Planning en infrastructuur - de sleutel tot het in evenwicht brengen van de huizenmarkt in Ho Chi Minhstad

Nu de huizenprijzen in Ho Chi Minhstad hoog blijven, ligt de oplossing voor het huisvestingsprobleem mogelijk niet alleen in de verkoopprijzen, maar ook in langetermijnplanning en -spreiding van de bevolking.

Volgens Savills Vietnam groeit de huizenmarkt in Ho Chi Minhstad nog steeds dankzij een duurzame vraag naar reële woningen en een ontwikkelde infrastructuur. Toch zijn fundamentele factoren zoals planning, procedures en financiële ondersteuningsmechanismen van cruciaal belang voor het in evenwicht brengen van vraag en aanbod en het op de lange termijn beheersen van de huizenprijzen in een megastad als Ho Chi Minhstad.

Hoge reële vraag

Volgens Savills kampt het woningaanbod in Ho Chi Minhstad nog steeds met juridische problemen, terwijl de werkelijke vraag naar woningen hoog blijft.

Het onevenwicht tussen vraag en aanbod heeft de prijzen hoog gehouden, ondanks de geringe marktschommelingen. In deze context worden investeringen in infrastructuur en bevolkingsspreiding beschouwd als fundamentele oplossingen om de druk op het centrum te verminderen.

Wanneer sociaal -economische planning wordt gekoppeld aan infrastructuur, zal de toewijzing van grond langs verkeersroutes ervoor zorgen dat zowel commerciële als sociale woningen sneller kunnen worden gerealiseerd. Hierdoor ontstaat er een divers aanbod voor kopers.

Met metrolijn 1, die vanaf december 2024 in gebruik wordt genomen, is de reistijd van het centrum van Ho Chi Minhstad naar het Binh Duong -gebied verkort tot 20-30 minuten. Dit biedt mogelijkheden voor de bouw van nieuwe woon- en winkelcentra buiten het centrale kerngebied.

Mevrouw Cao Thi Thanh Huong, Senior Manager van de onderzoeksafdeling bij Savills Vietnam, merkte op: De kwestie van huiseigendom of het oplossen van huisvestingsbehoeften ligt niet alleen in de betaalbaarheid voor kopers, maar is ook een verhaal van de sociaal-economische beleidsplanning van het land.

De staat kan niet rechtstreeks ingrijpen in de prijsstrategie van vastgoedbedrijven, maar zou wel moeten ingrijpen door juridische obstakels weg te nemen, nieuwe economische zones te plannen en te investeren in infrastructuur om een gelijkmatiger verstedelijkingsproces te bevorderen en de bevolking te spreiden.

Naast infrastructuur vormen ook financiële ondersteuningsmaatregelen belangrijke pijlers om de toegang tot huisvesting te verbeteren. Onder leiding van de overheid wordt het project voor de oprichting van een Nationaal Huisvestingsfonds bestudeerd en naar verwachting binnenkort uitgevoerd.

Mevrouw Huong zei dat dit een model is dat effectief is gebleken in Singapore en Zuid-Korea, waar mensen voor lange tijd geld kunnen lenen tegen lage rentetarieven, terwijl bedrijven die deelnemen aan het fonds profiteren van investeringsincentives en toegang hebben tot geplande grondfondsen.

"Dit model creëert tweerichtingsvoordelen. Kopers ontvangen een redelijke financiële ondersteuning, terwijl bedrijven gemotiveerd worden om mee te werken aan de ontwikkeling van betaalbare woningen. Wanneer beide partijen hiervan profiteren, zal de markt zich ontwikkelen naar een evenwichtiger en duurzamer systeem", aldus mevrouw Huong.

Onroerend goed in het oosten van Ho Chi Minhstad. (Foto: Hong Dat/VNA)

Volgens Avison Young Vietnam Company wordt na de fusie het langetermijngroeipotentieel van aangrenzende gebieden en voorsteden van Ho Chi Minhstad steeds verder geconsolideerd, wat de verhuizing van woningen en een stedelijk ontwikkelingsmodel met meerdere centra bevordert.

In tegenstelling tot het kleine aantal nieuwe appartementen in Ho Chi Minhstad verwelkomt de woningmarkt in het zuiden juist een groot aantal producten in satellietgebieden, van commerciële appartementen, herenhuizen, villa's tot bouwpercelen, tegen redelijk toegankelijke prijzen.

Tay Ninh (voorheen Long An) is de grootste aanbieder van grond en laagbouwwoningen, terwijl het voormalige Binh Duong-gebied (nu Ho Chi Minhstad) de meeste nieuw geopende appartementen en grond heeft.

Naast het gevarieerde aanbod is ook het prijsverschil tussen Ho Chi Minhstad en satellietgebieden een drijvende kracht om de vraag te stimuleren: grond is in Ho Chi Minhstad twee keer zo duur, appartementen zijn er 1,6-2,4 keer zo duur, terwijl huizen en villa's 1,2-7 keer zo duur zijn.

Door het ruime aanbod en de verscheidenheid aan producten tegen betaalbare prijzen worden deze satellietgebieden steeds aantrekkelijker voor jonge huizenkopers en huishoudens uit de middenklasse die behoefte hebben aan ruimere woningen.

Belangrijke infrastructuurprojecten voor het openbaar vervoer, zoals ringwegen, snelwegen en metrolijnen, zorgen voor een kortere reistijd tussen het centrum van Ho Chi Minhstad en de satellietgebieden.

Naarmate de bereikbaarheid van gebieden verbetert, stijgen de vastgoedwaarden. Enerzijds stimuleert dit bedrijven om nieuwe grond te zoeken en betaalbare producten te ontwikkelen. Anderzijds, naarmate de kosten van levensonderhoud in het stadscentrum stijgen, trekken mensen vaker naar satellietgebieden.

Plaatsen die grenzen aan Ho Chi Minhstad, zoals Dong Nai en Tay Ninh, zijn veelbelovende plekken als het gaat om het aantrekken van FDI-kapitaal. Hierdoor ontstaan er veel banen en groeit de mechanische bevolking, wat de vraag naar woningen stimuleert. Deze vraag komt voornamelijk van migrantenarbeiders die zich ergens moeten vestigen, investeerders in gemeubileerde huurappartementen en mensen met een midden- en laag inkomen die op zoek zijn naar sociale huurwoningen of betaalbare huurwoningen voor de lange termijn.

Interregionale infrastructuur versterkt de migratietrends van de bevolking

Elk satellietgebied heeft zijn eigen voordelen op het gebied van onroerend goed. Het voormalige Binh Duong-gebied heeft bijvoorbeeld dankzij zijn voordelen op het gebied van bevolking, grondbezit en verkeersinfrastructuur de potentie om veel verschillende soorten woningen te ontwikkelen, van commerciële appartementen en percelen tot herenhuizen en villa's.

Appartementengebouwen langs metrolijn 1 en Vo Nguyen Giap Avenue, Thu Duc City. (Foto: Hong Dat/VNA)

Het gebied Ba Ria-Vung Tau maakt gebruik van de troeven van het toerisme en de trend om te investeren in tweede huizen om vastgoedresorts te blijven ontwikkelen, waaronder appartementen, herenhuizen en resortvilla's in stedelijke kustgebieden.

Dong Nai en Tay Ninh (voorheen Long An) zijn dankzij hun grote grondbezit en landschap gunstig voor de ontwikkeling van grootschalige stedelijke gebieden, met een focus op laagbouw. Deze duidelijke rolverdeling zal een multipolair stedelijk ecosysteem creëren, een aanvulling op Ho Chi Minhstad, en zal tevens de woning- en investeringsmogelijkheden diversifiëren.

"De oude gebieden Long An en Binh Duong zijn twee markten met potentieel voor duurzame groei. Dong Nai zal naar verwachting een doorbraak boeken zodra de luchthaven van Long Thanh operationeel is en de snelwegen voltooid zijn. Het gebied Ba Ria-Vung Tau heeft een groot potentieel in het resort-hotelsegment. De groei is te danken aan de goede infrastructuur en de strategische ligging als een van de belangrijkste maritieme toegangspoorten tot het nieuwe Ho Chi Minhstad", aldus David Jackson, algemeen directeur van Avison Young Vietnam.

Deskundigen van Savills Vietnam zijn van mening dat Ho Chi Minhstad, wanneer infrastructuur, planning en financiële mechanismen synchroon worden geïmplementeerd, de voorwaarden zal scheppen om het probleem van de bevolkingsspreiding op te lossen, vraag en aanbod in evenwicht te brengen en de huizenprijzen op de lange termijn te stabiliseren.

Door de stedelijke ruimte uit te breiden met regionale verbindingen, wordt niet alleen de bevolkingsdichtheid herverdeeld, maar ontstaat er ook ruimte voor de ontwikkeling van segmenten die geschikt zijn voor echte huizenkopers.

"Als we het huisvestingsprobleem bij de wortel willen aanpakken, moeten we dit zien als een kwestie van beleid en planning, en niet louter als een zakelijke aangelegenheid van ondernemingen op de markt", aldus mevrouw Huong.

Wat betreft de oriëntatie van de stedelijke ontwikkeling in de komende tijd, heeft de resolutie van het 1e congres van het partijcomité van Ho Chi Minhstad ook besloten om de effectiviteit van het staatsbeheer van de planning te verbeteren; te investeren in de volledige bouw van het nieuwe stedelijke gebied Thu Thiem vóór 2030; te beginnen met de tweede fase van het stedelijke gebied Phu My Hung; de voortgang van het stedelijke kustgebied Can Gio te versnellen; nieuwe projecten te implementeren, stedelijke moderniseringsprojecten Vung Tau; de stedelijke kustas Long Hai-Phuoc Hai-Ho Tram-Phu My.

Een hoek van de wijk Vung Tau. (Foto: Hoang Nhi/VNA)

Ontwikkeling van een slimme stedelijke keten die het centrum van Ho Chi Minhstad - Di An - Thuan An - Thu Dau Mot - Ben Cat - Phu My verbindt; de stedelijke en service-as Phu My - Long Thanh International Airport; nieuwe stedelijke gebieden rond verkeerspunten die ringwegen en snelwegen verbinden.

Om de doelstelling van 199.400 extra sociale huurwoningen tegen eind 2030 te behalen, richt Ho Chi Minhstad zich op oplossingen die stadsvernieuwing en -verfraaiing synchroon combineren met nieuwe stadsontwikkeling, het gebruik van nieuwe materialen en groene, hernieuwbare en milieuvriendelijke energie stimuleren, tijdelijke woningen op en langs kanalen en sloten blijven verplaatsen en verwijderen, oude appartementen renoveren, repareren of nieuwe bouwen ter vervanging van oude appartementen, bestaande woonwijken opknappen en verfraaien, sociale woningen bouwen en ontwikkelen en het leven van mensen reorganiseren.

We kunnen stellen dat, als de trend van bevolkingsspreiding en stedelijke ontwikkeling met meerdere centra goed wordt beheerd, dit niet alleen de druk op de woningmarkt in Ho Chi Minhstad zal verminderen, maar ook een periode van evenwichtige groei voor de zuidelijke residentiële vastgoedmarkt kan inluiden.

Bron: VNA

Bron: https://htv.com.vn/quy-hoach-va-ha-tang-chia-khoa-can-bang-thi-truong-nha-o-thanh-pho-ho-chi-minh-222251022093511027.htm