Daripada 'beli untuk memiliki' kepada 'sewa untuk didiami'

Impian untuk memiliki rumah semakin sukar dicapai oleh pekerja bandar apabila harga hartanah terus meningkat, melebihi kemampuan kebanyakan orang.

Dalam konteks ini, orientasi pembangunan perumahan sewa dilihat sebagai perubahan ketara dalam pemikiran dasar, daripada melihat perumahan sebagai aset untuk pengumpulan kepada melihatnya sebagai keperluan kebajikan sosial yang penting.

Membangunkan perumahan sewa dilihat sebagai cara untuk membantu pasaran kembali kepada sifat sebenar dalam memenuhi keperluan perumahan. (Foto ilustrasi: VNA)

Arahan daripada Setiausaha Agung dan Presiden To Lam mengenai penetapan perumahan sewa sebagai "tonggak strategik" menarik perhatian pakar dan perniagaan hartanah. Menurut ramai pakar, ini bukan sekadar penyelesaian untuk segmen perumahan sosial tetapi juga mencerminkan perubahan dalam pendekatan terhadap pasaran perumahan di Vietnam.

Selama bertahun-tahun, pasaran hartanah telah berkembang berdasarkan mentaliti "beli untuk memiliki". Perumahan bukan sekadar tempat tinggal tetapi secara beransur-ansur menjadi alat untuk spekulasi dan pengumpulan aset. Akibatnya, harga rumah terus meningkat, sementara mereka yang benar-benar memerlukan semakin sukar untuk mengaksesnya.

Di bandar-bandar utama seperti Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh, harga pangsapuri telah meningkat mendadak dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Banyak projek pangsapuri komersial berharga puluhan juta dong semeter persegi, jauh melebihi pendapatan majoriti pekerja. Malah segmen yang dipanggil "mampu milik" juga menjadi semakin terhad.

Dalam konteks ini, membangunkan perumahan sewa dilihat sebagai cara untuk membantu pasaran kembali kepada sifat sebenar dalam memenuhi keperluan perumahan. Menurut pakar, apabila orang ramai mempunyai lebih banyak pilihan untuk sewa jangka panjang pada kos yang berpatutan, tekanan untuk memiliki rumah dengan apa jua kos akan berkurangan.

Dari perspektif pasaran, model perumahan sewa juga membantu membendung spekulasi. Pasaran yang dikuasai oleh mentaliti aset terkumpul berkemungkinan akan mendorong harga hartanah melebihi nilai sebenar, mewujudkan tekanan kewangan yang berpanjangan ke atas orang ramai dan mengganggu penawaran dan permintaan. Sebaliknya, jika pasaran sewa berkembang dengan stabil, perumahan akan kembali kepada peranan sebenar sebagai tempat tinggal dan bukannya alat untuk mengaut keuntungan.

Orientasi pembangunan ke arah perumahan sewa menunjukkan perubahan dalam pemikiran dasar daripada matlamat "pemilikan atas apa jua kos" kepada memastikan hak kepada keadaan hidup yang stabil dan mampu milik untuk rakyat.

Di kebanyakan negara maju, penyewaan rumah merupakan trend yang biasa. Di Eropah dan beberapa ekonomi Asia, kadar penyewaan rumah adalah tinggi, terutamanya di bandar-bandar besar. Banyak model perumahan sosial dibangunkan terutamanya untuk penyewaan jangka panjang dan bukannya penjualan terus seperti di Vietnam. Ini membantu mengekalkan dana perumahan sosial yang mampan sambil mengehadkan spekulasi dan kenaikan harga yang berlebihan.

Sementara itu, di Vietnam, dasar perumahan sosial selama ini tertumpu terutamanya kepada membantu orang ramai membeli rumah. Walau bagaimanapun, model ini mendedahkan banyak kekurangan.

Golongan berpendapatan rendah – kumpulan yang paling memerlukan sokongan – sering kekurangan kemampuan kewangan untuk membeli rumah, walaupun dengan pinjaman keutamaan. Sebaliknya, sebahagian daripada populasi yang mempunyai keadaan ekonomi yang lebih baik mencari jalan untuk memintas dasar bagi mendapatkan perumahan mampu milik dan kemudian menjualnya semula untuk keuntungan.

Peguam Nguyen Van Dinh berhujah bahawa ini adalah "ketidakpadanan" biasa dalam dasar perumahan sosial. Mereka yang layak tidak mampu membeli, manakala mereka yang mampu membeli tidak layak.

Menurut Encik Dinh, di banyak tempat, individu berpendapatan rendah telah mendaftar untuk membeli perumahan sosial bagi pihak orang lain untuk mengaut keuntungan daripada perbezaan harga. Ini memesongkan dasar kebajikan sosial dan membawa kepada kehilangan sumber sokongan negeri. Oleh itu, mengalihkan tumpuan daripada "rumah untuk dijual" kepada "rumah untuk didiami," khususnya dengan membangunkan model sewa perumahan sosial dengan jayanya, dianggap sebagai pelarasan yang perlu.

"Pendekatan ini selaras dengan semangat Perlembagaan 2013, yang menekankan hak kepada perumahan yang sah dan tanggungjawab Negara untuk mewujudkan keadaan bagi setiap orang untuk memiliki perumahan, tidak semestinya untuk memiliki rumah," ulas peguam Nguyen Van Dinh.

Selain kepentingan kebajikan sosialnya, pembangunan perumahan sewa juga dilihat sebagai alat untuk mengawal selia pasaran hartanah. Apabila kerajaan secara proaktif mewujudkan dana perumahan sewa pada harga yang berpatutan, tekanan ke atas segmen perumahan komersial akan berkurangan. Ini amat penting dalam konteks harga perumahan di banyak bandar besar meningkat jauh lebih cepat daripada pendapatan rakyat.

Walau bagaimanapun, membangunkan model perumahan sewa secara besar-besaran bukanlah mudah. ​​Encik Nguyen Anh Que, ahli Lembaga Eksekutif Persatuan Hartanah Vietnam, percaya bahawa perniagaan swasta hanya akan benar-benar berminat dengan perumahan sosial untuk disewa jika terdapat mekanisme insentif yang cukup kuat.

Menurut Encik Que, disebabkan oleh margin keuntungan yang rendah dan tempoh bayaran balik yang panjang, perniagaan mendapati sukar untuk mencapai kecekapan kewangan jika mereka terus meminjam pada kadar faedah komersial. Jika kadar faedah sekitar 3% setahun, perniagaan masih bergelut untuk mengimbangi aliran tunai mereka kerana sewa sahaja tidak mencukupi untuk menampung kos modal.

Berdasarkan realiti ini, ramai pakar percaya bahawa hanya dengan menyeru perniagaan untuk mengambil bahagian atas rasa tanggungjawab sosial tidak akan membawa perubahan yang ketara. Untuk membangunkan pasaran perumahan sewa, Negeri perlu memainkan peranan sebagai pemudah cara.

Ini bermakna sektor awam mesti terlibat dengan lebih mendalam, daripada perancangan guna tanah dan pelaburan infrastruktur hinggalah mereka bentuk mekanisme kewangan dan kredit keutamaan. Ini adalah sektor yang menguntungkan rendah tetapi sangat berkebajikan sosial, jadi ia tidak boleh bergantung sepenuhnya kepada pasaran.

Pengeluaran Resolusi 201/2025/QH15 oleh Dewan Negara dan kebenaran Kerajaan untuk penubuhan Dana Perumahan Negara dianggap sebagai langkah penting ke arah merealisasikan hala tuju ini. Pakar menjangkakan bahawa, jika dikendalikan dengan berkesan, dana ini akan menjadi alat kewangan utama untuk membangunkan perumahan sewa jangka panjang pada harga yang berpatutan untuk golongan berpendapatan sederhana dan rendah.

Dengan harga perumahan yang kekal tinggi, peralihan daripada minda "beli untuk memiliki" kepada minda "sewa untuk didiami" bukan sahaja penyelesaian jangka pendek kepada masalah perumahan tetapi juga satu langkah ke arah penstrukturan semula pasaran hartanah ke arah yang lebih mampan.

Sumber: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tu-mua-de-so-huu-sang-thue-de-an-cu-20260527190941873.htm