Er is sprake van speculatieve 'prijsinflatie', veilingen van grond in Hanoi koelen af, lijst van 8 projecten in Ho Chi Minhstad heeft juridische obstakels weggenomen

De markt is in het derde kwartaal van 2024 positief veranderd, maar er zijn nog steeds lokale prijsschommelingen in sommige segmenten; grondveilingen in Hoai Duc ( Hanoi ) zijn afgekoeld, 8 projecten in Ho Chi Minh City hebben hun juridische problemen volledig opgelost... zijn het laatste vastgoednieuws.

Uit analyse blijkt dat er veel redenen zijn voor de stijging van de prijzen van residentieel vastgoed. De stijging van de verkoopprijzen wordt deels veroorzaakt door recente schommelingen in grondgerelateerde kosten, maar ook door de impact van de toepassing van nieuwe berekeningsmethoden en grondprijstabellen. (Foto: Anh Phuong)

Ministerie van Bouw : Prijsstijging onroerend goed is in sommige segmenten gelokaliseerd

In het derde kwartaal van 2024 neigen de vastgoedprijzen in sommige plaatsen nog steeds te stijgen, met name in Hanoi, Ho Chi Minhstad (HCMC) en grote steden. De prijsstijging is lokaal en doet zich voor in bepaalde gebieden, bepaalde typen en bepaalde vastgoedsegmenten, wat leidt tot een stijging van de algemene prijzen.

Uit analyse blijkt dat er veel oorzaken zijn voor de stijging van de prijzen van residentieel vastgoed. De stijging van de verkoopprijzen van vastgoed wordt deels veroorzaakt door recente schommelingen in grondgerelateerde kosten, maar ook door de impact van de toepassing van nieuwe berekeningsmethoden en grondprijstabellen.

Vooral in sommige gebieden is er een fenomeen van veilingen van grondgebruiksrechten met winnende biedingen die vele malen hoger liggen dan de startprijs. Het beheer en de uitvoering van veilingen van grondgebruiksrechten in sommige gebieden en gebieden zijn niet goed; er is een fenomeen waarbij veel investeerders verenigingen en groepen vormen om deel te nemen aan de veiling; grondprijzen betalen die vele malen hoger liggen dan de startprijs, en vervolgens mogelijk "de aanbetaling laten vallen" na het winnen van de veiling met als doel een virtueel prijsniveau in het gebied te vestigen om winst te maken.

Daarnaast is er het fenomeen van het "creëren van virtuele prijzen" en het "opblazen van prijzen" door speculanten en individuen die als makelaars werken; die misbruik maken van de onwetendheid van mensen en investeren volgens de psychologie van de massa om winst te maken.

Dit zijn personen die als freelance-makelaar werken, geen makelaarscertificaten hebben, weinig deskundigheid bezitten, beperkte juridische kennis hebben, niet professioneel zijn en een zwakke zakelijke ethiek hebben. Dit leidt tot opportunistische zakelijke praktijken, het opdrijven van prijzen, het opblazen van prijzen ten opzichte van de werkelijke waarden, het manipuleren van de markt, het schaden van klanten en het beperken van de transparantie van de vastgoedmarkt.

Er is een tekort aan onroerend goed en woningen om te voldoen aan de behoeften van de meerderheid van de bevolking, de lage inkomens en de middeninkomens in stedelijke gebieden, met name Hanoi en Ho Chi Minhstad.

Enkele redenen hiervoor zijn: Vastgoedbedrijven ondervinden moeilijkheden en problemen in juridische procedures, met name bij het bepalen van grondprijzen, het berekenen van grondgebruikskosten, het vrijmaken van terreinen en de toewijzing van grond.

Veel bedrijven ondervinden moeilijkheden bij het verkrijgen van kredieten en kapitaal door de uitgifte van bedrijfsobligaties. Veel projecten die recentelijk zijn of worden gebouwd, moesten tijdelijk worden stilgelegd, liepen vertraging op of liepen vertraging op.

Hoewel de Grondwet 2024, de Woningwet 2023 en de Wet op de Vastgoedsector 2023 zijn afgekondigd en van kracht zijn geworden, zijn de institutionele en wettelijke problemen (grond, huisvesting, vastgoed, krediet...) voor ondernemingen grotendeels opgelost en is het vastgoedaanbod verbeterd. Er zijn echter nog steeds enkele beperkingen, omdat het tijd kost voordat nieuw afgekondigde mechanismen, beleid en wetten effectief worden geïmplementeerd en "tot leven komen".

Bovendien hebben de recente schommelingen in de economie met betrekking tot de aandelenmarkt, obligaties, goud... de psychologie van mensen en investeerders beïnvloed, wat heeft geleid tot een trend om de cashflow van mensen en investeerders te verschuiven naar investeringen in huizen en grond als veilige haven voor opgebouwd geld en investeringskapitaal.

Het Ministerie van Bouw heeft vastgesteld dat de vastgoedmarkt in het derde kwartaal van 2024 positieve veranderingen liet zien. Er is nog steeds werk aan de winkel om problemen en obstakels voor bedrijven en vastgoedprojecten op te lossen. De vastgoedmarkt was derhalve in principe stabiel en het aanbod was enigszins verbeterd.

Er zijn echter nog steeds lokale prijsschommelingen in sommige segmenten en gebieden, en daarnaast bestaat er nog steeds angst om fouten te maken. Verantwoordelijkheid wordt in sommige gebieden opgedrongen, ontweken en langzaam opgelost. Daarom is het de komende tijd noodzakelijk om te blijven focussen op het oplossen van moeilijkheden en problemen en een einde te maken aan de situatie van opdringen en ontlopen van verantwoordelijkheid, om de vastgoedmarkt te bevorderen voor een veilige, gezonde en duurzame ontwikkeling.

Het Ministerie van Bouw zal met name doorgaan met het organiseren van trainingen en verspreiding om de Woningwet 2023, de Wet op de Vastgoedsector 2023 en de onlangs uitgevaardigde gedetailleerde regelgeving effectief te implementeren bij gemeenten, agentschappen, organisaties, bedrijven en particulieren.

Voorzitterschap en coördinatie met ministeries en afdelingen om lokale en zakelijke organisaties aan te sturen, te begeleiden en aan te sporen om het project "Investeren in de bouw van ten minste 1 miljoen sociale huurwoningen voor mensen met een laag inkomen en werknemers op industrieterreinen in de periode 2021-2030" effectief uit te voeren om het aanbod op de markt te vergroten.

In samenwerking met het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu moeten de relevante ministeries en afdelingen onderzoek doen naar het model van een "handelscentrum voor onroerend goed en grondgebruiksrechten beheerd door de staat" en aan de bevoegde autoriteiten voorstellen om dit als proefproject uit te voeren. Op die manier kan worden voorkomen dat handelsplatformen voor onroerend goed en makelaardijactiviteiten in onroerend goed samenspannen en de markt verstoren.

Focus op het aansturen, begeleiden en stimuleren van gemeenten om de renovatie en herbouw van appartementencomplexen te versnellen en zo het aanbod op de markt te vergroten. Versterk het management en de coördinatie met provincies en centraal aangestuurde steden om de vastgoedhandel en zakelijke activiteiten van bedrijven, investeerders, vastgoedbeurzen en makelaars in het gebied te inspecteren, onderzoeken en beoordelen, met name in gebieden, projecten en appartementencomplexen met ongebruikelijke prijsstijgingen.

Meer dan 1.000 vastgoedbedrijven keren terug naar de markt

Het Volkscomité van Ho Chi Minhstad heeft zojuist aan het Ministerie van Bouw gerapporteerd over de woningsituatie en de vastgoedmarkt in het derde kwartaal van 2024. Vergeleken met de eerste helft van vorig jaar groeide de vastgoedsector in Ho Chi Minhstad in het tweede kwartaal van 2024 met 2,94%. De omzet uit vastgoedactiviteiten bedroeg in de eerste negen maanden van dit jaar VND 199.156 miljard, goed voor 60,3% van de omzet uit overige diensten, een stijging van 6,7% ten opzichte van dezelfde periode.

Bovendien telde Ho Chi Minhstad in de eerste negen maanden van dit jaar 1.051 vergunninghoudende vastgoedondernemingen met een totaal geregistreerd kapitaal van VND 40,137 miljard.

Wat betreft de uitvoering van woningbouwprojecten, werden in het derde kwartaal van 2024 in Ho Chi Minhstad drie projecten (twee commerciële woningbouwprojecten en één sociale woningbouwproject) goedgekeurd voor investeringsbeleid en investeerdersselectie. Eén project kreeg een bouwvergunning.

Afgelopen kwartaal bevestigde Ho Chi Minhstad dat het in aanmerking kwam om kapitaal te mobiliseren voor toekomstige commerciële huisvestingsproducten voor vier projecten met een totale kapitaalwaarde van meer dan VND 9.118.893 miljard.

1.567 appartementen en 44 laagbouwwoningen van deze vier projecten vallen allemaal in het hogere segment. Alle 1.611 van deze woningen werden in het kwartaal ook verhandeld in onroerend goed.

De toegang tot het preferentiële leningenpakket van 120.000 miljard VND voor sociale huisvesting en huisvestingsprojecten voor werknemers in Ho Chi Minhstad ligt nog steeds "vast", omdat geen enkele investeerder heeft kunnen lenen.

Het Volkscomité van Ho Chi Minhstad heeft de vastgoedmarkt van de stad beoordeeld en stelde vast dat de markt zich geleidelijk herstelt. De groei is nog steeds traag, maar er zijn positieve tekenen.

Sinds het begin van het jaar zijn er 12 commerciële woningbouwprojecten goedgekeurd voor investeringen, zijn er 3 sociale woningbouwprojecten voltooid en zijn er meer dan 31.000 appartementen in aanbouw.

Veiling van Hoai Duc-grond koelt af

Op 4 november omstreeks 17.00 uur werd de veiling van 20 percelen land in de gemeente Tien Yen - Long Khuc-veld, district Hoai Duc (Hanoi) na 11 ronden afgesloten met de hoogste prijs van 103,3 miljoen VND/m2, de laagste van meer dan 85 miljoen VND/m2.

Met een startprijs van 7,3 miljoen VND/m2 is het hoogste bod op de veiling van vandaag meer dan 14 keer de startprijs.

Vergeleken met de vorige veiling van 19 percelen grond eind augustus, is de veiling van vandaag wat betreft het aantal deelnemers en de winnende prijzen rustiger.

De veiling van vandaag trok iets meer dan 100 klanten, bijna vijf keer minder dan de vorige veiling met ruim 500 mensen en ongeveer 1.500 sets biedingsdocumenten.

Ook de startprijs van 7,3 miljoen VND was vele malen hoger dan de winnende prijs van de vorige sessie. De hoogste winnende lotprijs was 133 miljoen VND/m², meer dan 18 keer hoger dan de startprijs.

Buiten het veilingterrein waren er vanochtend geen grote groepen investeerders en makelaars meer die zich verzamelden om naar informatie te luisteren en stukken land te verkopen tot laat in de avond, zoals bijna twee maanden geleden.

De geveilde stukken land worden echter nog steeds verkocht voor een verschil van 100-300 miljoen VND/per stuk.

Bovendien heeft het managementbureau veel maatregelen genomen om de situatie te kalmeren. Veel districten aan de rand van Hanoi, waaronder Hoai Duc, hebben sinds eind augustus de grondveilingen tijdelijk opgeschort om juridische kwesties te onderzoeken.

Eerder deze maand stelde het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu voor dat de overheid gemeenten zou aansporen om informatie over spaarders openbaar te maken om prijsinflatie en winstbejag door grondveilingen te voorkomen.

Het Volkscomité van Hanoi heeft de districtscomités ook verzocht een lijst op te stellen van gevallen waarin hoger werd geboden dan de marktprijs om de veiling te winnen, maar niet werd betaald zoals voorgeschreven, wat tot marktverstoring leidde. Deze lijst zal openbaar worden gemaakt op de informatiepagina's van de districten en het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu.

Begin volgende week veilt Hoai Duc nog eens 32 percelen (LK05 en LK06) met een oppervlakte van 97-172 vierkante meter, eveneens in het Long Khuc-veldgebied, gemeente Tien Yen, met een startprijs van 7,3 miljoen VND/vierkante meter. De aanbetaling varieert van 142-251 miljoen VND/perceel.

Details van 8 vastgoedprojecten in Ho Chi Minhstad waarvan de juridische obstakels volledig zijn opgelost

De afdeling Bouw van Ho Chi Minhstad heeft zojuist aan het Ministerie van Bouw gerapporteerd over de situatie en de voortgang van het wegnemen van moeilijkheden en obstakels bij 64 vastgoedprojecten die door de werkgroep van de premier zijn overgedragen.

Om de moeilijkheden van de bovengenoemde 64 projecten, en van projecten in de stad in het algemeen, aan te pakken, heeft het Volkscomité van de stad op 3 oktober 2023 de operationele voorschriften van de Werkgroep van Ho Chi Minhstad uitgevaardigd.

In het derde kwartaal van 2024 kwam de Ho Chi Minh City Werkgroep één keer bijeen. Sinds de oprichting heeft de werkgroep tien vergaderingen gehouden en vijftien conclusies bekendgemaakt, waarbij dertig projecten werden besproken en opgelost.

Van 8 projecten zijn de juridische problemen volledig opgelost en 22 projecten zitten nog steeds vast en worden door de bevoegde afdelingen, afdelingen en eenheden conform de regelgeving geadviseerd en afgehandeld.

Acht projecten waarvan de juridische problemen volledig zijn opgelost, zijn: Song Viet Complex van Quoc Loc Phat Joint Stock Company; sociale huisvesting van VTHouse Joint Stock Company en Tam Giao Joint Stock Company; project van Suntory Pepsico Vietnam Beverage Company Limited; Metro Star Apartment and Commercial Complex, Thu Duc City van Metro Star Investment Joint Stock Company;

Aanpassing van de voortgang van het Celadon City-project van Gamuda Land Joint Stock Company; een project van 1,1 ha in de stad Hoc Mon, district Hoc Mon van Western Saigon Joint Stock Company; Song Da - Thang Long hoogbouw-woongebied, district 7 van Hung Thinh Incons Joint Stock Company; onderwijsgebied in het district Binh Thanh van Tri Tue Company.

Bron: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-co-hien-tuong-dau-co-thoi-gia-dau-gia-dat-ha-noi-ha-nhiet-danh-sach-8-du-an-tai-tphcm-duoc-go-vuong-phap-ly-292608.html