Pasaran tanah lelong sejuk selepas demam gila lebih setahun yang lalu

Selepas batch lelong tanah Pada tahun 2024, pasaran sangat hangat di pinggir bandar Hanoi . Tarikan pasaran ini kini semakin reda. Ramai pelabur "memegang" tanah yang dilelong mahu menjual barangan mereka, malah menerima "kerugian pemotongan".

Berbeza dengan suasana yang sibuk pada tahun 2024, sejak awal tahun, aktiviti lelongan tanah di pinggir bandar Hanoi menunjukkan trend yang perlahan. Di banyak tempat, harga telah turun dengan ketara.

Sebagai contoh, 34 bidang tanah di daerah Thach That (lama) telah dilelong pada pertengahan tahun ini dengan harga kemenangan tertinggi melebihi 56 juta VND/m², turun 3.3 kali ganda berbanding sesi pada Disember 2024 (harga kemenangan tertinggi ialah lebih daripada 185 juta VND/m²).

Begitu juga, 9 bidang tanah di daerah Phuc Tho (lama) juga dijual pada harga tertinggi 47 juta VND/m², turun hampir 40% berbanding sesi pada September tahun lepas. Sesi ini mempunyai lebih 100 peserta, turun lebih satu pertiga berbanding sesi sebelumnya.

Banyak lot yang dilelong telah sejuk. (Gambar ilustrasi)

Encik Nguyen Tien Thuat, broker hartanah di komune Hoai Duc, berkata beliau mengiklankan dua bidang tanah daripada pemilik sebelumnya, harga jualan hanya lebih tinggi sedikit daripada harga kemenangan 5 - 10 juta/m², tetapi selama beberapa bulan tiada siapa yang bertanya.

Pada masa ini, syarikat Encik Thuat mempunyai beberapa lot tanah yang dilelong di daerah Hoai Duc, Thanh Oai dan Quoc Oai (lama) yang telah dihantar oleh pelabur untuk dijual sejak awal tahun 2025. Walau bagaimanapun, bilangan urus niaga adalah sangat kecil, dengan hanya 5 lot yang didagangkan pada harga yang sama seperti pelabur yang memenangi dan membelinya semula sebelum ini.

Menurut Encik Thuat, sebenarnya, pelabur semua menghantar perbezaan harga 200-300 juta VND/lot untuk kawasan seluas 90-110m², tetapi pelanggan yang membeli semuanya menawarkan harga yang lebih rendah. Selepas berkali-kali menaikkan dan menurunkan, pelabur memutuskan untuk menjual pada harga yang sama yang mereka beli sebelum ini. Sebab pelabur ini perlu menjual segera adalah kerana tarikh untuk membayar faedah dan prinsipal kepada bank telah tiba tetapi mereka masih belum mengubah aliran tunai, jadi ini boleh dianggap sebagai langkah "memotong kerugian" untuk mengekalkan modal.

Menurut En Thuat, pada masa ini terdapat 4 bidang tanah di Hoai Duc dengan harga lelong yang menang kira-kira 85 juta VND/m², tuan punya tanah nak jual dengan harga yang sama, pembeli akan uruskan cukainya, tetapi pelanggan yang datang bertanya semuanya merungut kerana harganya terlalu tinggi dan ingin mengurangkannya sebanyak 200 - 300 juta VND/plot.

“ Pada pertengahan tahun lepas, apabila pasaran tanah lelongan semakin panas, ramai pelabur melompat untuk membeli untuk keuntungan, tetapi beberapa bulan kemudian pasaran berbalik arah, kecairan menjadi perlahan, dan pelabur ini terpaksa menjual untuk mendapatkan semula modal bagi membayar pinjaman bank ,” kata Encik Thuat.

Encik Tran Ngoc Anh, broker hartanah di Hanoi, juga berkata pada masa ini, ramai pelabur yang telah memegang lot tanah yang dilelong sejak Ogos dan September 2024 terpaksa menurunkan harga jualan untuk menyingkirkan barangan tersebut.

Sebagai contoh, sebidang tanah seluas 61m² di daerah Thanh Oai lama, dengan harga kemenangan kira-kira 70 juta VND/m², bersamaan kira-kira 4.25 bilion VND/plot, kini dijual dengan kerugian kira-kira 4 bilion VND.

Atau sebidang tanah lain di daerah lama Hoai Duc mempunyai harga kemenangan kira-kira 85 juta VND/m², tetapi kini ia juga telah menurun kepada kira-kira 80 juta VND/m².

Menurut Encik Ngoc Anh, banyak tanah yang dilelong mempunyai infrastruktur asas tetapi tidak ada rancangan sambungan masa depan untuk mengembangkan ketersambungan serantau, jadi tidak banyak potensi kenaikan harga.

Spekulator membeli dan menunggu harga meningkat mengikut arah aliran pasaran, tanpa menilai potensi tanah itu. Jadi apabila pasaran rosak, mereka jatuh ke dalam situasi "pegangan bom", terpaksa menurunkan harga untuk mengurangkan kerugian.

Malah, di kawasan sekitar plot yang dilelong, harga pasaran adalah sekitar 50-60 juta VND/m2, malah beberapa kawasan perumahan termasuk kos pembinaan adalah dari 100-110 juta VND/m2, manakala plot yang dilelong adalah dari 80-120 juta VND/m2. Jika pelabur memegang plot ini, mereka akan membelinya pada harga sekurang-kurangnya 3 tahun kemudian.

Mengulas mengenai situasi semasa lelongan tanah, ketua sebuah syarikat lelongan itu juga berkata, keadaan sudah agak reda berbanding sebelum ini. Sebagai contoh, sebelum lelongan boleh mempunyai 1,000 permohonan. Tetapi kini ia telah menurun kepada beberapa ratus. Iaitu, secara purata, sebelum ini terdapat kira-kira 40 - 50 permohonan setiap petak tanah yang menyertai lelongan, tetapi kini hanya terdapat kira-kira 10 - 20 pelanggan setiap petak tanah. Dan harga juga lebih dekat dengan realiti, keadaan pembatalan deposit tidak lagi wujud.

Lelongan tanah diperketatkan

Menurut pakar, lelongan tanah sedang diperketatkan supaya tiada lagi demam maya.

Mengulas mengenai penyejukan lelongan tanah, beberapa pakar hartanah menganalisis bahawa harga tanah dalam lelongan sebelumnya telah ditolak terlalu tinggi dan apabila ia jauh melebihi nilai sebenar, kecairan akan menjadi masalah besar. Pemenang lelongan akan menghadapi kesukaran untuk menjual semula kerana mereka tidak dapat mencari pembeli, terutamanya dalam konteks kadar faedah pinjaman bank yang tinggi dan pasaran hartanah yang menghadapi cabaran modal.

Sebab lain boleh jadi pembeli telah "bangun" selepas harga tanah yang melambung tinggi, pelabur tidak lagi berminat untuk membayar harga yang terlalu tinggi untuk membeli sebidang tanah dan kemudian terpaksa bekerja keras untuk menjualnya untuk mendapatkan keuntungan. Kerana mereka semua melihat bahawa harga semasa terlalu tidak realistik, jika mereka tidak dapat mencari pembeli dalam masa sebulan, mereka perlu kehilangan deposit mereka, jadi mereka lebih berhati-hati.

Selain itu, kawasan pinggir bandar Hanoi seperti Hoai Duc, Thanh Oai atau Phuc Tho kebanyakannya mempunyai pembangunan infrastruktur yang tidak rata. Kawasan ini mungkin menarik dalam jangka pendek, tetapi harga tanah dinaikkan terlalu tinggi, yang tidak akan sepadan dengan kuasa beli sebenar pasaran, yang membawa kepada situasi yang berpanjangan "memegang tanah dan menunggu masa yang sesuai", mengurangkan daya tarikan tanah yang dilelong.

selain itu, tanah yang dilelong Tanah itu sememangnya istimewa, pembeli mesti membayar jumlah penuh dalam masa yang singkat, tiada pembayaran lewat dibenarkan. Apabila harga menang terlalu tinggi, pelabur mempunyai sedikit ruang untuk mengaut keuntungan. Jika tiada rancangan untuk mengeksploitasi, membina atau membangunkan projek itu, tanah yang dilelong hanyalah sekeping kertas merah di dalam peti besi.

Sementara itu, menurut Encik Nguyen Tien Thuat, salah satu sebab penyejukan lelongan tanah ialah peraturan mengenai lelongan semakin ketat. Selain meningkatkan deposit, Undang-undang Lelongan Harta yang disemak semula, yang berkuat kuasa pada awal tahun ini, menetapkan bahawa pelanggar boleh dilarang daripada menyertai lelongan sehingga 5 tahun, malah boleh didakwa secara jenayah. Terima kasih kepada itu, tidak seperti adegan sebelum ini bersaing untuk membeli dan menjual, di banyak tapak tanah yang dilelong, beberapa siri lantai perdagangan dan pejabat broker "sementara" telah ditutup.

Di samping itu, pihak berkuasa telah mengetatkan pemeriksaan dan pengendalian tingkah laku spekulatif dan manipulasi aktiviti lelongan. Di samping itu, peraturan baharu mengenai kenaikan harga permulaan, peningkatan deposit dan pengendalian pengabaian deposit dengan tegas telah mula berkuat kuasa.

Encik Pham Duc Toan, Ketua Pegawai Eksekutif EZ Propert, menganalisis bahawa harga tanah dalam lelongan sebelumnya telah ditolak terlalu tinggi dan apabila ia melebihi nilai sebenar, kecairan akan menjadi masalah besar. Pemenang lelongan akan menghadapi kesukaran untuk menjual semula kerana mereka tidak dapat mencari pembeli, terutamanya dalam konteks kadar faedah pinjaman bank yang tinggi dan pasaran hartanah yang menghadapi cabaran dalam sumber modal.

" Kecairan yang lemah mungkin menjadi punca langsung lelongan tanah beransur-ansur reda ," kata Encik Toan.

Sebab lain mungkin pembeli telah "bangun" selepas kenaikan mendadak harga tanah. " Sesetengah pelabur tidak lagi berminat untuk membayar harga yang terlalu tinggi untuk membeli sebidang tanah dan kemudian terpaksa bekerja keras untuk menjualnya untuk mendapatkan keuntungan. Kerana mereka semua melihat bahawa harga semasa terlalu tidak realistik, jika mereka tidak dapat mencari pembeli dalam masa sebulan, mereka perlu kehilangan deposit mereka, jadi mereka menjadi lebih berhati-hati ," tambah Encik Toan.

Selain itu, Encik Toan berkata pembangunan infrastruktur di kawasan pinggir bandar Hanoi adalah tidak sekata. Kawasan ini mungkin menarik dalam jangka pendek, tetapi harga tanah yang dinaikkan terlalu tinggi tidak akan sepadan dengan kuasa beli sebenar pasaran, yang membawa kepada situasi "memegang tanah dan menunggu masa yang sesuai" yang berpanjangan, mengurangkan daya tarikan tanah yang dilelong.

Komen (0)