Positief momentum voor herstel vastgoedmarkt

Ondanks de vele risico's en uitdagingen beschikt de Vietnamese vastgoedmarkt nog steeds over de fundamenten en uitgangspunten voor herstel. Vanaf eind dit jaar en de maanden daarna, in 2024, zal de markt immers "ondersteuning" nodig hebben van de mechanismen en het beleid van de overheid , ministeries en afdelingen om het kader te voltooien, juridische obstakels weg te nemen en een positief momentum voor het herstelproces te creëren.

Er wachten landelijk zo'n 1.200 projecten op een oplossing, maar er zijn er maar zo'n 500 in overweging genomen. (Foto: MP)

De vastgoedmarkt heeft zich de afgelopen jaren razendsnel ontwikkeld, mede door de enorme vraag naar investeringen. Tot nu toe koelt deze markt echter af door te hoge prijzen en juridische problemen, waardoor het vertrouwen van investeerders stagneert. Een duidelijk bewijs is dat er in het hele land tot wel 1200 projecten op afronding wachten, terwijl er slechts zo'n 500 projecten in behandeling zijn. Dat betekent dat er meer dan 800 projecten nog steeds... wachten!

Volgens de heer Nguyen Quoc Hiep, voorzitter van GP Invest, houdt 70-80% van de problemen van bedrijven verband met juridische kwesties en administratieve procedures. Bedrijven kijken daarom uit naar de juridische aspecten die de Nationale Assemblee overweegt goed te keuren. Zo worden terreinopruiming, procedures en terugvorderingsmechanismen verlengd... er zijn projecten die deze werkzaamheden al 15 jaar niet hebben afgerond. Wat betreft investeringsprocedures: momenteel moet één project meer dan 30 keurmerken aanvragen. Dit ondermijnt de gezondheid van bedrijven.

De heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars, deelde deze mening en merkte op dat de huidige problemen op de vastgoedmarkt echter ook in de vastgoedmarkt zelf liggen en dat vastgoedbedrijven met veel problemen kampen. Statistieken van de functionele eenheden van de Staatsbank en het Ministerie van Bouw tonen aan dat appartementen met een prijs onder de 25 miljoen VND/m² zeer schaars zijn, of zelfs helemaal niet. Momenteel is er een grote onevenwichtigheid tussen vraag en aanbod; het aanbod bestaat voornamelijk uit het hogere en middensegment. Het lagere segment, dat mensen met een laag inkomen bedient, is nog steeds beperkt.

Tijdens de recente online conferentie ter implementatie van de officiële mededeling van de premier 993/CD-Ttg zei de heer Dao Minh Tu, vice-president van de Staatsbank, dat de huizenprijzen de laatste tijd zeer langzaam zijn gedaald, of zelfs gestegen, terwijl de rentetarieven op leningen zijn gedaald. Vastgoedbedrijven moeten zich verenigen in het "spel" van de huizenprijzen. De huizenprijzen zijn momenteel zeer hoog en bedrijven moeten overwegen om het probleem van de koopkracht op de markt op te lossen.

Volgens gegevens uit Ho Chi Minhstad heeft luxe woningen van 2020 tot nu altijd een overweldigend deel van 70-80% van de producten op de markt uitgemaakt; de rest valt onder het middensegment. In de afgelopen drie jaar heeft de stad geen betaalbare woningen meer met een prijs onder de 25 miljoen VND per vierkante meter, terwijl dit segment in 2017 meer dan 44% uitmaakte. Ondertussen zijn de huizenprijzen sinds 2017 blijven stijgen en overtreffen ze de financiële draagkracht van mensen met een laag-middeninkomen. De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), merkte op dat als mensen met een laag-middeninkomen jaarlijks 100 miljoen VND sparen, het ongeveer 25 jaar duurt om een ​​betaalbaar appartement te kunnen kopen voor 2-3 miljard VND. Als het beleid voor sociale huisvesting niet verandert, zullen mensen die inkomstenbelasting niveau 1 betalen (gereguleerd onder 60 miljoen VND per jaar) geen sociale huurwoningen kunnen kopen, terwijl betaalbare commerciële woningen buiten bereik blijven.

Gouverneur van de Staatsbank, Nguyen Thi Hong, zei dat projecttransparantie en prijsstelling belangrijke kwesties zijn om de vraag naar vastgoedinvesteringen weer te stimuleren. Bedrijven en corporaties zelf moeten ook de richtlijnen van de regering in Resolutie nr. 33 volgen, die gericht zijn op goed ondernemingsbestuur, evenwichtige winstdoelstellingen, productstructuur, prijsverlagingen, enz. Vervolgens zal, samen met oplossingen van ministeries, afdelingen en gemeenten, de investeringsvraag in deze markt worden gestimuleerd.

Met een reeks positieve signalen die de laatste tijd zijn geregistreerd, geloven veel experts dat de vastgoedmarkt de bodem heeft bereikt en een nieuwe cyclus is ingegaan, gevolgd door de behoefte aan personeel van makelaarskantoren, makelaars... De vastgoedmarkt is levendig geworden met een sterke toename van het aantal transacties vanaf het derde kwartaal van 2023, waarbij klanten actief terugkeerden naar de markt tijdens verkoopevenementen van projecten. Volgens een recent rapport van de Vietnam Association of Realtors (VARS) is het eerste teken dat de markt een nieuwe fase ingaat, de toegenomen liquiditeit. Concreet registreerde de markt in het tweede kwartaal van 2023 3.700 transacties, een stijging van 37% ten opzichte van 2.700 in het eerste kwartaal. In het derde kwartaal registreerde de markt bijna 6.000 transacties, 1,5 keer meer dan in het tweede kwartaal van 2023.

Volgens VARS hebben nieuwe projecten die recentelijk landelijk zijn gelanceerd, de aandacht getrokken van veel investeerders. Sommige projecten in potentiële gebieden hebben een plotselinge toename in boekingen geregistreerd. Veel mensen hebben ook "betaald" voor herenhuizen, villa's en commerciële vastgoedproducten ter waarde van meer dan 5 miljard VND.

De vastgoedmarkt zal zich in het vierde kwartaal van 2023 herstellen, met handelsresultaten die duidelijk beter zijn dan in de voorgaande drie kwartalen dankzij het versterkte beleggersvertrouwen, lagere rentetarieven en meer geschikte aanbodbronnen op de markt. Dankzij het duidelijke herstel van de vastgoedmarkt in de afgelopen maanden is ook de arbeidsmarkt in deze sector weer actief geworden. De groei van de vastgoedmarkt komt ook voort uit de rentefactor. Momenteel dalen de spaarrentes bij banken sterk, op sommige plaatsen slechts 3-5% per jaar. Dit motiveert mensen met opgebouwd geld om over te stappen op een aantrekkelijker beleggingskanaal, zoals vastgoed, terwijl de voorkeursrente voor de aankoop van vastgoed in het eerste jaar gemiddeld rond de 7-9% per jaar schommelt.

Veel experts voorspellen dat de vastgoedmarkt na het tweede kwartaal van 2024 duidelijker zal verbeteren. Een daling van de bankrentes zal een duidelijke impact hebben op de markt. Vanaf nu tot begin 2024 zal het moeilijk zijn om de operationele rentes te verlagen. De reden is niet de inflatie, maar de fundamentele druk op de wisselkoersen. Als de wisselkoers te sterk stijgt, zal niet alleen de cashflow, maar ook de bedrijfsvoering zelf in het gedrang komen. We moeten de devaluatie van de VND nog steeds accepteren, maar deze mag niet te hoog zijn.

HoREA beoordeelde het groeipotentieel van de markt en stelde dat er vanaf de tweede helft van 2024 duidelijke tekenen van herstel zullen zijn. De grootste juridische problemen en obstakels worden namelijk opgelost door overheidsinstanties middels ontwerpwijzigingen, waaronder de Woningwet, de Wet op de Vastgoedsector, enz. Honderden projecten worden ook aangepakt, samen met de herstructurering van investeerders, de herstructurering van producten en de verlaging van de huizenprijzen, wat de markt perspectief op herstel zal geven. Hoewel de vastgoedmarkt nog steeds erg moeilijk is, is er absoluut een basis om het vooruitzicht op herstel en aanhoudende groei in de richting van een veilige, gezonde en duurzame ontwikkeling krachtig te bevestigen, dankzij de volgende drijvende krachten: De Nationale Assemblee behandelt het wetsontwerp inzake de Huisvesting (gewijzigd), het wetsontwerp inzake de Vastgoedsector (gewijzigd), het wetsontwerp inzake de Kredietinstellingen (gewijzigd), het wetsontwerp inzake de Vastgoedveiling (gewijzigd)... die, indien afgekondigd, zullen zorgen voor synchronisatie, eenheid en haalbaarheid, dicht bij de realiteit. Bovendien is de reële vraag naar woningen nog steeds erg groot, met name naar betaalbare woningen, sociale woningen...

Ik denk dat de nieuwe marktcyclus heel andere factoren zal kennen. De huidige trend is namelijk om de nadruk te leggen op het ontwikkelen van echte waarden, het voldoen aan de echte behoeften van klanten en het leveren van een aanzienlijke bijdrage aan het herstel van de markt.

Zoals economisch expert Vo Tri Thanh echter opmerkte, heeft de regering oplossingen in petto, waaronder de wijziging van bepaalde onderdelen van decreten en circulaires door het Ministerie van Bouw. De wetgeving moet duidelijk zijn zodat banken "geld kunnen storten". De vastgoedmarkt biedt vele mogelijkheden voor herstel, maar wordt ook geconfronteerd met veel risico's en uitdagingen. Vanaf het einde van dit jaar en de daaropvolgende maanden van 2024 zal de markt "ondersteuning" nodig blijven hebben van mechanismen en beleid van de regering, ministeries en vestigingen, wat een positief momentum voor het herstelproces creëert.

Communistische Partij van Vietnam

Bronlink