Dringende noodzaak om sociale woningen te bouwen - Deel 1: Waar problemen zijn, zijn oplossingen

In Richtlijn 34-CT/TW heeft het Secretariaat geoordeeld dat veel doelstellingen op het gebied van sociale woningbouw in de Nationale Woningbouwstrategie tot 2020 en de visie tot 2030 niet zijn behaald. Het aanbod van sociale woningen is nog steeds beperkt in vergelijking met de werkelijke vraag, terwijl de gemiddelde prijs nog steeds te hoog is in verhouding tot het inkomen van de begunstigden.

Bovendien kent het overheidsbeheer van sociale huisvesting nog steeds veel zwakke punten en tekortkomingen. Het aandeel van het grondfonds voor de ontwikkeling van sociale huisvesting in stedelijke gebieden, evenals de overheidsbegrotingssteun voor preferentiële kredietprogramma's voor dit segment, is nog steeds laag; sociale middelen zijn niet krachtig gemobiliseerd om deel te nemen...

Deze reeks redenen heeft ertoe geleid dat de ontwikkeling van sociale woningbouw ondanks de vele beleidsondersteuning achterblijft bij de verwachtingen. Dit maakt het ook zeer moeilijk om de gestelde doelen te bereiken. Een reeks moeilijkheden houdt de doelen "bindend".

De moeilijkheid om het doelwit te 'binden'

Dhr. Hoang Hai, directeur van de afdeling Huisvesting en Vastgoedmarktbeheer ( Ministerie van Bouw ), zei: "Momenteel zijn er nog steeds enkele gemeenten die geen plannen hebben opgesteld voor de uitvoering van het project "Investeren in de bouw van ten minste 1 miljoen sociale woningen voor mensen met een laag inkomen en werknemers op industrieterreinen in de periode 2021-2030". Ze hebben de vraag naar grond voor investeringen in de bouw van sociale woningen nog niet duidelijk geïdentificeerd als basis voor de planning van de toewijzing van voldoende grond voor de ontwikkeling van sociale woningen... Tegelijkertijd ondervinden veel ondernemingen die investeren in de bouw van sociale woningen nog steeds problemen bij het verkrijgen van grond, zoals het plannen van grondtoewijzing en het bekendmaken van projecten die investeringen aantrekken. Sommige projecten hebben investeringsbeleid goedgekeurd en investeerders geselecteerd, maar de uitvoering van de investeringen en de bouw verloopt niet volgens schema...

Bovendien verloopt de uitbetaling van preferentieel kredietkapitaal van 120.000 miljard VND nog steeds traag in vergelijking met de wens en de praktische behoeften. Bovendien zijn er niet veel commerciële banken die leningen verstrekken ter ondersteuning van de ontwikkeling van sociale woningbouw, aldus de heer Hai.

In 2024 stelde de regering zich ten doel om landelijk 130.000 sociale woningen te bouwen. Statistieken aan het einde van het eerste kwartaal van 2024 laten echter zien dat het land slechts 8 sociale woningbouwprojecten heeft voltooid, minder dan 30% van het beoogde aantal appartementen. Deze vooruitgang toont aan dat de doelstelling om dit jaar 130.000 sociale woningen te bouwen nog ver verwijderd is van de "bestemming" en grote inspanningen zal vergen.

Vanuit lokaal perspectief zei de heer Huynh Thanh Khiet, adjunct-directeur van de afdeling Bouw van Ho Chi Minhstad, dat het grootste probleem op dit moment het gebrek aan investeringskapitaal binnen de begroting is. Hierdoor kan het kapitaal niet volledig worden toegewezen aan de bouw van sociale woningbouwprogramma's die eigendom zijn van de staat, om de problemen voor beleidsmakers, ambtenaren, overheidsmedewerkers, etc. volledig op te lossen.

Momenteel heeft Ho Chi Minhstad slechts 10% van het kapitaal toegewezen aan de uitvoering van sociale huisvestingsprogramma's. Tot 2025 is volgens het plan 37.700 miljard VND nodig. De stad kan echter slechts voldoen aan de begrotingstoewijzing van ongeveer 3.770 miljard VND. Tegen 2030 heeft de stad 86.400 miljard VND nodig, maar kan slechts 8.600 miljard VND uit de begroting toewijzen en de rest kan alleen uit sociaal kapitaal worden gebruikt.

Flexibel type

Sommigen beweren dat een van de redenen waarom het sociale huisvestingsprogramma niet succesvol is, is dat het huizen verkoopt aan mensen die het zich niet kunnen veroorloven om ze te kopen. De heer Nguyen Van Dinh, expert vastgoedrecht, merkte op: Naast sociale huisvestingsproducten voor verkoop en huurkoop, vereist de kwestie van sociale huurwoningen ook beleid dat de ontwikkeling bevordert. Sociale huisvesting is immers vooral gericht op lage inkomensgroepen.

Volgens deze deskundige heeft de Woningwet van 2023, die op 1 augustus in werking trad, de regel geschrapt dat investeerders in sociale woningbouwprojecten 20% van de vloeroppervlakte moeten reserveren voor verhuur. Dit betekent dat als 100% van de appartementen verkocht kan worden, de staat het aanbod voor vervangende huurwoningen moet aanvullen.

De Woningwet van 2023 bepaalt alleen dat de woningen voor werknemers op industrieterreinen huurwoningen zijn. Lage inkomensgroepen die niet op industrieterreinen werken, zoals handarbeiders en freelancers in stedelijke gebieden, hebben daardoor vrijwel geen toegang tot sociale huurwoningen.

De heer Trinh Quang Minh, hoofd van de Project Management Board van de vakbondsinstelling van de Vietnamese Algemene Arbeidsconfederatie, deelde dezelfde mening en merkte op: "Het bouwen van sociale huurwoningen voor de verkoop is erg moeilijk omdat de procedures lang duren, de verkoopprijs hoger ligt dan het inkomen van werknemers met een laag inkomen; de regelgeving is niet aantrekkelijk voor investeerders met een winstlimiet van slechts 10%... Daarom is het ontwikkelen van sociale huurwoningen voor de verhuur verstandiger, omdat deze aansluiten bij de werkelijke behoeften en passen bij het inkomen van werknemers. Bovendien is de vraag naar huurwoningen erg groot, terwijl het aanbod schaars is, en de huurprijzen op de markt erg hoog.

Momenteel heeft de Vietnamese Algemene Confederatie van Arbeid een plan voorgesteld voor sociale huurwoningen, met huurprijzen gelijk aan of lager dan de marktprijs. Een typisch voorbeeld is het pilotproject voor sociale huurwoningen van de Vietnamese Algemene Confederatie van Arbeid in de provincie Ha Nam, dat onlangs van start ging en in korte tijd volledig verhuurd was.

De huurprijs van dit project ligt tussen de 1,2 en 1,4 miljoen VND per maand, terwijl de huurprijs buiten de 2 tot 3 miljoen VND per maand ligt. Volgens de heer Minh zijn er echter drie problemen bij het bouwen van sociale huurwoningen: het aantrekken van investeringen, de locatie van het project en de huurprijs.

Vanuit zakelijk perspectief analyseerde de heer Le Huu Nghia, directeur van Le Thanh Construction Trading Company: Als u investeert in 1.000 sociale huurwoningen, kost elke woning ongeveer VND 500 miljoen, dan bedragen de investeringskosten ook VND 500 miljard. Bij verhuur tegen een prijs van VND 3-3,5 miljoen per maand, verdient de investeerder bij een aantal van 1.000 woningen VND 3-3,5 miljard per maand en VND 30-35 miljard per jaar.

Als de investeerder commercieel leent met een rente van meer dan 10-13% per jaar, moet de 500 miljard VND 50 miljard VND aan rente betalen en zal de investeerder zeker geld verliezen. Ondertussen zal de ontwikkeling van sociale huurwoningen volgens de Woningwet van 2023 slechts 10% van de winst opbrengen die voortvloeit uit de verkoop van sociale huurwoningen. Volgens de nieuwe regelgeving zullen huurwoningen niet langer door de overheid worden geïnvesteerd in technologie en sociale infrastructuur, dus geen enkele investeerder durft een sociaal huurwoningproject te starten - benadrukte de heer Nghia.

Verwijderen uit beleid

Hoewel veel gemeenten moeite hebben met de implementatie van het sociale huisvestingsbeleid, heeft de implementatie ervan in Hai Phong opmerkelijke resultaten opgeleverd. Tot nu toe heeft Hai Phong het beleid goedgekeurd en investeerders geselecteerd voor 31 sociale huisvestingsprojecten met een totale omvang van 36.600 woningen. Hiervan zijn 9 projecten met een totale omvang van ongeveer 15.000 woningen in aanbouw. ​​Met dit aantal zullen naar verwachting in de periode 2021-2025 ongeveer 16.200 woningen worden opgeleverd, waarmee de door de overheid gestelde doelstelling van 15.400 woningen voor de ontwikkeling van sociale huisvesting wordt overtroffen.

Dit toont aan dat er nog steeds problemen bestaan ​​die moeten worden opgelost, te beginnen met beleid, en het verhaal van Hai Phong is daar een typisch voorbeeld van. Om deze positieve resultaten te bereiken, heeft de stad Hai Phong de bepalingen van de wet op de vastgoed- en woningbouwsector nauwlettend gevolgd. Het partijcomité van de stad Hai Phong heeft dan ook aandacht besteed aan de regie, de Volksraad van de stad heeft vijf resoluties aangenomen en het Volkscomité van de stad heeft 13 gerelateerde besluiten uitgevaardigd ter implementatie.

Met name de stad Hai Phong heeft de huidige mechanismen en beleidsmaatregelen ter verbetering van het investerings- en ondernemersklimaat, met name huisvestingsprocedures, inclusief sociale huisvesting, flexibel en effectief toegepast. Daarmee is een transparant, open en gunstig ondernemersklimaat gecreëerd, zijn er veel grootschalige investeringsprojecten aangetrokken en is er effectief voldaan aan de behoeften van mensen om sociale woningen te kopen en te huren.

Directeur Hoang Hai meldde dat, hoewel er belangrijke resultaten zijn behaald, de implementatie van sociale woningbouw nog steeds tekortkomingen kent. Het ministerie van Bouw en Woningbouw richt zich momenteel op de implementatie, voltooiing en begeleiding van gemeenten bij de implementatie van decreten, besluiten en circulaires die de implementatie van de Woningwet 2023 en de Wet op de Vastgoedsector 2023 beschrijven en begeleiden, nadat deze zijn afgekondigd.

Tegelijkertijd blijft het Ministerie van Bouw de gemeenten aansporen om, op basis van de doelstelling van het project "Investeren in de bouw van ten minste 1 miljoen sociale huurwoningen voor mensen met een laag inkomen en werknemers op industrieterreinen in de periode 2021-2030" en de doelstellingen volgens de bijlage sociale huisvesting die in 2024 voltooid moeten zijn, zo snel mogelijk een specifiek plan te ontwikkelen voor de uitvoering van investeringen in sociale huisvestingsprojecten om de gestelde doelen te garanderen.

Ter uitvoering van de Nationale Strategie voor Huisvestingsontwikkeling voor de periode 2021-2030, met een visie tot 2045, heeft het Ministerie van Bouw een document gestuurd naar de volkscomités van de provincies en centraal bestuurde steden over de ontwikkeling en aanpassing van huisvestingsplannen voor 2024 en de periode 2021-2025. Hierin worden de behoeften en doelstellingen van sociale huisvesting voor mensen met een laag inkomen, huisvesting voor de strijdkrachten en huisvesting voor werknemers duidelijk gedefinieerd... om te voldoen aan de Huisvestingswet 2023.

Naast de implementatie van het Toezichtprogramma van de Nationale Assemblee in 2024, zal de Nationale Assemblee oppertoezicht houden op het thema "Implementatie van beleid en wetgeving inzake vastgoedmarktbeheer en sociale woningbouw van 2015 tot eind 2023". Het toezicht is gericht op het evalueren van de behaalde resultaten, beperkingen en moeilijkheden; het identificeren van oorzaken en het verduidelijken van de verantwoordelijkheden van instanties, organisaties en individuen om de effectiviteit van de implementatie van beleid en wetgeving inzake vastgoedmarktbeheer en sociale woningbouw te verbeteren. Van daaruit worden oplossingen voorgesteld om gerelateerd beleid en wetgeving te verbeteren.

Met de synchrone deelname van het gehele politieke systeem en met een proactieve geest (‘waar een probleem is, is een oplossing’) zal de uitvoering van het sociale huisvestingsbeleid voldoen aan de gestelde doelen en maatschappelijke verwachtingen.

Les 2: Zorg dat werknemers gemakkelijk toegang hebben tot

Bron: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594