Veel giganten in de resortvastgoedsector hebben het moeilijk.

De grote man zit in de problemen

Gegevens van de effectenbeurs van Hanoi (HNX) laten zien dat de bedrijfssituatie en de financiële gezondheid van veel bedrijven met resorts in Vietnam er slecht voor staan, gezien de lage economische vraag en de hoge financieringskosten.

Thien Duong Bay Tourist Area Company Limited (Alma) heeft zojuist een verlies van bijna VND 832 miljard in 2022 gerapporteerd, meer dan het verlies van meer dan VND 701 miljard in 2021 - de periode die werd getroffen door de Covid-19-pandemie.

De financiële gezondheid van Paradise Bay is zeer somber. Eind 2022 had deze onderneming een negatief eigen vermogen van VND 1.575 miljard, hoger dan het negatieve eigen vermogen van ruim VND 663 miljard in het voorgaande jaar.

Thien Duong Bay is de onderneming die Alma Resort in Cam Ranh, Khanh Hoa , bouwt en exploiteert. Alma is een merk beheerd door Serenity Holding. Ondertussen bezitten de Amerikaanse gigant Warburg Pincus en het in het Verenigd Koninkrijk genoteerde VinaCapital-fonds 100% van het kapitaal van Serenity Holding.

Alma Resort staat bekend om zijn vakantie-eigendomsmodel. Dit bedrijf heeft vakanties verkocht ter waarde van honderden miljoenen tot miljarden VND. Veel klanten kunnen een resortkamer huren in de vorm van een appartement of villa en hebben het recht om de resortruimte gedurende een bepaalde periode, op terugkerende basis, te gebruiken.

*Er is sprake van een overschot aan resorttoerisme.*

Niet alleen internationale vastgoedmerken in resorts in Vietnam kampen met problemen, ook veel binnenlandse eigenaren van resorts in het land hebben de afgelopen jaren te kampen gehad met problemen.

Volgens HNX rapporteerde de eigenaar van Flamingo Dai Lai Resort, Flamingo Holding Group JSC (Flamingo), een winstdaling van 82% op jaarbasis in de eerste zes maanden van 2023, tot VND 25 miljard, terwijl de verplichtingen toenamen. De schuld/eigen vermogen-ratio steeg van 1,91 naar 1,99 aan het einde van het tweede kwartaal van 2023, wat overeenkomt met VND 4.940 miljard aan verplichtingen.

Flamingo Holding Group is investeerder in een aantal resortprojecten zoals Flamingo Dai Lai (Vinh Phuc), Flamingo Cat Ba (Hai Phong), Flamingo Hai Tien (Thanh Hoa), Flamingo Linh Truong Khu B (Hoang Hoa, Thanh Hoa),...

Evenzo rapporteerde Ninh Van Bay Tourism Real Estate JSC (NVT), eigenaar van het luxe resort Six Senses Ninh Van Bay, een verlies in de eerste helft van 2023. De winst bedroeg meer dan 7 miljard VND, zeer bescheiden vergeleken met de kapitaalomvang van meer dan 900 miljard VND van deze onderneming. Bovendien bedroeg de niet-uitgekeerde winst na belastingen van NVT eind juni 2023 nog steeds een negatieve winst van meer dan 710 miljard VND. NVT-aandelen werden op de waarschuwingslijst geplaatst.

Ondertussen bleef Crystal Bay JSC een verlies van bijna VND 136 miljard rapporteren in de eerste helft van het jaar, tragischer dan het verlies van meer dan VND 17 miljard in dezelfde periode. Crystal Bay heeft veel resorts in de centrale provincies, zoals Ninh Chu Sailing Bay, unBay Park Hotel & Resort Phan Rang (Ninh Thuan) en Crystal Marina Bay (Khanh Hoa).

Eurowindow Nha Trang Tourism Investment Joint Stock Company leed in de eerste zes maanden van 2023 eveneens een verlies na belastingen van bijna VND 124 miljard, terwijl deze onderneming in dezelfde periode een verlies leed van meer dan VND 290 miljard. Eurowindow Nha Trang is de investeerder van het Radisson Blu Resort Cam Ranh, Movenpick Resort Cam Ranh (22,3 ha),...

Van Huong Investment and Tourism JSC en Sunbay Ninh Thuan JSC rapporteerden ook verliezen in de eerste helft van 2023. Van Huong Tourism is de investeerder in het Dragon Ocean Do Son International Tourist Area-project in Hai Phong. Sunbay Ninh Thuan is de investeerder in het SunBay Park Hotel & Resort-complex.

Moeilijk resort onroerend goed

De vastgoedsector toerisme en resorts kampt met een sombere situatie als gevolg van de zware impact van de COVID-19-pandemie. In Zuidoost-Azië hebben Singapore en Thailand zelfs een goed herstel van de hotelsector laten zien. In Vietnam is dit segment echter nog steeds somber. Veel gebieden kampen met een gebrek aan bezoekers, met een lage kamerbezetting en lagere prijzen.

Het gebrek aan gasten is duidelijk merkbaar in resorts in het hele land. In Phu Quoc is het gebrek aan gasten ernstig. Op internet zijn er rondreispakketten voor Phu Quoc te vinden van 4 dagen en 3 nachten, inclusief retourvluchten en driesterrenhotels, voor een totaalbedrag van minder dan 3 miljoen VND per persoon. In Sapa hebben een aantal hotels zelfs op zaterdag of ter gelegenheid van het 120-jarig jubileum van het toerisme in Sapa nog steeds veel lege kamers, met tal van activiteiten, waaronder een langdurig vuurwerk op grote hoogte.

Net als de vastgoedmarkt in het algemeen liggen veel vastgoedprojecten in resorts al jaren stil en worden ze niet verder ontwikkeld vanwege een gebrek aan kopers. Villa's, winkelpanden... in grote resortprojecten liggen er verlaten bij. Naast de geringe vraag en de dalende inkomsten, is er ook een afname van het vertrouwen in de vastgoedmarkt en de juridische status van veel projecten.

De heer Mauro Gasparotti, directeur van Savills Hotels, merkte op dat het ontbreken van Chinese toeristen, die in 2019 32% van het totale aantal internationale bezoekers aan Vietnam uitmaakten, op de korte termijn veel uitdagingen met zich meebrengt voor de resortsector.

Bovendien zijn de kosten van langeafstandsvluchten gestegen, wat het herstel van sommige markten, zoals de Europese toeristenmarkt, belemmert. Vergeleken met dezelfde periode in 2019 ligt het totale aantal Europese bezoekers aan Vietnam nog steeds ongeveer 38% lager dan vóór de pandemie.

Evenzo lag de Aziatische toeristenmarkt in de eerste acht maanden van 2023 ook 32% lager dan vóór de pandemie. Zuid-Korea is momenteel de grootste internationale toeristenmarkt voor Vietnam, maar het totale aantal bezoekers ligt nog steeds lager dan in 2019.

Naast het langzame herstel van de vraag zorgt ook het overaanbod voor toenemende uitdagingen in de hotelsector.

Ondertussen zijn een aantal grote vastgoedbedrijven in Vietnam vooral actief in de resortsector. Onlangs heeft de voorzitter van de raad van bestuur en algemeen directeur van Ton Hoa Sen Le Phuoc Vu een verzoek gestuurd naar de provincie Lam Dong om een resort te vestigen op een terrein dat bestemd is voor onderwijs in het district Da Huoai.

Eerder wisten beleggers al dat de heer Nguyen Ngoc Thuy (Shark Thuy) het moeilijk had na zijn roemruchte periode in de vastgoedsector, waaronder resortvastgoed. Of de ondergang van Novaland, onder voorzitterschap van de heer Bui Thanh Nhon.

Ondanks de moeilijkheden blijven de vooruitzichten voor de Vietnamese toeristische sector en binnenlandse toeristen de belangrijkste drijfveren voor resortbedrijven. De binnenlandse bestedingen zijn echter vaak laag.

Volgens het GSO wordt het aantal internationale bezoekers aan ons land in de eerste 9 maanden van het jaar geschat op 8,9 miljoen. Dat is 4,7 keer meer dan in dezelfde periode vorig jaar, maar nog steeds slechts 69% vergeleken met dezelfde periode in 2019, een jaar vóór de Covid-19-epidemie.

Volgens GSO worden de inkomsten uit accommodatie- en cateringdiensten geschat op VND 500,1 biljoen, een stijging van 16%; de inkomsten uit toerisme worden geschat op VND 26,5 biljoen, een stijging van 47,7%; en de inkomsten uit andere diensten worden geschat op VND 469,1 biljoen, een stijging van 11,5%.

Met een bevolking van 100 miljoen en een groeiende vraag naar reizen, wordt dit gezien als een groeimotor voor de toeristische sector op de middellange en lange termijn.

Resortvilla's: van grote winstbeloften tot het beperken van verliezen en vluchten Jaren geleden ontstonden resortvastgoed massaal. Deskundigen waarschuwden voor de risico's, maar het lijkt erop dat investeerders deze nog steeds negeren.

Bron