Tijdens het wetenschappelijke seminar "Passende grondwaardering ter bevordering van projecten", georganiseerd door Investment Newspaper op 27 juli 2023, stelden experts en vastgoedondernemers dat: als de juiste methoden worden gebruikt, projecten soepel zullen verlopen; anders vormt het een grote belemmering die de stroom van maatschappelijke middelen vertraagt en de economische ontwikkeling belemmert.
Een blik op de werkplaats.
De premier heeft officieel bericht nr. 634/CĐ-TTg gestuurd naar de minister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu en de voorzitters van de Volkscomités van de provincies en centraal bestuurde steden, met het verzoek om de moeilijkheden en obstakels bij de grondwaardering dringend op te lossen.
De richtlijn vereist dat het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu vóór 31 juli 2023 een decreet ter overweging en publicatie aan de regering voorlegt, waarmee decreet nr. 44/2014/ND-CP van 15 mei 2014, betreffende de regulering van grondprijzen, wordt gewijzigd en aangevuld; en tegelijkertijd circulaire nr. 36/2014/TT-BTNMT van 30 juni 2014, betreffende gedetailleerde voorschriften inzake methoden voor grondwaardering, de opbouw en aanpassing van grondprijstabellen, specifieke grondwaardering en advies over grondprijsbepaling, wordt gewijzigd en aangevuld.
Het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu vraagt momenteel feedback van relevante ministeries, agentschappen en organisaties op ontwerpwijzigingen van Decreet 44 en Circulaire 36. Er bestaan uiteenlopende meningen over de voorgestelde wijzigingen in de huidige methoden voor grondwaardering, waarbij de afschaffing van de "overschotmethode" het meest omstreden is.
De aanbeveling om de surplusmethode te laten vallen, zoals voorgesteld door de wetgevende instantie in het wetsontwerp, zou een aanzienlijke impact kunnen hebben en de grondwaardering terugbrengen naar het niveau van vóór 2007, waardoor de toch al moeilijke taak nog lastiger wordt. Dr. Tran Xuan Luong, vastgoedspecialist aan de Nationale Economische Universiteit, verklaarde: "Het te verwachten gevolg is dat veel segmenten van de vastgoedmarkt niet correct gewaardeerd zullen worden, wat zal leiden tot marktverzadiging in een tijd waarin er in Vietnam een enorme vraag is naar projectontwikkeling."
“De surplusmethode voor de waardering van grond is wetenschappelijk en internationaal erkend. Deze methode is door landen over de hele wereld ontwikkeld tot internationale of nationale waarderingsnormen, waarbij benaderingen vanuit de markt, kosten en inkomsten worden gecombineerd, en wordt breed toegepast bij de praktische waardering van grond en activa in diverse landen. Deze methode moet behouden blijven omdat ze redelijk is, inkomstenverlies voor de staatsbegroting voorkomt en bedrijven helpt projecten sneller te realiseren”, aldus dr. Tran Xuan Luong.
Dr. Luong merkte echter verder op dat alle methoden voor grondwaardering, om nauwkeurig te kunnen worden berekend, nog steeds afhankelijk moeten zijn van marktgegevens. Dit is een fundamenteel probleem dat moet worden aangepakt als we willen voorkomen dat toekomstige besluiten en richtlijnen opnieuw moeten worden herzien, waarbij waarderingsmethoden worden toegevoegd of verwijderd om aan de specifieke behoeften te voldoen.
“De surplusmethode is een wetenschappelijke methode die niet zomaar kan worden afgeschaft, en de basis voor het voorstel om deze af te schaffen behoeft nog nader onderzoek. Aan de andere kant kan voor projecten (meerdere percelen grond – meerdere producten; met ontwikkelingspotentieel volgens de ruimtelijke ordening en bouwplannen; vastgoedprojecten; grote grondoppervlakten) alleen deze methode de grondprijzen nauwkeurig bepalen”, aldus advocaat Tran Duc Phuong van de Orde van Advocaten van Ho Chi Minh-stad. Volgens de heer Phuong: “Het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu moet bij het opstellen van het herziene decreet benadrukken dat het beide methoden moet blijven hanteren: de ‘surplusmethode’ en de ‘aftrekmethode’, en tegelijkertijd meer gedetailleerde en uitgebreide regelgeving toevoegen om de praktische toepassing te vergemakkelijken.”
Volgens mevrouw Nguyen Thi Dieu Hong van de juridische afdeling van VCCI bepaalt de surplusmethode de grondprijzen op basis van potentiële toekomstige ontwikkelingsbestemmingen, en niet op basis van het huidige gebruik zoals bij de vergelijkende of inkomstenmethode. De huidige gronddatabase van Vietnam weerspiegelt de marktrealiteit niet nauwkeurig. Het toepassen van slechts de drie in het ontwerp voorgestelde waarderingsmethoden zou daarom implementatieproblemen kunnen opleveren.
Volgens de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de vastgoedvereniging van Ho Chi Minh-stad, wordt de surplusmethode toegepast op 87,5% van de vastgoedprojecten in Ho Chi Minh-stad. Dit is al meer dan acht jaar de belangrijkste methode voor de waardebepaling van grond, sinds decreet 44 van kracht is. De reden hiervoor is de praktische moeilijkheid om andere methoden toe te passen.
De heer Nguyen Chi Thanh, permanent vicevoorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS), zei dat bedrijven vaak de surplusmethode toepassen omdat deze de effectiviteit van de projectuitvoering meet. Als er geen zichtbare effectiviteit is, zal geen enkele investeerder het project aangaan. Deze methode wordt ook in veel landen wereldwijd gebruikt, omdat andere methoden geen rekening houden met praktische problemen.
“We passen de Grondwet aan om deze af te stemmen op marktwaardering, waarbij prijzen fluctueren. De drie huidige methoden bepalen echter prijzen die alleen maar stijgen, nooit dalen, omdat nieuwe projecten altijd prijzen moeten hebben die gelijk zijn aan of hoger zijn dan die van de projecten waarmee ze worden vergeleken. Dit drijft de grondprijzen constant op, waardoor het voor mensen moeilijk wordt om een huis te kopen. Wij stellen voor dat grondwaardering gebaseerd moet zijn op marktprijzen, met zowel opwaartse als neerwaartse bewegingen, zodat de consument zelf de prijs van vastgoed bepaalt. Als waardering op een manier gebeurt die de inkomsten maximaliseert en de prijzen constant hoog houdt, dan is een mentaliteitsverandering nodig”, suggereerde de heer Thanh.
Vanuit het perspectief van overheidsinstanties gaf de heer Dao Trung Chinh, directeur van de afdeling Ruimtelijke Ordening en Ontwikkeling (Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu), aan dat bij gebruik van de surplusmethode, indien niet strikt gecontroleerd, de subjectieve wil van de taxateur, de beoordelaar en lokale bestuurders de taxatieresultaten sterk kan beïnvloeden. Daarbij komt nog dat de resultaten ook afhangen van de stijging van de vastgoedprijzen, terwijl er een gebrek is aan een toezichthoudende instantie en volledige informatie.
De heer Chinh verklaarde verder dat het departement feedback uit de markt zal blijven verzamelen en deze zal presenteren aan de leiders van het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu en de regering, om ervoor te zorgen dat deze aansluit bij de marktontwikkelingen.
Thanh Bui
Reactie (0)