Positieve trend voor het herstel van de vastgoedmarkt.

Ondanks de vele risico's en uitdagingen beschikt de Vietnamese vastgoedmarkt nog steeds over de basis voor herstel. Vanaf het einde van dit jaar en gedurende heel 2024 zal de markt steun nodig blijven hebben van overheidsmechanismen en -beleid, evenals van ministeries en agentschappen, om het kader te perfectioneren, juridische belemmeringen weg te nemen en een positieve impuls te geven aan het herstelproces.

In het hele land zijn er momenteel 1200 projecten die nog moeten worden afgerond, maar slechts ongeveer 500 worden momenteel beoordeeld. (Foto: MP)

De vastgoedmarkt heeft zich in de loop der jaren zeer snel ontwikkeld, mede dankzij de enorme investeringsvraag. Momenteel koelt deze markt echter af door de buitensporig hoge prijzen en juridische obstakels, waardoor het vertrouwen van investeerders stagneert. Een duidelijk voorbeeld hiervan is dat er landelijk 1200 projecten in afwachting van een beslissing zijn, terwijl er slechts ongeveer 500 in behandeling zijn. Dit betekent dat er nog steeds meer dan 800 projecten stil liggen!

Volgens de heer Nguyen Quoc Hiep, voorzitter van GP Invest, heeft 70-80% van de zakelijke obstakels in werkelijkheid te maken met juridische kwesties en administratieve procedures. Bedrijven wachten daarom met spanning af welke juridische aspecten de Nationale Assemblee in overweging neemt en goedkeurt. Zo zijn de procedures en mechanismen voor grondverwerving, inclusief het verkrijgen van grondvergunningen, langdurig... sommige projecten lopen al 15 jaar zonder te worden afgerond. Wat investeringsprocedures betreft, vereist één project momenteel meer dan 30 officiële stempels. Dit put de middelen van bedrijven uit.

De heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars, deelde deze mening en merkte op dat de huidige problemen op de vastgoedmarkt ook voortkomen uit de markt zelf en de talrijke bestaande problemen binnen de vastgoedsector. Statistieken van de Vietnamese centrale bank en het Ministerie van Bouw tonen aan dat appartementen met een prijs onder de 25 miljoen VND/m2 zeer schaars, zo niet onvindbaar, zijn. Momenteel is er sprake van een aanzienlijk onevenwicht tussen vraag en aanbod, waarbij het aanbod zich voornamelijk in het hogere en middensegment bevindt. Het lagere segment, gericht op mensen met een laag inkomen, is nog steeds beperkt.

Tijdens een recente online conferentie over de implementatie van de richtlijn 993/CĐ-Ttg van de premier, verklaarde de heer Dao Minh Tu, vicegouverneur van de Staatsbank van Vietnam, dat de huizenprijzen slechts zeer langzaam zijn gedaald, of zelfs gestegen, terwijl de rentetarieven voor leningen zijn gedaald. Vastgoedbedrijven moeten eensgezind te werk gaan in het "spel" rondom huizenprijzen. Momenteel zijn de huizenprijzen erg hoog en moeten bedrijven zorgvuldig overwegen hoe ze de koopkracht van de markt kunnen benutten.

Uit gegevens van Ho Chi Minh-stad blijkt dat sinds 2020 het luxesegment de markt consistent domineert, goed voor 70-80% van het aanbod, terwijl de rest bestaat uit middenklassewoningen. In de afgelopen drie jaar is het aanbod van betaalbare woningen onder de 25 miljoen VND per vierkante meter in de stad sterk afgenomen, terwijl dit segment in 2017 nog meer dan 44% van de markt uitmaakte. Tegelijkertijd zijn de huizenprijzen sinds 2017 blijven stijgen, waardoor ze voor mensen met een laag en middeninkomen steeds moeilijker te betalen zijn. De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), schat dat mensen met een laag en middeninkomen ongeveer 25 jaar nodig hebben om 100 miljoen VND per jaar te sparen voor een betaalbaar appartement van 2-3 miljard VND. Als het beleid rondom sociale woningbouw niet verandert, zullen zelfs mensen in de laagste inkomstenbelastingschijf (met een jaarinkomen van minder dan 60 miljoen VND) het zich niet kunnen veroorloven, terwijl betaalbare commerciële woningen voor hen onbetaalbaar zullen zijn.

De gouverneur van de Staatsbank van Vietnam, Nguyen Thi Hong, is van mening dat transparantie en prijsstelling van projecten cruciale factoren zijn om de vraag naar vastgoedinvesteringen te stimuleren. Bedrijven en ondernemingen moeten zich houden aan de richtlijnen van de overheid in Resolutie nr. 33, die de nadruk legt op goed ondernemingsbestuur, het balanceren van winstdoelstellingen en productstructuur, en het overwegen van prijsverlagingen. Dit, in combinatie met oplossingen van ministeries, sectoren en lokale overheden, zal investeringen in deze markt bevorderen.

Met een reeks positieve signalen van de afgelopen tijd geloven veel experts dat de vastgoedmarkt het dieptepunt heeft bereikt en aan een nieuwe cyclus begint, wat leidt tot een toegenomen vraag naar personeel bij makelaarskantoren en -bureaus. De vastgoedmarkt begon vanaf het derde kwartaal van 2023 weer te floreren met een sterke stijging van het aantal transacties, waarbij klanten actief terugkeerden naar de markt tijdens verkoopevenementen van diverse projecten. Volgens een recent rapport van de Vietnamese Vereniging van Vastgoedmakelaars (VARS) is de toegenomen liquiditeit het eerste teken dat de markt een nieuwe fase ingaat. In het tweede kwartaal van 2023 werden er 3.700 transacties geregistreerd, een stijging van 37% ten opzichte van de 2.700 in het eerste kwartaal. In het derde kwartaal waren er al bijna 6.000 transacties geregistreerd, anderhalf keer zoveel als in het tweede kwartaal van 2023.

Volgens VARS hebben nieuwe projecten die onlangs in het hele land zijn gelanceerd, aanzienlijke belangstelling van investeerders gewekt. Sommige projecten in veelbelovende gebieden hebben zelfs een sterke stijging van het aantal reserveringen laten zien. Ook de vraag naar rijtjeshuizen, villa's en commerciële panden met een prijs van meer dan 5 miljard VND is aanzienlijk.

In werkelijkheid zal de vastgoedmarkt in het vierde kwartaal van 2023 naar verwachting herstellen met aanzienlijk betere transactieresultaten dan in de voorgaande drie kwartalen, dankzij een toegenomen beleggersvertrouwen, lagere rentes en een ruimer aanbod van geschikte panden. Door het duidelijke herstel van de vastgoedmarkt in de afgelopen maanden is ook de arbeidsmarkt in deze sector levendiger geworden. De opwaartse trend in de vastgoedmarkt wordt mede gedreven door de rentes. Momenteel dalen de spaarrentes bij banken sterk, in sommige gevallen tot slechts 3-5% per jaar. Dit stimuleert mensen met opgebouwde spaargelden om over te stappen naar aantrekkelijkere beleggingskanalen zoals vastgoed, aangezien de gemiddelde preferentiële hypotheekrente voor de aankoop van vastgoed in het eerste jaar momenteel schommelt rond de 7-9% per jaar.

Veel experts voorspellen dat de vastgoedmarkt na het tweede kwartaal van 2024 een significantere verbetering zal laten zien. Lagere bankrentes zullen een merkbare impact hebben op de markt. Momenteel zal het verlagen van de beleidsrente tot begin 2024 moeilijk zijn. De reden hiervoor is niet de inflatie, maar de fundamentele kwestie is de druk op de wisselkoers. Als de wisselkoers te hoog stijgt, zal dit niet alleen de cashflow beïnvloeden, maar ook de bedrijven zelf. Een zekere mate van depreciatie van de Vietnamese dong moet worden geaccepteerd, maar deze mag niet buitensporig hoog zijn.

Bij de beoordeling van het groeipotentieel van de markt stelde HoREA dat de tekenen van herstel vanaf de tweede helft van 2024 duidelijker zichtbaar zullen worden. Dit komt doordat de grootste juridische obstakels door overheidsinstanties worden aangepakt via wetswijzigingen, waaronder de Woningwet en de Wet op de Vastgoedsector. Honderden projecten ondervinden ook moeilijkheden, en samen met ontwikkelaars die hun producten herstructureren en de huizenprijzen verlagen, heeft de markt veelbelovende vooruitzichten voor herstel. Hoewel de vastgoedmarkt uitdagend blijft, is er voldoende basis om met vertrouwen te stellen dat de vooruitzichten voor herstel en aanhoudende groei op een veilige, gezonde en duurzame manier gunstig zijn, gedreven door factoren zoals: de Nationale Vergadering die wetswijzigingen overweegt voor de Woningwet, de Wet op de Vastgoedsector, de Wet op Kredietinstellingen en de Wet op de Veilingen van Activa… Indien deze wetten worden aangenomen, zullen ze zorgen voor consistentie, uniformiteit, uitvoerbaarheid en relevantie voor de realiteit. Bovendien blijft de reële vraag naar woningen zeer hoog, met name naar betaalbare woningen en sociale huurwoningen.

Ik geloof dat de nieuwe marktcyclus heel andere elementen zal bevatten, omdat de huidige trend zich richt op het creëren van echte waarde, het voldoen aan de daadwerkelijke behoeften van klanten en het leveren van een significante bijdrage aan het herstel van de markt.

Econoom Vo Tri Thanh wees er echter terecht op dat de overheid oplossingen implementeert, waaronder het aanpassen van diverse bepalingen in decreten en circulaires door het Ministerie van Bouw. Duidelijke juridische kaders zijn essentieel voordat banken kunnen investeren. De vastgoedmarkt kent veel aanknopingspunten voor herstel, maar wordt tegelijkertijd geconfronteerd met talrijke risico's en uitdagingen. Vanaf het einde van dit jaar en de daaropvolgende maanden van 2024 zal de markt verdere steun nodig blijven hebben van overheidsmechanismen en -beleid, evenals van de relevante ministeries en agentschappen, om een ​​positieve impuls te geven aan het herstelproces.

Communistische Partij van Vietnam

Bronlink