Dalam laporan yang dihantar kepada Jawatankuasa Tetap Dewan Negara mengenai pelaksanaan dasar dan undang-undang mengenai pengurusan pasaran hartanah dan pembangunan perumahan sosial dari 2015 hingga akhir 2023, Kementerian Kewangan menunjukkan banyak kelemahan, kelemahan dan batasan dalam menggerakkan modal pelaburan untuk pembinaan projek perumahan komersial, pemindahan projek pelaburan serta pemindahan hartanah.

Risiko apabila memindahkan projek pelaburan

Mengenai mobilisasi modal untuk pelaburan dalam pembinaan projek perumahan komersial, Kementerian Kewangan berkata sebelum ini, mengikut peruntukan undang-undang perumahan, pelabur dibenarkan menandatangani kontrak, dokumen sumbangan modal atau kontrak kerjasama pelaburan dan dokumen dengan organisasi dan individu untuk melabur dalam pembinaan perumahan, dan penyumbang modal atau peserta kerjasama pelaburan dibenarkan membahagikan nisbah sumbangan modal yang dipersetujui.

Walau bagaimanapun, mengikut peraturan semasa, pelabur tidak dibenarkan menggunakan pengerahan modal untuk membahagikan produk perumahan atau untuk mengutamakan pendaftaran, deposit, dan menikmati hak untuk membeli perumahan atau untuk membahagikan hak guna tanah dalam projek untuk pihak yang digerakkan modal, kecuali dalam kes menyumbang modal untuk menubuhkan entiti undang-undang baru yang akan ditugaskan oleh Negara sebagai pelabur projek pembinaan perumahan.

Selepas menyiapkan pembinaan asas rumah mengikut peruntukan Dekri 71, pelabur dibenarkan menandatangani kontrak untuk jual beli rumah dan pembinaan masa hadapan bagi menggantikan kontrak sumbangan modal yang telah ditandatangani sebelum ini.

W-gia-chung-cu-b3-1.jpg
Menurut Kementerian Kewangan, terdapat banyak cara untuk memintas undang-undang, menyukarkan agensi negeri untuk mengesahkan nilai sebenar urus niaga pemindahan hartanah. Foto: Hoang Ha

Selepas menandatangani kontrak untuk penjualan perumahan atau kerja pembinaan masa hadapan, penyumbang modal dibenarkan untuk memindahkan kontrak penjualan perumahan atau kerja pembinaan masa hadapan.

Bagaimanapun, Kementerian Kewangan berkata, secara realitinya, agensi negeri masih belum dapat mengawal hakikat bahawa pelabur terus menandatangani kontrak (dalam pelbagai bentuk) dengan individu. Hanya apabila individu mempunyai keperluan untuk memindahkan dan menyerahkan dokumen kepada pihak berkuasa cukai barulah mereka mengetahui kejadian itu.

Di samping itu, terdapat kes di mana pelabur menerima untuk membayar cukai pendapatan peribadi (PIT) bagi pihak pembeli, mengutip PIT daripada pembeli apabila memindahkan kontrak sumbangan modal tetapi tidak membayar cukai kepada belanjawan Negeri.

Mengenai pemindahan projek pelaburan, Kementerian Kewangan berkata bahawa pembayar cukai adalah entiti sah yang memindahkan hak pelaburan, mengeksploitasi sebahagian atau keseluruhan projek pelaburan kepada organisasi atau individu lain dalam bentuk pengasingan, penggabungan, penukaran perniagaan atau pemindahan sumbangan modal tertakluk kepada peraturan undang-undang mengenai tanah, pelaburan, perumahan, dan perniagaan hartanah.

Sekiranya organisasi pemindahan itu adalah perusahaan milik kerajaan, ia juga mesti mematuhi peruntukan undang-undang mengenai pengurusan dan penggunaan modal negeri yang dilaburkan dalam pengeluaran dan perniagaan di perusahaan dan undang-undang mengenai pengurusan aset awam.

Menurut Kementerian Kewangan, aktiviti ini tertakluk kepada banyak risiko seperti organisasi mengisytiharkan harga pindahan yang tidak benar kepada harga sebenar sehingga menyebabkan kerugian kepada belanjawan Negeri; memindahkan projek apabila ia tidak memenuhi syarat pemindahan yang ditetapkan oleh undang-undang; menjual aset tanpa lelongan, menyebabkan kerugian aset awam Negara; dan menggunakan tanah untuk tujuan yang salah.

Individu yang merupakan penyumbang modal atau pemegang saham pengasas awal diberikan tanah oleh Negara dengan bayaran penggunaan tanah yang dikutip, Negara memajak tanah (dibayar setiap tahun atau dibayar sekali gus) untuk menjalankan projek pelaburan, selepas beberapa pemindahan sumbangan modal dan saham, yang membawa kepada penggantian semua penyumbang modal permulaan dan pemegang saham pengasas.

Malah, perusahaan yang melaksanakan projek pelaburan tidak berubah (kod cukai perusahaan tidak berubah), tetapi penyumbang modal perusahaan telah berubah. Boleh dikatakan projek hartanah itu pada asasnya dijual melalui bentuk pemindahan modal penyumbang modal atau pemegang saham pengasas.

Kementerian Kewangan berkata, aktiviti pembayar cukai di atas mempunyai banyak risiko cukai, menyebabkan kehilangan hasil belanjawan Negeri dan risiko melanggar peruntukan undang-undang pengurusan tanah.

Sukar untuk mengesahkan nilai sebenar transaksi pemindahan

Mengenai harga pindahan hartanah, Kementerian Kewangan menegaskan bahawa pembayar cukai mengisytiharkan harga pindahan untuk mengira cukai yang tidak mengikut harga pindahan sebenar. Pembeli dan penjual menggunakan kontrak tulisan tangan yang ditandatangani oleh kedua-dua pihak, merekodkan harga transaksi sebenar untuk mengelakkan pertikaian di mahkamah.

“Oleh itu, adalah amat sukar bagi agensi negeri yang berwibawa untuk mengesahkan nilai sebenar urus niaga pemindahan hartanah, terutamanya kerana pihak berkuasa cukai pada masa ini tidak mempunyai fungsi penyiasatan,” kata laporan Kementerian Kewangan.

Bagi kontrak pemindahan kontrak jual beli rumah dan kerja pembinaan pada masa hadapan, nilai kontrak jual beli rumah dan kerja pembinaan pada masa hadapan daripada pihak kedua kepada pihak ketiga hanya sama dengan harga belian daripada pelabur. Atau apabila buku itu telah dikeluarkan, pembayar cukai sanggup mengisytiharkan lebih rendah daripada harga pelabur, yang juga membawa kepada kehilangan hasil dalam mengira hasil belanjawan.

Mengenai kaedah jual beli hartanah dan projek hartanah, Kementerian Kewangan berkata, pelabur bersetuju membenarkan pembeli menandatangani semula kontrak rumah masa depan dengan pembeli baharu bagi mengelak cukai pendapatan peribadi daripada pemindahan hartanah.

"Pelabur memintas peraturan Undang-undang Perumahan mengenai had bilangan rumah yang dibenarkan dimiliki oleh warga asing dengan menandatangani kontrak pajakan jangka panjang dan pemajak mempunyai hak penuh sebagai pemilik rumah; urus niaga hartanah sebenar dihalalkan dengan membeli saham, kemudian membelah perniagaan, "kata laporan itu.

Untuk kebenaran pemindahan hartanah, pembayar cukai yang memindahkan hartanah tidak menandatangani kontrak pemindahan tetapi menandatangani kontrak kebenaran (di mana orang yang diberi kuasa mempunyai hak untuk memiliki, hak untuk menggunakan dan hak untuk melupuskan hartanah) untuk mengelakkan cukai pendapatan peribadi daripada pemindahan hartanah.

Angka Kementerian Kewangan menunjukkan hasil cukai pendapatan peribadi daripada pemindahan hartanah dalam tempoh 2017-2022 meningkat berbanding hasil tahun sebelumnya.

Khususnya, pada 2017, hasil ialah 10,818 bilion VND. Pada 2018, hasil ialah 12,963 bilion VND, peningkatan sebanyak 19.82%. Pada 2019, hasil ialah 14,447 bilion VND, peningkatan sebanyak 11.44%. Pada tahun 2020, hasil ialah 16,213 bilion VND, peningkatan sebanyak 12.22%. Pada 2021, hasil ialah 21,142 bilion VND, peningkatan sebanyak 30.4%. Yang tertinggi adalah pada 2022, hasil ialah 34,746 bilion VND, meningkat 64.34% berbanding 2021.

Pada tahun 2023 sahaja, hasil cukai pendapatan peribadi akan berkurangan kepada hanya VND 18,618 bilion disebabkan oleh kesukaran pasaran dan penurunan urus niaga.