De Grondwet van 2024, die op 1 augustus 2024 van kracht werd en de Grondwet van 2013 verving, zou naar verwachting een institutionele impuls geven aan de vastgoedmarkt en het beheer van natuurlijke hulpbronnen. Na bijna twee jaar van implementatie zal de wet dit jaar echter opnieuw worden gewijzigd met veel ingrijpende veranderingen.
'Verouderd' nog voordat het werd geïntroduceerd.
Volgens deskundigen is een wijziging van de Grondwet dringend noodzakelijk, omdat de wet, hoewel pas recent van kracht geworden, niet langer geschikt is voor de nieuwe context. Dit geldt met name omdat vanaf 1 juli 2025 het hele land een tweeledig lokaal bestuursmodel zal invoeren, bestaande uit provinciaal en gemeentelijk/wijkniveau, terwijl de huidige Grondwet nog steeds een systeem voor ruimtelijke ordening en beheer op drie niveaus voorschrijft: nationaal, provinciaal en districtsniveau.
Deze onverenigbaarheid heeft geleid tot veel tekortkomingen, waardoor er overlappingen zijn ontstaan en er na de afschaffing van het districtsniveau een gebrek aan synchronisatie met andere sectoren is opgetreden.
De Nationale Vergadering zal de Landwet tijdens haar eindzitting grondig wijzigen, na bijna twee jaar van implementatie. (Illustratieve afbeelding)
De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Vereniging van Vastgoedeigenaren van Ho Chi Minh-stad, legde uit dat de Grondwet doorgaans een wijzigingscyclus van ongeveer 10 jaar heeft. De context van 2024-2026 brengt echter drie belangrijke variabelen met zich mee die een eerdere aanpassing van de wet noodzakelijk maken.
Dit verwijst naar de verschuiving in de lokale bestuursstructuur naar een model met twee bestuurslagen, waarbij het districts-/provincieniveau wordt afgeschaft. De Landwet van 2024 ontwerpt echter nog steeds ruimtelijke ordeningsplannen op drie niveaus: nationaal, provinciaal en districtsniveau. Deze onevenwichtigheid in bestuurslagen zorgt ervoor dat veel procedures geen vaste plek hebben om te worden uitgevoerd, wat leidt tot knelpunten in veel processen.
Bovendien vereist de institutionalisering van de Centrale Resoluties 18 en 69 over landbeheer een nadere verduidelijking van de financieringsmechanismen voor land, met name de waardebepaling en de compensatie.
Tot slot neemt de druk toe om land vrij te maken voor belangrijke infrastructuurprojecten. Zonder een transparant en specifiek mechanisme zal de voortgang traag blijven.
De heer Chau benadrukte ook dat de compensatieprijs het grootste knelpunt blijft: " De huidige grondprijslijst van de staat, die wordt gebruikt om belastingen en grondhuur te berekenen, is redelijk. Maar wanneer land wordt teruggewonnen, willen mensen dat de compensatie dicht bij de marktwaarde ligt."
De oplossing ligt niet in het kiezen van het ene uiterste boven het andere, maar in het opzetten van een onafhankelijk compensatiemechanisme met een duidelijke methodologie, gedigitaliseerde en geverifieerde transactiegegevens en een waarderingsraad met vertegenwoordigers van de bevolking. Het doel is consensus te creëren, langdurige geschillen te beperken en financiële discipline voor de gemeente te waarborgen .
Het ministerie van Landbouw en Milieu legde ondertussen uit dat ruimtelijke ordening en sectorale planning met betrekking tot landgebruik niet alleen onverenigbaar zijn met het tweeledige lokale bestuursmodel, maar ook inconsistent en niet op elkaar afgestemd zijn.
Daarnaast zijn publieke investeringsprojecten of belangrijke projecten van urgente en specifieke aard, die politieke en buitenlandse beleidsdoelstellingen dienen, nog niet opgenomen in de planning of sluiten er niet op aan.
De huidige methoden voor het waarderen van grond zijn complex en sterk afhankelijk van onafhankelijke adviseurs, terwijl overheidsinstanties zowel verantwoordelijk zijn voor de taxatie als de wettelijke aansprakelijkheid dragen.
De heer Pham Van Hoa (parlementslid namens de provincie Dong Thap)
De bovengenoemde belangrijke projecten missen ook regelgeving met betrekking tot landverwerving, bijvoorbeeld projecten ten behoeve van het Asia-Pacific Economic Cooperation (APEC) Forum of projecten in vrijhandelszones en internationale financiële centra. De huidige wetgeving schort ook op de verwerving van grond wanneer investeerders geen overeenstemming kunnen bereiken over het resterende gebied (kleinschalige projecten), waardoor projecten stil komen te liggen, middelen worden verspild en de voortgang van investeringen wordt vertraagd.
De Landwet van 2024 maakte het voor gebieden met bestaande stedelijke en landelijke planning mogelijk om het grondgebruik te beheren zonder aparte bestemmingsplannen, maar door die bestaande plannen te gebruiken. In de praktijk blijft de dekkingsgraad van stedelijke en landelijke planning echter laag. Op veel plaatsen bestrijkt de planning niet het gehele administratieve gebied, wat betekent dat zelfs met bestaande plannen lokale overheden nog steeds aanvullende bestemmingsplannen moeten opstellen, wat leidt tot overlappingen en verspilling.
Momenteel vinden de toewijzing en verhuur van grond voornamelijk plaats via veilingen van gebruiksrechten of biedingsprocedures om investeerders te selecteren. Dit proces is echter afhankelijk van de procedures en regelgeving van de wet op veilingen en biedingen, waardoor het veel voorbereidingstijd vergt.
In veel gevallen is het echter nog steeds moeilijk om investeerders met voldoende capaciteit te selecteren, waardoor de projectvoortgang wordt vertraagd, de grond langzaam in gebruik wordt genomen en de aantrekkelijkheid voor investeerders afneemt.
Het wegnemen van een reeks knelpunten die tot publieke verontwaardiging leiden.
Parlementslid Pham Van Hoa (Dong Thap) merkte op dat, hoewel de Landwet vele wijzigingen heeft ondergaan en een belangrijke bijdrage heeft geleverd aan de sociaaleconomische ontwikkeling, er in de praktijk nog steeds veel obstakels zijn, met name op lokaal niveau, waar de uitvoering direct wordt georganiseerd.
De heer Hoa gaf met name aan dat obstakels met betrekking tot grondwaardering, grondverwerving en compensatie vaak leiden tot petities en meningsverschillen onder de bevolking.
"De huidige methode voor het waarderen van grond blijft complex en sterk afhankelijk van onafhankelijke adviseurs, terwijl overheidsinstanties zowel verantwoordelijk zijn voor de taxatie als de wettelijke aansprakelijkheid dragen."
"Bij industriegrond of grond voor productie en bedrijfsdoeleinden maken de grondgebruiksrechten slechts een klein deel uit van de totale investering, maar bedrijven kunnen wel 6 tot 12 maanden verliezen door simpelweg te wachten tot de prijs is vastgesteld. Deze wachttijd verhoogt de opportuniteitskosten, terwijl het verschil in waarde tussen verschillende waarderingsopties vaak verwaarloosbaar is," aldus de heer Hoa.
Volgens afgevaardigde Hoa liggen de obstakels niet alleen op technisch vlak, maar ook in het implementatieproces. De jaarlijkse grondprijslijst is opgesteld om de marktprijzen zo nauwkeurig mogelijk weer te geven, zoals wettelijk vereist, maar wanneer deze wordt toegepast op de compensatie, is men van mening dat deze nog steeds lager ligt dan de werkelijke transactieprijs.
Omgekeerd, als alleen vrije marktprijzen worden gehanteerd, zal het lastig zijn de begroting in evenwicht te brengen en zullen er waarschijnlijk klachten over transparantie ontstaan. Het verschil tussen de officiële prijslijst en de marktprijzen zorgt voor een dilemma voor zowel de overheid als degenen van wie het land wordt onteigend.
Bovendien blijven veel bepalingen in de nieuwe wetten en decreten beperkt tot algemene principes. Zo is de regeling die het mogelijk maakt om grond te splitsen en de bestemming van een perceel te wijzigen zonder dat daarvoor een openbare weg nodig is, zolang er maar een legale toegangsweg is, een correct beleid dat aansluit bij de realiteit van de verstedelijking. Maar wat is precies een legale toegangsweg, wat is de minimale breedte en hoe wordt die vastgesteld? De wet heeft deze details nog niet gespecificeerd. Daardoor hebben veel gemeenten gekozen voor de veiligere optie om de behandeling van aanvragen tijdelijk op te schorten.
De huidige situatie, waarbij er alleen kaderdocumenten beschikbaar zijn, leidt ertoe dat documenten blijven liggen in afwachting van verdere afhandeling. Lokale overheden raken in de war, burgers en bedrijven moeten meerdere keren langskomen en de informele kosten lopen op.
De heer Hoa noemde het voorbeeld van het beleid dat de grondgebruiksrechten voor bepaalde groepen met 70% verlaagt. Hoewel het doel humaan is, overlappen de toepassingsvoorwaarden elkaar en bestaan er inconsistenties in de interpretatie van wat onder een huishouden, een individu of het tijdstip van grondgebruik wordt verstaan.
De heer Hoa stelde voor om over te stappen van een rigide managementmentaliteit naar een mentaliteit die gericht is op efficiëntie en waardecreatie. Hij suggereerde tevens om procedures zoveel mogelijk te vereenvoudigen, de transparantie te vergroten en met name meer gebruik te maken van economische instrumenten in plaats van administratieve maatregelen.
In plaats van bijvoorbeeld te proberen de grondwaarde tot op de cent nauwkeurig te bepalen, is het mogelijk om een redelijke prijs te accepteren op basis van de prijslijst en de toegevoegde waarde te reguleren via belastingen, heffingen of andere financiële verplichtingen. Dit vermindert de druk op het systeem en zorgt er tegelijkertijd voor dat de staat nog steeds toegevoegde waarde ontvangt.
De conceptwijzigingen van de Landwet door het Ministerie van Landbouw en Milieu zullen naar verwachting zich richten op twee belangrijke inhoudelijke thema's.
De eerste groep bestaat uit content die voldoet aan de eisen van de nationale ontwikkeling in het nieuwe tijdperk en de behoefte aan een economische groei met dubbele cijfers.
Het ministerie stelt voor om verschillende artikelen van de Grondwet te wijzigen en aan te vullen met bepalingen over mechanismen en beleid om moeilijkheden en obstakels bij de uitvoering van de Grondwet aan te pakken door middel van codificatie van regelgeving in resoluties van de Nationale Vergadering en regeringsbesluiten en -resoluties, zoals grondprijzen, grondprijstabellen, aanpassingscoëfficiënten voor grondprijzen; grondgebruiksrechten, grondleasekosten; grondverwerving, compensatie, ondersteuning en herhuisvesting;
Registratie en uitgifte van grondcertificaten; ruimtelijke ordening en plannen; toewijzing van grond, grondverhuur, toestemming voor bestemmingswijziging, keuze van grondverhuurvormen, grondverkaveling, grondconsolidatie; grondgebruiksregimes voor bepaalde grondsoorten; grondinformatiesystemen en geschillenbeslechting over grond.
Tegelijkertijd werden er wijzigingen en aanvullingen aangebracht in de regelgeving betreffende ruimtelijke ordening en plannen op gemeentelijk niveau; de rechten en plichten van rijstboeren; de rechten en plichten van landgebruikers die vóór 1 juli 2014 de landwetgeving hebben overtreden; compensatie in bijzondere gevallen; en het landgebruiksregime voor bepaalde soorten grond.
De tweede groep bestaat uit regelgeving over decentralisatie, delegatie van bevoegdheden en afbakening van autoriteit volgens het tweeledige model van lokaal bestuur, en administratieve hervormingen op het gebied van grondzaken.
Het ministerie stelt voor de regelgeving betreffende de bevoegdheid tot staatsbeheer van grond te wijzigen en aan te vullen, zodat deze aansluit bij het tweeledige model van lokaal bestuur; en een nieuwe bepaling toe te voegen betreffende de bevoegdheid tot staatsbeheer van grond.
Daarnaast moeten de voorschriften inzake administratieve procedures op provinciaal niveau worden herzien en aangevuld, en geëvalueerd om consistentie en uniformiteit binnen het rechtssysteem met andere wetten en resoluties te waarborgen.
Bron: https://vtcnews.vn/vi-sao-luat-dat-dai-2024-vua-co-hieu-luc-da-phai-sua-doi-ar1017806.html
Reactie (0)