Vanaf 2026 schaft de overheid het vijfjaarlijkse kader voor grondprijzen af en vervangt dit door door de provincies vastgestelde grondprijstabellen, die vanaf 2026 jaarlijks worden aangepast aan de hand van de actuele marktschommelingen. De grondprijstabellen worden ontwikkeld volgens strikte overheidsvoorschriften en richtlijnen van het Ministerie van Landbouw en Milieu met betrekking tot principes, procedures, methoden en criteria voor gebieden en locaties. De twee belangrijkste principes zijn het vaststellen van prijzen die de marktprijzen nauw weerspiegelen en het waarborgen van onafhankelijkheid tussen de adviesinstantie die de prijs vaststelt en de Prijsbeoordelingsraad, die bevoegd is voor goedkeuring. De algemene prijstabel omvat 8 basistabellen, ingedeeld naar 8 grondsoorten: 4 tabellen voor landbouwgrond (eenjarige gewassen, meerjarige gewassen, aquacultuurgrond en bosbouwgrond) en 4 tabellen voor niet-agrarische grond (woongrond, commerciële en dienstverlenende grond, productiegrond en industrieterreinen). Daarnaast kunnen grondprijzen verder worden onderverdeeld in kleinere subtabellen, zoals woongrond en andere niet-agrarische grondsoorten, gecategoriseerd naar stedelijk en landelijk gebied. Er zijn ook grondprijstabellen beschikbaar voor elke administratieve eenheid (gemeente/wijk), waarbij elke eenheid verder is onderverdeeld in verschillende zones, en elke zone een aantal categorieën bevat. Elke categorie heeft een aantal locaties. Elke categorie woongrond en andere niet-agrarische grond heeft doorgaans 5 locaties, terwijl elke categorie landbouwgrond doorgaans 3 locaties heeft. Locatie nummer 1 heeft de hoogste prijs, en de prijzen van de volgende locaties nemen af.
De grondprijslijst vormt de basis voor het bepalen van de waarde van staatsgrond voor verhuur of toewijzing (tegen betaling), biedprijzen, grondgebruiksrechten bij grondomzetting, belastingen op de aan- en verkoop van grond, compensatie wanneer de staat grond terugwint, en andere kosten en heffingen met betrekking tot grond.
De voorgestelde grondprijslijst voor provincies in 2026 ligt dicht bij de marktprijzen, met een gemiddelde stijging van 30%-70% voor woongrond en 20%-50% voor landbouwgrond (vergeleken met de grondprijslijst die tot eind 2025 van kracht was). De voorgestelde stijging voor woongrond in de vlaktes bedraagt 30-40% en voor landbouwgrond 15-30%. In bergachtige gebieden is dit respectievelijk 15-30% en 10-25%. De piekprijzen voor grond in bergachtige gebieden liggen aanzienlijk lager, slechts 10-30% van die in de vlaktes. Opvallend is dat bij provinciale fusies de grondprijzen in de centrale gebieden niet stijgen en zelfs kunnen dalen wanneer het provinciale bestuurscentrum wordt verplaatst. Omgekeerd stijgen de grondprijzen in de gebieden die het gemeenschappelijke bestuurscentrum van de gefuseerde provincies worden, sterk.
Verschillende plaatsen hebben de aandacht van de media getrokken. In het noorden stelt Hanoi een stijging voor van de grondprijzen in stedelijke gebieden met 2-26% (ten opzichte van de aangepaste prijs in 2025) en een stijging van 150-270% (ten opzichte van de niet-aangepaste prijs in 2025). De hoogste prijs (per vierkante meter) bedraagt 702 miljoen VND voor grond in stedelijke gebieden in het stadscentrum en 290.000 VND voor landbouwgrond. In Quang Ninh zijn de grondprijzen in stedelijke gebieden gemiddeld met 1,5 tot 2 keer gestegen, met in sommige gevallen een stijging van meer dan 5 keer, tot een piek van 203 miljoen VND; de grondprijzen op het platteland zijn gemiddeld met ongeveer 3 keer gestegen, met in sommige gevallen een stijging van 9 keer. Hai Phong kende de grootste stijging van 370%, met grondprijzen in stedelijke gebieden die de 200 miljoen VND overschreden. In Bac Ninh zijn de grondprijzen in stedelijke gebieden gemiddeld met 2,4 keer gestegen, met een piek van 120 miljoen VND. In Centraal-Vietnam, in de provincie Nghe An, worden de grondprijzen in sommige delen van de oude en nieuwe stad Vinh geschat op 80% van de marktwaarde, met piekprijzen van meer dan 200 miljoen VND. In Da Nang stegen de stedelijke grondprijzen met 5-82%, met een piek van 350 miljoen VND; de prijzen van landbouwgrond van alle soorten stegen gemiddeld met 140-150%, met een piek van 300.000 VND. In Quang Ngai stegen de stedelijke grondprijzen met een factor 2-3, met een piek van 60 miljoen VND. In Zuid-Vietnam, in Ho Chi Minh-stad, stegen de prijzen met 4%-280%. De piekprijzen voor stedelijke grond bereikten 687 miljoen VND en voor landbouwgrond 810.000 VND. In Dong Nai stegen de prijzen voor woongrond met een factor 1,3-2; de prijzen voor landbouwgrond stegen met een factor 1,1-1,8, met in sommige gebieden zelfs stijgingen tot 9 keer. De hoogste grondprijzen in stedelijke gebieden bereikten 64 miljoen VND, voor woongrond op het platteland 18 miljoen VND en voor landbouwgrond 396.000 VND/m². In Tay Ninh zijn de grondprijzen in zowel stedelijke als landelijke gebieden met een factor 1,6 tot 6 gestegen, waarbij de grondprijzen in stedelijke gebieden piekten op 83 miljoen VND en voor landbouwgrond op 178.000 VND.
De provincies in het noordelijke middenland en de bergachtige regio behoren tot de groep met een lage tot gemiddelde stijging van de grondprijzen. De prijzen van stedelijke woongrond stegen gemiddeld met 15% tot 30%, met een piek van 5 tot 8 keer; landbouwgrond steeg gemiddeld met 5 tot 20%, met een piek van 80%. De provincie Thai Nguyen bereikte de hoogste piek, met een prijs van 140.000 VND voor landbouwgrond en 100 miljoen VND voor stedelijke woongrond. In de provincie Phu Tho lagen de prijzen boven de 90.000 VND en boven de 105 miljoen VND. In de provincie Lao Cai lagen de prijzen boven de 50.000 VND en boven de 83 miljoen VND. In de provincie Dien Bien lagen de prijzen tussen de 82.000 VND en 42,5 miljoen VND. In de provincie Lai Chau lagen de prijzen tussen de 43.000 VND en boven de 9 miljoen VND. In de provincie Lang Son lagen de prijzen tussen de 43.000 VND en 37,2 miljoen VND.
Son La is een van de provincies die haar grondprijslijst voor 2026 vroegtijdig heeft gepubliceerd en momenteel feedback verzamelt van alle niveaus, sectoren, organisaties en het publiek. Het Provinciaal Comité van het Vaderlands Front verzamelt ook meningen van leden van de Adviesraad. De grondprijslijst van Son La bestaat uit acht prijslijsten voor acht grondsoorten. Landbouwgrond heeft vier lijsten (grond voor eenjarige gewassen, grond voor meerjarige gewassen, bosbouwgrond en aquacultuurgrond). Niet-landbouwgrond heeft vier lijsten: woongrond, commerciële en dienstverlenende grond, niet-agrarische productiegrond en grond voor industrieparken/industrieclusters. Niet-landbouwgrond is ingedeeld in 75 administratieve eenheden (gemeenten en wijken). Elke wijk heeft doorgaans ongeveer 20 gebieden en elke gemeente ongeveer 10 gebieden. Elk gebied heeft vele categorieën, met per categorie doorgaans 5 locaties. Wat betreft landbouwgrond, de gehele provincie heeft 75 gemeenten en wijken, wat neerkomt op 75 gebieden en 75 locaties. De gemiddelde prijzen van woongrond zijn met 10-20% gestegen. De prijzen van landbouwgrond stegen gestaag met ongeveer 30%. Woonpercelen hadden de hoogste prijzen van alle grondsoorten, met de hoogste prijs in de wijk To Hieu, gemiddeld 15-20 miljoen VND/m², met een piek van 54 miljoen VND. De op één na hoogste prijs was 32 miljoen VND in de wijk Thao Nguyen (voorheen Moc Chau). Woonpercelen op gemeenteniveau bereikten een piek van bijna 16 miljoen VND (gemeente Mai Son, voorheen Mai Son). Landbouwgrond met rijstteelt was het duurst, met een gemiddelde van 45.000 VND/m², met een piek van 78.000 VND (gemeente Doan Ket, voorheen Moc Chau). Vergeleken met de verwachte grondprijzen in de provincies in heel Vietnam, behoren de verwachte grondprijzen in Son La tot de laagste, en de stijgingspercentages zijn ook het laagst. In de regio Noordelijke Middenlanden en Bergen liggen de grondprijzen en stijgingspercentages in het middenbereik. Dit komt overeen met de feitelijke situatie op de grondmarkt in Son La.
De grondprijslijst van de provincie Son La vertoont enkele verschillen ten opzichte van de rest van het land en de regio. Namelijk: (1) de prijzen van landbouwgrond stijgen gestaag en in een hoger tempo dan de prijzen van woongrond, terwijl in de rest van het land en de regio de prijzen van woongrond juist sterker stijgen; (2) landbouwgrond en niet-landbouwgrond zijn ingedeeld in gebieden en locaties per gemeente en wijk, in plaats van in stedelijke en landelijke gebieden; (3) elke gemeente en wijk wordt gebruikt als zowel gebied als locatie om de prijzen van landbouwgrond te bepalen. Een punt van zorg is dat de provincie vóór de fusie 204 gemeenten en wijken telde, terwijl er nu nog maar 75 over zijn. Veel gemeenten zijn nu samengevoegd uit 2-3 gemeenten, waaronder gemeenten die tot verschillende ontwikkelingszones behoren (Zone I, Zone II, Zone III), maar ze delen allemaal dezelfde locatie, wat tot bezorgdheid leidt.
Grondprijzen en prijsstijgingen variëren per regio en provincie/stad, voornamelijk als gevolg van verschillende niveaus van economische ontwikkeling, verstedelijking, infrastructuurontwikkeling, industriële zones, bedrijven en investeringsprojecten. Over het algemeen voorspellen experts dat als de huidige grondprijzen rond de 70% van de marktwaarde liggen, de prijzen in 2026 naar verwachting met ongeveer 85% zullen stijgen. Marktprijzen worden echter soms en op sommige plaatsen beïnvloed door negatieve factoren (prijsmanipulatie, prijsinflatie). Of de verwachte stijging van de grondprijzen te snel gaat en een schok zal veroorzaken, is onderwerp van discussie. Als de overheid de marktprijs "oppikt", zal de marktprijs ook "volgen". De veiligste en meest redelijke aanpak is om een cyclus van minstens 5 jaar aan te houden om optimale prijsconvergentie te bereiken. Het dichter bij de marktwaarde brengen van grondprijzen is een objectieve en noodzakelijke trend, maar het is ook een tweesnijdend zwaard. De overheid zal financiële verliezen beperken en de begrotingsinkomsten verhogen, maar dit zal ook de kosten voor compensatie, ondersteuning en herhuisvesting verhogen wanneer land wordt teruggewonnen. Bedrijven vrezen dat de kosten van investeringsprojecten zullen stijgen als gevolg van de oplopende grondprijzen. Dit vermindert de concurrentiekracht van hun producten op de markt, wat vervolgens gevolgen heeft voor de aantrekkingskracht op arbeidskrachten en de overheidsinkomsten. Ook het publiek is bezorgd, met name over de prijsstijging van tuingrond bij omzetting naar woongrond. De prijs van tuingrond die aan woongrond is verbonden, zal naar verwachting 1,5 keer zo hoog worden als de prijs van vergelijkbare landbouwgrond. Bij omzetting naar woongrond stijgt de prijs echter met een factor 20, of zelfs 50. Huishoudens die grond willen afsplitsen en omzetten om huizen voor hun kinderen te bouwen, staan voor een onmogelijke taak vanwege de financiële lasten die hun draagkracht te boven gaan. Veel experts stellen voor om de prijs van tuingrond te verhogen tot ongeveer de prijs van woongrond (rond de 60-70%) om de financiële last voor de bevolking te verlichten. De regering stelt echter een beleid voor, waarover de Nationale Assemblee momenteel meningen verzamelt, om financiële prikkels te gebruiken als een meer redelijke oplossing voor het probleem. Wie binnen de vastgestelde limiet tuingrond omzet naar woongrond, komt in aanmerking voor een korting van 70% en hoeft slechts 30% van de financiële verplichtingen te betalen. Als de limiet minder dan eens wordt overschreden, betalen ze 50%; als de limiet een of meer keer wordt overschreden, betalen ze 100%.
Met betrekking tot de stijging van de inputkosten voor zakelijke investeringsprojecten als gevolg van de oplopende grondprijzen, suggereren professor Dang Hung Vo, voormalig onderminister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu, en vele experts dat landen met goede ervaringen hiervan kunnen leren. Zakelijke investeringsprojecten creëren immers infrastructuur en trekken arbeidskrachten aan, wat fundamentele factoren zijn voor de stijging van de grondprijzen in het gebied en het genereren van inkomsten voor de staatsbegroting. Daardoor kan de financiële last voor bedrijven worden verlicht.
Een ander probleem is dat het proces van het opstellen van grondprijstabellen minder gevoelig is voor negatieve invloeden, maar het bepalen van specifieke grondprijzen voor elk afzonderlijk geval op basis van grondsoort, oppervlakte, locatie en tijdstip kan meer problemen opleveren. Dit komt doordat de specifieke grondprijs vervolgens wordt berekend door de prijs in de grondprijstabel te vermenigvuldigen met een coëfficiënt. Een effectieve maatregel om negatieve risico's, oneerlijkheid en mogelijke klachten te voorkomen, is ervoor te zorgen dat de vaststelling van specifieke grondprijzen openbaar en transparant is, met toezicht en inspraak van de gemeenschap. Aan de andere kant ondervinden de overgangsperioden voorafgaand aan grondprijsaanpassingen, grondprocedures, koop- en verkooptransacties en grondbestemming vaak vertragingen en verstoringen, wat de rechten van bedrijven en burgers aanzienlijk beïnvloedt. Overheidsinstanties op alle niveaus moeten zorgen voor een transparant, soepel en efficiënt overgangsproces en de relevante instanties (die grondprocedures afhandelen en grondbelastingen, heffingen en andere kosten innen) aansturen om vertragingen als gevolg van het wachten op grondprijsstijgingen te voorkomen.
De grondprijslijsten voor 2026 in de provincies worden als goed opgesteld beschouwd en weerspiegelen over het algemeen de marktrealiteit. Het betreft echter slechts prognoses. Door feedback te verzamelen van belangrijke belanghebbenden (burgers en bedrijven), inclusief meningen van organisaties met een controlerende functie, en beoordelingen van de taxatiecommissie, zullen de grondprijslijsten ongetwijfeld vollediger worden, de overheid, het bedrijfsleven en de burgers tevredenstellen en een belangrijke bijdrage leveren aan de bevordering van de sociaaleconomische ontwikkeling in elke regio en het land als geheel.
Phan Duc Ngu
Bron: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html
![[Foto] Hue: Bewonder de zeebrug van 2,4 biljoen VND, de langste in Centraal-Vietnam.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2026/05/24/1779614018347_anh-man-hinh-2026-05-24-luc-16-13-29.png)
Reactie (0)