China experimenteert met een model waarbij bewoners hun eigen appartementen kunnen renoveren.

Geconfronteerd met financiële druk en veranderingen op de vastgoedmarkt, experimenteren veel grote steden in China, zoals Shenzhen, Beijing en Guangzhou, met een nieuwe aanpak voor stadsvernieuwing: het mobiliseren van middelen van de bevolking zelf, waardoor burgers kapitaal kunnen inbrengen, kunnen meedenken over ontwerpideeën en een actievere rol kunnen spelen in hun leefomgeving.

Wanneer burgers de belangrijkste actoren zijn in stadsvernieuwing.

Decennialang was het bekende scenario voor stadsvernieuwingsprojecten in China als volgt: de overheid maakt plannen, vastgoedbedrijven investeren, bewoners ontvangen compensatie en verhuizen vervolgens. Deze grootschalige sloop- en herbouwmethode heeft veel mensen van de ene op de andere dag miljonair gemaakt en glamoureuze wolkenkrabbersteden gecreëerd. Nu de vastgoedmarkt echter afkoelt, begint de oude formule barsten te vertonen. Veel projecten lopen achter op schema door meningsverschillen tussen ontwikkelaars en bewoners, of omdat de nieuwe plannen niet aansluiten bij de werkelijke behoeften van de mensen.

In deze context brengt de sociale aanpak met het model van "door bewoners geleide renovatie" een frisse wind in vervallen oude appartementencomplexen. Onlangs is in Shenzhen, het technologiecentrum van Zuid-China, een appartementencomplex van meer dan 40 jaar oud officieel gestart met zijn eerste renovatieproject. Dit project werd uitgevoerd door de bewoners zelf, met begeleiding en juridische ondersteuning van de lokale overheid, in plaats van volledig te vertrouwen op grote vastgoedbedrijven.

Dit kleinschalige project betreft 10 huishoudens, allemaal voormalige werknemers die wonen in het oude appartementencomplex van een openbare kleuterschool, gebouwd in 1979. Het gebouw, met een totale vloeroppervlakte van circa 870 vierkante meter, verkeert al lange tijd in ernstig verval, met afbladderende muren, een wirwar aan elektrische bedrading en frequente overstromingen bij hevige regenval. In plaats van passief te wachten op compensatiepakketten, besloten deze 10 huishoudens unaniem om samen te komen, een bijdragebedrag vast te stellen, de noodzakelijke reparaties te bespreken met een deskundige en direct een geschikte aannemer te selecteren.

Appartementencomplex in Shenzhen, gebouwd in 1979. Foto: The Paper.

De oplossing voor de economische en sociale problemen.

De essentie van dit model is het versterken van de rol en het initiatief van de burgers, terwijl de druk op de staatsbegroting wordt verlicht. Hoewel de exacte kosten van het project in Shenzhen niet openbaar zijn gemaakt, bedragen de totale reconstructiekosten, gebaseerd op een vergelijkbaar project in Guangzhou voor een gebouw van meer dan 1.700 vierkante meter, ongeveer 8 miljoen yuan (gelijk aan 1,2 miljoen dollar). Gemiddeld betaalde elk huishouden zo'n 300.000 yuan (meer dan 1 miljard VND) om een ​​volledig nieuwe, moderne en veiligere woonruimte te krijgen op de grond waar ze al jaren wonen.

Tran Kiet, directeur van het Centrum voor Huisvesting en Stedelijke en Landelijke Ontwikkeling aan de Shanghai Jiao Tong Universiteit, analyseerde deze verschuiving als volgt: "Het traditionele model voor vastgoedontwikkeling, gekenmerkt door grootschalige sloop, grootschalige nieuwbouw en het verplaatsen van bewoners uit oude laagbouw om plaats te maken voor luxe appartementen die tegen exorbitante prijzen worden verkocht, is niet langer geschikt voor de meeste gevestigde woonwijken in de huidige vastgelopen markt."

Volgens de heer Tran is het moeilijk om een ​​brede dekking te bereiken als men uitsluitend op publieke middelen vertrouwt: "Als we alleen op de overheidsbegroting vertrouwen, kunnen we hoogstens een paar modelprojecten ondersteunen voor gebouwen die ernstig vervallen en gevaarlijk zijn, maar we kunnen dit niet op grote schaal repliceren."

Vergeleken met traditionele verhuismethoden biedt het model dat bewonersinitiatieven stimuleert veel voordelen. Deze methode respecteert de wensen van de mensen, minimaliseert langdurige conflicten, optimaliseert de kosten en definieert duidelijker de verantwoordelijkheden van burgers met betrekking tot hun eigendom. In het gebouw in Shenzhen is, hoewel het vloeroppervlak gelijk is gebleven aan het oorspronkelijke masterplan, de nieuwe structuur voorzien van liften voor ouderen, is de begane grond verhoogd om overstromingen te voorkomen en zijn de ventilatie- en verlichtingssystemen ingrijpend verbeterd.

Een plattegrond van het gebouw na de verbouwing. Foto: The Paper.

Uitdagingen bij het opschalen

Ondanks de vele positieve signalen en de integratie in China's stadsvernieuwingsstrategie, stuit dit "door de bevolking geleide, door de bevolking verantwoordelijke" model nog steeds op praktische obstakels. De grootste uitdaging ligt in de schaal. Het gebouw in Shenzhen profiteerde van de kleinschaligheid, met slechts 10 huishoudens. Maar voor grote woonwijken met honderden of duizenden huishoudens is het erg moeilijk om absolute consensus te bereiken. Bovendien beschikken veel kansarme gezinnen of alleenstaande ouderen niet over de financiële middelen om aan het project deel te nemen.

Om dit lastige probleem op te lossen, zijn stedenbouwkundigen van mening dat een flexibeler marktmechanisme nodig is. De heer Tran Kiet stelde de volgende oplossing voor: "De sleutel tot het repliceren van zelfbeheerde renovatieprojecten ligt in het opzetten van een effectief overdrachtsmechanisme. Op die manier kunnen huiseigenaren die niet hoeven of kunnen deelnemen aan renovaties, worden aangemoedigd om hun eigendommen via een geschikt mechanisme over te dragen."

Concreet zou de overheid de aankoop van appartementen van niet-deelnemende bewoners tegen marktwaarde kunnen faciliteren door middel van stadsontwikkelingsfondsen of lokale bedrijven, of hen kunnen helpen verhuizen naar meer geschikte herhuisvestingsgebieden. Dit zou vervolgens een harmonieuze verdeling van de beschikbare grond onder de overgebleven bewoners mogelijk maken, waardoor de woonruimte wordt geoptimaliseerd zonder de algehele planning te verstoren of de totale bebouwingsdichtheid van het gebouw te verhogen.

Proefprojecten in Shenzhen, Guangzhou en Peking bieden een nieuwe kijk op het probleem van de renovatie van oude appartementencomplexen in China. Bewoners, die voorheen volledig afhankelijk waren van externe middelen, nemen nu actief deel aan het bouwproces van hun woningen. Dit biedt een nuttig perspectief op de socialisatie en diversificatie van middelen bij stedelijke renovatie en modernisering, een thema dat veel grote Aziatische steden bezighoudt.

Bron: sixthtone.com

Bron: https://phunuvietnam.vn/trung-quoc-thu-nghiem-mo-hinh-dan-tu-sua-chung-cu-238260602155531633.htm