Di tengah-tengah kemerosotan empat tahun dalam pasaran hartanah China, satu kisah pelik sedang tersebar di media sosial. Ketika berjuta-juta pemilik rumah menghadapi prospek "ekuiti negatif" (nilai rumah mereka jatuh di bawah baki gadai janji mereka) dan risiko kehilangan harta benda mereka sepenuhnya, penyelesaian yang tidak dijangka telah muncul: walaupun rumah anda dirampas, anda masih boleh mengekalkan pemilikan secara sah.
Rasa ingin tahu mendorong seorang wartawan dari Lianhe Zaobao untuk menyiasat. Hanya beberapa hari selepas meninggalkan komen pada satu catatan, dia menerima lebih daripada sedozen mesej daripada "pakar", semuanya mendakwa mereka boleh membantu "menyelamatkan rumah itu".
Inilah pintu masuk kepada perniagaan yang samar-samar, perkhidmatan unik yang lahir daripada keadaan pasaran yang terdesak.
Di tengah-tengah pasaran hartanah China yang beku, sebuah perniagaan penjimatan rumah yang samar-samar sedang mengaut keuntungan apabila pemilik rumah dengan ekuiti negatif berusaha untuk mengekalkan hartanah mereka dengan membeli balik hutang lapuk mereka sendiri (Foto: Reuters).
Taktik menyelamat rumah yang unik
"Anda bukan sahaja kehilangan rumah; anda ketinggalan sedekad berbanding yang lain. Membeli rumah baharu akan menjadi impian yang jauh," seorang pakar wanita memberi amaran melalui telefon, selepas menghabiskan setengah jam menganalisis akibat buruk daripada menghentikan pembayaran hutang.
Selepas membuat pelanggan berasa cemas, dia melancarkan taktik pertamanya: menstruktur semula pinjaman untuk mengurangkan bayaran bulanan, membantu pemilik rumah mengharungi tempoh sukar buat sementara waktu. "Tahanlah selama beberapa tahun lagi, dan harga rumah pasti akan meningkat semula," katanya dengan yakin.
Tetapi rahsia sebenar hanya terbongkar apabila pelanggan menunjukkan keraguan. Proses ini jauh lebih kompleks dan berani.
Itu adalah keingkaran yang disengajakan. Dalam kes itu, pemilik rumah berhenti membuat bayaran ansuran, membolehkan bank merampas harta tersebut dan meletakkannya untuk lelongan.
Ketika itulah "saudara-mara" campur tangan. Saudara atau rakan yang dipercayai, dengan bantuan "syarikat penyelamat rumah", akan menyertai lelongan dan membeli balik rumah tersebut, selalunya hanya dengan separuh nilai pasaran. Di atas kertas, pemilikan telah berubah, tetapi pada hakikatnya, pemilik sebelumnya mengekalkan hak penggunaan penuh.
Ia juga melibatkan pembelian balik hutang sendiri. Disebabkan harga lelongan yang rendah, hutang bank masih belum dibayar. Bank akan terus menuntut baki jumlah tersebut. Walau bagaimanapun, jika pemilik rumah tidak mempunyai aset lain untuk dirampas, bank akan "menamatkan penguatkuasaan" dan menjual hutang lapuk tersebut kepada syarikat pengurusan aset (AMC) pada diskaun yang ketara, biasanya hanya 30% daripada nilai asal. Pada ketika ini, melalui syarikat perantara, peminjam boleh membeli balik hutang mereka sendiri pada harga yang murah.
Hasilnya adalah kitaran ganas yang terputus sepenuhnya. Pemilik rumah bukan sahaja mengekalkan rumah mereka tetapi juga menghapuskan sebahagian besar beban hutang mereka. Sudah tentu, "keajaiban" ini tidak datang dengan percuma.
Perkhidmatan "menyelamat rumah" - mengaut keuntungan daripada kesakitan muflis.
Kebangkitan "syarikat penyelamat rumah" merupakan bukti paling jelas tentang hukum penawaran dan permintaan, walaupun dalam keadaan yang paling dahsyat. Apabila berjuta-juta orang menghadapi masalah yang sama, industri perkhidmatan baharu akan muncul untuk menyelesaikannya.
Model perniagaan mereka adalah berdasarkan pengeksploitasian kelemahan undang-undang dan kekurangan maklumat pelanggan. Yuran perkhidmatan tidaklah murah, antara 5% daripada jumlah pinjaman awal, atau dari 8% hingga 20% daripada baki yang tinggal. Bagi gadai janji bernilai berjuta-juta yuan, ini adalah jumlah yang besar.
"Kami tidak akan mengambil wang anda. Kami hanya akan mengambil prinsipal yang anda berhutang kepada bank," jelas seorang pakar wanita. Hujah ini, walaupun agak salah, menyentuh hati mereka yang berada dalam kesusahan: lebih baik membayar yuran yang besar untuk mengekalkan aset dan mengurangkan hutang daripada kehilangan segala-galanya.
Saiz pasaran ini berkembang pesat. Di platform RedNote, topik "ingkar gadai janji" telah menarik hampir 60 juta tontonan. Syarikat-syarikat berbangga bahawa mereka mempunyai pengalaman mengendalikan hutang lapuk untuk semua jenis aset, daripada pangsapuri dan pejabat hinggalah hotel dan kilang, dan kini beroperasi di seluruh negara.
Statistik juga sebahagiannya mengesahkan perkara ini. Data Guoxida menunjukkan bahawa pada tahun 2024 sahaja, 658,000 hartanah telah dilelong untuk tujuan kehakiman, peningkatan sebanyak 51.69% berbanding tahun sebelumnya. Institut penyelidikan lain juga melaporkan angka yang lebih tinggi, sehingga 1.6 juta hartanah.
Walau bagaimanapun, penganalisis memberi amaran bahawa perkhidmatan menyelamat rumah hanyalah ubat penahan sakit sementara dan tidak dapat menyembuhkan punca utama. Pemilik rumah yang terlibat dalam proses ini meletakkan diri mereka pada titik tercekik undang-undang, berisiko terjerat dalam litigasi yang kompleks dan krisis kredit yang lebih serius pada masa hadapan.
Pada peringkat makro, cara hutang lapuk "dimanipulasi" dan dipindahkan adalah sama seperti menanam bom jangka lain dalam sistem kewangan China yang sedia rapuh.
Pelabur antarabangsa sekali lagi dengan tergesa-gesa menjual aset bernilai $140 bilion dengan kerugian yang memecah rekod. Gambar menunjukkan dua plot kediaman yang hampir kosong dalam sebuah projek di Bandar Qidong, China, yang dikawal oleh Oktree Capital Management (Foto: Bloomberg).
Penghijrahan yang dahsyat: hartanah komersial bernilai $140 bilion "lenyap".
Berbeza sekali dengan usaha rakyat untuk mengekalkan aset mereka, pelabur antarabangsa sedang melakukan penghijrahan besar-besaran dan dahsyat. Hampir $140 bilion yang mereka laburkan dalam bangunan pejabat, pusat membeli-belah dan gudang di China sejak 15 tahun lalu kini menjadi beban yang besar.
Nama-nama terkemuka dalam peta kewangan global seperti BlackRock, Carlyle Group, HSBC dan Standard Chartered semuanya sedang mencari jalan untuk keluar, termasuk menjual aset dengan kerugian yang besar.
Menurut Bloomberg Intelligence, jumlah nilai jualan aset bermasalah di China mencecah $16 bilion antara 2023 dan 2024, menyumbang 22% daripada jumlah transaksi tahun lepas – kadar yang belum pernah terjadi sebelumnya. Pegawai bank dan pelabur menganggarkan bahawa nilai modal bangunan pejabat Gred A di Beijing dan Shanghai telah merosot sekurang-kurangnya 40% berbanding kemuncaknya pada 2019.
Urus niaga klasik "meninggalkan kapal" telah menjadi cerita yang diedarkan secara meluas dalam dunia kewangan.
"Penghapusan" BlackRock: Pada akhir tahun 2024, selepas gagal menjual dua bangunan pejabat di kompleks Waterfront Place (Shanghai), dana BlackRock memutuskan untuk meninggalkan aset tersebut, meninggalkan Standard Chartered Bank untuk mengendalikan pinjaman sebanyak 780 juta yuan. Langkah ini menyebabkan pelaburan ekuiti 420 juta yuan mereka lenyap sepenuhnya.
Perjanjian kerugian 50% Carlyle: Juga di Shanghai, dana Carlyle Group menjual bangunan The Crest dengan harga 826 juta yuan, hanya 57% daripada harga mereka membelinya selama hampir sedekad, malah kurang daripada pinjaman gadai janji 1 bilion yuan.
"Venice of the East" Oaktree: Malah sebuah dana "burung hering" yang pakar dalam memburu aset yang sukar dicari seperti Oaktree Capital sedang bergelut dengan projek mega pusat peranginan Evergrande Venice, yang mereka rampas daripada Evergrande. Harga rumah di sana telah jatuh lebih separuh daripada paras kemuncaknya.
Malah sektor logistik, yang pernah dianggap sebagai titik terang hasil ledakan e-dagang, tidak kebal daripada lebihan bekalan. Blackstone, salah satu pemain terbesar, dilaporkan terpaksa menerima pengurangan purata 25% dalam kadar sewa untuk mengekalkan pelanggan.
Penyelesaiannya tidak boleh sekadar "menyelamatkan rumah" atau "menjual" aset.
Gambaran menjadi lebih suram apabila melihat data makroekonomi. Laporan terkini daripada Biro Perangkaan Kebangsaan China (NBS), yang dikeluarkan pada 20 Oktober, menunjukkan bahawa harga rumah baharu pada bulan September jatuh 0.4% berbanding bulan sebelumnya – penurunan bulanan terpantas dalam 11 bulan.
Penurunan ini berleluasa, dari bandar-bandar peringkat pertama seperti Beijing dan Shenzhen hingga ke kawasan bandar peringkat rendah. Goldman Sachs menyatakan bahawa bandar-bandar kecil menghadapi kesukaran yang lebih besar disebabkan oleh "asas pertumbuhan yang lemah dan lebihan bekalan yang teruk."
Bagi hartanah komersial, keadaannya lebih teruk lagi. Kadar kekosongan pejabat di seluruh China pada tahun 2024 mencapai hampir 25%, tahap tertinggi dalam sejarah. Pemilik bangunan terperangkap dalam "perang harga" yang sengit, menyebabkan purata sewa jatuh sebanyak 6.9% – penurunan tahunan paling mendadak yang pernah direkodkan. CBRE meramalkan bahawa pasaran Shanghai tidak akan dapat menyerap semua bekalan baharu sebelum 2028.
Amaran "dekad yang hilang" untuk hartanah komersial China semakin jelas berbanding sebelum ini (Foto: Getty).
Kisah-kisah berbeza tentang rakyat China yang terdesak untuk mempertahankan rumah mereka dan institusi kewangan antarabangsa yang menjual aset di China merupakan simptom penyakit yang sama: kejatuhan keyakinan dan ketidakseimbangan penawaran-permintaan yang teruk.
Tidak kira betapa bijak atau uniknya skim "menyelamatkan perumahan" itu, ia hanyalah penyelesaian sementara, cara untuk menutup luka yang bernanah dan bukannya menyembuhkannya. Ia tidak menangani masalah utama: harga perumahan telah jatuh terlalu rendah dan pendapatan orang ramai tidak lagi terjamin.
Sementara itu, pelarian pelabur asing merupakan undi tidak percaya yang jelas terhadap prospek pemulihan pasaran. Mereka tidak lagi mempercayai kisah pertumbuhan hartanah China.
Pakar Ekonomi Oxford, Nicholas Wilson mengeluarkan penilaian berhati-hati: “Menjelang 2030, nilai nominal bangunan mungkin lebih rendah daripada tahun 2020.” Menurutnya, prospek “dekad yang hilang” untuk hartanah komersial China secara beransur-ansur menjadi kenyataan.
Jelas sekali, penyelesaian kepada krisis ini tidak boleh terletak pada helah kewangan atau jualan panik. Ia memerlukan penyelesaian yang lebih komprehensif, yang berpunca daripada pemulihan ekonomi , kestabilan pekerjaan, dan yang paling penting, membina semula keyakinan dalam kalangan orang ramai dan pelabur.
Sumber: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm
Komen (0)