De beslissende factor voor het succes of falen van het tweede onroerendgoedbelastingbeleid

De beslissende factor voor het succes of falen van het tweede onroerendgoedbelastingbeleid

De vastgoedprijzen in Vietnam 'dansen' niet alleen op de markt, maar 'veranderen' ook op papier en in de boeken. Wanneer de cijfers inconsistent zijn, zal het moeilijk zijn om tweede onroerend goed effectief te belasten.

Steeds meer mensen bezitten een tweede huis. (illustratieve foto)

Vroege opbouw van een nationale database over onroerend goed

Over de tweede onroerendgoedbelasting bestaan ​​nog steeds veel meningen over het tarief, de toepasselijke onderwerpen, de reikwijdte van de invloed... Er is echter één punt waar de meeste bedrijven en experts het over eens zijn: de noodzaak van een nationale databank over de onroerendgoedmarkt. Deze zal doorslaggevend zijn voor het succes of falen van het belastingbeleid en verdient prioriteit.

Dr. Tran Xuan Luong (Nationale Economische Universiteit) stelde dat zonder een marktdatabasesysteem het belastingbeleid niet effectief zal zijn en zelfs sociale onevenwichtigheid en instabiliteit zal veroorzaken.

"Transparante gegevensbronnen van de staat zullen de basis vormen voor objectieve en nauwkeurige waardering van onroerend goed, op basis waarvan nieuwe belastingen op de juiste onderwerpen zullen worden gericht en het doel van marktregulering zal worden bereikt", aldus de heer Luong.

Deze expert benadrukte ook dat een land dat zijn economie wil beheren, een databasesysteem met informatie over het inkomen en vermogen van de bevolking nodig heeft. Dit systeem wordt al lange tijd wereldwijd toegepast.

Het opbouwen van een nationale database over de vastgoedmarkt zal de doorslaggevende factor zijn voor het succes of falen van het tweede vastgoedbelastingbeleid.

"Om het nationale databasesysteem voor de vastgoedmarkt te realiseren, is de gelijktijdige deelname van vele ministeries en afdelingen nodig. Dit is niet alleen de verantwoordelijkheid van het Ministerie van Bouw , maar ook de taak van het Algemeen Bureau voor de Statistiek (Ministerie van Planning en Investeringen), het Ministerie van Financiën en het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu...", voegde de heer Luong eraan toe.

Dr. Nguyen Tri Hieu, directeur van het Instituut voor Onderzoek en Ontwikkeling van de Wereldwijde Financiële en Vastgoedmarkten, zei ook dat de waardering van onroerend goed in Vietnam nog steeds veel tekortkomingen kent. Als de standaardprijs niet kan worden vastgesteld, is belastingheffing vrijwel onmogelijk.

De heer Tran Vu, zakelijk directeur van DHCONS Construction Joint Stock Company, merkte eveneens op dat de hoogste prioriteit die ministeries en afdelingen moeten implementeren, het opzetten van een nationaal databasesysteem voor de vastgoedmarkt is. Dit heeft niet alleen invloed op het belastingbeleid, maar is ook een fundamentele factor die de haalbaarheid van een reeks andere regelgevingen bepaalt, waaronder de grondprijslijst – een "probleem" dat de vastgoedsector hoofdpijn bezorgt.

"De nationale database over de vastgoedmarkt kan worden beschouwd als een 'project van de eeuw'. Als het klaar is, zal Vietnam een ​​van de weinige landen in Zuidoost-Azië zijn die daartoe in staat is", aldus de heer Tran Vu.

Moeite met het verzamelen van gegevens

Volgens de heer Nguyen Tri Hieu zijn in Vietnam de aankoopprijs van een huis op het contract en de daadwerkelijke transactieprijs twee verschillende getallen, "als hemel en aarde". Dit is het tegenovergestelde van de VS, waar informatie over verkoopprijzen bijna onmogelijk te "manipuleren" is.

"Wanneer Amerikanen geld lenen om een ​​huis te kopen, zullen verzekeringsmaatschappijen en taxateurs de legaliteit en waarde van het onroerend goed zorgvuldig onderzoeken. De gegevens worden vervolgens aan de bank verstrekt voor verdere verificatie, waarna de uitbetaling volgt. Na zoveel filters is het erg moeilijk om de huizenprijs te vervalsen", aldus de heer Hieu.

Als iemand een huis koopt met beschikbaar geld, moet die persoon dit aangeven bij de belastingdienst. Deze instantie stuurt dan iemand om de waarde van het onroerend goed opnieuw te taxeren om te controleren of de belasting correct en volledig wordt betaald.

Bij vastgoedtransacties in de VS is er in principe altijd een derde partij die onafhankelijk de waarde vastlegt en bepaalt. Dit voorkomt prijsfraude en helpt bij het updaten van informatie voor het nationale databasesysteem.

In Vietnam is het verzamelen van marktinformatie, met name verkoopprijzen, de grootste uitdaging bij het compleet maken van de nationale database. Zelfs bedrijven met jarenlange ervaring in grondwaardering vinden dit een lastige opgave.

De heer Ngo Gia Cuong, directeur van Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI), vertelde een waargebeurd verhaal en vertelde dat op de secundaire markt de meeste prijzen in het contract altijd lager zijn dan de werkelijke waarde en lager dan de prijslijst van de grond. Dit is een manier voor verkopers om hun financiële verplichtingen, met name de inkomstenbelasting, te verminderen.

Wanneer de cijfers op het contract grotendeels "virtueel" zijn, zijn er slechts een paar kanalen die marktinformatie verzamelen en verstrekken, zoals het Kadaster; eenheden en organisaties die veilingen van grondgebruiksrechten organiseren; eenheden en organisaties die activa veilen; handelsvloeren, vastgoedbedrijven...

In werkelijkheid kunnen bronnen met informatie over vastgoedprijzen alleen worden verzameld bij het Kadaster. Deze eenheden beschikken echter niet over gedigitaliseerde gegevens, waardoor het zoeken grotendeels handmatig gebeurt en de medewerkers veelal ervaren zijn. De verwerking kost daarom veel tijd en er is een grote kans op fouten.

De heer Vo Anh Tuan, adjunct-directeur van de afdeling Landregistratie en Informatie (Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu), zei dat de door de centrale overheid opgezette kadasterdatabase in september 2024 vier componenten bevatte, waaronder gegevens over het kader voor grondprijzen. Wat de gemeenten betreft, hebben momenteel slechts 300 van de 705 districtseenheden de bouw van de grondprijzendatabase voltooid.

De heer Tuan gaf commentaar op de voortgang van het opzetten van een kadasterdatabase op landelijk niveau. Hij zei dat het informatiesysteem nog niet voltooid is en niet voldoet aan de door de overheid gestelde eisen.

Eerder heeft de regering Resolutie nr. 37/NQ-CP uitgevaardigd, waarin het doel werd gesteld om de bouw van een digitale database en een nationaal landinformatiesysteem te voltooien dat gecentraliseerd, uniform, synchroon, multifunctioneel en onderling verbonden is, vóór 2025.

De tweede onroerendgoedbelasting zal bijdragen aan de opbouw van een gezonde, stabiele en transparante markt. Dit is moeilijk, maar niet onmogelijk, als de basis wordt gelegd op een nationale database.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/yeu-to-quyet-dinh-su-thanh-bai-cua-chinh-sach-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-d226742.html