 |
| Nieuwste onroerend goed: Na een maand van "ontketende" verkaveling en perceelscheiding, beginnen percelen aan de rand van Hanoi klanten aan te trekken die geïnteresseerd zijn in een aankoop. (Foto: N.Le) |
Investeerders zijn nog steeds "bang" voor appartementen die te koop worden aangeboden, omdat ze de prijs betreuren.
De markt wordt de laatste tijd constant overspoeld met informatie over de verkoop van appartementen met verlies of prijsverlagingen. Sommige appartementen in het stedelijk gebied van bijna 300 hectare in het oude District 9 (nu Thu Duc City) worden tegen lage prijzen te koop aangeboden. Een appartement met twee slaapkamers, met een oppervlakte van ongeveer 54 vierkante meter, werd meer dan twee jaar geleden door de eigenaar gekocht voor meer dan 3 miljard VND, maar is nu van plan het te verkopen voor ongeveer 2,7 miljard VND. Of, met een appartement in het hervestigingsgebied van District 2, accepteert de eigenaar het aan te bieden voor ongeveer 2,5 miljard VND voor een oppervlakte van 80 vierkante meter.
Veel mensen willen van deze gelegenheid gebruikmaken om een appartement te huren en zo een langetermijninkomen te creëren. Problemen met cashflow en investeringsefficiëntie zorgen er echter voor dat ze aarzelen.
Volgens berekeningen moet de investeerder, als hij een appartement koopt voor ongeveer 2,7 miljard VND, na afloop van de aflossingsvrije periode voor rente en aflossing ongeveer 22-23 miljoen VND per maand betalen. Koopt en verhuurt hij het, dan bedraagt de huurprijs slechts ongeveer 5-6 miljoen VND per maand, wat niet genoeg is om de rente te dekken. Dat zorgt ervoor dat veel mensen aarzelen en twijfelen bij het nemen van een beslissing.
De huidige gemiddelde prijs van appartementen in Ho Chi Minhstad bedraagt ongeveer 60-70 miljoen VND/m². Tegelijkertijd is er een tekort aan goedkope woningen en sociale huurwoningen. De prijzen van appartementen stijgen, terwijl de huurprijzen zich slechts herstellen, waardoor de winstmarge van dit type woningen de laatste tijd niet veel is verbeterd.
Volgens een onderzoek van een marktonderzoeksbureau bedroeg de winstmarge voor verhuur van appartementen in Ho Chi Minhstad in het eerste kwartaal van 2023 slechts 4,4% per jaar, veel lager dan de 5,9% in 2019. Door de pandemie daalde dit percentage de afgelopen drie jaar (2020-2022) naar 4,9% per jaar, bleef vervolgens stabiel op 4,1% en is pas recentelijk weer gestegen.
Rentetarieven vormen momenteel een van de grootste belemmeringen op de markt wanneer mensen besluiten om onroerend goed te kopen. Vroeger lagen de rentetarieven rond de 10% per jaar, nu rond de 13-14% per jaar, maar mensen vinden het lastig om geld te lenen.
De heer Vo Hong Thang, directeur adviesdiensten en projectontwikkeling bij DKRA Group, gaf aan dat er momenteel appartementen te koop zijn tegen gereduceerde prijzen, met verlies, en dat veel secundaire producten zelfs 30% in prijs zijn verlaagd. De kans is echter groot voor mensen met financieel potentieel, een ruime cashflow om te profiteren van vastgoed met hoge kortingen, goede huurlocaties en een toenemende vraag.
Voor degenen die financiële hefboomwerking moeten gebruiken en geld moeten lenen bij banken, is het verhaal precies andersom. Momenteel zijn de huurprijzen stabiel en stijgen ze, de gemiddelde winstmarge bedraagt ongeveer 4-5% per jaar, maar de bankrente bedraagt 13-14% per jaar.
Uiteraard is de opbrengst niet voldoende om de rente op de lening te dekken. Als investeerders financiële hefboomwerking gebruiken, is het kopen van een appartement voor verhuur op dit moment daarom niet aantrekkelijk. Hoewel de prijs van het appartement in de toekomst kan stijgen, is de financiële last op dit moment zeer groot.
De heer Dinh Minh Tuan, directeur van Batdongsan.com in de zuidelijke regio, deelde dezelfde mening en analyseerde dat investeerders bij investeringen in huurappartementen rekening moeten houden met de jaarlijkse prijsstijging en de winstmarge ten opzichte van de bankrente. In goede markttijden (2018-2020) kunnen de prijzen van appartementen jaarlijks met 10-15% stijgen. In de periode 2021-2023 zal de gemiddelde prijsstijging van appartementen slechts ongeveer 8% per jaar bedragen en niet veel fluctueren. Voor appartementen met een tweede wooneenheid zal de prijsstijging slechts 3-4% per jaar bedragen.
Volgens de heer Tuan vertoont de markt momenteel twee verschillende trends: primaire appartementen stijgen in prijs, terwijl secundaire appartementen met verlies worden verkocht.
Projecten voor secundaire handel worden nog steeds geprijsd op ongeveer VND 50-60 miljoen/m², maar maken vaak gebruik van kortingsmaatregelen en snelle betalingen om de prijzen beter aan te passen. De huurwinst van deze groep is niet gestegen tot het verwachte niveau (ongeveer 6%/jaar), ligt nog steeds lager dan de rente op bankleningen en is belast met rente op leningen. Daarom is het voor investeerders die appartementen kopen voor nieuwe verhuur, moeilijk om aantrekkelijk te worden. "Het moeilijkste op de markt is om vreemd vermogen te verkrijgen, en toegang tot vreemd vermogen is in dit stadium extreem moeilijk", aldus de heer Tuan.
Tot slot zei de heer Tuan dat de huurprijs voor appartementen die al zijn opgeleverd en verhuurd, zal stijgen. Als investeerders kopen om te investeren, moeten ze rekening houden met de kapitaal- en renteaspecten.
Voorstedelijk land bruist van transacties na het 'ontketenen' van de verkaveling en perceelscheiding
Volgens Vietnamnet zijn, na een maand van "ontketening" van de verkaveling en scheiding van percelen, percelen aan de rand van Hanoi steeds populairder geworden onder kopers. Uit onderzoek blijkt dat de meeste klanten alleen geïnteresseerd zijn in percelen met een rode boekenstatus, een duidelijke juridische status en een prijs tussen de 1 en 1,5 miljard VND.
De heer Pham Duc Toan, algemeen directeur van EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), schatte in dat de informatie die Hanoi verschaft over de herverdeling en splitsing van percelen een positieve impact op de markt zal hebben. Hoewel niet sterk, zal het een "push" zijn voor de verbetering van de markt, met name in het grondsegment.
Vastgoed is "ziek" en mag geen barrières opwerpen om de markt te verzwaren. Wanneer het in kleine percelen wordt verdeeld, zal het voldoen aan de behoeften van de meerderheid van de mensen met reële woonbehoeften.
"Vanuit dat perspectief zal ook de vastgoedsector een positievere impact hebben. Vooral wanneer de percelen worden verdeeld, zal de markt transacties genereren en zal de staat ook overdrachtsbelasting innen", aldus de heer Toan.
Volgens deze persoon is er in gebieden als Tu Liem, Ha Dong, Dong Anh, Me Linh... veel land onder de bevolking, en als de percelen verdeeld worden, ontstaat er een goede vraag naar land op de markt.
De heer Le Dinh Chung, algemeen directeur van SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, gaf aan dat de transacties op de voorstedelijke markt zijn hervat en dat dit een positief effect heeft gehad op de vastgoedmarkt sinds Hanoi de verdeling en onderverdeling van grond heeft hervat.
Vergeleken met de tijd vóór Tet begint de markt meer aandacht te krijgen van investeerders, met bepaalde transacties. De markt concentreert zich in principe in dichtbevolkte gebieden met een reële woningbehoefte. Gebieden die voorzien in de behoefte aan langetermijninvesteringen in de richting van stedelijke ontwikkeling, zoals Lang Hoa Lac...
"De verkaveling en scheiding van percelen draagt ook bij aan het herstel van de markt vanuit het perspectief van echte consumenten, waardoor er waarden worden gecreëerd die geschikt zijn voor meer objecten. Tegelijkertijd is het ook de drijvende kracht en de algemene impact op het herstel van de vastgoedmarkt", aldus de heer Chung.
In de context van een zwak aanbod, nu de producten van investeerders bijna moeilijk te verkopen zijn, zei Chung dat het verdelen en opsplitsen van percelen meer bronnen van goederen voor de markt zal creëren. Wanneer de markt meer producten heeft, zullen er zeker transacties plaatsvinden.
Wat betreft de grondprijzen zei de heer Chung dat de marktprijzen in werkelijkheid nog steeds dalen vergeleken met de piek, met ongeveer 15-20% en in sommige gebieden met 30%.
"Dit is het moment waarop vraag en aanbod echt de kans krijgen om goede producten te vinden, de kans om iets te kopen om in je levensonderhoud te voorzien", voegde de heer Chung toe.
In een commentaar op het landsegment van nu tot het einde van het jaar zei de heer Chung dat het onwaarschijnlijk is dat er nog zulke "hete" of "koortsachtige" verhalen zullen zijn als voorheen.
De heer Le Dinh Hao, verkoopdirecteur van de noordelijke regio van Batdongsan.com.vn, verwachtte dat het opnieuw toestaan van landverdeling een "klein lichtpuntje" zou zijn voor de grondmarkt in Hanoi.
Volgens de heer Hao is er meer steun nodig om de grondmarkt duurzamer te laten ontwikkelen. Denk bijvoorbeeld aan het verplaatsen van bestuurscentra, industrieterreinen, projecten en universiteiten naar de buitenwijken van Hanoi.
Daarnaast moet er meer worden geïnvesteerd in satellietsteden in het westen, zoals Hoa Lac, Xuan Mai en ten noorden van de Rode Rivier, zoals Me Linh, Soc Son, Dong Anh...
De heer Hao zei dat de markt met name behoefte heeft aan vastgoedleningen met gunstigere rentetarieven.
"De rentetarieven voor leningen liggen onder de 10% in plaats van het gemiddelde van 11% - 13%. Tegelijkertijd moet prioriteit worden gegeven aan het verstrekken van leningen voor onroerend goed dat in productie wordt genomen en in bedrijven wordt gebruikt om cashflow te genereren, in plaats van speculatief onroerend goed", aldus de heer Hao.
Khanh Hoa: Officieel terugkrijgen van land van 5 villa's op de relikwieënlocatie van het Bao Dai-paleis
Het provinciaal volkscomité van Khanh Hoa heeft besloten om het land van 5 oude villa's bij het Bao Dai Luxury Resort-project, wijk Vinh Nguyen, stad Nha Trang, terug te vorderen.
Bij Besluit nr. 1125/QD-UBND, gedateerd 19 mei 2023, ondertekende Le Huu Hoang, vicevoorzitter van het provinciaal volkscomité van Khanh Hoa, de intrekking van 9.209,4 vierkante meter grond met 5 Bao Dai relic villa's, gehuurd door Khanh Ha Investment Joint Stock Company voor de bouw van het Bao Dai Luxury Resort-project.
 |
| Panoramisch uitzicht op de relikwieënlocatie van het Bao Dai-paleis. (Foto: BXD) |
Het terrein van deze 5 relikwieënvilla's zal, nadat ze zijn teruggevonden, worden overgedragen aan het Khanh Hoa Monuments Conservation Center voor beheer volgens de wettelijke bepalingen.
Volgens het besluit van het Provinciaal Volkscomité van Khanh Hoa tot intrekking van het land, is het Kadaster van Khanh Hoa verantwoordelijk voor de intrekking en heruitgifte van het certificaat van het projectgrondgebruiksrecht, zodat Khanh Ha Investment Joint Stock Company het projectdossier kan corrigeren in overeenstemming met de wettelijke bepalingen.
Het is bekend dat de relikwieën van het Bao Dai-paleis zich in de baai van Nha Trang bevinden. Dit is een nationaal natuurgebied dat in 2005 door het Ministerie van Cultuur en Informatie is erkend.
In 2013 nam het provinciaal volkscomité van Khanh Hoa een besluit waarin de gedetailleerde 1/500-planning werd goedgekeurd en de ruimtelijke ordening van de relikwieënlocatie bij het Bao Dai-paleis lokaal werd aangepast.
Vervolgens werd aan Khanh Ha Investment Joint Stock Company grond toegewezen, waaronder de grond van de Bao Dai Palace Relic Site, om het Bao Dai Nha Trang Resort-project uit te voeren.
De relikwieënlocatie van het Bao Dai Paleis is meer dan 12 hectare groot en werd in 1923 door de Fransen op de Canh Long-berg gebouwd als verblijfplaats voor oceanografen . Van 1940 tot 1945 kwamen koning Bao Dai en koningin Nam Phuong hier vaak om te ontspannen, vandaar dat de naam Bao Dai Paleis uit die tijd stamt.
Profiel van het wijzigen van persoonlijke informatie in het rode boek
Volgens de Construction Newspaper staat op het certificaat van grondgebruiksrechten en de bijbehorende activa van mevrouw Nguyen Thi Thu Huyen (Hai Duong) en haar echtgenoot de Burgerlijke Identiteitskaart vermeld. Beiden zijn inmiddels overgestapt en gebruiken de Burgerlijke Identiteitskaart.
Mevrouw Huyen vroeg: moeten zij en haar man de gegevens op de Burgerservicenummer (BSN) op het Landgebruikscertificaat corrigeren om een hypotheek te kunnen registreren bij de vestigingen van het Kadaster? Als de gegevens op de Burgerservicenummer (BSN) gecorrigeerd moeten worden, wat is dan de procedure?
Het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu reageerde als volgt op deze kwestie:
De bevestiging van wijzigingen in de gegevens van rechtspersonen, nummers van identiteitskaarten, burgerservicenummers en adressen op afgegeven certificaten wordt uitgevoerd op basis van de behoeften van grondgebruikers en eigenaren van aan grond verbonden activa en wordt uitgevoerd bij het Kadaster of een filiaal van het Kadaster.
Het ingediende dossier wordt uitgevoerd overeenkomstig de bepalingen van Clausule 16, Artikel 9 van Circulaire nr. 24/2014/TT-BTNMT van 19 mei 2014 van het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu betreffende de regulering van kadastrale gegevens (gewijzigd en aangevuld in Clausule 1, Artikel 2 van Circulaire nr. 09/2021/TT-BTNMT van 30 juni 2021), waaronder:
"a) Aanvraag om registratie van wijzigingen in grond en aan grond verbonden activa overeenkomstig formulier nr. 09/DK;
b) Origineel exemplaar van het afgegeven certificaat;
c) Een kopie van de nieuwe identiteitskaart, de nieuwe militaire identiteitskaart, de nieuwe burgeridentiteitskaart of het huishoudregister, of andere documenten waaruit persoonlijke wijzigingen blijken in geval van wijziging van de persoonlijke gegevens van de persoon die op het certificaat staat vermeld.
Het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu verstrekt haar informatie.
Bron
Reactie (0)