Baru-baru ini, Perdana Menteri Pham Minh Chinh mengarahkan Kementerian Pembinaan untuk mempengerusikan dan menyelaras dengan Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar serta agensi berkaitan untuk mengkaji penubuhan lantai perdagangan hak guna tanah.
Ringkasan: Resolusi No. 18-NQ/TW bertarikh 16 Jun 2022 Jawatankuasa Eksekutif Pusat untuk terus berinovasi dan menambah baik institusi dan dasar, meningkatkan keberkesanan dan kecekapan pengurusan dan penggunaan tanah telah mencadangkan penyelesaian: "Harga tanah awam, urus niaga wajib melalui lantai perdagangan, pembayaran melalui bank, tiada tunai". Daripada asas politik ini, agar pasaran hartanah beroperasi secara terbuka dan telus, baru-baru ini, Perdana Menteri Pham Minh Chinh mengarahkan Kementerian Pembinaan untuk mempengerusikan dan menyelaraskan dengan Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar serta agensi berkaitan untuk mengkaji penubuhan lantai perdagangan hak guna tanah. Untuk menyumbang lebih banyak perspektif tentang dasar ini, artikel ini menyebut asas, objektif, keperluan dan pengalaman beberapa negara, dengan itu mencadangkan beberapa penyelesaian yang berkaitan.
Dr., Peguam Doan Van Binh.
1. Lantai perdagangan hartanah bukanlah isu baru di negara kita. Peraturan mengenai lantai perdagangan hartanah dan urus niaga melalui lantai perdagangan hartanah adalah salah satu peruntukan Undang-undang 2014 mengenai Perniagaan Hartanah untuk meningkatkan ketelusan dan keselamatan dalam urus niaga hartanah. Fasal 6, Perkara 3 Undang-undang Perniagaan Harta Tanah 2014 menetapkan: "Lantai perdagangan hartanah ialah tempat di mana transaksi pembelian, penjualan, pemindahan, pemajakan, penyewaan dan pemajakan-pembelian hartanah berlaku."
Mengikut peraturan undang-undang semasa, lantai perdagangan hartanah ditubuhkan oleh perusahaan dengan aktiviti berikut: Menjalankan urus niaga membeli, menjual, memindahkan, memajak, menyewakan dan memajak-membeli hartanah; Menganjurkan penjualan, pemindahan, pemajakan, penyewaan semula, dan pemajakan-pembelian hartanah; memperkenalkan, menyenaraikan dan menyediakan maklumat secara terbuka tentang hartanah kepada pihak yang mempunyai keperluan transaksi; menyemak dokumen tentang hartanah untuk memastikan bahawa mereka layak untuk transaksi; bertindak sebagai perantara bagi pihak untuk bertukar, berunding dan menandatangani kontrak untuk membeli, menjual, memindahkan, memajak, menyewakan semula dan memajak-membeli hartanah.
Fasal 1, Perkara 107 Kanun Sivil 2015 menetapkan bahawa hartanah termasuk tanah; rumah, kerja pembinaan yang melekat pada tanah; aset lain yang melekat pada tanah, rumah, kerja pembinaan. Sehubungan itu, aktiviti Tingkat Perdagangan Hartanah merangkumi perkhidmatan berkaitan urus niaga hak guna tanah. Urus niaga melalui tingkat dagangan tidak wajib tetapi adalah atas pilihan pembeli dan penjual.
Baru-baru ini, Perdana Menteri menugaskan Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar serta kementerian dan cawangan berkaitan untuk mengkaji penubuhan lantai perdagangan hak guna tanah. Dasar ini menunjukkan kesungguhan Perdana Menteri dan Kerajaan untuk membangunkan ekonomi dan menarik perhatian masyarakat. Pada masa ini, model lantai perdagangan hak guna tanah masih dibincangkan. Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar sedang membangunkan dua pilihan bagi lantai perdagangan hak guna tanah untuk dikemukakan kepada Perdana Menteri untuk keputusan, khususnya seperti berikut:
- Pilihan 1: Membangunkan dan menaik taraf model lantai perdagangan hartanah mengikut Undang-undang Perniagaan Hartanah ke arah profesional dengan pengawasan Negeri.
- Pilihan 2: Bina lantai perdagangan khusus untuk hak guna tanah.
Arah umum adalah untuk menetapkan prinsip lantai perdagangan hartanah yang diuruskan oleh Negara, tidak diberikan kepada perusahaan, dan pada masa yang sama mesti memperluaskan skop untuk meliputi semua jenis tanah yang termasuk dalam urus niaga. Lantai dagangan itu mesti disambungkan ke Sistem Maklumat, pangkalan data tanah, pembinaan untuk mengemas kini secara serentak kepada sistem.
Oleh itu, jika lantai perdagangan hak guna tanah diwujudkan mengikut pilihan di atas, walaupun ia mempunyai sifat yang sama seperti lantai perdagangan hartanah di bawah peruntukan Undang-undang semasa Perniagaan Harta Tanah (sebagai perantara dalam urus niaga hartanah secara umum, hak guna tanah khususnya), akan terdapat banyak perbezaan dalam organisasi dan operasi. Sehubungan itu, lantai perdagangan hak guna tanah akan beroperasi "sebagai organisasi perkhidmatan awam Negeri untuk pengurusan".
Adakah perlu untuk mewujudkan lantai perdagangan hak guna tanah yang berasingan? (Gambar ilustrasi)
2. Dasar penubuhan Pertukaran Hak Guna Tanah dan pendapat awal daripada agensi negeri yang berkaitan telah menarik perhatian dan perbincangan perniagaan, orang ramai, penyelidik dan pembuat dasar.
Menilai keperluan Pertukaran Hak Guna Tanah, banyak pendapat telah mengesahkan kelebihan perdagangan melalui pertukaran seperti: mengawal kesahihan plot tanah dan hartanah yang dimasukkan ke dalam perniagaan; mengawal nilai transaksi tanah sebenar, seterusnya membentuk pangkalan data tanah, harga tanah yang hampir dengan pasaran; meningkatkan kepercayaan, meminimumkan risiko dan pertikaian apabila memperdagangkan hak guna tanah; mencegah kerugian cukai, mewujudkan persekitaran perniagaan yang sihat...
Boleh dikatakan bahawa matlamat terbesar apabila menubuhkan Pertukaran Hak Guna Tanah adalah untuk memastikan ketelusan maklumat, meminimumkan risiko dalam urus niaga kerana kekurangan maklumat, sekali gus membantu membina sistem data yang agak lengkap dan tepat mengenai urus niaga, harga jual beli yang hampir dengan harga pasaran untuk memberi perkhidmatan yang berkesan kepada pengurusan perniagaan tanah dan hartanah.
Walau bagaimanapun, terdapat banyak kebimbangan mengenai keperluan Pertukaran Hak Guna Tanah, terutamanya dalam aspek seperti mewujudkan kos dan prosedur yang lebih membebankan orang dan perniagaan yang mengambil bahagian dalam transaksi; jika ia diwajibkan untuk berurus niaga melalui pertukaran, ia akan mengehadkan kebebasan orang ramai untuk berurus niaga; jika ia wajib tanpa mekanisme kawalan dan operasi yang baik, ia berkemungkinan besar akan membawa kepada "monopoli" maklumat, negatif, manipulasi dan herotan pasaran.
Khususnya, sesetengah pendapat mengatakan bahawa kami kini mempunyai peraturan dan institusi untuk memastikan ketelusan pasaran hartanah, seperti peraturan mengenai syarat, prosedur dan kontrak urus niaga hartanah; obligasi ketelusan pelabur dalam urus niaga hartanah; notari kontrak urus niaga hartanah, dsb.
Jadi, adakah masalahnya benar-benar kekurangan mekanisme dan alat pengurusan atau penggunaan alat sedia ada yang tidak berkesan; atau kapasiti dan tanggungjawab terhad kakitangan yang berkaitan? Oleh itu, "sama ada penubuhan pertukaran hak guna tanah akan membantu menjadikan pasaran lebih telus atau tidak masih menjadi andaian pada masa ini".
3. Untuk mempunyai lebih banyak asas untuk penilaian, kami telah merujuk pengalaman beberapa negara di rantau ini dan di dunia mengenai lantai perdagangan hak guna tanah dan penyelesaian untuk memastikan ketelusan dan keselamatan dalam urus niaga hartanah.
Melalui perbincangan dengan rakan sekerja di Persatuan Hartanah negara seperti AS, Korea, Singapura, Thailand, Indonesia, dll., kami mendapati bahawa negara-negara ini tidak mempunyai lantai perdagangan hak guna tanah mereka sendiri. Di AS, maklumat tentang hartanah (kedua-dua rumah dan tanah) diumumkan di Portal Maklumat Hartanah AS melalui MLS (Penyenaraian Perkhidmatan Penyenaraian Berbilang).
Platform ini menyenaraikan maklumat mengenai rumah, tanah, hartanah yang dirampas, hartanah baharu, hartanah lama, hartanah komersial, hartanah pelaburan… untuk menjalankan aktiviti jual beli broker. MLS.com atau MLS negeri bukan sebahagian daripada kerajaan AS.
Tapak ini dikendalikan secara persendirian atas dasar mengutip yuran daripada penjual dalam proses jual beli hartanah di AS. Mana-mana hartanah yang ingin didagangkan di pasaran mesti "disenaraikan" di MLS untuk menghebahkan maklumat. Pembelian dan penjualan mesti melalui broker berlesen. Biasanya kedua-dua broker penjual dan broker pembeli. Yuran pembrokeran termasuk dalam harga jualan, antara 1-10% bergantung pada rundingan, lokasi dan jenis hartanah. Yuran ini berbeza dari negeri ke negeri, malah dalam negeri atau bandar. Yuran ini dikongsi antara broker dan pihak berkaitan dalam proses jual beli pada masa penutupan.
Di beberapa negara lain seperti Korea, Singapura, Indonesia, tiada lantai perdagangan hak guna tanah. Thailand mempunyai Bank Tanah & Perumahan (atau Bank Tanah) dengan fungsi membeli dan menjual tanah, tetapi terutamanya membeli dan menjual untuk mengawal selia tanah, menyokong orang tanpa tanah pertanian dan perhutanan. Perkhidmatan utama termasuk: Deposit (menerima deposit), pinjaman perniagaan, pinjaman pengguna untuk membeli hartanah, membeli tanah, dana amanah, perkhidmatan pengurusan aset, pertukaran asing...
Oleh itu, trend kebanyakan negara adalah untuk menjadikan maklumat tentang hartanah secara amnya dan tanah khususnya telus pada satu tingkat, menggunakan aplikasi teknologi untuk mengurus dan menangkap maklumat tentang urus niaga hartanah dan hartanah, dan mengeksploitasi maklumat daripada pangkalan data biasa untuk memudahkan prosedur dalam urus niaga dan pemindahan hartanah.
4. Berdasarkan pengalaman negara lain dan orientasi penubuhan Pertukaran Hak Guna Tanah di Vietnam, kami mempunyai beberapa pemikiran seperti berikut:
4.1. Adakah perlu untuk mewujudkan lantai perdagangan hak guna tanah yang berasingan?
Resolusi No. 18-NQ/TW bertarikh 16 Jun 2022 Jawatankuasa Eksekutif Pusat mengenai terus berinovasi dan menambah baik institusi dan dasar, meningkatkan keberkesanan dan kecekapan pengurusan dan penggunaan tanah, berorientasikan: "Harga tanah awam, transaksi wajib melalui lantai perdagangan, pembayaran melalui bank, tiada tunai". Oleh itu, orientasi Resolusi adalah "transaksi melalui lantai perdagangan" dan bukan secara khusus "lantai perdagangan hak guna tanah" atau mesti lantai yang ditubuhkan dan diuruskan secara langsung oleh Negara.
Oleh itu, adalah perlu untuk mempertimbangkan dengan teliti penubuhan Pertukaran Hak Guna Tanah yang berasingan, mengelakkan pertindihan dengan pertukaran hartanah mengikut peraturan semasa dan memastikan keberkesanan dan kecekapan apabila Bursa mula beroperasi. Sekiranya Pertukaran Hak Guna Tanah diwujudkan mengikut model organisasi perkhidmatan awam Negara, adalah perlu untuk menyelidik dan membangunkan projek perintis untuk menubuhkan Pertukaran di beberapa lokaliti, atas dasar itu, merumuskan dan menilai sebelum mengawal selia secara rasmi dalam Undang-undang.
4.2. Adakah semua urus niaga hartanah perlu melalui lantai?
Urus niaga hartanah melalui tingkat dagangan mempunyai banyak kelebihan tetapi juga mempunyai potensi risiko, peningkatan prosedur, kos dan aspek negatif seperti yang kami nyatakan dalam bahagian 2 di atas.
Untuk disesuaikan dengan keadaan praktikal semasa, pada pendapat kami, urus niaga hartanah melalui Bursa hendaklah dikawal selia dengan cara yang menggalakkan seperti dalam Draf Undang-undang Perniagaan Harta Tanah untuk secara beransur-ansur mewujudkan tabiat dalam masyarakat, membantu mempromosikan autonomi entiti dalam memilih bentuk perniagaan dan transaksi; pada masa yang sama, memaksa Bursa untuk sentiasa meningkatkan kualiti dan harga untuk memastikan daya saing dan menarik pelanggan mengikut mekanisme pasaran.
4.3. Apakah yang boleh kita pelajari daripada pengalaman negara di rantau ini dan dunia?
Setiap negara mempunyai rejim pemilikan tanah sendiri. Walau bagaimanapun, semua negara mengendalikan pasaran berdasarkan prinsip memastikan ketelusan maklumat. Kita boleh merujuk kepada pengalaman negara lain mengenai pangkalan data hartanah, pendedahan mandatori maklumat mengenai pangkalan data hartanah. Semua negara mempunyai sistem maklumat lengkap mengenai perumahan, tanah dan pasaran hartanah.
Sehingga kini, kami tidak melakukan ini dengan baik, dan tidak mencapai hasil yang diinginkan. Kita perlu merumuskan dan menilai dasar dan organisasi pelaksanaan ini untuk memperbaikinya supaya kita boleh mempunyai pusat data untuk mengendalikan pasaran yang telus. Ini adalah wajar dan boleh dilaksanakan dalam konteks transformasi digital yang kukuh di negara kita hari ini. Mengawal aliran tunai, mengawal selia dan menyemak transaksi melalui bank akan membantu mencapai matlamat ini.
Kerana maklumat pasaran penuh, pembayaran tanpa tunai akan membawa ketelusan; bila lantai lutsinar, orang takkan paksa ikut. Selain itu, dengan perkembangan pasaran perkhidmatan guaman, peningkatan dalam penggunaan perkhidmatan notari orang ramai, peguam... apabila berurus niaga hartanah juga akan menyumbang kepada ketelusan pasaran, meminimumkan risiko dalam urus niaga.
4.4. Cadangan
Model Lantai Perdagangan Hartanah di bawah Undang-undang Perniagaan Hartanah telah disahkan dan telah dilaksanakan secara praktikal untuk urus niaga hartanah termasuk hak guna tanah dan aset di atas tanah.
Lantai perdagangan hartanah menyediakan perkhidmatan untuk urus niaga hartanah untuk tujuan perniagaan antara pelabur dan orang ramai dan boleh menyediakan sepenuhnya perkhidmatan transaksi hartanah untuk tujuan bukan perniagaan antara orang jika orang ramai mempunyai keperluan. Ini juga merupakan sesuatu yang diminati dan dianggap oleh pengurus sebagai salah satu sebab keperluan untuk menyelidik dan mewujudkan lantai perdagangan hak guna tanah.
Oleh itu, kami mengesyorkan melaksanakan rancangan untuk menyempurnakan model Lantai Perdagangan Hartanah mengikut Undang-undang Perniagaan Hartanah ke arah profesional dengan pengawasan Negeri.
Pelan ini adalah selaras dengan dasar Parti dan di bawah pengurusan Negara, mengelakkan pertindihan fungsi, mendapatkan data maklumat untuk berkhidmat dengan pentadbiran, memastikan prinsip pasaran, kebebasan perniagaan, kebebasan memilih orang dan perniagaan, dan mencapai kecekapan tanpa mencipta peralatan baharu, meningkatkan prosedur pentadbiran, meningkatkan masa, meningkatkan kos pematuhan, dsb.
Adalah mudah untuk melihat bahawa walaupun penyertaan agensi negeri dalam mesyuarat untuk membincangkan rancangan untuk menubuhkan model lantai baru ini adalah sangat mahal, dan masa untuk menghasilkan pelan yang sesuai, serentak dengan undang-undang khusus lain, adakah tepat pada masanya untuk dimasukkan ke dalam Draf Undang-undang mengenai Tanah (dipinda) yang dijangka diluluskan oleh Dewan Negara pada Oktober 2023, dan jika ia adalah untuk masa yang singkat dan penyelesaian penyelidikan, dan jika ia adalah untuk masa yang singkat?
(Sumber: Akhbar Pembinaan)
Sumber
Komen (0)