Het bedrijfsmodel van ‘vakantiebezit’ in de wereld – Van de geschiedenis tot de problemen waarmee mensen ...

1. Geschiedenis van de opkomst en ontwikkeling van het bedrijfsmodel van "vakantiebezit" in de wereld

In 1946, als reactie op de enorme vraag naar vakanties in het Verenigd Koninkrijk na het einde van de Tweede Wereldoorlog, ontstond bij Fred Pontin, Bill Butlin en de gebroeders Warner het idee om hun vakantiekampenbedrijf uit te breiden. Geleidelijk aan werd hun vakantiekampenbedrijf het model voor de moderne pakketreizenindustrie. Dit model breidde zich snel uit naarmate vliegreizen goedkoper en toegankelijker werden en het aantal mensen dat op vakantie ging of bereid was om op vakantie te gaan, snel groeide.

Het was in deze massamarkt dat het model dat bekendstaat als "timeshare" (vrij vertaald als "vakantiebezit") officieel in 1963 verscheen. Het begon in Zwitserland onder de naam "vakantiebezit", maar na zorgvuldig onderzoek werd dit bedrijfsmodel al snel toegepast in de Verenigde Staten en keerde het in 1975 terug naar Europa (Schotland) om zich te ontwikkelen. Binnen vijf jaar explodeerde het aantal timeshareresorts op deze markt, meestal in grote vakantiebestemmingen in heel Europa, waarbij Spanje de ontwikkeling leidde.

Vanuit marketingperspectief is vakantiebezit een heel ander product dan een typisch vakantiepakket of resortpakket. Dit model wordt aangeprezen als een aantrekkelijke service die pakketreizen niet bieden, zoals: topkwaliteit, luxe resortservices, zelfvoorzienende accommodatie op gemakkelijk bereikbare locaties, idyllische landschappen, gegarandeerde veiligheid en na aankoop is dit resortproduct "altijd van jou" . Dit concept is echter nog vrij nieuw en wordt niet goed begrepen door kopers. Hoewel het op grote schaal wordt gepromoot, is de omzet van dit businessmodel in de beginfase vaak vrij laag.

In de jaren tachtig, met de strategie om de psychologie van kopers te benutten, begonnen grootschalige zakelijke activiteiten zich te ontwikkelen in een aantal grote resorts in Spanje. Tegelijkertijd schoten de verkopen van het vakantie-eigendommodel omhoog, wat aantoonde dat het een veelbelovende bedrijfstak kon worden. Vanaf deze periode ontstonden echter ook veel klachten en bedenkingen over verkopers die namaakproducten verkochten, die zich steeds meer verspreidden over Europa en een aantal andere landen. Dit dwong de regeringen van landen om passende en tijdige wettelijke kaders te creëren om de rechten van kopers te beschermen bij deelname aan dit soort transacties met veel potentiële risico's.

2. Overzicht van de kenmerken van het bedrijfsmodel voor timeshare-vakantiebezit en de huidige problemen waarmee kopers te maken krijgen

Volgens het internationale juridische woordenboek wordt "timeshare" opgevat als een vorm van gemeenschappelijk eigendom van onroerend goed - meestal resort- of entertainmentvastgoed, waarbij de eigenaar het recht heeft om het onroerend goed gedurende een bepaalde periode per jaar te gebruiken. Deze definitie is gebaseerd op het perspectief van vakantiebezit als een vorm van gemeenschappelijk eigendom van onroerend goed. Deze benadering strookt echter niet langer met de algemene ontwikkelingstrend in de wereld, waarbij vakantiebezit niet langer als een vorm van onroerendgoedbezit wordt beschouwd. Een andere interpretatie is dat vakantiebezit wordt opgevat als de koper die een deel van de rechten op een specifiek resortvastgoed koopt - dat wil zeggen, een vorm van eigendom door meerdere mensen die het recht hebben om een ​​onroerend goed gedurende een bepaalde periode per jaar te gebruiken. Timeshare wordt daarentegen beschreven als een vorm van vakantiebezit waarbij de koper het recht heeft om één week (of langer) per jaar een unit/complex/villa/resort, zoals beschreven in het contract, te gebruiken gedurende een bepaalde periode van één of meer jaar.

In werkelijkheid verliest het businessmodel van vakantiebezit in veel landen wereldwijd geleidelijk aan zijn reputatie op het gebied van imago en merk als gevolg van de wijdverbreide en aanhoudende klachten van kopers/eigenaren van vakantiebezit in de afgelopen decennia. Om zich te onderscheiden van het in diskrediet gebrachte imago van dit model, hebben sommige bedrijven daarom andere termen gebruikt ter vervanging van de term "timeshare", bijvoorbeeld: "Vakantieclub"; "Fractionele eigendom"; "Bestemmingsclub"; "Vakantie-eigendom"; enz. Welke termen of concepten er ook worden gebruikt om het te beschrijven, in essentie is dit nog steeds "timeshare" - een businessmodel van vakantiebezit.

Met het proces van vorming en ontwikkeling kunnen we dus enkele kenmerken van het vakantiebezitmodel samenvatten, evenals de specifieke transactiemethoden van dit model, als volgt:

- Vakantiebezit is een complex product en bedrijfsmodel. Om te investeren in of deel te nemen aan een vakantiebezitmodel, moet de koper een vakantiebezitcontract ondertekenen - een document met een vrij complexe inhoud met betrekking tot afspraken over de rechten en plichten van de partijen met betrekking tot het vakantiebezitproduct.

- De waarde van een vakantie-eigendomscontract bedraagt ​​gemiddeld enkele tientallen tot tienduizenden Amerikaanse dollars (10.000 - 40.000 USD). Daarnaast moet de koper, na deelname aan het vakantie-eigendom, ook een jaarlijkse vergoeding betalen (meestal een beheervergoeding, een resortbeheervergoeding, een onderhoudsvergoeding) op basis van de omvang, het aantal vakantieweken, het type vakantieweken dat hij/zij in bezit heeft gedurende het jaar en de contractwaarde die hij/zij heeft ondertekend. Vakantie-eigendomscontracten gelden elk jaar voor een bepaalde periode en kunnen meestal enkele jaren tot tientallen jaren duren, zelfs tot wel 80 jaar (in Australië).

- Vakantiebezit is een vrij specifiek vakgebied. Afhankelijk van de aard en de specifieke inhoud van de overeenkomsten tussen koper en verkoper, kan de vakantiebezitsector wereldwijd worden onderverdeeld in hoofdproducttypen, waaronder:

(i) Vakantiebezit met een vast weekbezit.

(ii) Vakantiebezit met variabel wekelijks eigendom.

(iii) Vakantiebezit met roterend of flexibel wekelijks bezit.

(iv) Ga op vakantie met een puntenprogramma.

- Vakantiebezit is geen essentieel of alledaags product, product of dienst waar mensen gemakkelijk toe besluiten. Om vakantiebezit te verkopen, richten verkopers zich daarom vaak op strategieën die inspelen op de psychologie van de klant. Verkopers benaderen potentiële klanten vaak via reclame/marketing via de telefoon of vergelijkbare kanalen, en beloven zelfs cadeaus, "vouchers" of "gratis vakanties" om potentiële klanten uit te nodigen, aan te trekken of te verleiden tot een presentatie/introductiesessie over vakanties. Zo worden potentiële klanten geïntroduceerd en overtuigd om direct bij die presentatie een contract voor vakantiebezit te tekenen.

- Bij het afsluiten van een huurovereenkomst voor een vakantiehuis begrijpen de meeste kopers de voor- en nadelen van dit soort producten niet of nog niet volledig. Ze denken er vooral niet over na en maken geen zorgvuldige afweging van de totale kosten die ze volgens de overeenkomst moeten maken en waar ze jarenlang aan vast zullen zitten, totdat er in de praktijk problemen ontstaan.

- Kiezen voor een vakantie-eigendom omdat men ten onrechte denkt dat het bezitten van dit product een winstgevende investering is. In veel landen is de praktijk echter uit de praktijk gebleken dat men alleen een vakantie-eigendom moet kopen om er gedurende een bepaalde periode van te genieten, en niet om een ​​vakantie-eigendom te kopen en het als een winstgevende investering te beschouwen.

- Het probleem van "fraude" bij de "wederverkoop van vakantie-eigendomsrechten". Gebaseerd op de moeilijkheid om vakantie-eigendomsrechten te verkopen, heeft een groep "wederverkoopmakelaars" aangeboden om de vakantie-eigendomsrechten van de koper door te verkopen aan een derde partij, op voorwaarde dat de eigenaar van het vakantie-eigendomsproduct vooraf een vergoeding betaalt. In werkelijkheid hebben de meeste van deze gevallen de vakantie-eigendom echter niet doorverkocht, of kunnen ze dit zelfs niet, en blijft de eigenaar van de vakantie-eigendomsrechten een (niet geringe) vergoeding aan de makelaar verliezen.

- De belangrijkste en meest voorkomende problemen waarmee kopers van vakantiehuizen in veel landen te maken krijgen, zijn doorgaans:

(i) de jaarlijkse onderhoudskosten zijn te hoog en lopen vele jaren, aangezien timeshare-contracten doorgaans een looptijd hebben die varieert van enkele jaren tot meerdere decennia;

(ii) het ondertekende contract niet kan annuleren of terugtrekken;

(iii) de kamer niet volgens het oorspronkelijke schema kan worden geboekt;

(iv) het onmogelijk of zeer moeilijk is om het contract onder te verhuren of opnieuw toe te wijzen;

(v) misleidend, zelfs frauduleus, “oplichterij”-gedrag, verkooponderdrukking door de verkoper, enz.

Vooral het annuleren van een getekend vakantie-eigendomscontract is nog steeds het grootste en lastigste probleem van het bedrijfsmodel voor vakantie-eigendom in landen over de hele wereld. Het is ook de kwestie die sinds de jaren 80 tot de meeste geschillen en klachten van kopers heeft geleid.

3. Wetten die de vakantie-eigendomsactiviteiten in sommige landen reguleren en aanbevelingen voor Vietnam

Met betrekking tot de huidige stand van zakendoen onder de naam "long-term resort services/vacation ownership" (of vergelijkbare namen) in Vietnam in de afgelopen jaren, kan worden vastgesteld dat dit type vergelijkbare kenmerken en problemen heeft met het businessmodel van vakantiebezit dat sinds de jaren 60 wereldwijd opduikt. Oorspronkelijk was het een complex businessmodel (zoals geanalyseerd), niet alleen in Vietnam, maar de bestaande problemen van het vakantiebezitmodel spelen al lange tijd in veel landen en regio's in de wereld, met name in Europa, de Verenigde Staten, Australië, Engeland, Frankrijk, Duitsland, Spanje, enz.

Geconfronteerd met dergelijke complexe situaties, hebben veel plaatsen, zoals de Europese Unie, het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk, Duitsland, Spanje, Australië en sommige staten in de Verenigde Staten, directe regelgeving om deze activiteit te beheren, hoewel de wetten van elk land en elke regio een verschillende benadering van "vakantie-eigendom" kunnen hanteren. Bijvoorbeeld:

In de Europese Unie wordt de vakantiebezitsector rechtstreeks gereguleerd door een afzonderlijke wet uit 1994 (de Holiday Ownership Act die in 1994 door de Europese Gemeenschap werd aangenomen); een richtlijn uit 2008 (Richtlijn 2008/122/EG van het Europees Parlement en de Raad van 14 januari 2009 betreffende consumentenbescherming met betrekking tot bepaalde aspecten van vakantiebezitdiensten, langetermijnvakantieproducten, koop- en wederverkoopovereenkomsten) en de specifieke wetgeving van de lidstaten (met name de landen met resorts en toerisme).

In de Verenigde Staten, bijvoorbeeld in de staat Florida, wordt het eigendom van vakantieverblijven momenteel rechtstreeks gereguleerd en bestuurd door de staat Florida in de Florida State Act van 2018 (hoofdstuk 721 met 98 artikelen) van 25 september 2018 van de Verenigde Staten van Amerika inzake het vaststellen van procedures en het vereisen van openbare openbaarmaking van informatie over de verkoop, uitwisseling, promotie en uitvoering van activiteiten op het gebied van eigendom van vakantieverblijven.

In Australië wordt de organisatie van vakantieverhuur rechtstreeks geregeld in de Corporations Act (hoofdstuk 5).

Over het algemeen geldt dat, voortkomend uit het feit dat het vakantiebezitmodel zich al lange tijd ontwikkelt, veel landen en regio's wettelijke voorschriften en een direct en relatief volledig regelgevingsmechanisme hebben om transparantie en striktheid in de bedrijfsvoering van ondernemingen te waarborgen. Dit zijn doorgaans: voorschriften over het verlenen van vergunningen voor vakantiebezitactiviteiten; voorschriften over de voorwaarden voor het aanbieden van producten op de markt; eisen met betrekking tot de verantwoordelijkheid voor het verstrekken van volledige en juiste informatie in reclame en vóór het ondertekenen van een contract; rechten van de koper (herroepings-/bedenktermijn); beheersmechanisme; afhandeling van overtredingen, etc.

Met name zijn bepaalde klantrechten strikt gereguleerd, zoals: klanten hebben het recht om het contract binnen een bepaalde periode zonder kosten onvoorwaardelijk te beëindigen en kunnen dit recht om welke reden dan ook niet annuleren; het is consumenten verboden om te betalen vóór het einde van de bovengenoemde herroepingstermijn; of bedrijven moeten een geblokkeerde rekening openen om ervoor te zorgen dat ze kunnen betalen als klanten het contract willen herroepen, en er moet een specifieke terugbetalingstermijn worden vastgelegd.

Hoewel de vakantieverhuursector rechtstreeks wordt gereguleerd door de wetten van veel landen en regio's in de wereld, ontbrak het Vietnam tot nu toe aan een apart, alomvattend wettelijk kader om dit soort bedrijven te reguleren. Gebaseerd op internationaal praktijkonderzoek en een beoordeling van de huidige situatie in Vietnam, is het daarom in de huidige context uiterst urgent om ons te richten op het herzien en ontwikkelen van een alomvattend, strikt wettelijk kader om de vakantieverhuursector te reguleren en zo risico's te minimaliseren, de rechten van mensen bij deelname aan dit soort transacties te waarborgen en de maatschappelijke orde te stabiliseren .

[*] Enkele referentiebronnen:

- https://www.legislation.gov.au/C2004A00818/2021-04-05

- https://legaldictionary.thefreedictionary.com/time-share

-   https://timeshareconsumerassociation.org.uk

-   https://www.nolo.com/juridische-encyclopedie

- https://eur-lex.europa.eu/legal-content

- http://www.leg.state.fl.us/statutes

- https://www.aph.gov.au/Parliamentary_Business/Committees/Joint

Bron: https://moit.gov.vn/tin-tuc/bao-chi-voi-nguoi-dan/mo-hinh-kinh-doanh-so-huu-ky-nghi-tren-the-gioi-tu-lich-su-hinh-thanh-den-nhung-van-de-nguoi-mua-gap-phai.html