Onroerend goed met "opgeschorte" grondgebruiksvergoedingen: wijziging van de regelgeving om de uitgifte van roze boeken te vergemakkelijken

Het project Woongebied 13C in de gemeente Binh Hung bevindt zich nog in de fase van het vaststellen van de grondprijs, omdat het bedrijf nog aan aanvullende financiële verplichtingen moet voldoen.

Wachten op grondwaardering

In augustus kondigde het Ministerie van Landbouw en Milieu van Ho Chi Minhstad opnieuw tientallen percelen aan die getaxeerd moesten worden. Veel percelen werden meer dan twintig keer aangeboden, maar er was nog steeds geen taxateur te vinden. De langste periode was die van het perceel in het 13C Residential Area-project in de gemeente Binh Hung in Ho Chi Minhstad, geïnvesteerd door Tan Binh Construction Investment Joint Stock Company (Tan Binh Company), met 29 vacatures voor een taxateur. De taxatie vond plaats in april 2013.

Volgens de heer Nguyen Quang Dung, juridisch directeur van Tan Binh Company, werd het project Woongebied 13C in 2002 door het Volkscomité van Ho Chi Minhstad toegewezen aan grond voor de bouw en verhandeling van stedelijke technische infrastructuur. Op basis van het besluit tot toewijzing van de grond voerde het bedrijf het project uit en voldeed het in 2008 aan zijn financiële verplichtingen. In 2013 nam het Volkscomité van Ho Chi Minhstad een besluit om dit besluit aan te passen en aan te vullen op basis van de feitelijke situatie. Het bedrijf was dus nog steeds grondgebruiksvergoedingen verschuldigd voor de vergrote oppervlakte van meer dan 4.800 vierkante meter. Eerder had het bedrijf een contract getekend met een taxatie-eenheid om een certificaat op te stellen voor het vaststellen van aanvullende financiële verplichtingen. Na vele herzieningen van het certificaat was dit echter nog steeds niet gelukt, waardoor de taxatie-eenheid weigerde verder te gaan. Aan de andere kant trad tijdens het proces van het voltooien van het dossier volgens de instructies de Grondwet van 2013 in werking. Op dat moment lag de verantwoordelijkheid voor het organiseren van de grondwaardering bij het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu.

"Het bedrijf heeft veel documenten naar het ministerie van Landbouw en Milieu gestuurd met betrekking tot de vaststelling van aanvullende financiering. Er is echter geen eenheid die advies kan geven over de voorgeschreven waardering. Omdat de grondprijs niet is vastgesteld, heeft het bedrijf niet aan zijn aanvullende financiële verplichtingen kunnen voldoen. De 99 percelen grond die het bedrijf al tientallen jaren aan particulieren overdraagt, hebben dus nog geen roze boeken gekregen", aldus de heer Dung.

Ook voor het grondstuk van het appartementenproject Hoa Sen aan Lac Long Quan Street 262/20, wijk Binh Thoi, is informatie vrijgegeven die voor de 23e keer getaxeerd moet worden. Volgens de aankondiging vormt de selectie van de taxatie-eenheid de basis voor Saigon Trading Corporation - One Member Co., Ltd. om te voldoen aan aanvullende financiële verplichtingen jegens de staat bij wijziging van de plannings- en architectuurcriteria. De taxatieperiode start in juni 2010.

Wat betreft de vertraging bij de grondwaardering om financiële verplichtingen te bepalen, vertelde de leider van Novaland Group tijdens een recente workshop dat de groep 13 projecten heeft waaraan al bijna 10 jaar grond is toegewezen, maar dat de belastingdienst tot nu toe geen kennisgeving heeft ontvangen van de grondgebruiksvergoedingen. Wanneer grondgebruiksvergoedingen niet zijn betaald, hebben veel klanten, ook al hebben ze al lange tijd huizen gekocht, nog steeds geen roze boeken ontvangen.

Voorstel tot toepassing van de grondprijsaanpassingscoëfficiënt 2025

In een gesprek met SGGP-verslaggever Dhr. Dao Quang Duong, waarnemend hoofd van de afdeling Landeconomie van het ministerie van Landbouw en Milieu van Ho Chi Minhstad, zei hij dat de meeste gevallen van grondtoewijzing, grondpacht en toestemming voor wijziging van bestemming in de periode vóór 1 juli 2014 vastzaten in de fase van de grondprijstaxatie. De reden hiervoor was dat het verzamelen van informatie om grondprijzen te bepalen in deze periode veel problemen opleverde en dat de gegevens nog steeds beperkt waren, waardoor de implementatie ervan vrijwel onmogelijk was. Concreet waren er in deze periode 76 gevallen van jaarlijkse grondpacht en 84 gevallen van grondtoewijzing en wijziging van bestemming om aanvullende financiering te implementeren die vastzaten.

Volgens de heer Dao Quang Duong bood Decreet 71/2024, toen het van kracht werd en de grondprijzen reguleerde, richtlijnen voor het bepalen van specifieke grondprijzen, wat bijdroeg aan het wegnemen van obstakels bij de prijsbepaling om financiële verplichtingen voor bedrijven te bepalen. Dienovereenkomstig heeft Ho Chi Minhstad eerder obstakels weggenomen bij het bepalen van grondprijzen voor 76 gevallen van grondlease en 52 gevallen van grondtoewijzing en bestemmingswijziging van grond. Daarna heeft Ho Chi Minhstad 27.000 roze boeken uitgegeven aan kopers van huizen en grond. Tegelijkertijd heeft het ministerie van Landbouw en Milieu vanaf begin 2025 tot nu toe 9 dossiers voor grondprijstaxaties ingediend met een opbrengst van ongeveer 52.000 miljard VND en wordt verwacht dat tienduizenden appartementen roze boeken zullen blijven krijgen. Sinds de inwerkingtreding van de Grondwet van 2024 is de werklast van het bepalen van grondprijzen geschrapt, waardoor de specifieke dossiers voor het bepalen van grondprijzen met ongeveer 3 maanden zijn verkort ten opzichte van voorheen.

Naast de voordelen zijn er nog steeds gevallen waarin grondprijzen niet kunnen worden vastgesteld omdat Besluit 71/2024 dit niet duidelijk heeft geregeld. Artikel 63 van Besluit 102/2024 bepaalt met name de methode voor de waardering van grond voor de gevallen zoals gespecificeerd in punt b, lid 2, artikel 257 van de Grondwet. In artikel 7 van Besluit 71 wordt bepaald dat grondprijzen worden berekend door de grondprijstabel op het moment van grondoverdracht te vermenigvuldigen met de grondprijsaanpassingscoëfficiënt op het moment van grondoverdracht. Vóór 1 juli 2014 was de grondprijsaanpassingscoëfficiënt echter niet gereguleerd. Daarom heeft het Volkscomité van Ho Chi Minhstad op 19 juni een document gestuurd naar vicepremier Tran Hong Ha en het ministerie van Landbouw en Plattelandsontwikkeling met het voorstel om decreet nr. 71/2024 te wijzigen en aan te vullen in de zin dat voor de gevallen gespecificeerd in artikel 63 van decreet nr. 102/2024 die moeten worden bepaald aan de hand van de grondprijsaanpassingscoëfficiënt, de grondprijstabel op het moment van uitgifte van het besluit over grondtoewijzing, grondpacht en grondgebruiksbestemming vermenigvuldigd met de grondprijsaanpassingscoëfficiënt die in 2015 door het Provinciaal Volkscomité is vastgesteld, zal worden toegepast. Door de toepassing van de grondprijsaanpassingscoëfficiënt van 2015 wordt ook consistentie met de marktprijzen gewaarborgd en worden de belangen van de staat en investeerders geharmoniseerd.

Volgens de leider van het Ministerie van Landbouw en Milieu van Ho Chi Minhstad heeft het Volkscomité van Ho Chi Minhstad, naast het voorstel om Decreet 71 te wijzigen en aan te vullen, ook Besluit 72/2025 uitgevaardigd over de procedure voor het overdragen van documenten ter bepaling van de financiële verplichtingen met betrekking tot grond in Ho Chi Minhstad. Volgens de regelgeving wordt de termijn eenmaal verlengd indien op het moment van de aanbesteding geen aannemer deelneemt aan de grondwaardering. Indien na de verlenging geen aannemer is geselecteerd, zal het Ministerie van Landbouw en Milieu de taak toewijzen aan een gekwalificeerde overheidsdienst om advies te verlenen over de grondwaardering.

THANH HIEN

Bron: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html