Mengapakah perniagaan mengalami kesukaran untuk mengurangkan harga rumah?

Perniagaan semua mahu mengurangkan harga perumahan, mengutamakan aliran tunai

Encik Vo Hong Thang - Pengarah Perkhidmatan Perundingan dan Pembangunan Projek, Kumpulan DKRA - mengulas bahawa dalam pasaran semasa, ramai pelabur telah menurunkan harga rumah secara proaktif, mengutamakan aliran tunai berbanding keuntungan. Perniagaan mengurangkan harga dengan menyokong pelanggan dengan kaedah pembayaran yang lebih panjang, kadar pembayaran yang lebih rendah, mampu membayar 30%, malah 10% untuk menerima rumah, atau menyokong kadar faedah, tempoh tangguh prinsipal...

Menurut Encik Thang, bekalan projek utama di pasaran tidak banyak pada masa ini, bilangan projek yang layak untuk dijual adalah sangat kecil. Tetapi kebanyakan pelabur apabila layak untuk jualan mengutamakan aliran tunai. Harga tinggi tidak akan menjual produk, pelabur akan terperangkap dengan aliran tunai, jadi tiada siapa yang cukup bodoh untuk menambat harga tinggi pada masa ini, ulasnya.

Selain itu, Encik Thang menyatakan bahawa projek tersebut akan mempunyai formula paling asas iaitu keuntungan ditambah kos untuk mendapatkan harga jualan. Sebelum ini, pelabur boleh menjangkakan keuntungan sehingga puluhan peratus sebelum melakukannya, tetapi kini mereka memutuskan untuk pulang modal, malah rugi dalam beberapa peringkat awal. Matlamat tertinggi pelabur hari ini ialah harga jualan serendah mungkin, mengumpul wang secepat mungkin untuk mencipta aliran tunai operasi.

Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh (HoREA), juga mengakui bahawa dalam pasaran, beberapa pelabur projek perumahan mewah dan projek perumahan pertengahan telah mengurangkan harga jualan melalui polisi diskaun dan promosi, dan perkhidmatan selepas jualan yang memberi manfaat kepada pelanggan.

Sesetengah projek perumahan telah mengurangkan harga melalui banyak dasar keutamaan (Foto ilustrasi: Hai Long).

Perniagaan tidak sabar-sabar untuk menurunkan harga rumah, tetapi...

Seorang wakil pelabur yang melaksanakan projek di Bandar Raya Ho Chi Minh dan Long An memberitahu bahawa syarikat itu benar-benar mahu menurunkan harga perumahan dan berharap harga rumah akan cukup rendah untuk diakses oleh orang ramai.

Walau bagaimanapun, perniagaan juga menghadapi kesukaran untuk mengurangkan kos input kerana mereka tidak dapat mengurangkannya. Kos input seperti yuran guna tanah, pampasan untuk pembersihan tapak, faedah pinjaman bank, kos buruh, pembelian bahan binaan, dsb. semuanya telah meningkat dengan ketara sejak kebelakangan ini.

Sesuatu projek, daripada mempunyai dasar pelaburan hingga dibina secara rasmi boleh mengambil masa sehingga 5-7 tahun, dalam sesetengah kes 15 tahun, bukannya purata 3 tahun seperti yang dijangkakan, membazirkan banyak sumber, menyebabkan perniagaan kehilangan kos peluang. Apatah lagi, perniagaan juga mempunyai komitmen kepada pemegang saham dan rakan kongsi tentang keuntungan minimum yang perlu dicapai setiap tahun, kata orang ini.

Sebagai seseorang yang berpengalaman selama bertahun-tahun dalam pasaran hartanah, Encik Chau lebih memahami daripada sesiapa sahaja kesukaran yang dihadapi oleh perniagaan dalam mengurangkan harga perumahan. Beliau menegaskan bahawa perniagaan perlu menanggung pelbagai jenis kos, seperti kos pembinaan, bahan, buruh; kos kewangan; kos pengurusan semua meningkat dan ada juga "kos yang tidak dinamakan".

Secara khusus, kos tanah projek termasuk kos pampasan, kos pembersihan tapak melalui penerimaan pemindahan hak guna tanah, pembayaran yuran guna tanah, sewa tanah, dan yuran perlindungan sawah (jika sawah digunakan) kepada Negara. Kos tanah menyumbang kira-kira 15% daripada kos projek pangsapuri; kira-kira 30% untuk projek rumah bandar; lebih kurang 20% ​​untuk projek vila.

Khususnya, pampasan semasa dan kos pembersihan tapak biasanya ditolak oleh agensi negeri yang berwibawa pada kira-kira 70% daripada kos sebenar yang telah dibelanjakan oleh perusahaan. Baki kos sebenar yang belum ditolak dianggap sebagai keuntungan dan perusahaan mesti membayar tambahan 20% cukai pendapatan korporat. Akhir sekali, kos ini termasuk dalam harga jualan yang perlu "tanggung" pelanggan apabila membeli rumah.

Kos pembinaan menyumbang kira-kira 50% daripada kos projek bangunan pangsapuri, kira-kira 30% daripada kos projek rumah bandar, kira-kira 20% daripada kos projek vila. Kos jenis ini semakin meningkat, contohnya, 1m2 ruang lantai untuk bangunan pangsapuri telah meningkat kepada 12-13 juta VND/m2 berbanding hanya kira-kira 7-8 juta VND/m2 sebelum ini.

Kos kewangan termasuk faedah ke atas pinjaman kredit dan pembayaran faedah ke atas sumber modal lain biasanya menyumbang sekitar 10% daripada kos. Kos pengurusan biasanya menyumbang sekitar 5% daripada kos.

Dengan kos "tanpa nama", nilai perbelanjaan ini bukanlah kecil. Walau bagaimanapun, kerana "kesahan, kesahihan, dan kewajaran" perbelanjaan mengikut peruntukan Undang-undang Cukai tidak terjamin, ia tidak termasuk dalam kos pelaburan projek dan akhirnya termasuk dalam harga jualan yang perlu ditanggung oleh pembeli rumah.

Encik Chau menganalisis bahawa semua kos di atas dikira dalam keadaan pasaran biasa, kira-kira 3 tahun untuk projek perumahan komersial. Sekiranya ia berpanjangan kerana masalah undang-undang seperti yang berlaku beberapa tahun kebelakangan ini, jumlah kos pelaburan akan meningkat dengan ketara.

Banyak kos input semasa membina projek melebihi bajet (Ilustrasi: Quang Anh).

Apakah penyelesaiannya?

Wakil sebuah perniagaan yang membangunkan banyak projek di Long An dan Dong Nai berkata untuk mengurangkan harga perumahan, pasaran memerlukan kerjasama banyak agensi dan ahli dalam pasaran.

Orang ini mencadangkan bahawa Negeri boleh mempertimbangkan insentif cukai guna tanah untuk perumahan sosial dan projek perumahan pekerja; bank boleh memudahkan perniagaan meminjam modal untuk melaksanakan projek dengan kadar faedah keutamaan. Khususnya, proses menyiapkan prosedur dan dokumen kelulusan projek harus dipercepatkan dan dilaksanakan dengan cepat supaya perniagaan tidak perlu memanjangkan masa pelaksanaan.

Sebagai Pengerusi HoREA, Encik Le Hoang Chau mencadangkan banyak penyelesaian yang komprehensif. Bagi perniagaan, Encik Chau mencadangkan pelabur mengurangkan jangkaan keuntungan, tidak mengekalkan harga tinggi, meningkatkan diskaun dan mempunyai polisi promosi dan selepas jualan untuk merangsang permintaan, meningkatkan keyakinan pelanggan, mencipta aliran tunai dan kecairan.

Perniagaan juga perlu mengalihkan pelaburan mereka kepada segmen rumah mampu milik, dengan harga yang bersesuaian dengan pendapatan rakyat. Program untuk membangunkan sekurang-kurangnya 1 juta pangsapuri perumahan sosial dalam tempoh 2021-2030 boleh membantu perniagaan mengakses pakej kredit VND120,000 bilion dengan kadar faedah 1.5-2% lebih rendah daripada kadar faedah komersial biasa.

Di samping itu, perniagaan boleh mengambil bahagian dalam program untuk membina semula bangunan pangsapuri lama, mengubahsuai dan menempatkan semula rumah di dan di sepanjang terusan, dan membangunkan semula kawasan bandar lama yang usang.

Di pihak Negeri pula, Encik Chau mencadangkan agar agensi negeri yang berwibawa menumpukan pada menghapuskan halangan undang-undang untuk meningkatkan bekalan projek perumahan, yang merupakan asas untuk meningkatkan bekalan rumah mampu milik dan perumahan sosial. Peningkatan penawaran perumahan ini akan membantu menstabilkan harga rumah mengikut undang-undang penawaran dan permintaan serta undang-undang persaingan pasaran.

Di samping itu, Persatuan mencadangkan Kementerian Pembinaan segera menyerahkan kepada Kerajaan peraturan terperinci mengenai peringkat projek pelaburan pembinaan perumahan seperti yang ditetapkan dalam Perkara 34 Undang-undang Perumahan 2023. Ini adalah untuk menyeragamkan proses dan prosedur pentadbiran untuk meluluskan projek perumahan komersial dan projek perumahan sosial, memendekkan masa untuk melaksanakan prosedur pelaburan menggunakan tanah.

Persatuan itu juga mencadangkan agar Jawatankuasa Tetap Perhimpunan Kebangsaan mempertimbangkan untuk melengkapkan Draf Undang-undang Pindaan Tanah untuk membina mekanisme dan dasar mengenai penggunaan tanah yang berkesan dan ekonomi untuk melaksanakan projek hartanah.

Khususnya, projek perumahan komersial dan projek perumahan sosial dijamin konsisten dan konsisten dengan Undang-undang Perumahan dan Undang-undang Perniagaan Hartanah 2023, mewujudkan keadaan yang menggalakkan untuk pelabur mengakses tanah, memastikan tiada kehilangan hasil belanjawan.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vi-sao-doanh-nghiep-gap-kho-trong-giam-gia-nha-20231219065924881.htm