Implementatie van de Grondwet van 2024: Verwachtingen om middelen vrij te maken

24-7 DU AN BO HOANG - LANG PHI NGUON LUC DAT DAI RAT LON.mp4.00_02_59_09.Still001 — Na vele jaren van implementatie hebben mensen die grond hebben gekocht in het stadsproject van Bach Dat An Company nog steeds geen rode boeken ontvangen. Foto: H.QUANG

De tijd van landmakelaars en de verkoop van ‘groene rijst’ is voorbij

Ongeveer 200 bijeenkomsten van provinciale instanties met burgers om problemen aan te pakken die voortkomen uit projecten waarin door Bach Dat An Company is geïnvesteerd, zijn typische voorbeelden van de gevolgen van een periode van "explosie" van zogenaamde stadsontwikkelingsprojecten.

Hoewel de autoriteiten tot nu toe grote inspanningen hebben geleverd en hun verantwoordelijkheid hebben genomen, en de hoogste leiders van de provincie een "ultimatum" hebben gesteld, zal het waarschijnlijk nog wel even duren voordat de zaak Bach Dat An volledig is afgehandeld.

Niet alleen Bach Dat An, maar veel van de bijna 200 woon- en stadsprojecten in de provincie waarin momenteel door bedrijven wordt geïnvesteerd, kampen met problemen op verschillende niveaus.

Niemand heeft de cijfers (zelfs schattingen) van de schade aan de staat, de bevolking en het bedrijfsleven nog berekend, maar de enorme verspilling van hulpbronnen, met name land, en de sociale gevolgen zijn evident. En het zal nog vele jaren duren voordat overheden op alle niveaus de gevolgen van een tijd waarin projecten alomtegenwoordig waren, kunnen oplossen!

De Grondwet van 2024 en de gewijzigde wetten op de vastgoedsector en huisvesting, die op 1 augustus 2024 van kracht worden, vereisen een absoluut verbod op de verkaveling en verkoop van grond in wijken van alle steden en dorpen.

Tegelijkertijd worden stedelijke en residentiële bouwprojecten vanaf de vergunningsfase en het gehele implementatieproces strenger aangepakt. Vooral de eisen aan openbaarmaking en transparantie in de publieke opinie zijn uitgebreid en gedetailleerd over de rechtmatigheid, omvang en voortgang van de projectuitvoering.

Het terugdraaien van 'landknuffelende' projecten

Volgens de Grondwet van 2024 krijgen projectinvesteerders die de grond niet in gebruik nemen of die achterlopen bij het gebruik van de grond ten opzichte van het schema dat in het investeringsproject is vermeld, een verlenging van het grondgebruik voor maximaal 24 maanden. Zij moeten de staat een extra bedrag betalen dat overeenkomt met de grondgebruikvergoeding en grondhuur voor de verlengde periode.

Indien de investeerder de grond na de verlengde periode niet in gebruik heeft genomen, zal de Staat de grond terugvorderen zonder compensatie voor de grond, de aan de grond verbonden activa en de resterende investeringskosten met betrekking tot de grond.

Volgens deskundigen zal er door de nieuwe regelgeving een strenge 'screening' plaatsvinden voor vastgoedbeleggers; kleine bedrijven met beperkte financiële middelen en opportunistische en onprofessionele bedrijven zullen van de markt worden uitgesloten.

De situatie van de verkoop van "groene rijst" voor winstdoeleinden zal niet langer bestaan. Bedrijven kunnen projecten namelijk pas te koop aanbieden als ze volledig aan hun verplichtingen jegens de staat hebben voldaan en aan de voorgeschreven infrastructuurvoorwaarden hebben voldaan.

De herziene Wet op de Vastgoedsector verbiedt ook amateurmakelaars en freelancers (die door het publiek al lang "grondmakelaars" worden genoemd). Het verhindert de situatie van metselaars en groenteverkopers die ook in grond "handelen"; of de wijdverspreide verspreiding van "makelaars" van het platteland naar de stad, zoals al lange tijd gebruikelijk is.

Stedelijk denken

Vanaf 1 augustus 2024 verleent de staat geen vergunningen meer voor verkavelingsprojecten in stadsdelen. Investeerders in grondprojecten worden gedwongen zich te concentreren op landelijke gebieden aan de rand van steden en gemeenten.

Analisten voorspellen dat de grondprijzen in de nabije toekomst zullen stijgen vanwege de aanzienlijke beperkingen op de ontwikkelingsruimte en de strengere wettelijke beperkingen op vastgoedprojecten. Dit zal nadelige gevolgen hebben voor mensen met een laag inkomen, die daadwerkelijk behoefte hebben aan bouwgrond voor woningen.

Vooral als het beleid om "hoge belastingen op te leggen aan mensen die veel huizen en land bezitten, maar deze niet effectief gebruiken", zoals vastgelegd in Resolutie 18 van het 13e Centraal Uitvoerend Comité, niet bij wet is vastgelegd, zal grondspeculatie waarschijnlijk nog steeds aantrekkelijk zijn voor veel mensen.

Quang Nam heeft de afgelopen tijd ernstig te lijden gehad van de ongebreidelde verstedelijking en zal er ongetwijfeld veel waardevolle lessen uit leren.

Het meest voor de hand liggende probleem is de wijdverbreide en aanhoudende verwoestijning in veel stedelijke gebieden, ondanks de voltooiing van de infrastructuur. Ook is er de situatie dat de meeste mensen grond kopen voor projectmatige doeleinden, vooral voor commerciële speculatie. Ook gaat er land verloren voor productiedoeleinden, omdat projecten jarenlang verlaten en in verval zijn. Ook is er het sociale verhaal van veel huishoudens en individuen die erg gefrustreerd zijn over de noodzaak om zich te vestigen en een inkomen te verdienen, terwijl de grondprijzen te hoog oplopen.

Verstedelijking en stedelijke ontwikkeling zijn onvermijdelijke trends. Maar hoe, in welke richting en met welk stappenplan elke ontwikkelingsfase zich moet ontwikkelen, is een probleem dat elke regio moet overwegen om de beschikbare grond zo effectief mogelijk te benutten, in overeenstemming met de oriëntatie van de partij, en om sociale problemen harmonieus op te lossen.

Houd er rekening mee dat in de lijst met investeringsaantrekkende projecten en investeringsaantrekkende prioriteiten van Quang Nam in de periode 2024-2025 (Besluit nr. 1221-QD/UBND, gedateerd 21 mei 2024 van het Provinciaal Volkscomité), van de 233 projecten in de gemeenten, er tot 40 projecten zijn die investeringen aantrekken in stedelijke ontwikkeling, voornamelijk in de vorm van marktgebieden en stedelijke woonwijken (grondbedrijven).

Het is moeilijk om te bepalen hoeveel of hoe weinig projecten echt noodzakelijk en urgent zijn, wat de doelgroep is (zakelijke speculanten of de woonbehoeften van lokale bewoners) en wat de input-outputproblemen van het project zijn. Maar dit zijn zeker kwesties die niet genegeerd kunnen worden, aangezien de provincies zich er maar al te zeer van bewust zijn en de prijs hebben moeten betalen voor verkavelings- en grondverkoopprojecten.

Een andere opmerkelijke voorspelling van deskundigen na de inwerkingtreding van de drie hierboven genoemde wetten inzake grond, is dat industrieel vastgoed in de komende tijd een sterke aantrekkingskracht zal hebben op binnenlandse en buitenlandse investeerders.

De provincie Quang Nam heeft gepland om tussen nu en 2030 meer dan 10.000 hectare aan industrieterrein te ontwikkelen. De praktijk heeft uitgewezen dat industrieterreinen de hoogste efficiëntie bevorderen, winst genereren en het meest bijdragen aan de lokale sociaal -economische ontwikkeling.

Reactie (0)