang sangat penting, ia bukanlah faktor penentu.

Pakar Savills telah melihat perbezaan antara bangunan yang diperakui hijau dan bangunan yang tidak diperakui.

Bangunan lama yang tidak memenuhi piawaian hijau kini akan menghadapi tekanan yang lebih besar untuk mengurangkan sewa kerana mereka tidak dapat bersaing dengan bangunan dengan pensijilan hijau. Buktinya, sesetengah tuan tanah, terutamanya untuk pejabat kelas B, terpaksa mengurangkan sewa untuk mengekalkan penyewa manakala bangunan mewah masih mengekalkan sewa yang stabil.

"Harga jelas penting. Tetapi seperti apa-apa lagi, ramai orang sanggup membayar untuk pengalaman berkualiti. Sama seperti membeli kereta, pakaian atau beg tangan, kadangkala perbezaan harga boleh diterima untuk produk dan perkhidmatan yang lebih berkualiti," kata Matthew Powell.

Sewa pejabat di Ho Chi Minh City semakin meningkat.

Menurut pakar Savills, pasaran pejabat di Ho Chi Minh City mempunyai banyak kekuatan, dengan ruang pejabat yang besar disertai dengan pasaran komersial yang lebih besar. Harga sewa pejabat di Ho Chi Minh City kekal lebih tinggi berbanding di Hanoi, terutamanya dalam projek di Daerah 1.

Bagaimanapun, pasar Ho Chi Minh City sebelum ini kebanyakannya tertumpu di satu kawasan iaitu Daerah 1 yang menyediakan bekalan pejabat utama. Walau bagaimanapun, pasaran ini kini telah mencatatkan peralihan ke kawasan Thu Thiem, dengan bekalan pejabat baharu, ruang lantai yang besar dan banyak projek yang diperakui hijau.

Manakala cerita di Hanoi pula berbeza. Hanoi mempunyai perkembangan pasaran pejabat yang lebih meluas, apabila terdapat lokasi berbeza yang memfokuskan pada projek komersial seperti Hoan Kiem, Ba Dinh, Barat Hanoi dan tidak lama lagi kawasan Tasik Barat.

Bagaimanapun, kapasiti sewa semasa projek di kawasan Hoan Kiem dan Ba ​​Dinh agak tinggi. Oleh itu, bangunan baharu yang dijangka akan dilancarkan dalam masa terdekat seperti Grand Terra, Taisei Square Hanoi, Tien Bo Plaza dan BRG Diamond Park Plaza akan menjadi sumber bekalan baharu, mewujudkan lebih keterujaan untuk aktiviti komersial.

Bandar Raya Ho Chi Minh dianggap mempunyai sejumlah besar pejabat untuk disewa yang menarik bilangan pelanggan yang ramai dan mempunyai harga yang lebih baik.

Pakar juga percaya bahawa harga sewa pejabat di Hanoi tidak mungkin mengatasi harga di Ho Chi Minh City pada masa hadapan.

Sehubungan itu, menurut Savills Asia Pacific, pada separuh kedua 2023, harga sewa pejabat Gred A di Hanoi berhubung dengan rantau ini kekal pada paras purata, pada 41.7 USD/m2/bulan (termasuk cukai dan yuran perkhidmatan). Sementara itu, angka yang dicatatkan di Bandar Raya Ho Chi Minh ini ialah 63.2 USD/m2/bulan.

Khususnya, dengan bekalan Gred A baharu di Hanoi dijangka meningkat pada masa akan datang, harga sewa akan terus kompetitif.

Untuk bangunan individu yang popular atau berkualiti, harga yang lebih tinggi mungkin diperlukan, tetapi ia tidak akan jauh lebih tinggi daripada alternatif. Oleh itu, pada masa akan datang, Hanoi akan mengekalkan harga sewa yang berpatutan untuk premis berkualiti tinggi.

Pada masa yang sama, pakar juga percaya bahawa kos pelaburan untuk bangunan hijau adalah pelaburan jangka panjang. Manakala, kisah penurunan harga adalah cerita jangka pendek. Kerana penyewa pejabat sering menggunakan pejabat untuk jangka masa yang lama, sekurang-kurangnya 5-10 tahun, atau lebih lama lagi.

Oleh itu, bangunan pejabat hijau yang dibangunkan secara mampan merupakan faktor yang sangat penting bagi pelabur untuk mengekalkan penyewa jangka panjang. Oleh itu, masalah semasa bagi pelabur projek hijau adalah pelaburan jangka panjang.

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-cho-thue-van-phong-soi-dong-va-nhung-du-bao-cua-chuyen-gia-a663028.html