Wees voorzichtig bij het kopen en verkopen van mini-appartementen

Van begin december 2023 tot nu toe is er in Da Nang veel informatie geweest over de verkoop van mini-appartementen, en zelfs over de verkoop van veel mini-appartementen op een ongebruikelijke manier. Sommige vastgoedexperts zijn van mening dat veel investeerders misbruik maken van de regelgeving om vanaf 1 januari 2025 voor elk appartement een gebruiksvergunning (roze boek) te krijgen om "van de goederen af te komen", waardoor de lastige situatie wordt overgedragen aan kopers van appartementen en secundaire investeerders.

Gezien de huidige ontwikkelingen op de vastgoedmarkt moeten de autoriteiten het beheer, de inspectie en de waarschuwingen met betrekking tot de aankoop en verkoop van appartementen en mini-appartementen versterken en voorkomen dat er een situatie ontstaat waarin nieuwe huisvestingsbeleidsmaatregelen worden verwacht. Foto: HOANG HIEP

Huurders van appartementen betalen eenmalig voor 50 jaar

Recentelijk hebben veel investeerders in mini-appartementen, vanwege de "aanscherping" van het beheer door de autoriteiten, hun appartementen niet kunnen verkopen en hebben ze de informatie over de verkoop van appartementen beperkt uit angst voor inspectie en sancties. Nadat de Nationale Vergadering echter de gewijzigde Woningwet had aangenomen met een aantal regels voor de ontwikkeling van woningen met meerdere verdiepingen en de bouw van individuele appartementen (mini-appartementen), inclusief de uitgifte van gebruiksvergunningen (roze boeken) voor elk appartement volgens de bepalingen van de wet op grond, is er veel informatie verschenen over illegale mini-appartementen die te koop worden aangeboden met de uitnodiging om "goedkope appartementen te bezitten". Deze informatie "raakt" de psychologie van veel mensen met weinig geld die een grote vraag naar woningen hebben, of van investeerders die appartementen in het stadscentrum willen bezitten om te anticiperen op de bovengenoemde regelgeving en het verkrijgen van roze boeken.

Er is met name veel informatie over illegale mini-appartementen die te koop staan in Truong Thi 5 Street (Hoa Thuan Tay Ward, Hai Chau District) voor slechts 468 miljoen VND voor een appartement met één slaapkamer en een oppervlakte van ^{35 m²} . Ze nodigen zelfs investeringssamenwerking uit met een 'pie in the sky'-winst van 36% in de eerste twee jaar en ondersteuning bij de terugkoop van het appartement met een winst van 110% na 24 maanden. Dit mini-appartement is nog niet gebouwd; er is alleen een leeg perceel en twee borden met een geprint perspectief van het gebouw, zonder enige informatie over het project of de investering.

Het mini-appartementengebouw in straat 308 Hoang Dieu (wijk Binh Hien, district Hai Chau), met twee rijstroken met een doorrijhoogte van 2 meter en 3,5 meter, bevat ook veel informatie over illegale appartementen die te koop staan. Vicevoorzitter van het Volkscomité van het district Hai Chau, Nguyen Van Duy, zei dat het district, na ontvangst van de informatie, functionele eenheden heeft ingezet om de verkoop van appartementen in dit mini-appartementengebouw te controleren en te voorkomen en dat er momenteel geen appartementen te koop zijn. Toen iemand echter vroeg om een appartement te kopen, zei een persoon die beweerde de investeerder te zijn van het mini-appartementengebouw in straat 308 Hoang Dieu dat het appartement niet te koop was, maar alleen te huur en dat de huurder een eenmalige vergoeding moest betalen voor de gehele huurperiode van 50 jaar. Concreet bedraagt de totale te betalen huur voor een appartement met twee slaapkamers met een oppervlakte van ^{46-48 m²} 1,2-1,25 miljard VND in één keer bij ondertekening van het contract.

Appartementen in het mini-appartementengebouw in laan 308 Hoang Dieu worden te koop aangeboden op veel websites en sociale netwerksites. Foto: NAM TRAN

Grondverkoop om mini-appartementen weg te geven bloeit

Volgens onderzoek van bijna een maand geleden, op veel websites en sociale netwerksites, is er een "bloei" van informatie over de verkoop van mini-appartementen en de inkomsten uit verhuur ervan. Zo wordt een mini-appartement in een steegje aan de Le Duanstraat (district Thanh Khe) met 4 verdiepingen en 5 appartementen, gelegen op een perceel van slechts ^{50 m²} , met een opbrengst van 18-19 miljoen VND per maand, verkocht voor 3,55 miljard VND. Een mini-appartement aan de Le Thanh Nghistraat (district Hai Chau) met 6 verdiepingen, 22 appartementen, een perceeloppervlakte ^{van 204 m²} en een opbrengst van 100-150 miljoen VND per maand, wordt verkocht voor 25,9 miljard VND. Het mini-appartementengebouw aan de Trung Nu Vuong-straat (district Hai Chau) heeft 5 verdiepingen, 28 appartementen, ^{200 m2} grond met een opbrengst van VND 150 miljoen per maand en wordt te koop aangeboden voor VND 25 miljard. In één geval plaatste een makelaarskantoor zelfs informatie over de "verkoop van appartementengebouwen met een hoog inkomen" met 14 andere mini-appartementen in de districten Hai Chau, Son Tra en Ngu Hanh Son.

De "florissante" informatie over de verkoop van mini-appartementen heeft op dit moment veel makelaars en handelaren verrast en verward. Een makelaar (die anoniem wil blijven in het district Hai Chau) analyseerde dat de rente op bankdeposito's momenteel schommelt tussen de 5 en 5,5% per jaar. Als de cashflow uit de verhuur van appartementen overeenkomt met de geadverteerde waarde, dan is de jaarlijkse rente duidelijk veel hoger dan de rente op bankdeposito's. Een mini-appartement wordt bijvoorbeeld te koop aangeboden voor 9 miljard VND, maar heeft een inkomen van 55 miljoen VND per maand, wat overeenkomt met een rente van 7,3% per jaar; een mini-appartement wordt te koop aangeboden voor 14 miljard VND, maar heeft een inkomen van 95 miljoen VND per maand, met een rente van 8,2% per jaar... Daarom worden er massaal veel mini-appartementen verkocht, wat veel ongewone zaken met zich meebrengt.

Het is waarschijnlijk dat veel investeerders onder druk staan door bankleningen om te investeren in te grote mini-appartementen, omdat ze hun appartementen in het verleden niet hebben kunnen verkopen vanwege "aanscherpingen" en vele inspecties door overheidsinstanties. Aan de andere kant is het ook erg moeilijk om te voldoen aan de voorwaarden voor het verkrijgen van een roze boek, het zijn van investeerders in de bouw van mini-appartementen, brandpreventie en -bestrijding, eisen aan bouwnormen... in overeenstemming met de bepalingen van de nieuwe Woningwet die onlangs door de Nationale Vergadering is aangenomen.

Veel investeerders, die verwachten dat het moeilijk zal zijn om een roze boekje te krijgen, maken daarom van deze gelegenheid gebruik. Ze spelen in op de psychologie van veel kopers die ten onrechte denken dat ze voor elk appartement een roze boekje krijgen, om "van de goederen af te komen". Als dat klopt, zullen degenen die nu appartementen kopen om er zelf in te wonen of beleggers die mini-appartementen kopen om de nieuwe regels voor te zijn, later gemakkelijk "de bittere vruchten" plukken.

Nguyen Duc Lap, directeur van het Instituut voor Vastgoedonderzoek en -opleiding (Da Nang), merkte op dat er de komende jaren een grote verschuiving zal plaatsvinden van pensions en huurwoningen naar sociale huisvesting, omdat de nieuwe Woningwet beleid bevat om de sterke ontwikkeling van sociale huisvesting, zowel in vraag als aanbod, te stimuleren en te bevorderen. Makelaars en experts vroegen de autoriteiten ook om het beheer, de inspectie en de waarschuwing tegen bovengenoemde nieuwe en ongebruikelijke ontwikkelingen te versterken en te anticiperen op de nieuwe regelgeving en het beleid van de Woningwet.

NAM TRAN

Bron