De cashflow van onroerend goed beweegt zich naar het zuiden

Zuidelijk vastgoed trekt de aandacht

Gegevens van het Vietnam Real Estate Market Research and Evaluation Institute (VARS IRE) tonen aan dat tegen het einde van het derde kwartaal ongeveer 30% van de transacties in de zuidelijke regio afkomstig was van investeerders uit het noorden, een stijging van 10% ten opzichte van het tweede kwartaal en een verdubbeling ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Bij sommige projecten van grote investeerders – waar het prijsniveau als "lager" wordt beschouwd dan in Hanoi – was er een stijging van 5% in slechts één week, toen er positieve informatie over de infrastructuur beschikbaar was.

Volgens de inschatting van de manager van de onderzoeksafdeling van Savills HCMC stroomt de cashflow van noordelijke investeerders "stroomopwaarts" naar het zuiden. In Binh Duong, Long An (oud) en Dong Nai zijn noordelijke investeerders goed voor ongeveer 10-20% van de transacties op de markt.

Uit cijfers van One Mount Group blijkt ook dat momenteel meer dan 50% van de klanten in Hanoi van plan is om onroerend goed te kopen in Ho Chi Minh City. 20% daarvan is bereid om dit jaar te betalen.

Volgens gegevens van Batdongsan.com.vn is de interesse in onroerend goed in Dong Nai in september van dit jaar met 21% gestegen, het dubbele van het oostelijke deel van Ho Chi Minhstad en ruimschoots hoger dan in andere gebieden. Het lichtpuntje van de vastgoedmarkt die grenst aan het oostelijke deel van Ho Chi Minhstad is ook het rendement op huurappartementen. District 2 haalde een rendement van 2,1%, District 9 een rendement van ongeveer 2,7% en Thu Duc een rendement van 3,3%. Bien Hoa nam de leiding met 4,4%, gevolgd door Nhon Trach met 3,2%.

Klanten bezoeken een project aan de oostkant van Ho Chi Minhstad.

Dit toont het echte winstpotentieel van de Bien Hoa, Dong Nai-markt aan, niet alleen door langetermijninvesteringen, maar ook door de kortetermijncashflow te benutten via leasing. Dit is een factor waar investeerders op letten in de context van de markt die op zoek is naar hoge liquiditeit.

Ook in het grondsegment herstelt de markt in het oosten van Ho Chi Minhstad zich. De interesse in dit gebied steeg in september met 6% ten opzichte van april 2025, hoger dan in het westen (+3%) en het noorden (+5%), in tegenstelling tot de dalende trend in het zuiden.

Alleen al in Bien Hoa en Long Thanh schommelde de gemiddelde verkoopprijs in het derde kwartaal tussen de 16 en 23 miljoen VND/m², een stijging van 5 tot 7% ten opzichte van het eerste kwartaal. Vergeleken met de gemiddelde prijs van 130 miljoen VND/m² in het centrum van Ho Chi Minhstad, laat dit verschil zien dat er nog veel groei mogelijk is.

Voor laagbouwvastgoed in stedelijke gebieden steeg de interesse in Bien Hoa, het gebied dat grenst aan het oosten van Ho Chi Minhstad, in het derde kwartaal met 58% ten opzichte van het voorgaande kwartaal.

Het prijsniveau van dit type appartement in het centrum van Ho Chi Minhstad daalt licht en blijft op 248 miljoen VND/m². Het prijsniveau van laagbouwappartementen in Dong Nai, grenzend aan het oosten van Ho Chi Minhstad, schommelt rond de 55 miljoen VND/m² en stijgt nog steeds met 6% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023.

In sommige stedelijke gebieden zijn de prijzen nog steeds aantrekkelijk. In Izumi City (Long Hung, Dong Nai) bijvoorbeeld, met een oppervlakte van bijna 170 hectare, ligt de prijs momenteel op ongeveer 45 miljoen VND/m2.

Waarom deze verandering?

Volgens de heer Nguyen Quoc Anh, adjunct-directeur-generaal van Batdongsan.com.vn, zouden investeerders op korte termijn prioriteit moeten geven aan gebieden met een duidelijk stedelijk karakter, die verhuurbaar zijn of aan de reële woningbehoefte voldoen. Op de lange termijn zullen de voortgang van de infrastructuur en de snelheid van verstedelijking doorslaggevend zijn voor de reële waarde van de oostelijke regio in de volgende ontwikkelingscyclus.

"In werkelijkheid, nu het prijsniveau in het centrum van Ho Chi Minhstad steeds hoger wordt en de grondfondsen steeds beperkter worden, is een trend van bevolkingsspreiding en investeringsuitbreiding naar de buitenwijken onvermijdelijk. Met name Dong Nai, met zijn positie als toegangspoort tot de zuidoostelijke regio, heeft een 'drie-in-één' voordeel: lage grondprijzen, versnellende infrastructuur en hoge huuropbrengsten", aldus de heer Quoc Anh.

Mevrouw Nguyen Thi Mien, adjunct-directeur van het Vietnam Real Estate Research Institute, zei dat de markt recentelijk een verschuiving van investeringskapitaal van het noorden naar het zuiden heeft geregistreerd. De vastgoedprijzen in het noorden zijn in de periode 2023-2024 sterk gestegen, in combinatie met beperkingen in het nieuwe aanbod en de planning, waardoor investeerders zich richten op Ho Chi Minhstad, Dong Nai en Binh Duong – plaatsen met een ontwikkelde infrastructuur en grote grondbeleggingsfondsen.

Mevrouw Mien merkte op dat de kapitaalstroom naar het Zuiden een trend op de lange termijn zal zijn. De satellietsteden van Ho Chi Minhstad profiteren enorm van infrastructuurverbindingen en een open juridisch beleid. Het aantal nieuwe vergunde en herstarte projecten in het Zuiden was in de eerste helft van het jaar twee keer zo hoog als in het Noorden.

Investeerders uit het noorden hebben ervaring met het monitoren van infrastructuurontwikkeling en nemen vaak het voortouw bij kansen in gebieden waar verkeer en planning centraal staan. Ze zijn bereid om onroerend goed te kopen in voorsteden en secundaire steden als het project de potentie heeft om in prijs te stijgen, in tegenstelling tot investeerders uit het zuiden die vaak prioriteit geven aan producten die zowel residentieel als cashflow genererend zijn.

Bron: https://tienphong.vn/dong-tien-bat-dong-san-dang-nam-tien-post1796686.tpo