Pasaran hartanah Ho Chi Minh City semakin berbeza

Walaupun pasaran hartanah semakin pulih, perbezaannya semakin ketara. Walaupun produk spekulatif yang tidak mempunyai nilai eksploitasi masih belum menunjukkan banyak peningkatan, produk yang boleh menjana aliran tunai serta-merta telah mencatatkan urus niaga yang positif.

Walaupun pasaran hartanah semakin pulih, perbezaannya semakin ketara. Walaupun produk spekulatif yang tidak mempunyai nilai eksploitasi masih belum menunjukkan banyak peningkatan, produk yang boleh menjana aliran tunai serta-merta telah mencatatkan urus niaga yang positif.

Pernah menjadi "pemain" yang pakar dalam perdagangan swing, tetapi apabila pasaran berubah, Encik Hoang Minh, seorang pelabur hartanah di Ho Chi Minh City, mengubah strateginya.

Encik Minh berkata, ketika pasaran sibuk, dia hanya perlu mendepositkan sebuah apartmen atau sebidang tanah pada fasa pertama penjualan untuk dapat menjualnya pada harga yang lebih tinggi serta-merta dan memperoleh keuntungan yang tinggi. Tetapi apabila pasaran perlahan, keadaan tidak lagi mudah. Sebidang tanah pinggir bandar yang dibelinya sebelum ini telah disekat daripada kecairan. Bilangan pembeli menurun secara mendadak, manakala mereka yang perlu menjual terpaksa menurunkan harga secara mendalam. Pelabur ini menyedari bahawa jika dia meneruskan strategi spekulatifnya, dia boleh jatuh ke dalam situasi "lebihan bekalan" seperti kebanyakan pelabur lain.

Selepas banyak pertimbangan, dia memutuskan untuk menukar strateginya. Daripada menumpukan hanya pada produk yang mempunyai elemen "surfing", dia mula mencari aset yang boleh dieksploitasi serta-merta untuk mencipta aliran tunai yang stabil.

Pada penghujung tahun lepas, Encik Minh memilih untuk membeli sebuah apartmen 1 bilik tidur di District 7 (HCMC) dengan harga 2.5 bilion VND. Ini adalah projek yang telah siap, dengan komuniti kediaman yang besar dan disewa oleh ramai pakar asing. Selepas menyiapkan hiasan dalaman, dia segera menyewakannya dengan harga 13 juta VND/bulan.

Menurut Encik Minh, untuk mengekalkan modal, melabur dalam mana-mana hartanah tidak benar-benar selamat, tetapi perlu memilih segmen "defensif". Iaitu, hartanah boleh menunggu kenaikan harga dalam 3-5 tahun dan membawa aliran tunai yang stabil dalam jangka pendek.

Laporan baru-baru ini oleh Persatuan Realtors Vietnam (VARS) juga menunjukkan bahawa lebih daripada 5 tahun yang lalu, pangsapuri dianggap oleh banyak pihak sebagai sejenis "aset pengguna" dan sukar untuk dibandingkan dengan segmen hartanah lain. Tetapi kini, imbangan penawaran dan permintaan semakin condong ke arah permintaan, harga pangsapuri memasuki kitaran kenaikan jangka panjang, jauh melebihi segmen lain.

Harga pangsapuri sentiasa meningkat dan menetapkan tahap baru, menyebabkan harga sewa pangsapuri juga cenderung "mendaki", dengan peningkatan purata 10 - 20% pada tahun 2024. Di pusat bandar, hampir tidak ada pangsapuri dengan harga sewa di bawah 10 juta VND/bulan, harga sewa biasa pangsapuri 1 bilik tidur ialah 10 - 15 juta VND 1 bilik - 5 juta pangsapuri 20 bilik tidur, 5 juta unit. VND/bulan.

Di samping impak peningkatan permintaan sewa, harga pangsapuri yang sentiasa meningkat juga secara langsung mempengaruhi strategi penetapan harga tuan tanah. Apabila harga rumah meningkat, tuan tanah terpaksa menaikkan harga sewa untuk memastikan keuntungan dan mengimbangi aliran tunai pelaburan.

Namun pada hakikatnya, margin keuntungan menyewa pangsapuri semakin berkurangan kerana harga sewa tidak dapat menampung kenaikan harga rumah. Kadar kenaikan harga sewa hanya kira-kira separuh daripada harga rumah pada tahun 2024, atas dasar bahawa margin keuntungan daripada menyewa pangsapuri di Vietnam hanya di bawah 4%, biasanya di bawah 2%, lebih rendah daripada menyimpan.

Dalam konteks tidak mempunyai banyak sumber utama, aktiviti pemindahan pangsapuri sekunder di pasaran berlaku dengan rancak. Data daripada Institut Penyelidikan Perkhidmatan Dat Xanh menunjukkan bahawa bekalan baharu itu kebanyakannya merupakan fasa seterusnya bagi projek sedia ada, jadi pasaran mencatatkan perbezaan harga pindahan sebanyak 10 - 20% berbanding projek sekunder. Banyak projek mewah yang baru diserahkan juga telah menaikkan harga pindahan sebanyak 15 - 25%.

Encik Tran Hien Phuong, Ketua Pengarah Seaholdings, mengakui bahawa aliran tunai telah mula kembali ke pasaran, tetapi cara ia beroperasi akan jauh berbeza daripada sebelumnya. Pelanggan kini cerewet, mereka sering memilih projek dengan prosedur undang-undang yang betul; atau dengan projek sekunder, mereka hanya menerima untuk membeli apabila apartmen mempunyai buku merah jambu, siap, mempunyai utiliti perkhidmatan komited penuh dan boleh dieksploitasi serta-merta.

Menurut Encik Phuong, pasaran dibezakan mengikut wilayah. Di sesetengah tempat, walaupun harga telah menurun secara mendadak, kecairan masih lemah, tetapi di tempat yang mempunyai permintaan sebenar, harga telah pulih dengan cepat. Ini menunjukkan bahawa mekanisme operasi pasaran mula berdasarkan permintaan sebenar, bukannya spekulasi.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html