Prijsschommelingen op de regionale markt bij de start van grote projecten hebben geleid tot kunstmatige grondprijzen. Dit dwingt adviesbureaus ertoe berekeningsmethoden te kiezen om ervoor te zorgen dat de grond die de provincie aan investeerders verhuurt, tegen de juiste prijs wordt aangeboden. Grote projecten die in de provincie op deze grondprijzen wachten, brengen vanuit verschillende perspectieven complexe problemen met zich mee.
Het is cruciaal.
Het Ocean Valley Tourist Complex-project in de gemeente Tien Thanh, in de stad Phan Thiet, ook bekend als het NovaWorld Phan Thiet-project, van Delta Valley - Binh Thuan Co., Ltd., is een gigantisch project van 1.000 hectare dat zich uitstrekt over 7 kilometer kustlijn. Fase 1 is inmiddels operationeel en biedt een breed scala aan voorzieningen, zoals het 5-sterren Movenpick Resort Phan Thiet, het 4-sterren Radisson Resort Phan Thiet, een 36-holes PGA-golfbaan, pretpark Circus Land, Bikini Beach Square en Park, een sportcomplex en een keten van restaurants en cafés. Het complex heeft de afgelopen tijd bijna 150.000 bezoekers getrokken voor accommodatie, recreatie en entertainment. Dientengevolge zijn er al diverse ondersteunende bedrijven voor bewoners en toeristen, zoals minihotels, restaurants, supermarkten, horecagelegenheden, cafés, schoonheidssalons, wasserijen, enzovoort, die al operationeel zijn of zich voorbereiden op de opening, conform de bedrijfsplannen van de investeerders na de oplevering van de panden. Met name op 19 mei wordt de heropening van de economische en toeristische stad NovaWorld Phan Thiet gevierd. Deze zet zich in voor een aantrekkelijk zakelijk klimaat, stimuleert investeerders en creëert tegelijkertijd talloze banen. Bovendien is de verwachting, zoals het Provinciaal Volkscomité heeft vastgesteld: "Als het hele project operationeel wordt, zal het niet alleen een toonaangevende toeristische bestemming voor de provincie Binh Thuan creëren, maar zal de bijbehorende transportinfrastructuur ook bijdragen aan de verbinding en de vorming van een groot transportnetwerk voor de provincie, wat de uitvoering van investeringsprojecten zal vergemakkelijken."
Om de herstart zo succesvol te laten verlopen als verwacht, moeten de juridische obstakels voor het project zo snel mogelijk worden opgelost. Begin mei 2023 diende Nova Real Estate Investment Group Joint Stock Company een verzoek in bij het provinciale bestuur om steun te verkrijgen bij het oplossen van de juridische problemen waarmee de projecten van Novaland in Binh Thuan te kampen hadden, aangezien deze zich in een kritieke situatie bevonden. Verkoopopbrengsten en projectleningen werden door banken tegengehouden vanwege onvolledige juridische procedures, terwijl de dagelijkse rentebetalingen opliepen tot 50 miljard VND. Het bedrijf verzocht specifiek om een spoedige oplossing voor twee cruciale kwesties: de mogelijkheid om de grondgebruiksrechten in één keer over 50 jaar te betalen, zoals wettelijk is vastgelegd, en het dringend vaststellen van een redelijke grondprijs, zodat het bedrijf de grondgebruiksrechten kan betalen en de juridische procedures voor het project en de verkoop kan voltooien.
Het vaststellen van specifieke grondprijzen is geen nieuw probleem; het wordt gezien als een aansporing om de voltooiing van het project te versnellen, zodat het volgens de planning vóór eind 2025 afgerond is. Het is echter ook een kwestie waar de provinciale autoriteiten zich grote zorgen over maken en waarvoor ze gecoördineerde inspanningen hebben geleverd om een oplossing te vinden. Desondanks bestaan er uiteenlopende meningen en obstakels bij de toepassing van de regelgeving, met name voor een project van zo'n grote omvang en multifunctioneel gebruik als NovaWorld Phan Thiet, wat ongekend is in de provincie Binh Thuan. Daarom heeft het Provinciale Volkscomité eind maart 2023 een document naar het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu gestuurd met het verzoek om advies over het oplossen van de problemen bij het vaststellen van specifieke grondprijzen voor de berekening van de grondhuurkosten voor het Ocean Valley Tourist Complex-project.
Veel obstakels
Uit bovenstaand document blijkt dat het Ocean Valley Tourist Complex-project grondleaseovereenkomsten heeft verkregen van het Provinciale Volkscomité voor een totale oppervlakte van 963 hectare, verdeeld over acht fasen. Momenteel bereidt het bedrijf de aanvraag voor de negende fase van de grondlease voor, met een oppervlakte van 4,74 hectare. Tijdens dit proces heeft het Provinciale Volkscomité in diverse documenten van 2017 tot heden ingestemd met het tijdelijk toepassen van de grondprijs uit de Grondprijstabel, vermenigvuldigd met de grondprijsaanpassingscoëfficiënt (coëfficiënt K), om de grondprijs te bepalen voor de berekening van de grondleasekosten voor het geleasede gebied. Dientengevolge heeft het bedrijf de grondleasekosten tijdelijk aan de provinciale begroting betaald, na aftrek van vooruitbetalingen voor compensatie, sanering en herhuisvesting, waardoor een saldo van 139,33 miljard VND resteert.
De specifieke grondprijs voor het project, die is goedgekeurd door het Provinciaal Volkscomité, is echter nog niet vastgesteld. De Provinciale Dienst Grondbeheer heeft momenteel een adviesbureau ingeschakeld om de grondprijs voor het project te bepalen. Na analyse en evaluatie van de omvang en aard van het project, evenals de marktomstandigheden in het waarderingsgebied, heeft het adviesbureau voorgesteld om de surplusmethode toe te passen zoals vastgelegd in artikel 6 van Circulaire nr. 36/2014 van het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu voor de waardering. Er doen zich echter enkele problemen voor. Een daarvan is het bepalen van het waarderingsmoment, omdat clausule 3, artikel 108 van de Grondwet van 2013 stelt: "Het moment voor de berekening van grondgebruiksrechten en grondleasekosten is het moment waarop de Staat besluit tot toewijzing van grond, verpachting van grond, toestemming voor wijziging van grondgebruiksbestemming of erkenning van grondgebruiksrechten." Het project heeft echter tussen 2014 en 2021 acht keer een besluit tot grondlease van het Provinciaal Volkscomité ontvangen. Bovendien werd het gedetailleerde bouwplan op schaal 1:500 van het project op een specifiek moment goedgekeurd. De waardebepalingen op verschillende tijdstippen hebben geleid tot discrepanties tussen de datum van de waardebepaling en de datum van goedkeuring van het gedetailleerde bouwplan op schaal 1:500, waardoor het moeilijk is om de wettelijke basis toe te passen en de inputgegevens te verwerken. Bovendien dateren sommige waardebepalingen van het project van vóór de inwerkingtreding van de Grondwet van 2013. Daarom bestaan er verschillende meningen over de wettelijke basis voor de waarderingsmethodologie, de bevoegdheid om deze toe te passen en de specifieke grondwaarde op dat moment.
Naast de voorgestelde richtlijnen over bovenstaande inhoud, heeft het Provinciale Volkscomité het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu ook verzocht om specifieke richtlijnen te verstrekken over investeringskapitaalpercentages; normen en eenheidsprijzen; en methoden voor het berekenen van prijsstijgingen in de bouw in gevallen waarin de datum van publicatie van investeringskapitaalpercentages en investeringsramingen niet samenvalt met de waarderingsdatum. Verder zijn specifieke criteria nodig om de mate van gelijkenis tussen vergelijkbare activa te bepalen; methoden om de gelijkenis tussen vergelijkbare activa en de getaxeerde activa aan te tonen; en de basis voor het bepalen van het stijgingspercentage van huur- en verkoopprijzen voor activa met lange conjunctuurcycli… Dit is nodig omdat het project grootschalig is met veel complexe investerings- en bedrijfsaspecten, waaronder enkele unieke aspecten die nog niet in de provincie Binh Thuan aanwezig zijn. Daarom, als er snel een oplossing kan worden gevonden met betrekking tot de specifieke grondprijs voor de berekening van grondleasekosten, en als de activiteiten van NovaWorld Phan Thiet tijdig kunnen worden gefaciliteerd, zal dit niet alleen de toonaangevende onderneming in de regio ten goede komen, maar ook de dynamiek van een nieuwe en aantrekkelijke toeristische bestemming bepalen, waardoor Binh Thuan een leidende positie in het resorttoerisme in de regio kan verwerven. Bovendien zal het een geschikte benadering van grondprijzen mogelijk maken, waardoor de bouw van grote industrieterreinen zoals die in Ham Tan van start kan gaan...
Wat betreft de voortgang van de goedkeuring van specifieke grondprijzen, heeft het Provinciale Volkscomité verslag uitgebracht aan het Permanent Comité van het Provinciale Partijcomité ter overweging in Rapport nr. 218/BC-UBND van 26 oktober 2022 en Rapport nr. 186/BC-UBND van 16 september 2022. Saigon Thai Duong Valuation and Investment Joint Stock Company verzamelt momenteel aanvullende informatie om de taxatieresultaten af te ronden. Verschillende bedrijven in de provincie werken mee en verstrekken informatie ter ondersteuning van de vaststelling van de grondprijs voor het project.
Bron
Reactie (0)