Kim Oanh Real Estate hoopt problemen met sociale huisvesting op te lossen

Tijdens het seminar "Identificeren van de vastgoedmarkt eind 2024 en begin 2025", dat onlangs werd georganiseerd door de krant Nguoi Lao Dong, benadrukte mevrouw Dang Thi Kim Oanh, voorzitter van de raad van bestuur van Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company, de moeilijkheden waarmee de vastgoedmarkt kampt, met name in de sociale huisvestingssector.

Overzicht van de discussie "Identificatie van de vastgoedmarkt eind 2024 en begin 2025" door de Labor Newspaper

De vraag naar woningen is enorm.

Mevrouw Oanh zei dat Kim Oanh Group zich al meer dan 16 jaar ontwikkelt in de vastgoedsector. De laatste tijd heeft het bedrijf succes geboekt met vele grote projecten in Binh Duong , Dong Nai, Ho Chi Minhstad en Ba Ria Vung Tau. Toen de overheid het project voor de bouw van 1 miljoen sociale woningen aankondigde, realiseerde Kim Oanh Group zich dat de staat veel beleidswijzigingen doorvoert om een ​​gezonde en duurzame vastgoedmarkt te creëren.

"Tegelijkertijd geloven we ook dat de markt positieve veranderingen zal ondergaan vanaf 1 augustus 2024, wanneer drie nieuwe wetten officieel van kracht worden. Om zich op deze veranderingen voor te bereiden, heeft Kim Oanh Group proactief plannen gemaakt voor de ontwikkeling van grootschalige projecten, niet alleen gericht op standaard stedelijke gebieden, maar ook op sociale woningbouwprojecten ten behoeve van mensen met een laag inkomen en huishoudens zonder huisvesting", aldus mevrouw Oanh.

Volgens de voorzitter van de Kim Oanh Group is de vraag naar sociale woningen in gebieden met een sterke industriële ontwikkeling, zoals Binh Duong, Dong Nai en Ba Ria - Vung Tau, momenteel zeer groot. Deze provincies trekken honderdduizenden arbeidsmigranten aan, maar het huidige aanbod van sociale woningen is onvoldoende om aan de vraag te voldoen.

Mevrouw Dang Thi Kim Oanh, voorzitter van de raad van bestuur van Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company, sprak tijdens het seminar.

In die context heeft de groep zich ingespannen om effectieve oplossingen te vinden, waarbij ze lering trok uit sociale huisvestingsmodellen in ontwikkelde landen. Mevrouw Oanh gaf met name haar indruk van het succes van het sociale huisvestingsmodel in Singapore, waar 90% van de bevolking woont in sociale woonwijken die gebouwd zijn met hoge normen, moderniteit, comfort en groen.

"Ons doel is om sociale woningbouwprojecten van Singaporese standaard te creëren voor Vietnamese gezinnen", deelde mevrouw Oanh haar vastberadenheid mee en liet weten dat de groep een strategische samenwerkingsovereenkomst heeft getekend met Surbana Jurong Group, een grote naam op het gebied van sociale woningbouw in Singapore en wereldwijd. Met deze samenwerking verwacht Kim Oanh Group hoogwaardige sociale woningbouwprojecten op de Vietnamese vastgoedmarkt te brengen.

Volgens het plan zal Kim Oanh Group 26 sociale woningbouwprojecten ontwikkelen met in totaal 40.000 appartementen. De totale oppervlakte voor sociale woningen bedraagt ​​107 hectare. In november lanceert Kim Oanh Group het eerste sociale woningbouwproject in Binh Duong New City, met een omvang van 26,69 hectare.

Dit project voldoet niet alleen aan hoge technische en kwaliteitsnormen, maar belooft ook een sterke indruk te maken op de markt dankzij de EDGE Green-certificering, terwijl het honderden moderne voorzieningen integreert ten behoeve van de bewoners. De verkoopprijs van sociale huurwoningen in dit project bedraagt ​​slechts ongeveer 50% van die van projecten in hetzelfde segment op de markt.

Problemen met het grondfonds

Mevrouw Kim Oanh wees echter openhartig op de moeilijkheden waarmee bedrijven die in sociale woningbouw investeren, te maken hebben. Ten eerste vormt het grondfonds een groot obstakel. Volgens de regelgeving moeten sociale woningbouwprojecten 20% van het grondfonds reserveren voor de bouw van sociale woningen. De toewijzing van dit grondfonds aan bedrijven of gemeenten kent echter nog steeds veel tekortkomingen.

Mevrouw Oanh is van mening dat het project aan het bedrijf moet worden overgedragen, met de garantie dat het bedrijf verantwoordelijk zal zijn als het niet op tijd wordt afgerond. "Als het bedrijf het niet goed doet, zullen zij verantwoordelijk zijn, en dan zal de huizenprijs redelijker zijn, wat voordelen oplevert voor klanten," zei ze.

Een ander probleem is de grondprijs voor sociale woningbouwprojecten. Mevrouw Oanh stelde voor om duidelijkheid en transparantie te creëren in de grondwaardering tussen grondfondsen die door de staat worden toegewezen en grondfondsen die door bedrijven worden aangekocht. Zij verwees naar het sociale woningbouwproject van de Kim Oanh Group in Binh Duong. Hoewel het bedrijf het project acht jaar geleden kocht, bedragen de investeringskosten en winst nu ongeveer VND 1.000 miljard.

Mevrouw Oanh bracht tijdens het seminar veel problemen en moeilijkheden bij de implementatie van sociale huisvesting ter sprake.

De oorsprong van deze grond is industrieterrein dat is goedgekeurd voor de splitsing in een woongebied en is goedgekeurd voor 1/500. Berekend op basis van een industrieterrein van 170 USD/m², bedraagt ​​de waarde ook meer dan VND 1.000 miljard. Maar als we de huidige grondprijs voor commerciële woningen toepassen, zou dit bedrag kunnen oplopen tot meer dan VND 3.000 miljard, wat de ontwikkeling van sociale woningbouwprojecten bemoeilijkt.

Daarom stelde zij voor dat de staat een duidelijk onderscheid zou maken tussen de soorten grond die door de staat worden toegewezen of door bedrijven zelf worden aangekocht, om zo duidelijke en redelijke prijzen vast te stellen. Dit voorkomt ook dat bedrijven fouten maken in het investeringsproces en stimuleert bedrijven om de staat te begeleiden bij de ontwikkeling van sociale woningbouw.

Een ander probleem waarmee bedrijven worden geconfronteerd, zijn de juridische procedures. Mevrouw Oanh gaf aan dat er weliswaar aparte regelgeving bestaat voor sociale huisvesting, maar dat de administratieve procedures in werkelijkheid niet zijn verkort, wat leidt tot een verlenging van de doorlooptijd van projecten. Dit heeft gevolgen voor de investeringsefficiëntie van bedrijven. Ze stelde voor om procedurele hervormingen door te voeren om de lasten voor bedrijven te verlichten en de voortgang van de bouw van sociale huisvesting te versnellen.

Daarnaast vormt de kwestie van de winstmarge een grote barrière voor bedrijven. Volgens de regelgeving hebben bedrijven slechts recht op een maximale winst van 10%, terwijl de verkoopkosten 6% uitmaken, waardoor de werkelijke winst slechts 6% bedraagt. Dit maakt het moeilijk om grote bedrijven aan te trekken om in deze sector te investeren. Mevrouw Oanh riep de regering op tot een duidelijker stimuleringsbeleid om bedrijven te motiveren deel te nemen aan de ontwikkeling van sociale woningbouw.

Wat betreft de uitwisseling van grondfondsen voor de bouw van sociale woningen, bepaalt de nieuwe wet weliswaar dat investeerders ruilvoorstellen mogen doen, maar de voorwaarde is dat ze grondfondsen moeten hebben in hetzelfde type stedelijk gebied of bij hetzelfde bedrijf.

Dit is in feite erg moeilijk te realiseren, omdat niet alle investeerders meerdere grondfondsen in hetzelfde stadstype hebben. Zo zijn er momenteel veel bedrijven die oude projecten na aanpassing willen ruilen, maar dat niet kunnen omdat de twee grondfondsen niet in dezelfde stad en niet in hetzelfde bedrijf gevestigd zijn, ook al vallen ze beide onder dezelfde groep.

Kapitaalbeperkingen

Bovendien stuit het lenen van kapitaal voor de uitvoering van sociale woningbouwprojecten op veel moeilijkheden. Volgens mevrouw Oanh kunnen bedrijven slechts een preferentiële lening van ongeveer 15% van het totale projectinvesteringskapitaal lenen bij het Development Investment Fund van provincies en steden.

Dit is niet voldoende om de kosten te dekken, terwijl de leningen van commerciële banken, ondanks de gunstige rentetarieven, nog steeds op 8,2% tot 9% per jaar liggen. Dat is veel hoger dan de rentetarieven die bedrijven kunnen accepteren bij de ontwikkeling van sociale woningbouw.

Niet alleen bedrijven kampen met moeilijkheden, ook mensen stuiten op veel obstakels bij het kopen van sociale huurwoningen. Mevrouw Oanh gaf als voorbeeld de rente op leningen voor sociale huurwoningen. Vóór 1 augustus 2024 bedroeg deze 4,8% per jaar, verstrekt door de Sociale Verzekeringsbank, maar na 1 augustus steeg deze naar 6,6% per jaar – bijna gelijk aan de commerciële rente. Dit zorgt ervoor dat werknemers, die al een laag inkomen hebben, geen geld durven te lenen om een ​​huis te kopen.

"Veel huizenkopers kunnen, ondanks dat ze aan de inkomenseisen voldoen, nog steeds geen geld lenen. Het goedkeuringsproces is namelijk te ingewikkeld, vooral vanwege de vereiste om het inkomen van de laatste 3 maanden aan te tonen", aldus mevrouw Oanh.

Bovendien is de procedure om het inkomen van de lener aan te tonen nog steeds ingewikkeld, wat veel mensen met reële behoeften in de problemen brengt. "Veel klanten van Kim Oanh Group hebben 20-30% van de waarde van het huis vooruitbetaald, maar kunnen het huis nog steeds niet krijgen omdat de bank de lening niet op tijd uitkeert", voegde mevrouw Oanh eraan toe.

Bovendien kent de regelgeving omtrent inkomen bij de aankoop van sociale huurwoningen ook veel tekortkomingen. Bijvoorbeeld, als een alleenstaande een inkomen van 15 miljoen VND nodig heeft en een echtpaar een inkomen van 30 miljoen VND, dan wordt dit niet in aanmerking genomen, zelfs als het verschil slechts 1 miljoen bedraagt, bijvoorbeeld 29 miljoen of 31 miljoen. Hierdoor verliezen veel mensen de kans om een ​​huis te kopen, terwijl ze een hypotheek op het appartement moeten nemen en verantwoordelijk zijn voor de betaling van de aflossing en rente aan de bank.

Mevrouw Oanh bracht ook ter sprake dat de meeste bedrijven die sociale woningbouw aanbieden momenteel geen winstoogmerk hebben. Daardoor bouwen sommige bedrijven goedkope huizen, tegen lage prijzen, waardoor de kwaliteit niet aan de norm voldoet. De appartementencomplexen zijn slechts vijf verdiepingen hoog en hebben geen liften. De appartementen hebben slechts een paar kleine oppervlaktes, er zijn weinig voorzieningen en de beveiliging is gebrekkig. Daardoor raken de huizen snel in verval, zijn de reparatiekosten hoog en is de woonwijk erg armoedig.

Singapore bouwt ondertussen appartementen met verschillende oppervlaktes, van 1 tot 4 slaapkamers, voor meerdere generaties. Dit is geschikt en de kwaliteit is ook zeer hoog, zodat de appartementen langdurig gebruikt kunnen worden en doorgegeven kunnen worden aan meerdere generaties zonder dat er een nieuw huis gekocht hoeft te worden. Bovendien beschikt het, hoewel het sociale huurwoningen zijn, nog steeds over veel moderne faciliteiten om aan de behoeften van de bewoners te voldoen.

Kim Oanh Group heeft dit onderzocht en erkend als een goede manier en is vastbesloten om van de ervaring te leren en sociale woningen van Singaporese kwaliteit te ontwikkelen voor de Vietnamese bevolking. "Wij zijn ervan overtuigd dat als de staat bovenstaande problemen voor bedrijven kan oplossen, en daarnaast geschikte preferentiële rentetarieven voor leningen kan bieden en de aanvraagprocedure voor kopers van sociale woningen kan vereenvoudigen, de voltooiing van het overheidsproject voor de bouw van 1 miljoen sociale woningen een doorslaand succes zal zijn. En onze werknemers zullen meer mogelijkheden hebben om hun leven stabiel te houden in ruime, schone, mooie huizen met alle voorzieningen, om met een gerust hart te werken en bij te dragen aan de economische ontwikkeling", aldus mevrouw Oanh.

Bron: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm