Hoe ontwikkel je TOD bij de aanleg van een hogesnelheidslijn?

Hogesnelheidslijnen zullen naar verwachting ongeveer $ 22 miljard genereren uit diensten, reclame en grond in transit-georiënteerde stedelijke ontwikkelingsgebieden (TOD). Er is echter nog veel werk te verzetten om de verwachtingen waar te maken.

Exploitatie van het grondfonds, het openen van nieuwe ontwikkelingsruimte

Het hogesnelheidslijnproject (HSR) is zojuist ter overweging en goedkeuring van het investeringsbeleid aan de Nationale Assemblee voorgelegd. Met een totale investering van meer dan 67 miljard dollar wordt verwacht dat het project grote voordelen zal opleveren, nieuwe ontwikkelingsruimte en nieuwe hulpbronnen zal creëren door effectieve benutting van grondfondsen.

De dienst is populair rond het station Wok Wok Hakaniemi van de metro van Helsinki (Finland).

De heer Chu Van Tuan, adjunct-directeur van de Railway Project Management Board ( Ministerie van Transport ), zei dat de inkomsten uit grondexploitatie in TOD-gebieden en de commerciële exploitatie van de hogesnelheidslijn ongeveer 22 miljard dollar zouden kunnen bedragen. Hiervan is ongeveer 5 miljard dollar afkomstig uit diensten en reclame; ongeveer 17 miljard dollar uit het grondfonds.

Om TOD te ontwikkelen, zal elk passagiersstation een omliggend gebied van 200 - 500 hectare plannen, afhankelijk van de locatie, met inbegrip van 3 functionele gebieden: het gebied dat direct dient voor het ophalen en afzetten van passagiers, plein, parkeerplaats met een oppervlakte van 6 - 8 hectare; service- en commercieel gebied met een oppervlakte van 10 - 15 hectare; stedelijk servicegebied met een oppervlakte van 250 - 300 hectare.

Ervaringen uit het buitenland laten zien dat in de meeste steden de grond- en vastgoedwaarden langs openbaarvervoerscorridors zullen stijgen.

Volgens de heer Tran Thien Canh, directeur van de Vietnamese Spoorwegen bij de metro van Helsinki (Finland), is onroerend goed op loopafstand van treinstations 7,5% waardevoller dan in andere gebieden; op de beste locaties kan de waarde met 11% stijgen. In Japan stijgen de grondprijzen in steden met treinstations tot wel 67% ten opzichte van andere plaatsen.

In China stegen de grondprijzen in de projectgebieden met 13% na de ingebruikname van de 1.318 km lange spoorlijn Beijing-Shanghai met een snelheid van 380 km/u in 2011. Slechts 10 jaar na de ingebruikname van de spoorlijn Beijing-Shanghai verdubbelde het bruto binnenlands product (GRDP) van de plaatsen langs de lijn.

Veel mensen begrijpen TOD nog steeds verkeerd.

Wat betreft de oriëntatie op het benutten van de voordelen van het TOD-model, zei de heer Chu Van Tuan dat de staat in het geplande stationsgebied en de omliggende gebieden rechtstreeks zal investeren ten behoeve van de spoorwegexploitatie.

Tien jaar nadat de route Beijing-Shanghai in gebruik werd genomen, verdubbelde het GRDP van de plaatsen langs de route.

De planning van stedelijke ontwikkelingsgebieden en commerciële centra wordt aan gemeenten toegewezen, die deze met behulp van lokale budgetten of gesocialiseerde fondsen uitvoeren.

Om de druk op de centrale begroting te verlichten, stelde de regering ook voor dat de Nationale Assemblee een speciaal mechanisme zou overwegen. Van het bedrag dat wordt geïnd via exploitatiefondsen van gronden in de buurt van hogesnelheidstreinstations, mag de gemeente na aftrek van de gerelateerde kosten 50% inhouden en 50% afdragen aan de centrale begroting om de staatsbegroting voor investeringen in het project in evenwicht te brengen. Volgens de huidige regelgeving mag de gemeente nu 100% inhouden.

Inkomsten uit de exploitatie en ontwikkeling van grondfondsen in de omgeving van het station (voornamelijk stadsontwikkeling) zijn sociaaleconomische efficiëntie en worden niet meegerekend in de financiële efficiëntie van het project. Met het grondfonds in de omgeving kan TOD worden ontwikkeld en kunnen investeringsmiddelen afkomstig zijn van de private sector of publiek-private samenwerking (PPS).

De effectiviteit van de ontwikkeling van dit grondfonds moet worden meegerekend in de economische groei. Zodra het project is goedgekeurd, gaan de werkzaamheden van start en moet het budget worden uitgegeven. Tegelijkertijd zullen de uitvoerende eenheden en bedrijven inkomsten genereren, belasting betalen en zal het budget inkomsten genereren.

Later, als stedelijke, commerciële en dienstverlenende gebieden zich ontwikkelen, zullen de belastinginkomsten toenemen.

De heer Nguyen Van Phuc, voormalig vicevoorzitter van de Economische Commissie van de Nationale Assemblee

"De inkomsten van TOD worden niet meegerekend in het investeringskapitaal van het project. Met andere woorden, dit is geen bron van compensatie voor meer dan 67 miljard dollar aan investeringskapitaal, maar een kanaal om inkomsten te genereren voor de staatsbegroting. Deze betaling zal worden opgenomen in de centrale begroting. De toewijzing en het daaropvolgende gebruik van het werk worden door de staat bepaald", aldus de heer Tuan.

Tran Thien Canh, directeur van de afdeling Spoorwegen, nam rechtstreeks deel aan de werkgroepen van het Ministerie van Transport die meer moesten leren over de hogesnelheidslijn en zei dat de inkomsten uit grondfondsen langs de hogesnelheidslijnroute niet gebruikt zullen worden om te herinvesteren in het project, maar dat ze zullen worden aangewend voor andere projecten.

Volgens internationale ervaring is het grondfonds langs de route bij de start van het project nog niet gevormd. Het is dus onmogelijk om te bepalen hoeveel van het grondfonds kan worden aangewend om het budget voor route-investeringen te compenseren. De TOD-inkomsten zullen geleidelijk worden gegenereerd tijdens het implementatieproces of nadat het project in gebruik is genomen.

Volgens de heer Nguyen Ngoc Dong, voormalig onderminister van Transport, zijn de inkomsten uit TOD toekomstige inkomsten en kunnen ze niet onmiddellijk worden geïnd.

"Veel mensen denken momenteel ten onrechte dat de ontwikkeling van TOD genoeg geld zal opleveren om spoorlijnen aan te leggen. Sterker nog, we moeten eerst spoorlijnen aanleggen en dan verwachten dat andere projecten en modellen de basis vormen voor ontwikkeling. Het is niet bekend wanneer we op geld van TOD moeten wachten", erkende de heer Dong.

Vroeg onderzoek naar een legale corridor voor landverwerving en -ontginning

Volgens de heer Nguyen Ngoc Dong moet er speciale aandacht worden besteed aan de planning van het terrein rond het station om het TOD-model aan de verwachtingen te laten voldoen. Hoe groot moet het TOD-ontwikkelingsgebied bijvoorbeeld zijn en hoeveel meter moet de ontwikkelingsafstand binnen de straal van het station zijn om aantrekkelijk te zijn?

Wat betreft het verwerven en vrijmaken van grond voor de ontwikkeling van TOD, moeten de autoriteiten snel onderzoek doen naar mechanismen, beleid en juridische mogelijkheden voor onderhandelingen met burgers.

De heer Chu Van Tuan zei dat in het rapport van de voorbereidende haalbaarheidsstudie een reeks specifieke mechanismen wordt voorgesteld, waarbij het provinciaal Volkscomité de bevoegdheid krijgt om proactief inhoud te implementeren die verband houdt met aanpassingen in de stadsplanning.

Het Provinciaal Volkscomité mag met name de bouwplanning in de omgeving van het treinstation, de routerichting, de schaal en de locatie van het station indien nodig lokaal aanpassen, zonder dat het op een hoger niveau procedures hoeft uit te voeren om het eerder goedgekeurde bouwplanningsproject lokaal aan te passen.

Voor stationsgebieden en omliggende gebieden waarvoor geen door de bevoegde autoriteiten goedgekeurd bouwplan bestaat, stelt het Provinciaal Volkscomité bestemmingsplannen of gedetailleerde plannen op om het project uit te voeren en werkt de aangepaste inhoud bij aan plannen op hoger niveau in de volgende planningsbeoordelingsperiode.

In de omgeving van het station beslist het Provinciaal Volkscomité over de eisen op het gebied van planning, architectuur, technische infrastructuur, sociale infrastructuur, ruimte en landgebruik, anders dan die voorgeschreven in de nationale technische voorschriften, in overeenstemming met de vooraf goedgekeurde provinciale planning.

Bron: https://www.baogiaothong.vn/phat-trien-tod-the-nao-khi-lam-duong-sat-toc-do-cao-192241125210014282.htm