Ongemak bij het berekenen van grondgebruiksvergoedingen

Het project verandert winst in verlies

De directeur van een gerenommeerd vastgoedbedrijf in Ho Chi Minhstad zei dat het grootste probleem van vastgoedprojecten tegenwoordig de berekening van grondgebruiksvergoedingen (LUR) is, inclusief extra LUR. Voorheen kregen veel projecten van de stad een incentive om tijdelijk LUR te berekenen, zodat bedrijven konden bouwen en verkopen. Maar nu, wanneer het project huizen heeft opgeleverd en er al jaren mensen in wonen, wordt LUR berekend op het moment van de grondoverdracht, en niet meer vanaf het moment van de grondoverdracht. Dit heeft veel schade en frustratie veroorzaakt, niet alleen bij bedrijven, maar ook bij huizenkopers.

Ho Chi Minhstad heeft het Lakeview City-project verzocht om een ​​extra grondgebruiksvergoeding van meer dan VND 4,664 miljard te betalen, waardoor het bedrijf in een lastige situatie terechtkwam en verliezen leed.

De wet bepaalt dat de periode voor de waardering van grond en de berekening van de grondbelasting het moment is waarop de beslissing over de grondtoewijzing, de bestemming van het grondgebruik of de grondtoewijzing ter plaatse plaatsvindt. Maar in werkelijkheid zal de bevoegde autoriteit, wanneer er een verandering plaatsvindt waardoor de berekening van de grondbelasting langer duurt, de grond en de grondbelasting opnieuw evalueren op het huidige moment. Een ander probleem is dat de onderneming geen initiatief kan nemen in de voortgang en de hoogte van het te betalen bedrag. De onderneming beschikt niet over de expertise en mag de redelijke berekeningsmethode voor de grondbelasting niet met de bevoegde autoriteit bespreken.

Bedrijven moeten daarom een ​​ander taxatiebureau inhuren om tot een harmonieus resultaat te komen. Momenteel zijn bedrijven nog steeds afhankelijk van de berekeningen van de autoriteiten en mogen ze geen bezwaar maken. Om veiligheidsredenen worden landgebruiksrechten echter door overheidsfunctionarissen zeer hoog ingeschat. Bij veel projecten werden de landgebruiksrechten eerder tijdelijk op een bepaald bedrag berekend en bedrijven gebruikten dat bedrag om de verkoopprijs voor klanten te structureren. Nu, na vele jaren, hebben de autoriteiten de landgebruiksrechten opnieuw berekend en is het bedrag vele malen hoger dan het tijdelijke bedrag. Dit zorgt ervoor dat veel winstgevende projecten plotseling zware verliezen lijden en bedrijven de deal zelfs niet kunnen sluiten," aldus hij.

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association, heeft zojuist een document naar de premier en het ministerie van Financiën gestuurd om commentaar te leveren op het ontwerp. Hij stelde voor dat, wanneer er een besluit wordt genomen om de gedetailleerde planning aan te passen, de grondbelasting voor het gehele project opnieuw wordt berekend op het moment dat het besluit tot aanpassing van de planning wordt genomen. Het bedrag aan grondbelasting dat de onderneming eerder heeft betaald, wordt opnieuw berekend bij de hernieuwde goedkeuring van de planning en na herberekening in mindering gebracht op de grondbelasting. Het in mindering gebrachte bedrag mag niet hoger zijn dan het bedrag aan verschuldigde grondbelasting.

Indien de onderneming de grondgebruiksbelasting niet heeft betaald vóór de aanpassing van de gedetailleerde projectplanning, moet de onderneming de grondgebruiksbelasting betalen op het moment van de planningsaanpassing. Het bedrag aan betaalde grondgebruiksbelasting (indien van toepassing) wordt herberekend op het moment van de planningsaanpassing, rekening houdend met de inflatiefactor, en na herberekening in mindering gebracht op de grondgebruiksbelasting. Het in mindering gebrachte bedrag mag het bedrag aan verschuldigde grondgebruiksbelasting niet overschrijden. Tegelijkertijd moet de onderneming de grondgebruiksbelasting te laat betalen indien er een kennisgeving van betaling van de grondgebruiksbelasting is.

De heer Chau noemde een commercieel woningbouwproject in District 7 (HCMC), gebouwd op een perceel van 5,2 hectare. Een bevoegde overheidsinstantie heeft in januari 2021 een besluit tot toewijzing van de grond genomen met een landgebruikscoëfficiënt van 3,05 keer de grondgebruikscoëfficiënt, een maximale bouwdichtheid van 35% en een appartementencomplex met maximaal 27 verdiepingen met 903 appartementen en een laagbouwwijk met 110 woningen. In maart 2021 betaalde het bedrijf VND 850 miljard aan grondgebruiksbelasting. Daarna verzocht de investeerder om de gedetailleerde planning aan te passen om de grondgebruikscoëfficiënt te verhogen naar 4,57 keer, een maximale bouwdichtheid van 40%, waarmee het totale aantal appartementen op 1.355 kwam, wat in maart 2024 door de bevoegde staatsinstantie werd goedgekeurd. Volgens het ontwerpbesluit moet het project 425 miljard VND aan extra grondgebruiksbelasting betalen, maar volgens het voorstel van de heer Chau hoeft de onderneming slechts 325 miljard VND aan extra grondgebruiksbelasting te betalen.

"Als de onderneming verkocht is en het geld ontvangen heeft, zal de onderneming volgens de berekeningsmethode van het ontwerpbesluit zelf moeten betalen, wat leidt tot een risico op verlies. Als het project niet verkocht is, wordt de grondgebruiksvergoeding aan de verkoopprijs toegevoegd en zal de huizenprijs stijgen. De huizenkoper zal dan uiteindelijk de uiteindelijke last dragen", berekende de heer Chau.

Er is nog maar één geval van vrijstelling van grondhuur over.

Volgens het ontwerpbesluit is er momenteel slechts één geval van grondgebruik voor productie- en bedrijfsdoeleinden in de investeringsstimuleringssector in het investeringsstimuleringsgebied dat is vrijgesteld van grondhuur. Het ontwerp heeft het aantal gevallen van grondhuurvrijstelling aanzienlijk beperkt ten opzichte van de huidige regelgeving. Als deze regelgeving wordt aangenomen, zullen veel investeerders, waaronder buitenlandse investeerders, niet langer profiteren van de grondhuurvrijstelling, omdat deze locaties niet in het investeringsstimuleringsgebied liggen.

Bovendien voorziet het ontwerpbesluit, volgens de heer Le Hoang Chau, niet langer in het vrijstellingsbeleid voor grondgebruiksvergoedingen tijdens de basisperiode van het bouwproject of na de vrijstellingsperiode van grondhuur en wateroppervlaktehuur tijdens de basisperiode van de bouw. ​​Het neemt dus niet het huidige beleid inzake investeringsstimulansen uit decreet 46 over. De nieuwe regelgeving heeft het speciale beleid inzake investeringsstimulansen uit de Investeringswet van 2020 en Besluit 29 van de premier betreffende speciale investeringsstimulansen ongeldig verklaard. Dit kan een negatieve invloed hebben op het beleid inzake het aantrekken van investeringen en de aantrekkelijkheid van het investeringsklimaat in Vietnam voor buitenlandse investeerders verminderen.

"Dit is een zeer groot probleem, dus de regering en bevoegde overheidsinstanties moeten er speciaal op letten om, voordat ze het decreet uitvaardigen, een kader te creëren voor uitstekende en zeer concurrerende investeringsstimuleringsregelingen, die zowel de nationale als de etnische belangen op de korte en middellange termijn waarborgen, en tegelijkertijd de legitieme en wettelijke belangen van investeerders waarborgen. Vooral in een situatie van hevige concurrentie tussen landen om buitenlandse directe investeringen (DBI) aan te trekken, met name op het gebied van financiën, geavanceerde technologie, chips en halfgeleidertechnologie; typisch genoeg heeft zelfs de VS onlangs een wet over chips en halfgeleidertechnologie uitgevaardigd", suggereerde de heer Chau.

Advocaat Tran Minh Cuong (Orde van Advocaten van Ho Chi Minh-Stad) analyseerde dat de Grondwet weliswaar bepaalt dat de jaarlijkse grondhuur stabiel wordt toegepast gedurende een cyclus van vijf jaar vanaf het moment dat de staat besluit grond te verpachten, maar dat deze de wijziging van het grondgebruik toestaat in verband met de overgang naar de vorm van staatsgrondhuur met jaarlijkse grondhuurbetaling. De aanpassingspercentages worden voor elke periode door de overheid gereguleerd, maar de stijging van de grondhuur kan gelijk zijn aan of lager zijn dan de inflatie. Het ontwerpbesluit bepaalt echter dat het aanpassingspercentage van de grondhuur gelijk is aan de inflatie. Daarom moet het besluit overwegen om de stijging van de grondhuur voor elke cyclus van vijf jaar te beperken tot maximaal de stijging van de consumentenprijsindex (CPI), maar niet meer dan 15%. Dit helpt bedrijven financiële risico's te verminderen, klaar te zijn om te investeren in grote projecten en kapitaal na verloop van tijd terug te verdienen.

Na overleg met ondernemingen stelde de Vietnamese Kamer van Koophandel en Industrie (VCCI) ook dat het vrijstellingsbeleid in het ontwerp minder aantrekkelijk is dan het huidige beleid in decreet 46. Volgens de huidige regelgeving zijn er namelijk gevallen waarin ondernemingen volledig zijn vrijgesteld, niet alleen een verlaging van de grondhuur gedurende een bepaald aantal jaren. Enkele gevallen die volgens de huidige regelgeving zijn vrijgesteld van 100% van de grondhuur gedurende de gehele leaseperiode, zijn onder andere: investeringsprojecten op het gebied van speciale investeringsincentives in gebieden met bijzondere sociaaleconomische moeilijkheden; projecten waarbij grond wordt gebruikt voor de bouw van studentenhuisvesting met geld uit de staatsbegroting. De eenheid die is aangewezen voor het beheer en gebruik van studenten mag de grondhuurkosten niet in de huurprijs opnemen; landbouwgrond voor etnische minderheden; grond voor de uitvoering van beschermende bosaanplantprojecten, herbebossingsprojecten, enz. Daarom moet het decreet regelgeving overwegen om de gevallen van grondhuurvrijstelling uit te breiden, in plaats van alleen de huur te verlagen. Als dit mogelijk is, zal dit investeringskapitaal aantrekken naar moeilijke gebieden of met name preferentiële gebieden.

Bron: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm