Implementatie van de Landwet van 2024: Verwachtingen ten aanzien van het ontsluiten van middelen.

24-7 DU AN BO HOANG - LANG PHI NGUON LUC DAT DAI RAT LON.mp4.00_02_59_09.Still001 — Na vele jaren van uitvoering hebben mensen die grond hebben gekocht in het stadsontwikkelingsproject van Bach Dat An Company hun eigendomsbewijs nog steeds niet ontvangen. Foto: H.QUANG

Het tijdperk van grondmakelaars en de verkoop van onroerend goed vóór de voltooiing is voorbij.

De circa 200 openbare raadplegingen die door provinciale instanties werden gehouden om problemen aan te pakken die voortvloeien uit projecten waarin Bach Dat An Company heeft geïnvesteerd, zijn een typisch voorbeeld van de gevolgen van een periode van "boom" in projecten die stadsontwikkeling worden genoemd.

Tot nu toe zal het, ondanks de beste inspanningen van de autoriteiten, de verantwoordelijkheid die is genomen en het ultimatum van de hoogstgeplaatste provinciale leiders, waarschijnlijk nog enige tijd duren voordat de zaak Bach Dat An volledig is opgelost.

Bach Dat An staat niet alleen; veel van de bijna 200 woningbouw- en stadsontwikkelingsprojecten in de provincie, waarin momenteel door particuliere bedrijven wordt geïnvesteerd, kampen met problemen van verschillende ernst.

Niemand heeft tot nu toe de omvang van de schade voor de staat, de bevolking en het bedrijfsleven berekend (zelfs geen schatting gemaakt), maar de enorme verspilling van middelen, met name grond, en de daaruit voortvloeiende sociale gevolgen zijn onmiskenbaar. En het zal nog vele jaren duren voordat de autoriteiten op alle niveaus de nasleep hebben verwerkt van een periode waarin overal projecten met veel fanfare werden gelanceerd!

De Landwet 2024 en de gewijzigde Wetten op het Vastgoed en de Woningbouw, die op 1 augustus 2024 van kracht zijn geworden, verbieden ten strengste de onderverdeling en verkoop van percelen grond in alle wijken van alle steden en dorpen.

Tegelijkertijd worden stedelijke en woningbouwprojecten vanaf de vergunningsfase tot en met de uitvoering streng gereguleerd. Er is met name een vereiste voor uitgebreide en gedetailleerde openbare bekendmaking van de juridische aspecten, de omvang en de voortgang van het project.

Schrap projecten die land oppotten.

Volgens de Grondwet van 2024 kunnen projectinvesteerders, indien zij er niet in slagen de grond in gebruik te nemen of achterlopen op het schema voor grondgebruik zoals vastgelegd in het investeringsproject, een verlenging van maximaal 24 maanden krijgen. In dat geval moeten zij de staat een extra bedrag betalen dat gelijk is aan de grondgebruiksvergoeding of grondhuurvergoeding voor de verlengde periode.

Als de investeerder het land na de verlengde deadline niet in gebruik neemt, zal de staat het land terugvorderen zonder compensatie voor het land, de aan het land verbonden activa en de resterende investeringskosten.

Volgens analyses van experts zal er met de nieuwe wetgeving binnenkort een streng selectieproces komen voor vastgoedinvesteerders en -bedrijven; kleine bedrijven met beperkte financiële middelen, en bedrijven die zich bezighouden met opportunistische en onprofessionele praktijken, zullen uit de markt worden geëlimineerd.

De praktijk van het voortijdig verkopen van projecten met winstoogmerk zal niet langer gedijen. Dit komt doordat bedrijven pas projecten mogen starten nadat ze aan al hun verplichtingen jegens de staat hebben voldaan en aan de in de regelgeving vastgelegde infrastructuurvereisten hebben voldaan.

De gewijzigde wet op de vastgoedsector verbiedt ook onbevoegde, freelance vastgoedmakelaars (lang bekend als "grondspeculanten"). Het doel is om te voorkomen dat bouwvakkers en groenteverkopers zich ook bezighouden met grondhandel, of dat er een wildgroei aan vastgoedkantoren ontstaat die zich vanuit plattelandsgebieden naar steden verspreiden, een probleem dat al lange tijd speelt.

Stedelijk denken

Vanaf 1 augustus 2024 verleent de staat geen vergunningen meer voor projecten voor de verkaveling van grond in stads- en dorpswijken. Investeerders in grondprojecten zullen zich gedwongen zien te richten op landelijke gebieden aan de rand van steden en dorpen.

Door de aanzienlijke beperkingen op de beschikbare bouwruimte en de strengere wettelijke regels voor vastgoedprojecten, voorspellen analisten dat de grondprijzen in de nabije toekomst sterk zullen stijgen. Dit zal nadelig zijn voor mensen met een laag inkomen die daadwerkelijk behoefte hebben aan een woning.

Zolang het beleid om "hoge belastingen te heffen op degenen die veel huizen en grond bezitten maar deze niet effectief gebruiken", zoals vastgelegd in Resolutie 18 van het 13e Centraal Comité, niet wettelijk is verankerd, zal grondspeculatie waarschijnlijk aantrekkelijk blijven voor veel mensen.

De provincie Quang Nam heeft de afgelopen tijd ernstige gevolgen ondervonden van ongebreidelde stedelijke ontwikkeling en zal hier ongetwijfeld veel waardevolle lessen uit leren.

De meest in het oog springende problemen zijn de wijdverbreide en aanhoudende verwaarlozing in veel stedelijke gebieden ondanks de reeds aangelegde infrastructuur; het feit dat de meeste kopers van grond in projecten dit voornamelijk doen met het oog op speculatieve winst; het verlies van landbouwgrond door bewoners doordat projecten jarenlang onafgewerkt en verlaten blijven; en het sociale probleem dat veel huishoudens en individuen dringend behoefte hebben aan huisvesting en een inkomen, maar dat de grondprijzen voor hen onbetaalbaar zijn.

Verstedelijking en stedelijke ontwikkeling zijn onvermijdelijke trends. De vraag hoe en in welke richting, en welk stappenplan het beste aansluit bij elke ontwikkelingsfase, is echter een kwestie die elke gemeente afzonderlijk moet overwegen om de landbronnen zo effectief mogelijk te benutten in overeenstemming met de richtlijnen van de Partij en sociale vraagstukken op harmonieuze wijze op te lossen.

Merk op dat in de lijst van investeringsaantrekkelijke projecten en prioritaire investeringsaantrekkelijke projecten van de provincie Quang Nam voor de periode 2024-2025 (Besluit nr. 1221-QD/UBND, gedateerd 21 mei 2024, van het Provinciaal Volkscomité), van de 233 projecten in de verschillende plaatsen er 40 zijn die investeringen in stedelijke ontwikkeling aantrekken, voornamelijk in de vorm van winkelstraten en stedelijke woonwijken (grondpercelen).

Het is lastig om met zekerheid te zeggen hoeveel projecten echt noodzakelijk en urgent zijn, wat hun beoogde doel is (speculatie of de huisvestingsbehoeften van lokale bewoners), en zelfs wat de input-outputaspecten van deze projecten zijn. Dit zijn echter zeker kwesties die niet genegeerd kunnen worden, aangezien gemeenten in de provincie maar al te goed de gevolgen van grondverkavelings- en verkoopprojecten hebben ondervonden en daarvoor de prijs hebben betaald.

Een andere opmerkelijke voorspelling van experts, na de invoering van de drie eerdergenoemde wetten met betrekking tot grondbezit, is dat industrieel vastgoed de komende periode een sterke aantrekkingskracht zal uitoefenen op binnenlandse en buitenlandse investeerders.

De provinciale planning van Quang Nam voorziet in de ontwikkeling van meer dan 10.000 hectare industriegrond tussen nu en 2030. De praktijk heeft bewezen dat industriegrond de meest effectieve en winstgevende investering is en de grootste bijdrage levert aan de lokale sociaaleconomische ontwikkeling.

Reactie (0)