Baru-baru ini, Perdana Menteri Pham Minh Chinh mengarahkan Kementerian Pembinaan untuk menerajui, dengan kerjasama Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar serta agensi berkaitan lain, dalam penyelidikan mengenai penubuhan bursa hak penggunaan tanah.
Ringkasan: Resolusi No. 18-NQ/TW bertarikh 16 Jun 2022, Jawatankuasa Pusat mengenai terus berinovasi dan menambah baik institusi dan dasar, serta meningkatkan keberkesanan dan kecekapan pengurusan dan penggunaan tanah, menyatakan penyelesaiannya: "Hibahkan harga tanah, mandatkan transaksi melalui pertukaran, buat pembayaran melalui bank, dan elakkan tunai." Berdasarkan asas politik ini, untuk memastikan pasaran hartanah yang telus dan terbuka, Perdana Menteri Pham Minh Chinh baru-baru ini mengarahkan Kementerian Pembinaan, dengan kerjasama Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar serta agensi berkaitan lain, untuk menyelidik penubuhan pertukaran hak penggunaan tanah. Untuk menyumbang perspektif lanjut mengenai dasar ini, artikel ini mengkaji asas, objektif, keperluan dan pengalaman beberapa negara, dan mencadangkan beberapa penyelesaian berkaitan.
Dr. Doan Van Binh, Peguam.
1. Pertukaran hartanah bukanlah isu baharu di negara kita. Peraturan mengenai pertukaran hartanah dan transaksi melalui pertukaran hartanah adalah antara peruntukan Undang-undang Perniagaan Hartanah 2014 yang bertujuan untuk meningkatkan ketelusan dan keselamatan dalam transaksi hartanah. Fasal 6, Perkara 3 Undang-undang Perniagaan Hartanah 2014 menetapkan: "Bursa hartanah ialah tempat di mana transaksi yang melibatkan pembelian, penjualan, pemindahan, pemajakan, subpajakan, dan pajakan-pembelian hartanah berlaku."
Menurut peraturan perundangan semasa, bursa hartanah yang ditubuhkan oleh perniagaan mempunyai aktiviti berikut: Menjalankan transaksi untuk membeli, menjual, memindahkan, memajak, memajak semula, dan memajak-membeli hartanah; mengatur penjualan, pemindahan, memajak, memajak semula, dan memajak-membeli hartanah; memperkenalkan, menyenaraikan, dan menyediakan maklumat tentang hartanah kepada pihak yang berkepentingan secara terbuka; mengesahkan dokumen hartanah untuk memastikan ia memenuhi keperluan transaksi; bertindak sebagai perantara bagi pihak-pihak untuk bertukar, merundingkan, dan menandatangani kontrak untuk membeli, menjual, memindahkan, memajak, memajak semula, dan memajak-membeli hartanah.
Fasal 1, Perkara 107 Kanun Sivil 2015 menetapkan bahawa hartanah termasuk tanah; rumah dan kerja-kerja pembinaan yang dilekatkan pada tanah; dan aset lain yang dilekatkan pada tanah, rumah dan kerja-kerja pembinaan. Sehubungan itu, skop aktiviti bursa hartanah sudah merangkumi perkhidmatan yang berkaitan dengan transaksi mengenai hak penggunaan tanah. Transaksi melalui bursa tidak wajib tetapi tertakluk kepada budi bicara pembeli dan penjual.
Baru-baru ini, Perdana Menteri telah menugaskan Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar serta kementerian dan agensi berkaitan untuk mengkaji penubuhan bursa hak guna tanah. Inisiatif ini mencerminkan keazaman Perdana Menteri dan Kerajaan untuk menggalakkan pembangunan ekonomi dan menarik perhatian sosial. Pada masa ini, model bursa hak guna tanah masih dalam perbincangan. Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar sedang membangunkan dua pilihan untuk bursa hak guna tanah untuk dikemukakan kepada Perdana Menteri untuk diputuskan, khususnya seperti berikut:
- Pilihan 1: Membangunkan dan menaik taraf model pertukaran hartanah selaras dengan Undang-undang Perniagaan Hartanah, menuju ke arah model profesional dengan pengawasan negeri.
- Pilihan 2: Mewujudkan platform perdagangan khusus untuk hak penggunaan tanah.
Garis panduan umum adalah untuk mewujudkan bursa hartanah yang diuruskan oleh Negeri, bukan diamanahkan kepada perusahaan swasta, dan untuk meluaskan skopnya bagi merangkumi semua jenis tanah untuk perdagangan. Bursa ini mesti saling berkaitan dengan sistem maklumat dan pangkalan data tanah dan pembinaan bagi memastikan kemas kini yang disegerakkan.
Oleh itu, jika bursa hak guna tanah ditubuhkan mengikut pilihan yang dinyatakan di atas, walaupun ia berkongsi sifat yang sama seperti bursa hartanah seperti yang ditetapkan dalam Undang-Undang Perniagaan Hartanah semasa (bertindak sebagai perantara dalam transaksi hartanah secara umum, dan hak guna tanah khususnya), ia akan mempunyai banyak perbezaan dalam organisasi dan operasi. Sehubungan itu, bursa hak guna tanah akan beroperasi "sebagai organisasi perkhidmatan awam Negara untuk tujuan pengurusan."
Adakah perlu untuk mewujudkan pertukaran hak guna tanah yang berasingan? (Imej ilustrasi)
2. Dasar penubuhan Bursa Hak Guna Tanah dan pendapat awal daripada agensi negeri yang berkaitan telah menarik perhatian dan perbincangan perniagaan, rakyat, penyelidik dan pembuat dasar.
Berkenaan keperluan Bursa Hak Guna Tanah, banyak pendapat telah mengesahkan kelebihan perdagangan melalui bursa, seperti: mengawal status undang-undang plot tanah dan hartanah yang dimasukkan ke dalam perniagaan; mengawal nilai transaksi sebenar tanah, sekali gus membentuk pangkalan data tanah dan harga tanah yang mencerminkan nilai pasaran; meningkatkan kepercayaan, meminimumkan risiko dan pertikaian apabila memperdagangkan hak guna tanah; mencegah pengelakan cukai, dan mewujudkan persekitaran perniagaan yang sihat...
Boleh dikatakan bahawa matlamat terbesar dalam penubuhan Bursa Hak Guna Tanah adalah untuk memastikan ketelusan maklumat, meminimumkan risiko transaksi akibat kekurangan maklumat, dan dengan itu membina sistem data yang agak lengkap dan tepat mengenai transaksi dan harga jual beli yang hampir dengan harga pasaran, dengan berkesan memberi perkhidmatan kepada pengurusan negeri bagi perniagaan tanah dan hartanah.
Walau bagaimanapun, terdapat banyak kebimbangan tentang keperluan Bursa Hak Guna Tanah, terutamanya mengenai aspek seperti peningkatan kos dan prosedur yang membebankan individu dan perniagaan yang mengambil bahagian dalam transaksi; sifat wajib transaksi melalui bursa akan menyekat kebebasan transaksi orang ramai; dan potensi "monopoli" maklumat, akibat negatif, manipulasi pasaran dan penyelewengan jika wajib tanpa mekanisme kawalan dan operasi yang betul.
Khususnya, beberapa penilaian menunjukkan bahawa kita kini mempunyai peraturan dan institusi untuk memastikan ketelusan pasaran hartanah, seperti peraturan mengenai syarat, prosedur dan kontrak untuk transaksi hartanah; kewajipan ketelusan pelabur dalam transaksi hartanah; dan pengesahan kontrak transaksi hartanah…
Jadi, adakah masalah sebenar adalah kekurangan mekanisme dan alat pengurusan, atau adakah penggunaan alat sedia ada yang tidak berkesan, atau kapasiti dan tanggungjawab kakitangan yang berkaitan yang terhad? Oleh itu, "sama ada penubuhan bursa hak guna tanah akan menjadikan pasaran lebih telus masih menjadi hipotesis pada masa ini."
3. Bagi menyokong lagi penilaian kami, kami telah merujuk pengalaman beberapa negara di rantau ini dan di seluruh dunia mengenai pertukaran dan penyelesaian hak guna tanah bagi memastikan ketelusan dan keselamatan dalam transaksi hartanah.
Melalui perbincangan dengan rakan sekerja dalam persatuan hartanah di negara-negara seperti AS, Korea Selatan, Singapura, Thailand dan Indonesia, kami mendapati bahawa negara-negara ini tidak mempunyai bursa hak guna tanah mereka sendiri. Di AS, maklumat tentang hartanah (rumah dan tanah) tersedia secara umum di Portal Hartanah AS melalui Perkhidmatan Penyenaraian Pelbagai (MLS).
Platform ini menyenaraikan maklumat tentang rumah, tanah, hartanah yang dirampas, hartanah baharu, hartanah terpakai, hartanah komersial, hartanah pelaburan, dan sebagainya, untuk memudahkan aktiviti jual beli untuk broker. Ini termasuk MLS.com dan MLS di negeri bukan kerajaan di AS.
Laman ini dikendalikan secara persendirian dan mengenakan bayaran kepada penjual dalam proses transaksi hartanah AS. Semua hartanah yang ingin diniagakan di pasaran mesti disenaraikan di MLS untuk pendedahan awam. Transaksi mesti dijalankan melalui broker berlesen, biasanya broker untuk penjual dan pembeli. Yuran broker termasuk dalam harga jualan, antara 1-10% bergantung pada rundingan, lokasi dan jenis hartanah. Yuran ini berbeza mengikut negeri, atau bahkan dalam satu negeri atau bandar. Yuran tersebut dikongsi antara broker dan pihak lain yang terlibat dalam transaksi pada masa penutupan.
Di beberapa negara lain seperti Korea Selatan, Singapura dan Indonesia, tiada bursa hak guna tanah. Thailand mempunyai Bank Tanah & Perumahan (atau ringkasnya Bank Tanah) yang berfungsi dalam membeli dan menjual tanah, tetapi tumpuannya adalah pada pengawalseliaan tanah dan menyokong orang ramai yang tidak mempunyai tanah pertanian atau perhutanan. Perkhidmatan utamanya termasuk: deposit, pinjaman perniagaan, pinjaman pengguna untuk hartanah dan pembelian tanah, dana amanah, perkhidmatan pengurusan aset dan pertukaran asing.
Oleh itu, trend di banyak negara adalah untuk menjadikan maklumat tentang hartanah secara umum dan tanah khususnya lebih telus pada satu platform, menggunakan aplikasi teknologi untuk mengurus dan menjejaki maklumat dan transaksi hartanah, di samping memanfaatkan maklumat daripada pangkalan data yang sama untuk memudahkan prosedur dalam transaksi hartanah dan pemindahan pemilikan.
4. Berdasarkan pengalaman negara-negara lain dan orientasi untuk mewujudkan pertukaran hak guna tanah di Vietnam, kami mempunyai pemikiran berikut:
4.1. Adakah perlu untuk mewujudkan bursa hak guna tanah yang berasingan?
Resolusi No. 18-NQ/TW bertarikh 16 Jun 2022, Jawatankuasa Pusat mengenai terus berinovasi dan menambah baik institusi dan dasar, serta meningkatkan keberkesanan dan kecekapan pengurusan dan penggunaan tanah, mengarahkan: "Memberitahukan harga tanah, mewajibkan transaksi melalui pertukaran, membuat pembayaran melalui bank, dan tidak menggunakan wang tunai." Oleh itu, hala tuju Resolusi adalah "transaksi melalui pertukaran," bukan secara khusus "pertukaran hak penggunaan tanah" atau pertukaran yang ditubuhkan dan diuruskan secara langsung oleh negara.
Oleh itu, pertimbangan yang teliti diperlukan mengenai penubuhan Bursa Hak Guna Tanah yang berasingan, mengelakkan pertindihan dengan bursa hartanah sedia ada dan memastikan keberkesanan dan kecekapannya sebaik sahaja ia beroperasi. Sekiranya Bursa Hak Guna Tanah ditubuhkan sebagai organisasi perkhidmatan awam negeri, satu projek perintis harus dibangunkan dan dilaksanakan di beberapa kawasan, yang berdasarkannya ringkasan dan penilaian harus dijalankan sebelum menggubalnya secara rasmi dalam Undang-undang.
4.2. Adakah semua transaksi hartanah perlu melalui firma broker?
Transaksi hartanah yang dijalankan melalui pertukaran menawarkan banyak kelebihan tetapi juga membawa potensi risiko, termasuk peningkatan prosedur, kos dan akibat negatif, seperti yang telah kami gariskan dalam bahagian 2 di atas.
Untuk memenuhi keadaan praktikal semasa, kami percaya bahawa transaksi hartanah melalui bursa harus dikawal selia dengan cara yang menggalakkannya, seperti yang dicadangkan dalam Draf Undang-Undang Perniagaan Hartanah. Ini secara beransur-ansur akan mewujudkan tabiat dalam masyarakat, membantu menggalakkan autonomi entiti dalam memilih kaedah perniagaan dan transaksi, dan pada masa yang sama, memaksa bursa untuk terus meningkatkan kualiti dan harga bagi memastikan daya saing dan menarik pelanggan mengikut mekanisme pasaran.
4.3. Apakah pengajaran yang boleh dipelajari daripada pengalaman negara-negara di rantau ini dan di seluruh dunia?
Setiap negara mempunyai sistem pemilikan tanahnya sendiri. Walau bagaimanapun, semua negara mengendalikan pasaran mereka berdasarkan prinsip memastikan ketelusan maklumat. Kita boleh belajar daripada pengalaman negara lain mengenai pangkalan data hartanah dan pendedahan maklumat wajib dalam pangkalan data ini. Semua negara mempunyai sistem maklumat yang komprehensif mengenai perumahan, tanah dan pasaran hartanah.
Sehingga kini, kita belum melakukannya dengan cukup baik, dan belum mencapai hasil yang diinginkan. Kita perlu meringkaskan dan menilai dasar dan pelaksanaannya untuk memperbaikinya dan mewujudkan pusat data bagi mengendalikan pasaran yang telus. Ini sesuai dan boleh dilaksanakan dalam konteks transformasi digital yang kukuh yang sedang berlaku di negara kita. Mengawal aliran wang, mengawal selia dan memeriksa transaksi bank akan membantu mencapai matlamat ini.
Kerana maklumat pasaran yang lengkap dan pembayaran tanpa tunai akan membawa ketelusan; apabila pasaran telus, orang ramai tidak terpaksa mengikut jejak langkah yang sama. Di samping itu, dengan perkembangan pasaran perkhidmatan undang-undang, peningkatan penggunaan perkhidmatan notari, peguam, dan sebagainya oleh orang ramai, ketika menjalankan transaksi hartanah juga akan menyumbang kepada ketelusan pasaran dan meminimumkan risiko transaksi.
4.4. Cadangan
Model Pertukaran Hartanah, seperti yang ditakrifkan oleh Undang-Undang Perniagaan Hartanah, telah dihalalkan dan telah dilaksanakan secara praktikal untuk transaksi hartanah, termasuk hak penggunaan tanah dan aset di atas tanah tersebut.
Bursa hartanah menyediakan perkhidmatan untuk transaksi hartanah bagi tujuan perniagaan antara pelabur dan individu, dan juga boleh menyediakan perkhidmatan untuk transaksi hartanah bukan perniagaan antara individu jika diperlukan. Ini juga menjadi kebimbangan bagi pengawal selia dan dianggap sebagai salah satu sebab keperluan untuk menyelidik dan mewujudkan bursa hak guna tanah.
Oleh itu, kami mencadangkan pelaksanaan pelan untuk menambah baik model Bursa Hartanah selaras dengan Undang-undang Perniagaan Hartanah, yang bertujuan untuk model profesional dengan pengawasan negeri.
Pendekatan ini sejajar dengan dasar Parti, memastikan pengurusan negara, mengelakkan pertindihan fungsi, menyediakan data dan maklumat untuk tadbir urus, menjamin prinsip pasaran, kebebasan perniagaan, dan kebebasan pilihan untuk rakyat dan perniagaan, dan berkesan tanpa mewujudkan birokrasi baharu, meningkatkan prosedur pentadbiran, masa atau kos pematuhan.
Jelas sekali bahawa penyertaan agensi negeri dalam mesyuarat untuk membincangkan penubuhan model pertukaran baharu ini juga sangat mahal. Tambahan pula, adakah masa yang diperlukan untuk membangunkan pelan yang sesuai dan selaras dengan undang-undang khusus lain mencukupi untuk memasukkannya ke dalam draf Undang-undang Tanah (pindaan) yang dijangka diluluskan oleh Dewan Undangan Negeri pada Oktober 2023? Dan jika ya, adakah ia akan menjadi penyelesaian yang tergesa-gesa memandangkan masa yang sangat singkat untuk penyelidikan dan penilaian impak?
(Sumber: Akhbar Pembinaan)
[iklan_2]
Sumber
Komen (0)