Het tweede probleem met de onroerendgoedbelasting is actueel. Er moet een stappenplan worden ontwikkeld dat aansluit bij de gezondheid van de markt.

Kunnen onroerendgoedbelastingen de huizenprijzen verlagen?

In een rapport dat naar het overheidskantoor is gestuurd over de redenen voor de recente stijging van de vastgoedprijzen, heeft het ministerie van Bouw aangegeven dat het een belastingbeleid zal onderzoeken en voorstellen voor mensen die veel huizen en grond bezitten en gebruiken. Dit beleid moet speculatie en het kopen en verkopen in een korte periode om winst te maken, beperken.

Volgens het Ministerie van Bouw en Woningbouw zijn de factoren die bijdragen aan de recente stijging van de huizenprijzen onder meer de "deelname" van een aantal investeerders, groepen investeerders, speculanten en makelaars. Wat betreft veilingen met winstprijzen van meer dan 100 miljoen per vierkante meter, gaf het Ministerie van Bouw en Woningbouw aan dat veel investeringsgroepen gespecialiseerd zijn in deelname aan veilingen en vervolgens direct verkopen om winst te maken. Buiten het veilinggebied wachten veel makelaars op de resultaten, klaar om grond te kopen en te verkopen voor een verschil van 200 tot 500 miljoen VND per perceel. Het kopen en verkopen van grote kavels voor illegale winst is gebruikelijk, zelfs georganiseerd, en verhoogt de prijs van grond en woningen in de omgeving.

Sommige groepen, investeerders en individuele makelaars verdraaien marktinformatie om "prijzen op te drijven", creëren virtuele prijzen... en maken misbruik van het gebrek aan kennis bij mensen om de psychologie te manipuleren en om volgens de psychologie van de massa investeringen aan te trekken om winst te maken.

Normaal gesproken besteden investeerders in woningbouwprojecten gemiddeld 3% van de verkoopprijs aan de beursvloer en makelaars om de producten te verkopen. Makelaars kiezen er echter vaak voor om, afhankelijk van de marktsituatie, meer te vragen bij transacties met klanten, waardoor kopers "het verschil" moeten betalen.

Tijdens de koortsachtige periode gebruiken veel makelaars ook de "aanbetalingsmethode" om huizen en grond van verkopers te kopen en vervolgens de prijs met 10-15% te verhogen om het aan anderen te verkopen. Bijvoorbeeld: een appartement kost 5 miljard VND, de makelaar stort 1 miljard VND om te kopen en komt overeen om binnen een maand te betalen. Maar binnen die maand vindt de makelaar klanten om te verkopen voor een verschil van 6-7 miljard VND.

Bovendien dragen sommige investeerders ook bij aan de opwaartse druk op de huizenprijzen door "hoge verkoopprijzen aan te bieden", waardoor het verwachte winstniveau hoger ligt dan het gemiddelde van vastgoedprojecten. In gebieden waar slechts enkele, of zelfs één, projecten te koop staan, kunnen investeerders de prijzen verhogen om winst te maken, vanwege een gebrek aan concurrentie en referentieprijzen", aldus het Ministerie van Bouw in het rapport.

In een reactie op deze kwestie zei Meester Nguyen Van Dinh, expert in vastgoedrecht, dat een van de redenen voor de stijgende huizen- en grondprijzen het fenomeen van speculatie en hamsteren is, met de gedachte "niets is rijker dan grondhandel", gesteund door banken. Dit is een "VIP"-klantengroep van banken, omdat de leningen altijd hypothekeren met huizen en grond – waarvan wordt aangenomen dat ze bijna altijd in prijs stijgen en weinig risico met zich meebrengen. De investeringsbehoeften van de mensen zijn legitiem, maar wanneer dit fenomeen hoog oploopt, wordt het speculatie en hamsteren van huizen en grond, wat de markt verstoort, leidt tot landverlating en verspilling van grondstoffen.

MSc. Nguyen Van Dinh stelde dat het heffen van belastingen op huizen en grond een verplichte oplossing is, die duidelijk is vastgelegd in Resolutie nr. 18-NQ/TW van 2022 van het Centraal Uitvoerend Comité over het blijven innoveren en perfectioneren van instellingen en beleid, en het verbeteren van de effectiviteit en efficiëntie van landbeheer en -gebruik. Resolutie 18 beschrijft de taken en oplossingen: "Het aanpakken van de situatie van verspillend landgebruik, het braak laten liggen, vervuild en gedegradeerd laten", "Het voorschrijven van hogere belastingtarieven voor mensen die grote stukken land gebruiken, veel huizen, speculeren met land, het vertragen van landgebruik en het braak laten liggen van land".

De heer Nguyen Van Dinh zei dat bij grondveilingen de winnende biedprijs tientallen keren hoger lag dan de startprijs in het verleden. De meeste mensen waren sceptisch over de veilingresultaten in plaats van blij met het feit dat de staatsbegroting grote extra inkomsten zou ontvangen. De reden hiervoor is dat de percelen na het winnen van de veiling vaak verlaten worden en in veel gevallen "spooksteden" vormen. De meeste van deze "projecten" hebben vaak een zeer lage bezettingsgraad, zelfs na tientallen jaren van implementatie zijn er slechts een paar huizen gebouwd en zijn er mensen ingetrokken. Dienovereenkomstig zei Meester Nguyen Van Dinh dat de belasting op huizen en grond een politieke basis heeft in Resolutie 18 van de Partij, maar synchroon en eerlijk moet worden geïmplementeerd in alle gemeenten.

Een belangrijke factor is de behoefte aan een database voor belastingheffing, om ervoor te zorgen dat de juiste personen belasting betalen en om de effectiviteit van het belastingbeleid te bevorderen. Op dit moment is de exacte bepaling van wie de eigenaar is van dit onroerend goed nog niet opgelost vanwege het ontbreken van een volledige database en het fenomeen dat iemand anders de naam van het onroerend goed overneemt.

De premier heeft echter Project 06 goedgekeurd voor de ontwikkeling van applicaties voor bevolkingsgegevens, identificatie en elektronische authenticatie ten behoeve van de digitale transformatie. De nieuwe Grondwet, Woningwet en Wet op de Vastgoedondernemingen maken ook melding van de oprichting van een nationale database met informatie over grond, woningen en onroerend goed. Indien effectief geïmplementeerd, kan in de nabije toekomst een betrouwbaar databasesysteem worden opgezet, dat een belangrijke database zal zijn voor de handhaving van de wet op de onroerendgoedbelasting nadat deze is aangenomen.

" Als onroerend goed belastingplichtig is, als een informatiesysteem en database van onroerend goed kunnen worden samengesteld om "eigendom toe te kennen", om precies te zien wie de eigenaar is van dit onroerend goed, dan kan iets gebeuren wat onmogelijk lijkt: de prijzen van onroerend goed en huizen zullen dalen, zelfs sterk dalen. Speculatie met onroerend goed zal vrijwel worden voorkomen. Banken zullen ook op zoek moeten naar een nieuwe klantenkring in plaats van naar vastgoedmagnaten.

Belastingheffing moet het idee concretiseren dat "huizen bedoeld zijn om in te wonen, niet om mee te speculeren" en alleen dan zal de droom van een leven als arbeider dichterbij komen" , benadrukte de heer Nguyen Van Dinh.

De vastgoedmarkt heeft recentelijk tekenen van verbetering laten zien toen de Nationale Vergadering officieel drie belangrijke marktwetten goedkeurde, die zes maanden eerder dan verwacht van kracht werden, met ingang van 1 augustus 2024. Terwijl de vastgoedmarkt alleen in Hanoi bruist, is het elders nog vrij rustig. Nu de vastgoedsector in grote moeilijkheden verkeert en investeerders nog steeds "vastzitten" op provinciale markten, heeft het recente voorstel om tweede huizen te belasten veel tegengestelde meningen gekregen.

De belasting op tweede woningen is in feite geen nieuw voorstel, maar wordt al sinds 2009 genoemd. Om vele redenen kon deze echter pas worden gelegaliseerd nadat deze officieel was opgenomen in Resolutie nr. 18-NQ/TW, uitgegeven in juni 2022 door de Vaste Commissie van de Nationale Assemblee. Het ontwikkelen van regelgeving en beleid om de grondmarkt te reguleren, met name door middel van extra belasting op grondgebruiksrechten en het bezit van activa op grond vanaf een tweede of meer onroerende goederen, heeft echter veel obstakels ondervonden.

Veel deskundigen zijn met name bezorgd dat als de onroerendgoedbelasting niet zorgvuldig wordt berekend en gelijkgetrokken, dit een averechts effect kan hebben. Hierdoor stijgen de huizenprijzen en wordt het voor mensen met een laag en middeninkomen moeilijker om aan huisvesting te komen.

Welke route is geschikt?

Belastingen vormen een effectief instrument om belastingontduiking bij de overdracht van onroerend goed, speculatie, prijsinflatie en dergelijke aan te pakken. De belastingheffing op tweede woningen moet echter zorgvuldig worden berekend, zodat deze aansluit bij de marktrealiteit en de belangen van alle partijen in evenwicht zijn.

Volgens veel experts kan belastingheffing een instrument zijn om torenhoge grondprijzen te beheersen, speculatie te verminderen, marktmanipulatie te voorkomen en onroerend goed terug te brengen naar de werkelijke waarde. Met het huidige onduidelijke beheermechanisme voor grondinformatie is belastingheffing echter niet eenvoudig.

Belasting is een goede oplossing, die de inkomsten voor de staatsbegroting helpt verhogen en bijdraagt ​​aan de aanpassing van de markt op de korte termijn van 6-12 maanden of 1-2 jaar, maar het kan de impact op de lange termijn niet in stand houden. Er zijn echter ook veel zorgen dat belasting de prijzen alleen maar zal verhogen, omdat de grondprijs door de verkoper met belasting wordt verhoogd.

Financieel expert Dinh The Hien deelde dit met de pers en zei dat onroerendgoedbelasting simpelweg wordt opgevat als een belasting die wordt geheven op mensen die onroerend goed bezitten; hoe meer onroerend goed, hoe meer belasting. Mensen met een gemiddelde levensstandaard, die maar één huis hebben, hoeven zich geen zorgen te maken.

Voor degenen die veel activa (onroerend goed) hebben en die activa continu winst genereren, is het logisch om meer belasting te betalen. Bij leningen voor investeringen maken belastingen deel uit van de kosten die beleggers moeten berekenen, "winst en verlies".

Onlangs heeft de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) ook een onroerendgoedbelastingbeleid voorgesteld dat van toepassing is op twee groepen: kopers van een tweede woning of meer en eigenaren die het project afbreken. Het belastingtarief zal geleidelijk stijgen voor transacties waarbij de verkoper slechts een korte eigendomsperiode heeft.

Eerder, in augustus 2023, bleven de kiezers in Ho Chi Minhstad voorstellen om tweede huizen te belasten en hogere belastingen te heffen op leegstaande panden die geen grondwaarde genereren. Het ministerie van Financiën gaf aan dat het onderzoek heeft gedaan naar en een wetsontwerp over onroerendgoedbelasting heeft ontwikkeld, dat naar verwachting zal worden toegevoegd aan het programma voor de ontwikkeling van wetten en verordeningen voor 2024, en ter commentaar zal worden ingediend bij de Nationale Vergadering tijdens de 8e zitting (oktober 2024).

Khanh An

Bron: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html