Betaalbare appartementen vormen een potentieel segment waar investeerders op wachten.

Enorme vraag vanuit reële behoeften

Volgens Savills stegen de vastgoedprijzen in Hanoi in de periode 2019-2023 gemiddeld met 6% per jaar en in Ho Chi Minhstad met 3% per jaar, terwijl het persoonlijk inkomen slechts met respectievelijk 4% en 3% steeg. Deze groeiende kloof maakt het voor veel mensen moeilijker dan ooit om een ​​eigen huis te kopen. Daarnaast hebben juridische obstakels, problemen bij projectontwikkelaars en vertragingen bij de invoering van woningsteun de situatie gecompliceerder gemaakt.

Een duurzame vastgoedmarkt kent vaak een divers segment, met name klasse B- en C-producten. Zowel in Hanoi als Ho Chi Minhstad is het aanbod van dit soort woningen echter ernstig beperkt. De vraag naar zo'n 50.000 appartementen per jaar, voornamelijk van mensen met een middeninkomen en jonge huishoudens, wordt niet volledig bevredigd.

Activiteiten van het appartementensegment in Ho Chi Minhstad (Foto: Savills)

Volgens mevrouw Giang Huynh, directeur onderzoek en S22M bij Savills, kampen zowel Ho Chi Minhstad als aangrenzende provincies zoals Binh Duong, Dong Nai en Long An met een tekort aan woningen. In de nabije toekomst zal Ho Chi Minhstad een toename zien van luxe projecten, terwijl het aanbod aan betaalbare woningen beperkt is.

Hanoi daarentegen zal zich richten op de ontwikkeling van projecten van klasse B. Deze onevenwichtigheid is te wijten aan vele factoren, waaronder inkomensgroei, een beperkt grondfonds en hoge grondkosten, naast ingewikkelde administratieve procedures voor het verlenen van vergunningen voor nieuwe ontwikkelingsprojecten.

Met overheidsinvesteringen in infrastructuur die ongeveer 6% van het bbp uitmaken, voert de overheid veel grote projecten uit, zoals de aanleg van wegen, bruggen, luchthavens en zeehavens. Tegelijkertijd, aldus mevrouw Giang, heeft de herziene Grondwet gunstigere voorwaarden gecreëerd voor de uitvoering van deze projecten.

Het hoofddoel van deze projecten is het verbeteren van de transportverbindingen tussen provincies en steden, waardoor geografische afstanden en reistijden worden verkort, met name tussen stedelijke centra en voorsteden. Dit zal de sociaaleconomische ontwikkeling bevorderen en investeringen aantrekken.

"Het model voor ontwikkeling gericht op openbaar vervoer (TOD), doorgaans het metrosysteem, is effectief gebleken bij het oplossen van verkeersproblemen en het creëren van huisvesting. Door te focussen op de ontwikkeling van gebieden rond metrolijnen, neemt de bouwdichtheid toe, wat gunstige omstandigheden creëert voor reizen en verbindingen tussen gebieden. Tegelijkertijd helpt het benutten van grondfondsen langs metrolijnen ook om investeringskosten te verlagen, waardoor er meer betaalbare huisvestingsmogelijkheden voor mensen ontstaan", voegde de expert van Savills eraan toe.

TOD-model is een ondersteuning voor de ontwikkeling van betaalbare woningen

Om de druk op grondbezit en stedelijke kosten te verminderen, streven Hanoi en Ho Chi Minhstad ernaar stedelijke gebieden uit te breiden naar aangrenzende provincies zoals Binh Duong en Bac Ninh, aldus expert Giang Huynh. Zware investeringen in transportinfrastructuur hebben dit proces mogelijk gemaakt, waardoor voorsteden aantrekkelijker zijn geworden voor investeerders en bewoners.

Beleidsduw

De experts van Savills zijn ook van mening dat de afkondiging van nieuwe wetten, zoals de Grondwet 2024, de Wet op de Vastgoedondernemingen 2023 en de Woningwet 2023, naar verwachting positieve veranderingen in de vastgoedmarkt teweeg zullen brengen. Deze nieuwe regelgeving belooft de efficiëntie van het grondgebruik te verbeteren, administratieve procedures te vereenvoudigen en gunstigere voorwaarden te creëren voor investeerders om deel te nemen aan de markt.

"Met name de Woningwet van 2023 heeft het proces van het kopen en verkopen van huizen vereenvoudigd en tegelijkertijd duidelijke regels opgesteld voor buitenlands woningbezit. Zo mogen buitenlanders maximaal 30% van het totale aantal appartementen in een gebouw bezitten en maximaal 250 huizen per wijk. De eigendomsperiode is 50 jaar en kan worden verlengd. Echter, in het geval van een huwelijk met een Vietnamees staatsburger, mogen buitenlanders huizen permanent bezitten", aldus mevrouw Giang.

Om het tekort aan woningen aan te pakken en grondspeculatie tegen te gaan, heeft de Wet op de Vastgoedbedrijven van 2023 een verbod op het verkavelen van grond in grote steden ingevoerd vanaf 31 januari 2025. Tegelijkertijd bevat de Woningwet van 2023 ook belangrijke aanpassingen, met de focus op woningbouw in grote steden.

Bovendien is de verplichte reservering van 20% van het grondoppervlak voor commerciële projecten afgeschaft, waardoor investeerders de mogelijkheid krijgen om dit gebied om te vormen tot sociale woningbouw. ​​Investeerders in sociale woningbouw profiteren van vele aantrekkelijke voordelen, zoals gratis grondgebruik, geen grondhuur en de mogelijkheid om leningen met gunstige rentetarieven af ​​te sluiten.

Sociale woningbouw is ook een vruchtbare bodem voor investeerders.

Savills stelde ook dat we een alomvattende oplossing nodig hebben om het probleem van adequate huisvesting en betaalbaarheid voor mensen op te lossen, waarbij de krachten van zowel de publieke als de private sector worden gebundeld. Geen enkele partij kan dit lastige probleem alleen oplossen.

Tegen de achtergrond van een beperkte overheidsbegroting en hoge rentetarieven kampt de financiering van sociale woningbouwprojecten met veel problemen. Tegelijkertijd kampt de private sector met een inflatoire druk op de inputkosten. Effectieve samenwerking tussen beide partijen is daarom urgent.

Wereldwijde CO2-reductiedoelstellingen maken het probleem urgenter. Aanbieders van betaalbare woningen kunnen helpen deze doelstellingen te behalen door bestaande panden te renoveren of ongeschikte panden, zoals leegstaande kantoren of winkelcentra, om te vormen, met behulp van gunstige regelgeving en planning. Bovendien zullen een hogere dichtheid en efficiënte planning een belangrijke rol spelen bij het aanbieden van betaalbare woningen.

Het stadsbestuur zou grondeigenaren sterk moeten stimuleren om samen te werken aan de ontwikkeling van nieuwe, duurzame woonwijken. Door grond optimaal te benutten en te combineren met gedeelde voorzieningen en groen, kunnen we het steeds urgenter wordende woningprobleem deels oplossen. Nauwe samenwerking tussen de overheid en investeerders zal de sleutel zijn om deze ideeën te verwezenlijken.

Bron: https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html