Ontwikkelaars hebben moeite om de kosten te dragen en de rente op leningen te betalen.
Verslaggever (NĐT): Miljoenen mensen met een laag of middeninkomen dromen momenteel van een eigen huis, terwijl het aanbod van betaalbare woningen en sociale huurwoningen vrijwel uitgeput is. Wat zijn volgens u de oorzaken van deze situatie?
De heer Vo Hong Thang - Directeur Adviesdiensten en Projectontwikkeling, DKRA Groep: Het probleem van onvoldoende aanbod van betaalbare woningen en sociale huurwoningen om te voldoen aan de behoeften van mensen met een laag en middeninkomen bestaat al vele jaren.
Er zijn veel factoren die hieraan bijdragen, maar twee belangrijke factoren hebben een directe invloed op het aanbod in dit segment.
Ten eerste zijn de inputkosten gestegen. Hoewel de vastgoedprijzen de afgelopen twee jaar tekenen van daling vertonen, moet worden erkend dat de voorgaande vastgoedontwikkelingscyclus van circa 2014-2020 de vastgoedprijzen op een hoog niveau hield.
Dit leidt tot extreem hoge investerings- en bouwkosten voor projectontwikkelaars in de vastgoedsector. Doordat de kosten voor grondaankoop, grondstoffen, arbeid, enzovoort, allemaal dramatisch stijgen, is het erg moeilijk om de prijs van voltooid vastgoed te verlagen.
De heer Vo Hong Thang - Directeur Consulting Services en Projectontwikkeling, DKRA Group.
Ten tweede is de juridische status van vastgoedprojecten vaak een langdurig proces dat veel tijd in beslag neemt. Vanaf de fase van grondbezit moeten ontwikkelaars nog goedkeuringen verkrijgen van verschillende overheidsinstanties, om nog maar te zwijgen van het opstellen van compensatie- en herhuisvestingsplannen... waardoor de afronding van de juridische procedures van een project jarenlang kan duren.
Vooral voor gespecialiseerde bedrijven zoals de vastgoedsector, die doorgaans een hoge financiële hefboomwerking hanteren, is lenen via obligaties en banken een aanzienlijke investering. Terwijl projecten vertraging oplopen door onvolledige juridische procedures, moeten bedrijven nog steeds de enorme rentelasten van deze leningen dragen. Al deze bijkomende kosten worden uiteindelijk doorberekend in de uiteindelijke prijs van het product na voltooiing.
Het is daarom voor bedrijven erg moeilijk om de productprijzen te verlagen tot een niveau dat "betaalbaar" is, zoals de meeste mensen wensen, vooral in de huidige context waarin de kosten al erg hoog zijn.
Investeerder: Dit illustreert hoe projectontwikkelaars worstelen met de kosten. Kunt u enkele van de kosten toelichten waarmee vastgoedbedrijven momenteel te maken hebben, en hoe dit de daling van de huizenprijzen beïnvloedt?
De heer Vo Hong Thang: De inputkosten, zoals grondgebruiksrechten, compensatie voor het bouwrijp maken van het terrein, rente op bankleningen, arbeidskosten en de aanschaf van bouwmaterialen, zijn de laatste tijd allemaal sterk gestegen, soms zelfs met een factor van meerdere keren.
Een project, van de eerste planningsfase tot de afronding van de juridische procedures, duurt gemiddeld slechts ongeveer 3 jaar. In de praktijk kunnen bedrijven echter tot wel tien jaar of langer bezig zijn met papierwerk voordat de bouw officieel van start kan gaan, wat leidt tot verspilling van middelen.
Om land te bezitten, moeten bedrijven een reeks kosten maken die verband houden met compensatie en het vrijmaken van land door de overdracht van gebruiksrechten, betaling van gebruiksrechten, pacht en kosten voor de bescherming van rijstvelden door de staat.
Vervolgens nemen de bouwkosten, inclusief arbeid en materialen, in de loop der tijd gestaag toe. Bij appartementencomplexen bedragen de bouwkosten ongeveer 50% van de totale kosten, bij rijtjeshuizen circa 30% en bij villa's 20%.
En dan hebben we het nog niet eens over de financiële last die bedrijven dragen wanneer ze de hoofdsom en rente van leningen moeten terugbetalen. Hoe langer een project duurt, hoe hoger deze financiële kosten oplopen. Uiteindelijk worden al deze kosten doorberekend in de verkoopprijs die klanten betalen bij de aankoop van een huis.
Het is onmogelijk om van bedrijven te verwachten dat ze verliezen accepteren om van hun voorraad af te komen.
In een trage vastgoedmarkt zoals de afgelopen twee jaar proberen veel projectontwikkelaars aantrekkelijke voordelen te bieden aan huizenkopers en betalingstermijnen te verlengen om de vraag te stimuleren.
In werkelijkheid is het een beleid dat de winst van de investeerder schaadt, maar ze accepteren het toch in een poging om liquiditeit te creëren. Nu de kosten te hoog zijn, kunnen bedrijven alleen nog maar de productprijzen verlagen om de belangen van zowel kopers als verkopers enigszins in evenwicht te brengen.
Het is erg moeilijk om vastgoedbedrijven te dwingen de huizenprijzen te verlagen tot een "betaalbaar" niveau, omdat de bedrijven winstgevend moeten zijn en het onmogelijk is om van hen te verwachten dat ze verliezen accepteren om hun voorraad te verkopen.
Vroeger streefden veel projectontwikkelaars naar winsten van tientallen procenten voordat ze aan een project begonnen. Nu streven ze er echter naar om quitte te spelen, of in sommige beginfases zelfs verlies te lijden. Het hoogste doel voor projectontwikkelaars is tegenwoordig om de laagst mogelijke verkoopprijs te bieden en zo snel mogelijk betalingen te innen om cashflow te genereren, wat al de beste optie is voor klanten die vastgoed willen bezitten.
Verwachtingen van een toenemend woningaanbod als gevolg van beleidswijzigingen.
Investeerder: De realiteit is dat, zelfs in de over het algemeen sombere context van de vastgoedmarkt in 2023, het segment van betaalbare woningen altijd bijzondere aandacht van klanten heeft gekregen en dat projecten in dit segment consistent stabiele transactievolumes hebben weten te behouden.
Investeerders lijken echter vooral geïnteresseerd in de ontwikkeling van luxe herenhuizen en appartementen in het hogere segment. Hoe kan deze paradox ontstaan?
De heer Vo Hong Thang: De juridische knelpunten die zich gelijktijdig voordoen bij duizenden projecten in het hele land hebben ertoe geleid dat slechts een zeer klein aantal projecten de afgelopen jaren in aanmerking kwam voor lancering, en die projecten waren bovendien geconcentreerd in slechts enkele specifieke segmenten.
Vanwege het beperkte aantal projecten en hun redelijke prijzen zullen de verkopen ongetwijfeld snel verlopen, en de levendige transacties doen ons gemakkelijk ten onrechte denken dat alleen goedkope projecten de publieke belangstelling trekken.
Het is echter ook belangrijk om te erkennen dat er in populaire steden zoals Hanoi en Ho Chi Minh-stad vrijwel geen appartementen te vinden zijn met een prijs onder de 50 miljoen VND/m2. Deze projecten hebben doorgaans prijzen tussen de 70 en 80 miljoen VND/m2, of zelfs 100 miljoen VND/m2, wat als luxe vastgoed wordt beschouwd.
Doordat al deze projecten zich op zulke toplocaties bevinden, is het voor ontwikkelaars erg moeilijk om de productprijzen te verlagen. Bovendien is het aantal luxe projecten dat de laatste tijd in aanmerking komt voor lancering zeer beperkt, wat ook heeft geleid tot lage transactievolumes in dit segment.
Het is daarom onmogelijk om op basis van het aantal transacties op de markt te concluderen dat het luxe vastgoedsegment minder populair is dan het segment voor betaalbare of sociale woningbouw.
Als de kosten verlaagd kunnen worden, zal de prijs van vastgoedproducten onmiddellijk dalen.
Bovendien hebben veel projectontwikkelaars zich vanaf het begin gericht op de ontwikkeling van rijtjeshuizen en luxe woningen, en hanteren ze een langetermijnstrategie om dit segment verder uit te bouwen. Hoewel ze dus graag ook goedkopere segmenten zouden willen ontwikkelen om aan de marktvraag te voldoen, moeten ze zich toch blijven richten op hun oorspronkelijke koers.
Daarnaast zijn sommige projecten onafgemaakt gebleven met zeer hoge kapitaalinvesteringen, waardoor het voor investeerders moeilijk is om gemakkelijk over te stappen naar andere vastgoedsegmenten.
Investeerder: Dus, welke oplossingen zijn er volgens u nodig om het tekort aan betaalbare woningen aan te pakken? De gewijzigde Grondwet is aangenomen en zal binnenkort worden geïmplementeerd. Hoe schat u de impact hiervan in op het aanbod op de vastgoedmarkt?
De heer Vo Hong Thang: Op basis van het beleid van de overheid kunnen we verwachten dat het aanbod van sociale huurwoningen en betaalbare woningen de komende 3-5 jaar aanzienlijk zal toenemen, waardoor het woningtekort waarmee de overgrote meerderheid van de bevolking de afgelopen tijd te kampen heeft gehad, zal worden gecompenseerd.
Om dit te bereiken, blijft de rol van de staat van het grootste belang, aangezien deze de hoofdverantwoordelijkheid draagt voor het beheren en sturen van de marktontwikkeling door middel van beleid, instellingen en regelgeving.
Het belangrijkste is om alle juridische kwesties voor het project op te lossen en de administratieve procedures te verkorten, zodat bedrijven snel met de bouw kunnen beginnen. Met name de recent gewijzigde en aangevulde wetgeving zal na de officiële inwerkingtreding ervan zeker een onmiddellijk positief effect hebben op het marktaanbod.
Ten tweede moeten de kosten van grondgebruik worden herzien, en er zouden meer fiscale steunprogramma's moeten komen voor bedrijven die betaalbare woningen en sociale woningbouw ontwikkelen.
Ten derde zou Vietnam moeten overwegen om meer woningbouwfondsen op te richten voor starters op de woningmarkt, vergelijkbaar met Singapore.
Tot slot zouden we in ons land meer fondsen voor schone grond moeten oprichten en deze veilen, zodat bedrijven gemakkelijk toegang tot grond kunnen krijgen.
Vanuit zakelijk oogpunt blijft de fundamentele relatie er een van vraag en aanbod. Als de productiekosten stijgen, zullen de verkoopprijzen stijgen, en omgekeerd, als de kosten dalen, zal de prijs van vastgoedproducten onmiddellijk dalen. Om deze kosten te beheersen, speelt de overheid nog steeds een cruciale rol bij het bepalen van de opwaartse en neerwaartse trends op de vastgoedmarkt .
Bron: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html
Reactie (0)