Perkhidmatan "menyelamat rumah" di tengah-tengah krisis hartanah di China

(Dan Tri) - Industri bawah tanah berkembang maju daripada gelombang kebankrapan, manakala dana berbilion dolar mengeluarkan modal secara besar-besaran. Kedua-dua ekstrem ini mendedahkan keretakan yang semakin mendalam dalam pasaran hartanah China.

Di tengah-tengah kemerosotan harta tanah China selama empat tahun, satu cerita pelik tersebar di media sosial. Memandangkan berjuta-juta pemilik rumah menghadapi prospek "ekuiti negatif" (nilai rumah mereka kurang daripada jumlah yang mereka berhutang kepada bank) dan risiko kehilangan harta benda mereka, penyelesaian yang mengejutkan telah muncul: walaupun bank merampas rumah anda, anda masih boleh menyimpannya secara sah.

Rasa ingin tahu mendorong seorang wartawan dari Lianhe Zaobao untuk menyiasat. Hanya beberapa hari selepas meninggalkan komen di bawah siaran, dia menerima lebih daripada sedozen mesej daripada "pakar", yang kesemuanya bertekad untuk membantu "menyelamatkan rumah".

Ini adalah tingkap ke dalam industri bayangan, perkhidmatan unik yang lahir daripada keputusasaan pasaran.

Ketika pasaran hartanah China membeku, perniagaan penyelamat rumah yang gelap mengumpul wang hasil daripada pemilik rumah "ekuiti negatif" yang cuba mengekalkan hartanah mereka dengan membeli balik hutang lapuk mereka sendiri (Foto: Reuters).

Helah menyelamat rumah yang unik

"Bukan sahaja anda akan kehilangan rumah anda, tetapi anda juga akan mundur sedekad berbanding yang lain. Membeli rumah baharu akan menjadi sangat sukar," seorang pakar wanita memberi amaran melalui telefon, selepas menghabiskan setengah jam menganalisis akibat buruk akibat tidak membayar hutangnya.

Selepas membuat pelanggannya panik, dia mula menggunakan helah pertamanya: menstruktur semula pinjaman untuk mengurangkan bayaran bulanan, membantu pemilik rumah bertahan sementara dalam tempoh yang sukar. "Jika anda hanya bertahan beberapa tahun lagi, harga rumah pasti akan meningkat semula," katanya yakin.

Tetapi rahsia sebenar terbongkar apabila pelanggan teragak-agak. Prosesnya jauh lebih kompleks dan berani.

Itu adalah kebankrapan aktif. Pada masa itu, pemilik rumah akan berhenti membayar ansuran, biarkan bank merampas dan meletakkan harta itu untuk lelongan kehakiman.

Di situlah "saudara" itu masuk. Saudara atau rakan yang dipercayai, dengan bantuan "syarikat penyelamat rumah," akan membida dan membeli semula rumah itu, selalunya pada separuh harga pasaran. Di atas kertas, pemilikan telah berubah, tetapi pada hakikatnya, pemilik lama masih mempunyai hak penuh untuk menggunakannya.

Ia juga merupakan pembelian balik hutang sendiri. Kerana harga lelong rendah, hutang bank masih belum habis. Bank akan terus mengejar jumlah baki. Walau bagaimanapun, jika pemilik rumah tidak mempunyai aset lain untuk dirampas, bank akan "menghentikan penguatkuasaan" dan menjual hutang lapuk kepada syarikat pengurusan aset (AMC) pada harga diskaun yang tinggi, selalunya hanya 30% daripada nilai asal. Pada ketika ini, melalui syarikat perantara, peminjam boleh membeli balik hutangnya sendiri pada harga yang murah.

Hasilnya ialah kitaran ganas tertutup sempurna. Pemilik rumah bukan sahaja menyimpan bumbung di atas kepalanya, tetapi juga menjelaskan sebahagian besar hutangnya. Sudah tentu, "keajaiban" ini tidak datang percuma.

Perkhidmatan "menyelamat rumah" - mengaut wang dari kesakitan kebankrapan

Kebangkitan "syarikat penyelamat rumah" adalah demonstrasi jelas undang-undang bekalan dan permintaan, walaupun dalam keadaan yang paling teruk. Apabila berjuta-juta orang menghadapi masalah yang sama, industri perkhidmatan baharu lahir untuk menyelesaikannya.

Model perniagaan mereka adalah berdasarkan mengeksploitasi kelemahan undang-undang dan kekurangan maklumat daripada pelanggan. Yuran perkhidmatan tidaklah murah, antara 5% daripada nilai pinjaman awal, atau dari 8% hingga 20% daripada baki pinjaman yang tinggal. Dengan gadai janji dalam jutaan yuan, ini adalah jumlah yang besar.

"Kami tidak mengambil wang anda. Kami hanya mengambil modal yang anda perlu bayar kepada bank," jelas seorang pakar wanita. Hujah ini, walaupun agak keliru, menyentuh psikologi mereka yang dalam kesempitan: lebih baik membayar yuran yang besar untuk menyimpan harta dan mengurangkan hutang daripada kehilangan segala-galanya.

Pasaran berkembang pesat. Pada platform RedNote, topik "gadai janji lalai" telah menarik hampir 60 juta tontonan. Syarikat berbangga bahawa mereka mempunyai pengalaman mengendalikan hutang lapuk untuk semua jenis aset, daripada pangsapuri dan pejabat hingga hotel dan kilang, dan kini beroperasi di seluruh negara.

Statistik juga mengesahkan ini sedikit sebanyak. Data Guoxinda menunjukkan bahawa pada tahun 2024 sahaja, 658,000 hartanah telah disediakan untuk lelongan kehakiman, meningkat 51.69% daripada tahun sebelumnya. Institut penyelidikan lain meletakkan angka itu lebih tinggi, sehingga 1.6 juta unit.

Tetapi penganalisis memberi amaran bahawa perkhidmatan menyelamat di rumah hanyalah ubat penahan sakit sementara, bukan ubat untuk masalah asas. Pemilik rumah yang terlibat dalam proses ini meletakkan diri mereka dalam masalah undang-undang, mempertaruhkan litigasi yang rumit dan masalah kredit yang lebih serius pada masa hadapan.

Pada peringkat makro, hutang lapuk yang "masak" dan dipindahkan seperti ini seperti menanam bom jangka lain dalam sistem kewangan China yang sudah rapuh.

Pelabur antarabangsa sekali lagi bergegas untuk menjual aset bernilai $140 bilion pada rekod kerugian. Digambarkan dua plot kediaman yang hampir kosong dalam projek di Bandar Qidong, China, dikawal oleh Oktree Capital Management (Foto: Bloomberg).

Eksodus kejam: $140 bilion dalam hartanah komersial "sejat"

Berbeza sekali dengan usaha untuk memegang kekayaan rakyat, pelabur antarabangsa sedang berjalan secara besar-besaran dan kejam. Hampir $140 bilion yang mereka pertaruhkan untuk bangunan pejabat, pusat beli-belah dan gudang China sejak 15 tahun lalu kini menjadi beban yang besar.

Nama-nama terkenal di peta kewangan global seperti BlackRock, Carlyle Group, HSBC dan Standard Chartered semuanya mencari cara untuk menarik diri, termasuk terpaksa menjual aset dengan kerugian yang besar.

Jualan tertekan di China dijangka berjumlah $16 bilion antara 2023 dan 2024, tertinggi sepanjang masa sebanyak 22% daripada transaksi tahun lepas, menurut Bloomberg Intelligence. Jurubank dan pelabur menganggarkan bahawa nilai modal bangunan pejabat Gred A di Beijing dan Shanghai telah menyejat sekurang-kurangnya 40% daripada kemuncaknya pada 2019.

Tawaran klasik "melarikan diri" telah menjadi cerita yang disebarkan dalam dunia kewangan.

"Penghapusan" BlackRock: Pada penghujung tahun 2024, selepas gagal menjual dua bangunan pejabat di kompleks Waterfront Place (Shanghai), dana BlackRock memutuskan untuk meninggalkan aset tersebut, meninggalkan Standard Chartered Bank untuk mengendalikan pinjaman 780 juta yuan. Langkah ini melesap sepenuhnya pelaburan ekuiti 420 juta yuan mereka.

Kerugian 50% Carlyle: Juga di Shanghai, dana Kumpulan Carlyle menjual bangunan The Crest pada harga 826 juta yuan, hanya 57% daripada jumlah yang dibayar untuknya hampir sedekad yang lalu, malah kurang daripada gadai janji 1 bilion yuan.

"Venice of the East" Oaktree: Malah dana burung nasar yang memburu aset bermasalah seperti Oaktree Capital telah bergelut dengan projek resort Evergrande Venice yang dirampasnya daripada Evergrande. Harga rumah di sana telah jatuh lebih separuh daripada kemuncaknya.

Malah sektor logistik, yang pernah dilihat sebagai titik terang berkat ledakan e-dagang, tidak terlepas daripada lebihan bekalan. Blackstone, salah satu pemain terbesar, dikatakan terpaksa menerima potongan sewa purata sebanyak 25% untuk mengekalkan pelanggan.

Penyelesaiannya tidak boleh hanya "menyelamatkan rumah" atau "menjualnya"

Gambar menjadi lebih suram apabila melihat data makro. Laporan terbaru dari Biro Perangkaan Kebangsaan (NBS) China yang dikeluarkan pada 20 Oktober menunjukkan bahawa harga rumah baharu jatuh 0.4% pada bulan September daripada bulan sebelumnya - penurunan bulanan terpantas dalam 11 bulan.

Kelembapan itu meluas, dari bandar peringkat pertama seperti Beijing dan Shenzhen ke bandar peringkat rendah. Goldman Sachs berkata bandar-bandar kecil menghadapi kesukaran yang semakin meningkat disebabkan "asas pertumbuhan yang lemah dan lebihan bekalan yang teruk."

Bagi hartanah komersial, keadaannya lebih teruk. Kadar kekosongan pejabat di seluruh China pada tahun 2024 mencapai hampir 25%, tertinggi dalam rekod. Pemilik bangunan telah terperangkap dalam "perang diskaun" yang sengit, menyebabkan purata sewa jatuh 6.9%, penurunan tahunan paling ketara dalam rekod. CBRE meramalkan bahawa pasaran Shanghai tidak akan dapat menyerap semua bekalan baharu sebelum 2028.

Amaran tentang "dekad yang hilang" untuk hartanah komersial China lebih jelas daripada sebelumnya (Foto: Getty).

Kisah rakyat domestik yang cuba mengekalkan rumah mereka dan institusi kewangan antarabangsa menjual aset di China, walaupun bertentangan, kedua-duanya adalah simptom penyakit yang sama: keruntuhan keyakinan dan ketidakseimbangan yang teruk dalam penawaran dan permintaan.

Tidak kira betapa pintar dan uniknya skim "menyelamat rumah", ia hanyalah penyelesaian sementara, cara untuk menutup luka yang bernanah dan bukannya menyembuhkannya. Ia tidak menyelesaikan masalah utama: harga rumah telah jatuh terlalu jauh dan pendapatan rakyat tidak lagi terjamin.

Sementara itu, penghijrahan pelabur asing adalah jelas undi tidak percaya terhadap prospek pemulihan pasaran. Mereka tidak lagi percaya kepada kisah pertumbuhan hartanah Cina.

"Menjelang 2030, nilai nominal bangunan boleh menjadi lebih rendah daripada pada 2020," amaran Nicholas Wilson dari Oxford Economics, sambil menambah bahawa prospek "dekad yang hilang" untuk hartanah komersial China menjadi kenyataan.

Jelas sekali, penyelesaian kepada krisis ini tidak boleh terletak pada gimik kewangan atau jualan panik. Ia memerlukan penyelesaian yang lebih komprehensif, berakar umbi dalam pemulihan ekonomi , kestabilan pekerjaan dan, yang paling penting, membina semula keyakinan di kalangan rakyat dan pelabur.

Sumber: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm