De belangen van alle partijen moeten op elkaar worden afgestemd

Beleggers hebben moeite om de kosten te 'dragen' en rente te betalen op leningen

Nguoi Dua Tin (NDT): Terwijl miljoenen mensen met een laag en middeninkomen verlangen naar een eigen huis, is het aanbod aan betaalbare en sociale woningen bijna uitgeput. Wat is volgens u de oorzaak van deze situatie?

Dhr. Vo Hong Thang - Directeur Consulting Services en Projectontwikkeling, DKRA Group: Het probleem van een tekort aan betaalbare woningen en sociale woningen die voldoen aan de behoeften van mensen met een laag en middeninkomen bestaat al jaren.

Er zijn veel factoren die dit segment beïnvloeden, maar er zijn twee belangrijke factoren die direct van invloed zijn op het aanbod van dit segment.

Ten eerste stijgen de inputkosten. Hoewel de vastgoedprijzen de afgelopen twee jaar tekenen van daling vertoonden, moet worden erkend dat de vorige vastgoedontwikkelingscyclus, van ongeveer 2014 tot 2020, de huizenprijzen op een hoog niveau hield.

Dit leidt tot extreem hoge investerings- en bouwkosten voor investeerders in vastgoedprojecten. De kosten van grondaankopen, grondstoffen, arbeid, enzovoort, stijgen allemaal verticaal, waardoor het zeer moeilijk is om de prijs van voltooid vastgoed te verlagen.

Dhr. Vo Hong Thang - Directeur Consulting Services en Projectontwikkeling, DKRA Group.

Ten tweede is de juridische status van vastgoedprojecten langdurig en duurt het lang voordat ze zijn afgerond. Vanaf het moment van grondbezit moeten investeerders ook goedkeuringsdocumenten aanvragen bij verschillende overheidsniveaus, om nog maar te zwijgen van het maken van plannen voor compensatie en terreinvergunningen... waardoor de juridische afronding van een project vele jaren kan duren.

Vooral voor specifieke bedrijven zoals de vastgoedsector maken de meeste gebruik van een hoge financiële hefboomwerking, waarbij veel wordt geleend via obligatiekanalen en banken. Hoewel het project vertraging oploopt door onvolledige juridische documenten, moet het bedrijf nog steeds een enorme hoeveelheid rente over de lening "dragen". Alle bovengenoemde bijlagen worden na voltooiing in de prijs van het product opgenomen.

Daarom is het voor bedrijven heel moeilijk om de productprijzen laag te houden of te voldoen aan het concept van 'betaalbaarheid' dat de meerderheid van de mensen nastreeft, vooral in de huidige context waarin de kosten al heel hoog zijn.

Investeerder: Dat zegt genoeg om te laten zien dat vastgoedbeleggers "hoofdpijn" hebben van het kostenprobleem. Kunt u alstublieft duidelijker aangeven welke kosten vastgoedbedrijven moeten dragen? Wat is de invloed hiervan op de daling van de huizenprijzen, meneer?

Dhr. Vo Hong Thang: Inputkosten zoals grondgebruikskosten, vergoedingen voor terreinruiming, rente over bankleningen, arbeidskosten, aankoop van bouwmaterialen... zijn allemaal sterk gestegen, de laatste tijd zelfs verveelvoudigd.

Gemiddeld duurt het vanaf het moment van goedkeuring van het bouwbeleid tot de juridische oplevering zoals gepland slechts zo'n 3 jaar. In werkelijkheid kunnen bedrijven die officieel met de bouw willen beginnen, tot wel 10 jaar bezig zijn met papierwerk, waardoor middelen worden verspild.

Om grond te bezitten, moeten ondernemingen een reeks compensaties en kosten voor het ontruimen van het terrein betalen. Dit doen ze door landgebruiksrechten over te dragen, grondgebruikvergoedingen, grondhuur en beschermingskosten voor rijstvelden aan de staat te betalen.

Vervolgens stijgen de bouwkosten voor arbeid, materialen, enz. in de loop van de tijd. Bij appartementenprojecten bedragen de bouwkosten ongeveer 50%, bij rijtjeshuizen ongeveer 30% en bij villa's 20%.

Om nog maar te zwijgen van de financiële last wanneer bedrijven aflossing en rente op leningen moeten betalen. Hoe langer het project duurt, hoe hoger deze financiële kosten zullen zijn. En tot slot zijn deze kosten inbegrepen in de verkoopprijs die klanten moeten betalen bij de aankoop van een huis.

Bedrijven kunnen onmogelijk verliezen accepteren enkel en alleen om hun producten te verkopen.

Gezien de sombere vastgoedmarkt van de afgelopen twee jaar hebben veel investeerders geprobeerd om huizenkopers aantrekkelijke prikkels te bieden en de betaaltermijnen te verlengen om de vraag te stimuleren.

In feite is dit een beleid dat de winst van investeerders schaadt, maar ze accepteren het nog steeds om liquiditeit te creëren. Nu de kosten te hoog zijn, kunnen bedrijven de prijs van hun producten alleen nog verlagen om de belangen van zowel kopers als verkopers op een gematigd niveau te harmoniseren.

Het is erg moeilijk om vastgoedbedrijven te dwingen de huizenprijzen te verlagen tot een "betaalbaar" niveau, omdat bedrijven winst moeten maken. Je kunt onmogelijk van bedrijven verwachten dat ze verliezen accepteren om hun producten te verkopen.

Vroeger verwachtten veel investeerders winsten tot tientallen procenten voordat ze iets deden, maar nu zijn ze vastbesloten om quitte te spelen en in sommige beginfases zelfs verlies te lijden. Het belangrijkste doel van investeerders is tegenwoordig de laagst mogelijke verkoopprijs en zo snel mogelijk geld inzamelen om cashflow te creëren. Dit is de beste optie voor klanten die onroerend goed willen bezitten.

Verwachtingen van een groter woningaanbod dankzij beleid

Investeerder: Zelfs in de over het algemeen sombere context van de vastgoedmarkt in 2023, krijgt het segment van de betaalbare woningen nog steeds speciale aandacht van klanten en projecten in dit segment hebben altijd een stabiel transactievolume.

Toch lijken investeerders geïnteresseerd te zijn in de ontwikkeling van luxe herenhuizen en luxe appartementen. Waarom denk je dat deze paradox bestaat?

Dhr. Vo Hong Thang: De juridische impasse die zich gelijktijdig voordeed bij duizenden projecten in het hele land, heeft ertoe geleid dat het aantal projecten dat in aanmerking komt voor lancering de afgelopen jaren zeer klein is, en dan alleen in bepaalde segmenten.

Omdat er zo weinig projecten zijn met redelijke prijzen, zal de verkoopsnelheid zeker hoog zijn. Bovendien wekken de drukke transacties bij ons al snel de indruk dat mensen alleen geïnteresseerd zijn in projecten met lage kosten.

We moeten echter ook rekening houden met de realiteit: voor projecten in "hotspots" zoals Hanoi en Ho Chi Minhstad is het aantal appartementen met een prijs onder de 50 miljoen VND/m² vrijwel nihil. De bovengenoemde projecten zullen allemaal prijzen hebben van 70-80 miljoen VND/m², zelfs 100 miljoen VND/m², ook wel bekend als luxe vastgoed.

Alle bovengenoemde projecten bevinden zich op zulke toplocaties dat het voor investeerders zeer moeilijk is om de productprijzen te verlagen. Vooral de laatste tijd is het aantal luxe projecten dat voor verkoop in aanmerking komt, zeer schaars, waardoor ook het transactievolume in dit segment laag is.

Het is daarom niet mogelijk om naar het aantal transacties op de markt te kijken en te bevestigen dat er minder interesse is in het luxe vastgoedsegment dan in het betaalbare of sociale huursegment.

Als de kosten dalen, dalen de vastgoedprijzen direct ook.

Bovendien zijn er investeerders die zich vanaf het begin hebben gepositioneerd om het segment van rijtjeshuizen en dure huizen te ontwikkelen en die een langetermijnstrategie hebben om dit segment te ontwikkelen. Hoewel ze eigenlijk de goedkopere segmenten willen ontwikkelen om aan de marktvraag te voldoen, moeten ze toch accepteren dat ze de oorspronkelijke oriëntatie moeten nastreven.

Bovendien zijn sommige projecten onafgemaakt uitgevoerd met zeer hoge kapitaalinvesteringen, waardoor het voor investeerders moeilijk is om eenvoudig over te stappen naar andere segmenten van onroerend goed.

Investeerder: Dus, welke oplossingen moeten er volgens u worden geïmplementeerd om het probleem van het tekort aan betaalbare woningen op te lossen? De herziene Grondwet is aangenomen en zal in de praktijk worden toegepast. Hoe denkt u dat dit het aanbod op de vastgoedmarkt zal beïnvloeden?

Dhr. Vo Hong Thang: Op basis van het belangrijkste beleid van de staat kunnen we er zeker van zijn dat in de komende 3 tot 5 jaar het aanbod van sociale huurwoningen en betaalbare woningen drastisch zal toenemen. Daarmee wordt het tekort aan huisvesting van de meeste mensen van de afgelopen tijd gecompenseerd.

Om dit te bereiken, speelt de staat nog steeds de belangrijkste rol. Zij heeft de sleuteltaak om de markt te besturen en de ontwikkeling ervan te sturen door middel van beleid, instellingen en strategieën.

Het belangrijkste is dat alle juridische kwesties rondom het project worden opgelost en de administratieve procedure wordt verkort, zodat bedrijven snel met de bouw kunnen beginnen. Met name de nieuwe, gewijzigde en aangevulde wetgeving zal na officiële implementatie zeker een direct positief effect hebben op het aanbod op de markt.

Ten tweede is het noodzakelijk om de kosten voor grondgebruik te herzien en moeten er meer belastingondersteuningsprogramma's komen voor bedrijven die betaalbare woningen en sociale huurwoningen ontwikkelen.

Ten derde zou Vietnam moeten overwegen om extra fondsen op te richten voor de ontwikkeling van woningen voor mensen die voor het eerst een huis kopen, zoals in Singapore.

En ten slotte zou ons land meer fondsen voor schone grond moeten creëren en deze moeten veilen, zodat bedrijven gemakkelijker toegang krijgen tot grond.

Voor bedrijven is de aard nog steeds een kwestie van vraag en aanbod. Als de inputkosten stijgen, stijgen de verkoopprijzen en vice versa. Als de kosten dalen, dalen de prijzen van afgewerkte vastgoedproducten ook onmiddellijk. Om deze kosten te beheersen, speelt de overheid nog steeds een belangrijke rol bij het bepalen van de groei en krimp van de vastgoedmarkt .

Bron: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html