Het oplossen van problemen met het grondrecht

Het samenvattend rapport over de kwesties van de interpellatie die de secretaris-generaal van de Nationale Vergadering, Bui Van Cuong, onlangs aan de afgevaardigden heeft gestuurd, concludeerde dat de regering vele stappen heeft ondernomen en veel documenten heeft uitgegeven om de problemen op deze markt op te lossen, zoals telegrammen en documenten waarin de premier wordt opgeroepen om ministeries en gemeenten te verzoeken de vastgoedmarkt te herstructureren. Deze markt, inclusief de woningmarkt, kampt echter nog steeds met moeilijkheden en congestie als gevolg van juridische procedures, grondfondsen en investeringskapitaal.

Niet goedgekeurd vanwege gebrek aan "woongrond"

Sommige administratieve procedures voor investeringen zijn omslachtig en veroorzaken obstakels, marktsegmenten zijn nog steeds scheef verdeeld en het in deze markt geïnvesteerde kredietkapitaal brengt nog steeds veel potentiële risico's met zich mee. Door de moeilijkheden moeten vastgoedondernemingen stoppen met investeren en bouwen, wat ook problemen oplevert voor aannemers, materiaalleveranciers en vele andere sectoren. "Juridische problemen met betrekking tot grond, zoals het bepalen van grondprijzen, grondgebruiksvergoedingen, bouwvergunningen of regelgeving voor het selecteren van investeerders die overlapt met regelgeving voor investeringen, biedingen, grond... vormen grote belemmeringen voor het herstel en de ontwikkeling van de woningmarkt", aldus het taxatiebureau.

In Ho Chi Minhstad heeft de afdeling Planning en Investeringen, naast ruim 100 vastgoedprojecten die met problemen kampen en waarvoor oplossingen worden onderzocht, onlangs aan het Volkscomité van de stad gerapporteerd over de implementatie van investeringsgoedkeuringen voor vastgoedprojecten in het gebied.

Zo voldoen in de 117 projectdossiers waarin om goedkeuring van het investeringsbeleid wordt verzocht en die door dit agentschap worden behandeld, 62 projecten niet aan de voorwaarden om te worden beschouwd als investeerders in commerciële woningbouwprojecten (NƠM). Dit komt doordat ze niet over woongrond beschikken of niet alle woongrond ontvangen conform de bepalingen van de Woningwet van 2014.

Daarom heeft de afdeling Planning en Investeringen het Volkscomité van Ho Chi Minhstad geadviseerd het investeringsbeleid niet goed te keuren, omdat het niet voldoet aan de bepalingen van de Investeringswet en de Woningwet. Dit baart vastgoedondernemingen zorgen, omdat het de uitvoering van het project zou kunnen blokkeren.

Het wegnemen van juridische obstakels zal de soepele uitvoering van vastgoedprojecten bevorderen en zo de marktontwikkeling bevorderen. Foto: HOANG TRIEU

Volgens Master Nguyen Nhat Khanh, docent aan de Faculteit Rechten van de Universiteit voor Economie en Recht (VNU-HCM), is het vanuit juridisch oogpunt volkomen terecht om het investeringsbeleid van deze 62 projecten niet goed te keuren. Vanuit economisch perspectief en gezien de ontwikkeling van de vastgoedmarkt zijn er echter veel punten die niet echt terecht zijn.

Omdat voor de uitvoering van een nieuw plattelandsproject een voldoende groot grondfonds nodig is, bedraagt ​​het aantal projecten met 100% woongebied of een gedeelte daarvan slechts 5% van het totale aantal nieuwe plattelandsprojecten op de markt.

De bovengenoemde strenge regels voor grondgebruik veroorzaken dan ook veel problemen wanneer bedrijven NƠTM-projecten willen bouwen. Als we geen oplossing vinden, kunnen honderdduizenden miljarden VND die in de uitvoering van deze projecten zijn geïnvesteerd, "vastlopen", wat leidt tot verspilling van investeringskapitaal en niet de oplossing biedt voor het probleem van de woningvoorraad.

Om bovengenoemde projecten op te lossen, zijn er volgens Meester Nguyen Nhat Khanh juridische en bestuurlijke oplossingen nodig. Vanuit juridisch oogpunt moet de Nationale Assemblee binnenkort de regelgeving inzake landgebruiksvormen bestuderen en aanpassen om NƠTM-projecten in de Woningwet te implementeren. Dit moet gebeuren om de vormen van landgebruik voor projecten niet te beperken, maar om te zorgen voor naleving van de lokale ruimtelijke ordening en bouwplanning.

"Vanuit een managementperspectief kan het Volkscomité van Ho Chi Minhstad in de nabije toekomst de investeerders van deze 62 projecten ondersteunen door biedingen te organiseren voor projecten die grond gebruiken om investeerders te selecteren die voldoen aan de voorwaarden om het NƠTM-project uit te voeren (wanneer de bieding wordt gewonnen, zal de staat grond toewijzen of grond leasen om het NƠTM-project uit te voeren) of de bestemming van het NƠTM-project omzetten in sociale huisvesting, zodat de investeerders niet gebonden zijn aan de vorm van grondgebruik", aldus Meester Khanh.

Veel regelgeving moet worden herzien

In het officiële bericht "Voorstellend om punt b, clausule 1, punt a, clausule 4 en clausule 6, artikel 128 van het ontwerp van de grondwet (gewijzigd) te wijzigen om voorwaarden te scheppen waarin investeerders kunnen onderhandelen over het verkrijgen van grondgebruiksrechten voor grondtypen in overeenstemming met de planning voor de uitvoering van NƠTM-projecten" dat naar de Nationale Vergadering is gestuurd, stelde de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association, voor om punt b, clausule 1, punt a, clausule 4 en clausule 6, artikel 128 van het ontwerp van de grondwet (gewijzigd) te wijzigen om voorwaarden te scheppen waarin ondernemingen en investeerders kunnen onderhandelen over het verkrijgen van grondgebruiksrechten of het hebben van grondgebruiksrechten voor grondtypen of het hebben van grondgebruiksrechten in overeenstemming met de ruimtelijke ordening, stadsplanning en bouwplanning voor de uitvoering van NƠTM-projecten.

De heer Chau wees er ook op dat de regeling onder punt b, clausule 1, artikel 128 van het gewijzigde ontwerp van Grondwet alleen overeenkomsten toestaat over het verkrijgen van het recht om grond voor bewoning te gebruiken, of over de noodzaak om het recht te hebben om grond voor bewoning of grond voor bewoning en andere grond te gebruiken. Deze regeling heeft dus een nauwere betekenis dan de huidige regeling in de Grondwet van 2013 en schept dus geen gunstige voorwaarden voor investeerders om toegang te krijgen tot grond. Ook worden de wettelijke en legitieme rechten en belangen van mensen die grond gebruiken niet gewaarborgd.

Volgens de heer Chau zullen investeerders, als deze regelgeving wordt aangenomen, in de komende tien jaar niet langer "overeenkomsten mogen sluiten over het verkrijgen van het recht om grond voor bewoning en andere grond te gebruiken" voor de uitvoering van het nieuwe plattelandsontwikkelingsproject. Er zal dan geen sprake meer zijn van een investeerder die voldoet aan de voorwaarde van "het recht hebben om grond voor bewoning en andere grond te gebruiken", zoals voorgeschreven in clausule 6, artikel 128 van het ontwerp van de Grondwet (gewijzigd).

Wat betreft de problemen met toekomstige huisvesting, zei Bui Xuan Cuong, vicevoorzitter van het Volkscomité van Ho Chi Minhstad, tijdens de recente workshop over het gewijzigde wetsontwerp inzake vastgoed, georganiseerd door de Economische Commissie van de Nationale Vergadering en het Ministerie van Bouw , dat er in de stad de laatste tijd veel problemen zijn ontstaan ​​bij de bouw van bedrijfswoningen. De bevoegde autoriteit moet daarom een ​​document hebben waarin het project wordt goedgekeurd dat in aanmerking komt voor de verkoop van toekomstige woningen, wat tot veel gevolgen leidt, met name de afgifte van eigendomscertificaten aan NƠTM-kopers met betrekking tot de bepalingen van de Grondwet.

Volgens de heer Bui Xuan Cuong bepaalt clausule 2, artikel 25 van het gewijzigde wetsontwerp over de vastgoedsector dat in de toekomst gebouwde huizen en bouwwerken moeten beschikken over een van de volgende soorten documenten over grondgebruik (besluit over grondtoewijzing, grondhuur; grondhuurcontract; certificaat van grondgebruiksrechten; certificaat van huiseigendom en grondgebruiksrechten; certificaat van grondgebruiksrechten, huiseigendom en andere aan grond verbonden activa...).

Ondertussen mogen landgebruikers volgens de huidige Grondwet landgebruiksrechten overdragen, pachten, onderverhuren, doneren, verhypothekeren en er kapitaal aan bijdragen als ze een certificaat hebben.

Indien de grondgebruiker de nakoming van financiële verplichtingen mag uitstellen of financiële verplichtingen heeft, moet hij/zij aan de financiële verplichtingen voldoen voordat hij/zij de rechten kan uitoefenen. Dit betekent dat indien de investeerder grond toegewezen krijgt, maar niet voldoet aan de financiële verplichtingen met betrekking tot grondgebruiksvergoedingen, hij/zij de rechten van de grondgebruiker volgens de bepalingen van de grondwetgeving, waaronder het recht om grondgebruiksrechten over te dragen, niet kan uitoefenen.

Daarom adviseert het Volkscomité van Ho Chi Minhstad de redactiecommissie om de inhoud van de grondvoorwaarden voor de goedkeuringsprocedure voor toekomstige woningbouw- en bouwwerkzaamheden te bestuderen en aan te passen, aangezien "de investeerder aan zijn financiële verplichtingen heeft voldaan en over een certificaat voor grondgebruik beschikt". Dit om juridische problemen in de volgende stap te beperken, met name bij de uitgifte van certificaten aan burgers.

Planningsaanpassing na overdracht mogelijk maken

Vicevoorzitter van het Volkscomité van Ho Chi Minhstad, Bui Xuan Cuong, zei dat het wetsontwerp inzake vastgoedbedrijven bepaalt dat het principe van de overdracht van vastgoedprojecten is dat de overdracht van het project, geheel of gedeeltelijk, ervoor moet zorgen dat de doelstellingen en planning van het project niet veranderen. Dit is "niet gunstig", omdat veel investeerders, na ontvangst van het project, de planning moeten aanpassen om het project te verbeteren. Volgens Bui Xuan Cuong is de projectaanpassing bedoeld om het project te optimaliseren en is de laatste sleutel het verhogen van de grondgebruikscoëfficiënt en het voldoen aan de bepalingen van de Wet op de Stedenbouw. ​​Investeerders passen zich aan volgens de regelgeving en gaan extra financiële verplichtingen aan. Het Volkscomité van Ho Chi Minhstad stelde voor om deze regelgeving te herzien om te voorkomen dat deze tijdens het implementatieproces in conflict komt met de bepalingen van de Wet op de Stedenbouw, anders zou dit van invloed zijn op het implementatieproces na ontvangst van de projectoverdracht.

Seminar ‘Het wegnemen van juridische belemmeringen voor vastgoed’

Op 9 november organiseerde de krant Lao Dong een discussie over "Het wegnemen van juridische obstakels voor onroerend goed". De bedoeling was om de meningen van gasten te horen en te verwerken. Zo konden we oplossingen vinden om knelpunten weg te nemen, de doorstroming van de onroerendgoedmarkt te verbeteren en een stabiele en duurzame economische groei te bevorderen.

(*) Zie Lao Dong krant van 8 november

Bron: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm