Het wegnemen van obstakels met betrekking tot het grondrecht.

Een samenvattend rapport over vragen van de secretaris-generaal van de Nationale Vergadering, Bui Van Cuong, dat onlangs aan de afgevaardigden is verzonden, concludeert dat de regering veel maatregelen heeft genomen en talrijke documenten heeft uitgevaardigd om de problemen op deze markt aan te pakken, zoals telegrammen en richtlijnen van de premier waarin ministeries en lokale overheden worden aangespoord de vastgoedmarkt te herstructureren. Deze markt, inclusief de woningmarkt, kampt echter nog steeds met problemen en knelpunten die voortkomen uit juridische procedures, beschikbaarheid van grond en investeringskapitaal.

De aanvraag werd afgewezen vanwege een gebrek aan "woongrond".

Sommige administratieve procedures met betrekking tot investeringen zijn omslachtig en vormen obstakels; marktsegmenten blijven onevenwichtig; en investeringskrediet in deze markt brengt nog steeds veel risico's met zich mee. Door deze moeilijkheden moeten vastgoedbedrijven investerings- en bouwprojecten stopzetten, wat ook problemen oplevert voor aannemers, materiaalleveranciers en vele andere sectoren. "Juridische obstakels met betrekking tot grond, zoals het vaststellen van grondprijzen, grondgebruiksrechten, grondontginning of regelgeving voor de selectie van investeerders die overlappen met regelgeving voor investeringen, biedingen en grond... vormen grote belemmeringen voor het herstel en de ontwikkeling van de woningmarkt", concludeerde het beoordelende bureau.

In Ho Chi Minh-stad kampen zich, naast meer dan 100 vastgoedprojecten die momenteel obstakels ondervinden en waarvoor oplossingen worden onderzocht, onlangs ook een rapport aan het stadsbestuur uitgebracht over de stand van zaken met betrekking tot de goedkeuring van investeringsbeleid voor vastgoedprojecten in het gebied.

Van de 117 projectdossiers die momenteel door dit agentschap worden behandeld en waarin goedkeuring van het investeringsbeleid wordt gevraagd, voldoen er 62 niet aan de voorwaarden om als investeerder in een commercieel woningbouwproject te worden aangemerkt, omdat zij geen woongrond bezitten of niet de gehele woongrond hebben verworven zoals bepaald in de Woningwet van 2014.

Daarom adviseerde het Departement voor Planning en Investeringen het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad om het investeringsplan niet goed te keuren, omdat het niet voldoet aan de bepalingen van de Investeringswet en de Woningwet. Dit heeft tot bezorgdheid geleid onder vastgoedbedrijven, omdat het de uitvoering van het project zou kunnen vertragen.

Het wegnemen van juridische belemmeringen zal de uitvoering van vastgoedprojecten vergemakkelijken en de marktontwikkeling stimuleren. (Foto: HOANG TRIEU)

Volgens masterstudent Nguyen Nhat Khanh, docent aan de Faculteit Rechtsgeleerdheid van de Universiteit voor Economie en Recht (Vietnam National University Ho Chi Minh City), is de weigering om de investeringsplannen van deze 62 projecten goed te keuren vanuit juridisch oogpunt volkomen terecht. Gezien het economische perspectief en de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt kent deze beslissing echter een aantal minder wenselijke aspecten.

Omdat de realisatie van een commercieel woningbouwproject vereist dat bedrijven over een voldoende groot grondfonds beschikken, vertegenwoordigt het aantal projecten met 100% woongrond of een deel woongrond in werkelijkheid niet meer dan 5% van het totale aantal commerciële woningbouwprojecten op de markt.

De strenge regelgeving met betrekking tot het landgebruik zoals hierboven beschreven, zorgt daarom voor veel problemen voor bedrijven die sociale woningbouwprojecten willen realiseren. Als deze obstakels niet worden weggenomen, kunnen honderdduizenden miljarden dong die in deze projecten zijn geïnvesteerd, vast komen te zitten, wat leidt tot verspilling van investeringskapitaal en het niet oplossen van het woningtekort.

Volgens masterstudent Nguyen Nhat Khanh zijn er, om de bovengenoemde projecten op te lossen, zowel juridische als bestuurlijke oplossingen nodig. Vanuit juridisch oogpunt zou de Nationale Assemblee de regelgeving inzake grondgebruik voor de realisatie van sociale woningbouwprojecten in de Woningwet snel moeten bestuderen en aanpassen. Het doel is om de beperkingen op grondgebruik voor projecten op te heffen en in plaats van alleen woongrond, zoals nu het geval is, te zorgen voor naleving van de lokale ruimtelijke ordening en bouwvoorschriften.

"Vanuit een managementperspectief kan het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad de investeerders van deze 62 projecten in eerste instantie ondersteunen door een aanbesteding voor grondgebruik te organiseren. Hierbij kunnen investeerders worden geselecteerd die voldoen aan de voorwaarden voor de uitvoering van het sociale woningbouwproject (als zij de aanbesteding winnen, zal de staat hen grond toewijzen of in bruikleen geven voor de realisatie van het sociale woningbouwproject) of door het doel van sociale woningbouw te wijzigen, zodat zij niet langer gebonden zijn aan de regelgeving voor grondgebruik," aldus mevrouw Khanh.

Veel regelgeving moet worden aangepast.

In de officiële brief "Voorstel tot wijziging van punt b, clausule 1, punt a, clausule 4 en clausule 6 van artikel 128 van het ontwerp van de Grondwet (gewijzigd) om voorwaarden te scheppen voor investeerders om overeenstemming te bereiken over de verwerving van gebruiksrechten voor grondsoorten die voldoen aan de ruimtelijke ordening voor de realisatie van sociale woningbouwprojecten", gericht aan de Nationale Vergadering, stelde de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Vereniging van Vastgoedeigenaren van Ho Chi Minh-stad, voor om punt b, clausule 1, punt a, clausule 4 en clausule 6 van artikel 128 van het ontwerp van de Grondwet (gewijzigd) te wijzigen om voorwaarden te scheppen voor bedrijven en investeerders om overeenstemming te bereiken over de verwerving van gebruiksrechten of bestaande gebruiksrechten voor grondsoorten die voldoen aan de ruimtelijke ordening, stedenbouw en bouwplanning voor de realisatie van sociale woningbouwprojecten.

De heer Chau wees er ook op dat de bepaling in punt b, clausule 1, artikel 128 van het ontwerp van de gewijzigde Grondwet alleen overeenkomsten toestaat voor het verkrijgen van gebruiksrechten voor woongrond, of dat bestaande gebruiksrechten voor woongrond of een combinatie van woongrond en andere grond vereist zijn. De reikwijdte ervan is daarom beperkter dan die van de huidige bepalingen in de Grondwet van 2013, waardoor de toegang van investeerders tot grond niet wordt vergemakkelijkt en de rechtmatige rechten en belangen van de huidige grondgebruikers niet worden gewaarborgd.

Volgens de heer Chau zullen investeerders, indien deze regelgeving wordt aangenomen, de komende tien jaar niet langer mogen "onderhandelen over de verwerving van gebruiksrechten voor woon- en andere grond" ten behoeve van sociale woningbouwprojecten. Hierdoor zal geen enkele investeerder meer kunnen voldoen aan de voorwaarde van "het beschikken over bestaande gebruiksrechten voor woon- en andere grond", zoals vastgelegd in artikel 128, lid 6, van het ontwerp van de gewijzigde Grondwet.

Met betrekking tot de moeilijkheden die gepaard gaan met woningbouwprojecten, verklaarde vicevoorzitter Bui Xuan Cuong van het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad tijdens een recente workshop over de ontwerpwijzigingen van de Wet op de Vastgoedsector, georganiseerd door de Economische Commissie van de Nationale Assemblee en het Ministerie van Bouw , dat er in de stad veel problemen zijn ontstaan ​​bij het commercieel exploiteren van woningbouwprojecten. Concreet moeten de autoriteiten schriftelijke goedkeuringen afgeven voor projecten die voldoen aan de voorwaarden voor de verkoop van woningen in aanbouw, wat tot veel complicaties leidt, met name bij de afgifte van eigendomsbewijzen aan kopers van commerciële woningen, onder verwijzing naar de bepalingen van de Grondwet.

Volgens de heer Bui Xuan Cuong bepaalt artikel 25, lid 2, van het ontwerp van de Wet op de Vastgoedsector (gewijzigd) dat toekomstige woningbouw- en constructieprojecten moeten beschikken over een van de volgende soorten documenten voor grondgebruik (besluit tot grondtoewijzing, grondlease; grondleaseovereenkomst; certificaat van grondgebruiksrechten; certificaat van eigendom van woning en grondgebruiksrechten; certificaat van grondgebruiksrechten, eigendom van woning en andere activa verbonden aan de grond...).

Volgens de huidige grondwetgeving hebben grondgebruikers het recht om grondgebruiksrechten over te dragen, te verhuren, onder te verhuren, te schenken, te verhypothekeren en als kapitaal in te brengen, mits zij over een grondgebruiksvergunning beschikken.

In gevallen waarin grondgebruikers uitstel krijgen voor het nakomen van hun financiële verplichtingen of waarin hun financiële verplichtingen als schuld worden geregistreerd, moeten zij deze verplichtingen nakomen voordat zij hun rechten kunnen uitoefenen. Dit betekent dat als een investeerder grond toegewezen krijgt maar niet voldoet aan zijn financiële verplichtingen met betrekking tot grondgebruiksrechten, hij de rechten van een grondgebruiker zoals vastgelegd in de grondwetgeving niet kan uitoefenen, inclusief het recht om grondgebruiksrechten over te dragen.

Daarom stelt het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad voor dat de opstellingscommissie onderzoek doet naar en de inhoud aanpast met betrekking tot de grondvoorwaarden voor de procedure voor de goedkeuring van woningbouw- en commerciële bouwprojecten. In de aanpassing moet worden opgenomen dat "de investeerder aan al zijn financiële verplichtingen moet hebben voldaan en in het bezit moet zijn van een gebruiksvergunning voor de grond". Dit is bedoeld om juridische problemen in de daaropvolgende stappen te beperken, met name bij de afgifte van vergunningen aan bewoners.

Maakt aanpassingen aan de planning mogelijk na de eigendomsoverdracht.

De vicevoorzitter van het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad, Bui Xuan Cuong, verklaarde dat het wetsontwerp inzake de vastgoedsector, dat voorschrijft dat de overdracht van vastgoedprojecten – namelijk dat de doelstellingen en planning van het project ongewijzigd moeten blijven – "ongunstig" is. Hij betoogde dat veel investeerders na de overname van een project aanpassingen aan de planning moeten doorvoeren om het te verbeteren. Volgens Bui Xuan Cuong zijn deze aanpassingen gericht op het optimaliseren van het project, het verhogen van de benuttingsgraad en het voldoen aan de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Investeerders voeren aanpassingen door conform de regelgeving, wat extra financiële verplichtingen met zich meebrengt. Het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad stelde voor deze regelgeving te wijzigen om conflicten met de Wet op de Ruimtelijke Ordening tijdens de implementatie te voorkomen, aangezien dit een negatieve invloed zou hebben op de voortgang van het project na de overname.

Seminar "Juridische obstakels voor vastgoed wegnemen"

Op 9 november organiseerde de krant Nguoi Lao Dong een seminar met de titel "Het wegnemen van juridische obstakels voor de vastgoedsector" om meningen van gasten te verzamelen en zo oplossingen te vinden om knelpunten weg te nemen, de doorstroming op de vastgoedmarkt te verbeteren en stabiele en duurzame economische groei te bevorderen.

(*) Zie de krant Nguoi Lao Dong, uitgave van 8 november.

Bron: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm