HoREA stelt veel oplossingen voor om appartementengebouwen te renoveren en herbouwen

Erkenning van projectinvesteerders via overeenkomsten voor de overdracht van landgebruiksrechten om het project uit te voeren

Onlangs heeft de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) een document met opmerkingen over het ontwerpbesluit inzake de renovatie en herbouw van appartementengebouwen (ontwerpbesluit) naar de premier en het ministerie van Bouw gestuurd.

Onroerend goed - HoREA biedt veel oplossingen voor de renovatie en herbouw van appartementengebouwen — Het is noodzakelijk om een bepaling toe te voegen die erop gericht is om investeerders in projecten te erkennen door middel van overeenkomsten over de overdracht van grondgebruiksrechten voor de uitvoering van het project. In dat geval wordt de investeerder goedgekeurd voor het investeringsbeleid in overeenstemming met de bepalingen van de wet op de huisvesting.

Volgens de voorzitter van HoREA, de heer Le Hoang Chau, bepaalt artikel 15 van het ontwerpbesluit alleen "de selectie van projectinvesteerders via overeenkomsten over het ontvangen van de overdracht van grondgebruiksrechten om het project uit te voeren", maar bepaalt het niet de erkenning van projectinvesteerders via overeenkomsten over het ontvangen van de overdracht van grondgebruiksrechten om het project uit te voeren voor investeerders "die alle appartementen en andere gebieden in het appartementengebouw die verbonden zijn aan grondgebruiksrechten om het appartementengebouw te bouwen, hebben gekocht of de overdracht daarvan hebben ontvangen". Het zou dus aan artikel 15 van het ontwerpbesluit moeten worden toegevoegd.

De heer Chau haalde de zaak aan waarin Bedrijf P ermee instemde alle 52 appartementen in het oude appartementengebouw van vier verdiepingen aan Cach Mang Thang Tam 239, District 3, Ho Chi Minhstad, terug te kopen. Daarna sloopte Bedrijf P het appartementengebouw om een investeringsproject uit te voeren voor de bouw en handel in onroerend goed en luxe commerciële woningen op deze locatie.

Volgens de heer Chau is het noodzakelijk om een bepaling toe te voegen waarin de investeerder wordt erkend door middel van een overeenkomst tot overdracht van grondgebruiksrechten voor de uitvoering van het project. In dat geval wordt de investeerder goedgekeurd voor het investeringsbeleid in overeenstemming met de bepalingen van de wet op de huisvesting.

HoREA stelt daarom voor om clausule 6 (nieuw) toe te voegen aan artikel 15 van het ontwerpbesluit, waarin het volgende wordt bepaald: "Indien een investeerder het gehele appartement of een ander gebied in een appartementengebouw dat verband houdt met de grondgebruiksrechten voor de bouw van een appartementengebouw heeft gekocht of de overdracht daarvan heeft ontvangen ter uitvoering van een investeringsproject op het gebied van onroerend goed en huisvesting in overeenstemming met de ruimtelijke ordening, bouwplanning, stedenbouwkundige planning, programma's voor huisvestingsontwikkeling en plannen van de regio, moet het investeringsbeleid voor het investeringsproject voor de renovatie en herbouw van het appartementengebouw worden goedgekeurd in overeenstemming met de bepalingen van de wet op de huisvesting."

Daarnaast stelde HoREA voor om artikel 6, lid 2, van het ontwerpbesluit te wijzigen en aan te vullen, waarin de termijn wordt vastgelegd voor het inwinnen van meningen van eigenaren, gebruikers van appartementengebouwen en relevante instanties en organisaties over de inhoud van het plan voor de renovatie en herbouw van appartementengebouwen. Deze termijn zou 50 werkdagen moeten bedragen, wat redelijker is omdat de regeling van 30 dagen, inclusief zon- en feestdagen, onvoldoende tijd biedt voor bevoegde overheidsinstanties om meningen in te winnen.

Daarnaast stelde HoREA voor om artikel 3, 16, van het ontwerpbesluit met betrekking tot de arbeidstijd te wijzigen en aan te vullen, omdat de regeling "De termijn voor het ontvangen van een aanvraag tot registratie als investeerder zoals voorgeschreven in artikel 1 van dit artikel bedraagt 30 dagen" onredelijk is, maar 35 werkdagen zou moeten bedragen om voldoende tijd te hebben om de aanvraag te bestuderen en te beslissen over deelname aan het project voor de renovatie en herbouw van appartementengebouwen.

Voorstel voor huizenkopers van oude appartementenrenovatieprojecten om te lenen uit een pakket van 125.000 miljard VND

Met name wat betreft de kredietkwestie stelde HoREA voor om artikel 27b toe te voegen aan het ontwerpbesluit, waarin het preferentieel kredietbeleid wordt geregeld overeenkomstig de bepalingen van de kredietwet.

Onroerend goed - HoREA adviseert een groot aantal oplossingen voor de renovatie en herbouw van appartementengebouwen (afbeelding 2). — Volgens de inschatting van de heer Chau is het kredietpakket van 125.000 miljard VND zeer geschikt voor investeerders en huizenkopers die bezig zijn met de renovatie en herbouw van appartementen, en die geld lenen tegen zeer hoge rentetarieven, namelijk zo'n 10% per jaar.

Volgens de heer Chau heeft de Staatsbank momenteel geen circulaire uitgegeven waarin de implementatie van preferentieel kredietbeleid voor investeerders en huizenkopers in projecten voor de renovatie en herbouw van appartementengebouwen overeenkomstig de bovenstaande regelgeving wordt beschreven en begeleid. Er is echter alleen een leningprogramma geïmplementeerd voor sociale huisvesting, arbeidershuisvesting, renovatie en herbouw van oude appartementengebouwen overeenkomstig Resolutie 33/NQ-CP volgens de officiële verzending nr. 2380/NHNN-TD van 1 april 2023, algemeen bekend als het kredietpakket van VND 125.000 miljard.

Met dit kredietpakket kunnen investeerders en huizenkopers bij renovatie- en verbouwingsprojecten van appartementen geld lenen tegen een rente die 1,5-2% lager ligt dan de normale commerciële leningrente. Deze rente wordt elke 6 maanden aangepast. Investeerders bij renovatie- en verbouwingsprojecten van appartementen kunnen gedurende 3 jaar met voorkeur geld lenen, terwijl huizenkopers bij renovatie- en verbouwingsprojecten van appartementen met voorkeur geld kunnen lenen gedurende 5 jaar. Daarna moeten ze lenen tegen een overeengekomen, 'variabele' rente.

Volgens de inschatting van de heer Chau is het kredietpakket van 125.000 miljard VND zeer geschikt voor investeerders en huizenkopers die bezig zijn met de renovatie en herbouw van appartementen, en die geld lenen tegen zeer hoge rentetarieven, namelijk zo'n 10% per jaar.

Maar momenteel zijn er vanwege "juridische problemen" geen (nieuwe) renovatie- en herbouwprojecten voor appartementen, of kunnen veel projecten niet worden uitgevoerd. Dit leidt tot geen woningproducten in (nieuwe) renovatie- en herbouwprojecten voor appartementen. Tot nu toe heeft geen enkele investeerder of huizenkoper in het renovatie- en herbouwproject voor appartementen een lening kunnen afsluiten uit het kredietpakket van 125.000 miljard VND.

Als het Permanent Comité van de Nationale Vergadering en de Nationale Vergadering op de middellange termijn staatsbegrotingskapitaal kunnen vrijmaken om preferentiële kredietbeleid ten uitvoer te leggen voor investeerders en huizenkopers bij renovatie- en herbouwprojecten van appartementengebouwen, zoals voorgeschreven in punt d, clausule 1, artikel 63 van de Woningwet 2023, beschikt de Staatsbank over begrotingskapitaal om herfinanciering en rentecompensatie te ondersteunen voor kredietinstellingen die dit preferentiële kredietbeleid ten uitvoer leggen.

“De Staatsbank wordt verzocht te bepalen dat investeerders en huizenkopers in appartementenrenovatie- en verbouwingsprojecten een kredietpakket van VND 125.000 miljard kunnen lenen voor een maximale periode van 5 jaar met een vaste rente, 1,5-2% lager dan de normale commerciële leningrente”, stelde de heer Chau voor.

Bron