De prijzen van onroerend goed dalen, beleggers moeten zich niet te snel uit de markt terugtrekken.

In 2022 maakte de vastgoedmarkt een moeilijke periode door, waarin zowel vraag als aanbod afnamen, waardoor de liquiditeit op de markt kelderde. Veel beleggers verwachten echter dat de vastgoedmarkt in 2023 een sterke groei zal doormaken.

Expert in water in vastgoed verlaagt productie, investeerders geven het op en trekken zich terug uit de markt afbeelding 1 — De heer Troy Griffiths, adjunct-directeur van Savills Vietnam.

In een gesprek met verslaggevers van de krant Journalist and Public Opinion Newspaper zei de heer Troy Griffiths, adjunct-directeur van Savills Vietnam, dat het, gezien de voorspelde vertraging van de wereldwijde vastgoedmarkt, ook voor Vietnam lastig zal zijn om de gevolgen te ontlopen.

Het sterke zuiveringsproces en de stedelijke ontwikkelingsruimte van deze markt trekken echter nog steeds de aandacht van investeerders.

Het aanscherpen van de bedrijfsobligaties is onvermijdelijk

Wat is uw verwachting van de Vietnamese vastgoedmarkt in 2022, na een moeilijk jaar?

- Ik denk dat er veel veranderingen plaatsvinden die de vastgoedmarkt beïnvloeden. De aandelenmarkt is met name met 30% in waarde gedaald, de meeste beursgenoteerde vastgoedbedrijven zijn in waarde gedaald. Dit levert beursgenoteerde bedrijven veel problemen op bij het aantrekken van kapitaal uit aandelen.

Daarnaast worden er onderzoeken uitgevoerd om de markt voor bedrijfsobligaties te zuiveren en transparanter te maken. Dit zal uiteraard een grote impact hebben op de economie in het algemeen en op de schuldstructuur van beleggers.

Toch kent de markt nog veel lichtpuntjes. Als je naar elk vastgoedsegment kijkt, zie je duidelijk een sterke groei in veel segmenten het afgelopen jaar.

Bijvoorbeeld, voor de industriële grondgroep is er een prijsstijging van 30-40% geweest in plaatsen als Dong Nai, Long An , Binh Duong, Bac Giang, Hung Yen... dankzij de interesse van investeerders van over de hele wereld.

Voor het woningsegment in Ho Chi Minhstad lieten de gegevens van Savills Vietnam een onevenwicht zien tussen het aanbod van nieuwe producten op de markt en de afnemende groeivoet.

Deze daling heeft meerdere oorzaken. Ten eerste is het nieuwe aanbod op de markt erg klein, een daling van 82% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar, ongeveer 2.500 appartementen.

De absorptiegraad bedroeg ook slechts 20%, vergeleken met het gebruikelijke niveau van 60-70% in het verleden. De hoge absorptiegraad van voorgaande jaren werd gedreven door het aanbod in het betaalbare woningsegment van klasse C.

Deze trend is inmiddels omgeslagen: 80% van het aanbod is afkomstig uit de klasse A en B segmenten en slechts 20% zijn klasse C appartementen, die voldoen aan de belangrijkste behoeften van de markt.

In 2022 zal de kapitaalstroom naar de vastgoedmarkt hevig worden verstoord, met name het kanaal voor kapitaalmobilisatie vanuit obligaties. Moeten we volgens u op dit moment de markt voor vastgoedbedrijfsobligaties aanscherpen of niet?

- Het lijdt geen twijfel dat de obligatie-uitgiftes en de bijbehorende onderzoeken de kapitaalmarkt voor onroerend goed beïnvloeden. Ik ben er echter van overtuigd dat Vietnam, net als elk ander opkomend land ter wereld , dit proces moet doorlopen en dat we strengere regels nodig hebben om investeerders te beschermen. Dus zo hoort het ook te zijn.

We mogen verwachten dat het aanpassingsproces het investeringsklimaat voor bedrijven zal verbeteren ten gunste van transparantie en sterkere ontwikkeling. Veel andere landen hebben een soortgelijk proces doorgemaakt, dus het zal zeker problemen opleveren met de looptijd van schulden en de terugbetalingsprocedure van bedrijven.

Bedrijven zullen op de middellange tot korte termijn naar andere kapitaalbronnen moeten zoeken. Dit effect is echter slechts tijdelijk en zal uiteindelijk ten goede komen aan de hele markt, omdat deze transparanter, beter gereguleerd en vervolgens minder problematisch zal zijn.

Expert in water in vastgoed verlaagt productie, investeerders geven het op en trekken zich terug uit de markt (afbeelding 2) — Savills Vietnam is zeer optimistisch over de ontwikkeling van dit segment in 2023.

Een groot probleem voor investeerders die geen ontwikkelingsplan voor de lange termijn of toekomstige projecten hebben. Wanneer ze geen nieuwe projecten kunnen ontwikkelen, krijgen investeerders problemen met de cashflow van hun bedrijf.

Een positief punt om te melden in het afgelopen jaar is dat Vietnam een planning voor provincies heeft gehad, een masterplanning die sterk gecoördineerd en aangestuurd wordt door de staat. Dit zal ook de vraag naar onroerend goed doen verschuiven naar aangrenzende provincies, niet naar grote steden.

We hebben dit proces gezien in Ho Chi Minh City, Binh Duong, Dong Nai of in Hanoi, Hung Yen, Bac Giang... Daarom staan er in de komende tijd nog veel positieve dingen te wachten.

Interessante punten van de Vietnamese vastgoedmarkt

Wat is uw mening over de Vietnamese vastgoedmarkt in 2023?

- Op bredere schaal zal de wereldwijde vastgoedmarkt in 2023 vertragen. De "geest" van hoge rentetarieven zal de inflatie wereldwijd beteugelen. Dit betekent dat de vraag naar vastgoed over het algemeen zal afnemen en Vietnam vormt daarop geen uitzondering.

Het interessante aan Vietnam is echter dat we dankzij onze verstedelijkingsgraad van 47% een voorsprong hebben op andere markten. In de ogen van investeerders heeft Vietnam nog een lange weg te gaan op het gebied van verstedelijking.

De middenklasse en de rijke bevolking groeien, terwijl het aanbod van appartementen in klasse C schaars is omdat projectontwikkelaars zich richten op producten in het hogere segment. De vraag naar appartementen in klasse C zal daarom nog lange tijd blijven toenemen.

Vooral het segment industrieel vastgoed zal blijven groeien, aangezien Savills veel productieprojecten ziet en de prijzen in die sector stijgen.

Tegelijkertijd zorgt het infrastructuursysteem in het hele land ervoor dat de waarde van industriële vastgoedprojecten op veel plaatsen toeneemt.

Een nichemarkt is logistiek en koelopslag, een sector die in opkomst is en interessant zal zijn vanwege de groei van de detailhandel. Ook de data science-industrie groeit snel en er is een grote vraag naar datacenters.

Gezien al deze factoren ben ik zeer optimistisch over de groei van dit segment in 2023.

Expert in water in vastgoed verlaagt productie, investeerders geven het op en trekken zich terug uit de markt (afbeelding 3) — Industrieel vastgoed is nog steeds een lichtpuntje op de markt.

Wat is uw aanbeveling voor investeerders in 2023?

Voor particuliere beleggers zijn de eerste zes maanden van het jaar een belangrijke periode om te observeren alvorens beslissingen te nemen. Gezien de afnemende wereldwijde economische onzekerheid zijn wij van mening dat beleggers zich niet te snel uit de markt moeten terugtrekken.

In Vietnam doet de Staatsbank uitstekend werk om de VND stabiel te houden ten opzichte van andere valuta.

Vastgoed is een langetermijninvestering. Beleggers die zich onzeker voelen over de risico's van 1-2 jaar, kunnen beter een geschikter beleggingskanaal zoeken. Over het geheel genomen verkeert de Vietnamese vastgoedmarkt in een zeer gunstige positie.

Hartelijk dank!

Bron