Tekortkomingen in de methode voor het berekenen van grondgebruiksrechten.

Het project is aan het omslaan van winstgevend naar verliesgevend.

Volgens de directeur van een bekend vastgoedbedrijf in Ho Chi Minh-stad is de grootste hindernis voor vastgoedprojecten tegenwoordig de berekening van de grondgebruiksrechten, inclusief aanvullende grondgebruiksrechten. Voorheen kregen veel projecten een voorkeursbehandeling van de gemeente, waardoor de grondgebruiksrechten voorlopig konden worden berekend en bedrijven konden doorgaan met de bouw en verkoop. Nu, nadat projecten zijn voltooid en bewoners er al jaren wonen, worden de grondgebruiksrechten berekend op het moment van de huidige toewijzing van de grond, en niet op het moment van de toewijzing. Dit leidt tot aanzienlijke verliezen en frustratie, niet alleen voor bedrijven, maar ook voor huizenkopers.

Het Lakeview City-project wordt door Ho Chi Minh-stad opgedrongen aan een extra grondgebruiksbelasting van meer dan 4.664 miljard VND, wat het bedrijf in moeilijkheden en met verliezen brengt.

"De wet bepaalt dat de termijn voor grondwaardering en berekening van gebruiksrechten begint op het moment dat een besluit wordt genomen tot toewijzing van grond, toestemming voor bestemmingswijziging of toewijzing van grond op locatie. In de praktijk waarderen de autoriteiten de grond en de gebruiksrechten echter op het moment van de wijziging, wanneer deze de berekening van de gebruiksrechten verlengt. Een ander probleem is dat bedrijven de voortgang en de te betalen bedragen niet proactief kunnen beheren. Bedrijven missen de expertise en zijn niet bevoegd om met de autoriteiten een redelijke methode voor de berekening van gebruiksrechten te bespreken."

Daarom moeten bedrijven een ander taxatiebureau inschakelen om tot een eerlijk resultaat te komen. Momenteel zijn bedrijven nog steeds afhankelijk van de berekeningen van de overheid en mogen ze deze niet aanvechten. Tegelijkertijd wordt de grondgebruiksbelasting door de overheid om veiligheidsredenen momenteel zeer hoog berekend. Bij veel projecten werd de grondgebruiksbelasting voorheen voorlopig op een bepaald bedrag vastgesteld, en bedrijven gebruikten dat bedrag om de verkoopprijs aan klanten te bepalen. Nu, na vele jaren, is de herberekening van de grondgebruiksbelasting door de overheid vele malen hoger dan de voorlopige berekening. Dit zorgt ervoor dat veel winstgevende projecten plotseling zware verliezen lijden, en sommige bedrijven kunnen zelfs niet meer betalen," aldus deze persoon.

In een document dat naar de premier en het ministerie van Financiën is gestuurd met feedback op het ontwerp, stelde de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de vastgoedvereniging van Ho Chi Minh-stad, voor dat wanneer een besluit wordt genomen om de gedetailleerde bestemmingsplanning aan te passen, de grondgebruiksbelasting (TSD) voor het gehele project opnieuw moet worden berekend op het moment van de aanpassingsbeslissing. Het bedrag aan TSD dat de onderneming eerder heeft betaald, moet opnieuw worden berekend op het moment van de hergoedkeuring van de bestemmingsplanning en na de herberekening van de TSD worden afgetrokken, waarbij het afgetrokken bedrag de verschuldigde TSD niet mag overschrijden.

Als de onderneming vóór de aanpassing van het gedetailleerde projectplan de grondgebruiksbelasting nog niet heeft betaald, moet zij deze betalen op het moment van de planaanpassing. Reeds betaalde grondgebruiksbelasting (indien van toepassing) wordt tijdens de planaanpassing herberekend, rekening houdend met inflatie, en in mindering gebracht op de herberekende grondgebruiksbelasting. Het ingehouden bedrag mag het verschuldigde bedrag aan grondgebruiksbelasting niet overschrijden. Tegelijkertijd moet de onderneming een boete voor te late betaling van de grondgebruiksbelasting betalen als zij een betalingsaanmaning heeft ontvangen.

De heer Chau noemde als voorbeeld een commercieel woningbouwproject in District 7 (Ho Chi Minh-stad), gebouwd op een perceel van 5,2 hectare. De bevoegde overheidsinstantie had in januari 2021 een grondtoewijzingsbesluit uitgevaardigd met een grondgebruikscoëfficiënt van 3,05 en een maximale bebouwingsdichtheid van 35%. Het project omvat een appartementencomplex van maximaal 27 verdiepingen met 903 appartementen en een laagbouw woonwijk met 110 rijtjeswoningen. In maart 2021 betaalde het bedrijf 850 miljard VND aan grondgebruiksrechten. Vervolgens verzocht de investeerder om een ​​aanpassing van het bestemmingsplan, waarbij de grondgebruikscoëfficiënt werd verhoogd naar 4,57, de maximale bebouwingsdichtheid naar 40% en het totale aantal appartementen naar 1.355 eenheden. Dit werd in maart 2024 goedgekeurd door het bevoegde overheidsorgaan. Volgens het ontwerpbesluit zou het project een extra grondgebruiksvergoeding van 425 miljard VND moeten betalen, maar volgens het voorstel van de heer Chau zou het bedrijf slechts een extra grondgebruiksvergoeding van 325 miljard VND hoeven te betalen.

"Als het bedrijf de panden al heeft verkocht en het geld heeft geïncasseerd, dan zal het bedrijf volgens de berekeningsmethode in het ontwerpbesluit eigen middelen moeten gebruiken om de schade te vergoeden, wat het risico op verliezen met zich meebrengt. Als het project nog niet is verkocht, wordt de grondgebruiksbelasting bij de verkoopprijs opgeteld, waardoor de huizenprijzen stijgen en uiteindelijk de kopers van de woningen de rekening moeten betalen," berekende de heer Chau.

Slechts één geval komt nog in aanmerking voor vrijstelling van grondhuur.

Volgens het ontwerpbesluit is momenteel slechts één geval van grondgebruik voor productie- en bedrijfsdoeleinden in sectoren met investeringsstimuleringsmaatregelen binnen investeringsstimuleringsgebieden vrijgesteld van grondhuur. Het ontwerp beperkt het aantal gevallen dat in aanmerking komt voor vrijstelling van grondhuur aanzienlijk ten opzichte van de huidige regelgeving. Indien deze regeling wordt goedgekeurd, bestaat de vrees dat investeerders, waaronder buitenlandse investeerders, niet langer zullen profiteren van de vrijstelling van grondhuur, omdat deze gebieden niet langer als investeringsstimuleringsgebieden worden beschouwd.

Volgens de heer Le Hoang Chau is in het ontwerpbesluit bovendien niet langer vastgelegd dat er vrijstelling wordt verleend van grondgebruiksrechten tijdens de basisbouwperiode van een project, noch na de vrijstellingsperiode voor grond- en waterleasekosten tijdens de basisbouwperiode. Daardoor wordt het huidige investeringsstimuleringsbeleid zoals vastgelegd in Besluit 46 niet overgenomen. De nieuwe regelgeving maakt het speciale investeringsstimuleringsbeleid zoals vastgelegd in de Investeringswet van 2020 en Besluit 29 van de premier betreffende speciale investeringsstimulansen onwerkzaam. Dit kan een negatieve impact hebben op het investeringsbeleid en de aantrekkelijkheid van het Vietnamese investeringsklimaat voor buitenlandse investeerders verminderen.

"Dit is een zeer belangrijke kwestie, dus de regering en de relevante overheidsinstanties moeten hier bijzondere aandacht aan besteden alvorens het decreet uit te vaardigen om een ​​superieur, zeer concurrerend beleidskader voor investeringsstimulering te creëren dat de nationale en etnische belangen op de korte, middellange en lange termijn waarborgt, en tegelijkertijd de rechtmatige belangen van investeerders garandeert. Dit is vooral belangrijk in de context van de felle concurrentie tussen landen om buitenlandse directe investeringen (FDI) aan te trekken, met name in de financiële sector, de hightechsector, de chip- en de halfgeleidersector; zo hebben zelfs de VS onlangs wetten aangenomen over chips en halfgeleidertechnologie," aldus de heer Chau.

Advocaat Tran Minh Cuong (Orde van Advocaten van Ho Chi Minh-stad) analyseerde dat de Grondwet weliswaar bepaalt dat de jaarlijkse grondhuur gedurende een periode van vijf jaar stabiel blijft vanaf het moment dat de staat besluit de grond te verpachten, waardoor een wijziging van het grondgebruik mogelijk is in verband met de omzetting naar staatsgrondpacht met jaarlijkse huurbetaling, maar dat de aanpassingssnelheid per periode door de overheid wordt vastgesteld. De verhoging van de grondhuur kan echter gelijk zijn aan of lager zijn dan de inflatie. Het ontwerpbesluit bepaalt echter dat de aanpassingssnelheid voor de verhoging van de grondhuur gelijk moet zijn aan de inflatie. Daarom moet het besluit overwegen om de verhoging van de grondhuur per periode van vijf jaar te beperken tot maximaal 15%, niet meer dan de stijging van de consumentenprijsindex (CPI). Dit helpt bedrijven om financiële risico's te verminderen en klaar te zijn om te investeren in grote projecten met een lange terugverdientijd.

Na overleg met bedrijven is de Vietnamese Kamer van Koophandel en Industrie (VCCI) van mening dat het voorgestelde beleid inzake vrijstellingen en kortingen minder aantrekkelijk is dan het huidige beleid in decreet 46. Volgens de huidige regelgeving zijn er gevallen waarin bedrijven volledig zijn vrijgesteld van grondhuur, en niet slechts voor een bepaalde periode worden verlaagd. Voorbeelden van gevallen waarin bedrijven gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst volledig zijn vrijgesteld van grondhuur zijn: investeringsprojecten in sectoren met een hoge prioriteit in gebieden met bijzonder moeilijke sociaaleconomische omstandigheden; projecten waarbij met overheidsgelden grond wordt gebruikt voor de bouw van studentenhuisvesting, waarbij de instantie die verantwoordelijk is voor het beheer en gebruik van de grond voor studentenhuisvesting de grondhuur niet in de huurprijs mag opnemen; landbouwgrond voor etnische minderheden; grond voor projecten voor de aanplant van beschermde bossen, landaanwinningsprojecten, enzovoort. Daarom zou het decreet de gevallen die in aanmerking komen voor vrijstelling van grondhuur moeten uitbreiden, in plaats van de huur alleen maar te verlagen. Als dit lukt, zal het investeringen in achtergestelde gebieden of sectoren aantrekken met speciale stimuleringsmaatregelen.

Bron: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm