3 lover angående land og bolig: Fjern hindringene umiddelbart.

Et av målene som regjeringen har satt seg, og forventningene fra nasjonalforsamlingen om å la jordloven fra 2024 tre i kraft fem måneder før planen (fra 1. januar 2025), er å effektivisere prosedyrer og løse mangler knyttet til bolig og jord for bedrifter og innbyggere.

Imidlertid har mange landrelaterte prosedyrer blitt stanset på enkelte steder, spesielt i Ho Chi Minh-byen, siden denne loven trådte i kraft.

Folk er på prikking og stivelse.

Etter å ha signert avtalen om overføring av land i begynnelsen av august 2024 (da jordloven av 2024 trådte i kraft), sendte herr V., bosatt i Vinh Loc A (Binh Chanh-distriktet, Ho Chi Minh-byen), inn registreringsdokumentene til distriktsregistreringskontoret den 5. august, og skatteberegningsskjemaet ble overført til skattemyndighetene den 14. august.

Etter mer enn en måned har imidlertid skattemyndighetene fortsatt ikke utstedt skattemeldingen som skal sendes til tinglysningskontoret for å fullføre registreringsprosessen og overføre eierskapet til kjøperen.

Herr V. opplyste at han ved signering av overføringskontrakten forpliktet seg overfor kjøperen til å oppdatere eierforholdet innen 20 dager. På grunn av den langsomme behandlingen av dokumentene la kjøperen betydelig press på ham for å løse problemet eller tilbakebetale pengene.

«Den siste måneden har jeg blitt rastløs og engstelig av å lese nyhetsrapporter om skatte- og ressursetater som går frem og tilbake, sender inn rapporter og ber om meninger om mangler.»

«Prosedyrene for kjøp, salg og overføring av land må løses raskt, men i stedet holder departementer og lokalsamfunn det ene møtet etter det andre, mens folk og bedrifter går glipp av så mange ting og lider tap på alle måter», sa V. sint.

På samme måte kjøpte herr TQD et hus i Phu Nhuan-distriktet 8. august 2024, men etter å ha sendt inn registrerings- og overføringsdokumentene for over en måned siden, har han fortsatt ikke mottatt resultatene, noe som forstyrrer alle planene hans.

Mer spesifikt kjøpte herr D. huset for 14 milliarder VND. Han planla å raskt låne 10 milliarder VND fra eksterne kilder for å betale det ned, og deretter låne fra banken for å betale tilbake resten.

Selv om lånesøknaden er ufullstendig, og banken har fullført verdsettelses- og godkjenningsprosedyrene, kan de ikke utbetale midlene. Som et resultat sliter herr D. med å betale ned renten på det eksterne lånet uten å vite når han vil kunne få det tilbake.

«Den daglige renten på lån fra uformelle långivere er titalls millioner dong, mens myndighetene er trege med å bestemme seg for en løsning, noe som lar folk bære en tung byrde», sa D.

På grunn av økonomiske vanskeligheter måtte fru PL (bosatt i distrikt 12, Ho Chi Minh-byen) selge to tomter i distrikt 12 for 6 milliarder VND. Siden begge tomtene var pantsatt til banker, måtte hun låne over 4 milliarder VND fra bekjente for å fullføre prosedyrene for å frigjøre eiendomsretten fra pantelånet.

I mellomtiden, siden kjøperen også tok opp et banklån, hjalp fru L. kjøperen med de nødvendige prosedyrene. Banken gikk med på å utbetale lånet når prosedyrene for betaling av overføringsavgift og registrering var fullført.

Da fru L. leverte søknaden sin til skattekontoret, ble hun informert om at fordi byens folkekomité var i ferd med å utstede en ny prisliste for tomter, burde hun midlertidig vente med å få overdragelsesavgiften beregnet i henhold til den nye prislisten for tomter.

Imidlertid står beregningsprosessen for overdragelsesavgiften fortsatt fast, noe som setter både selger og kjøper i en vanskelig situasjon.

«Jeg manglet penger, derfor solgte jeg tomten. Jeg forventet ikke at ting skulle bli enda vanskeligere nå som jeg har solgt den. Jeg håper bare at myndighetene snart beregner overdragelsesavgiften, slik at jeg kan fullføre prosedyrene for tomtesalget», sa fru L.

Eiendomstransaksjoner i Ho Chi Minh-byen har en tendens til å avta fordi prosedyrer for overføring av eierskap og registrering av eiendommen ikke kan fullføres, selv etter kjøp og salg - Foto: QUANG DINH

Dette skaper ytterligere vanskeligheter for eiendomsmarkedet.

I mellomtiden sa Tran Duc Thuan (direktør for et eiendomsmeglerfirma i distrikt 7) at hans selskap alene har nesten 20 eiendomstransaksjonsfiler som for øyeblikket står fast i skattebetalingsfasen.

Ifølge Thuan ble alle transaksjoner før og etter 1. august stoppet opp, noe som førte til at fullførte transaksjoner «fryset», mens nye transaksjoner også ble stoppet på grunn av vanskeligheter, der folk avsto fra å kjøpe og selge i denne perioden.

«Vi trodde den nye loven ville åpne markedet og gjøre transaksjoner enklere for folk, men i stedet har den gjort ting vanskeligere for dem.»

«I utgangspunktet sa skattekontoret at en ny prisliste for tomter ville være tilgjengelig innen 1–2 uker for å beregne overdragelsesskatt, men nå har vi ventet i mer enn 1,5 måneder, og det er fortsatt ingen fremgang. Hver uke må vi gå til skattekontoret for å spørre fordi kundene stadig vekk maser på oss», fortalte Thuan.

Herr Ta Trung Kien (en eiendomsmegler i Ho Chi Minh-byen) sa at det er mange tilfeller der selgeren desperat trenger penger og blir tvunget til å selge huset, men til slutt blir ikke prosedyrene fullført, og kjøperen klarer heller ikke å få et banklån og betale 100 % av beløpet til selgeren.

I noen tilfeller selger kundene boligene sine for å dekke kostnadene ved å flytte til utlandet, med flyreiser planlagt til 15. september, så de startet salgsprosedyrene tidlig i august 2024.

De notariserte dokumentene og depositumet ble fullført, men skatteberegningsprosessen stoppet opp, noe som gjorde selgeren usikker på hvordan han skulle gå frem. Selgeren ble tvunget til å fly utenlands fra 15. september, mens skattebetalingsprosessen fortsatt var under behandling.

«Kundene aksepterer at hvis det oppstår problemer senere, vil de pådra seg ekstra kostnader for reise frem og tilbake for å løse dem, fordi de ikke vet hvor lang tid det vil ta å fullføre denne prosedyren», sa Kien.

Videre, ifølge Kien, finnes det i realiteten tilfeller der folk må låne penger fra eksterne kilder for å betale ned sine eksisterende lån for å få skjøtet på eiendommen og fullføre eierskiftet. Hvis kjøperen også låner fra en bank, men lånet ikke kan utbetales, setter det selgeren i et dilemma, og tvinger dem til å forbli i gjeld når de selger huset.

Pham Trong Phu, direktør i Titanium Real Estate Management Company, kommenterte at stagnasjonen i prosedyrer for utstedelse og fornyelse av arealbruksattester og endring av arealbruksformål hindrer folk i å gjennomføre transaksjoner, kjøpe og selge, og følgelig står også eiendomsmeglervirksomheter overfor vanskeligheter.

«Myndighetene må raskt løse hindringer for eiendomstransaksjoner i Ho Chi Minh-byen eller iverksette midlertidige mekanismer. De bør ikke tillate at transaksjoner blir «fryst» slik de har vært i over en måned», sa Phu.

Ifølge Tran Khanh Quang, direktør i Viet An Hoa Real Estate Investment Company, forventer bedrifter at tidlig anvendelse av lover knyttet til eiendom vil løse hindringer i markedet og fremme eiendomstransaksjoner. I realiteten har det imidlertid oppstått problemer som ytterligere hindrer transaksjoner.

«Hvert lokalområde implementerer det på en annen måte, noe som fører til at både folk og bedrifter bærer konsekvensene», sa Quang sint.

Folk som fullfører saksbehandling i Binh Thanh-distriktet, Ho Chi Minh-byen - Foto: H. Hanh

Naturressurs- og miljødepartementet har foreløpig ikke kommentert saken.

Ifølge advokat Ngo Huynh Phuong Thao (TAT Law Firm) er det nødvendig å justere landpristabellene for å gjenspeile markedsverdiene, men det er uakseptabelt å la innbyggere og bedrifter bli sittende fast i byråkratiske prosedyrer.

Det er verdt å merke seg at mens mange andre steder fortsatt behandler søknader om land basert på den gamle K-koeffisienten og prislisten, «venter» Ho Chi Minh-byen på utstedelse av den justerte landprislisten.

«Å vente på den nye landprislisten gjør det ikke bare vanskelig for folk å fullføre landprosedyrer, men det påvirker også driften av bedrifter alvorlig, og spesielt den økonomiske utviklingshastigheten i Ho Chi Minh-byen negativt», sa Thao, og foreslo at den gamle landprislisten bør fortsette å gjelde mens man venter på at den nye landprislisten skal utstedes.

Representant for nasjonalforsamlingen, Le Xuan Than, leder av Khanh Hoa provinsielle advokatforening, foreslo at departementet for naturressurser og miljø, i sin rolle som byrået som bistår regjeringen med å utarbeide jordloven for 2024, proaktivt bør legge frem forslag til regjeringen eller organisere en nasjonal konferanse for å høre fra departementer, sektorer og lokaliteter om hindringer for å finne løsninger og gi rettidig veiledning.

Ifølge herr Than fastsetter jordloven fra 2024 at jordprislisten under den gamle loven skal gjelde frem til 31. desember 2025. Derfor kan den provinsielle folkekomiteen om nødvendig justere den for å gjenspeile lokale markedspriser.

Ellers vil den gamle tomteprislisten fortsatt bli brukt, og en ny tomteprisliste vil bli utviklet for bruk fra 1. januar 2026.

Derfor er det helt normalt at noen lokaliteter ikke justerer sine tomteprislister, mens andre gjør det.

«Loven har gitt oppgaven til lokale myndigheter. Hvis Ho Chi Minh-byen mener at den gamle landprislisten er for lav og kan forårsake tap, må de raskt fullføre prosedyrene for å utstede en revidert landprisliste, noe som vil effektivisere prosedyrene for folket», sa Than.

Advokat Tran Duc Phuong (advokatforeningen i Ho Chi Minh-byen) argumenterte også for at mens de venter på utstedelse av den nye listen over justeringer av landpriser, må Ho Chi Minh-byen anvende den gamle prislisten, og skattemyndighetene må håndtere administrative prosedyrer for folket.

Videre tillater den nye jordloven også anvendelse av den gamle jordprislisten frem til 31. desember 2025. Derfor forblir den gamle prislisten gjeldende inntil den justerte jordprislisten utstedes.

«Hvis den nye prislisten ikke er tilgjengelig ennå, bør den gamle prislisten gjelde. Hvorfor stoppe behandlingen av administrative prosedyrer og påføre folk tap?»

«Gitt at lokalsamfunnene setter behandlingen av søknader på pause for å innhente uttalelser, må relevante departementer og etater raskt gi felles uttalelser slik at lokalsamfunnene kan fortsette. Folk kan ikke sitte og vente på at etater skal utveksle synspunkter på den måten», sa Phuong.

Skatteetaten i Ho Chi Minh-byen har nok en gang sendt inn et hasteforslag.

Folk kommer for å fullføre prosedyrer for land og eiendom på Phu Nhuan-distriktets landregistreringskontors avdeling i Ho Chi Minh-byen - Foto: TTD

Den 16. september fortsatte skatteetaten i Ho Chi Minh-byen å sende inn en hasteforespørsel til folkekomiteen i Ho Chi Minh-byen om å holde et møte for å løse landrelaterte spørsmål fra 1. august 2024.

Mer spesifikt foreslo dette byrået at byen skulle organisere et møte for å endelig avgjøre og standardisere anvendelsen av juridiske dokumenter som landpristabeller, justeringskoeffisienter for landpris, prosentsatser for beregning av landleieavgifter osv., slik at skattemyndighetene raskt kan beregne økonomiske forpliktelser knyttet til land.

Ifølge skatteetaten i Ho Chi Minh-byen vil forskriftene om landprislister i området for perioden 2020–2024 gjelde for dokumenter knyttet til eiendom som oppstår fra 1. august 2024, og frem til byen fatter beslutningen om å justere landprislisten.

Ifølge statistikk fra skatteetaten i Ho Chi Minh-byen mottok etaten totalt 8808 søknader fra 1. til 27. august. Disse inkluderte 346 søknader om innkreving av arealbruksavgift knyttet til anerkjennelse av arealbruksrettigheter og 277 søknader om innkreving av arealbruksavgift knyttet til konvertering av arealbruksformål.

I tillegg er det 5448 personlige inntektsskattemeldinger fra eiendomsoverdragelser og 2737 selvangivelser for saker uten økonomiske forpliktelser. Mangelen på en publisert prisliste for tomter har imidlertid ført til betydelige forsinkelser i behandlingen av søknader knyttet til tomter.

Ifølge avisen Tuoi Tres undersøkelse står skattekontorene for tiden overfor et stort etterslep av dokumenter knyttet til eiendom fra 1. august 2024. Noen skattekontorer har 400–500 saker til behandling. Lederen for et skattekontor i et sentralt distrikt i Ho Chi Minh-byen uttalte at de må vente på den nye prislisten for eiendom før de kan beregne skatteforpliktelsene. Derfor kan skattemyndighetene bare forklare situasjonen for folket og kan ikke gjøre noe annet.

Noen skattekontorer har imidlertid uttalt at de har vært fleksible i håndteringen av saker som gjelder overføringer, arv og gaver som er fritatt for personlig inntektsskatt og tinglysingsavgifter. For saker som er underlagt beskatning, må man fortsette å vente, da det ikke er noe annet man kan gjøre.

Herr NGUYEN VAN DINH (formann i Vietnams eiendomsmeglerforening):

Mange lokaliteter sliter fortsatt.

Selv om de tre lovene har vært i kraft i over en måned, ser det fortsatt ut til å være et misforhold mellom etatene som utarbeidet lovene og lokalitetene som implementerer dem. Tjenestemenn i noen lokaliteter har ennå ikke forstått synspunktene til lovutarbeiderne, noe som fører til nøling og forvirring i håndteringen av landprosedyrer, spesielt når det gjelder landpristabeller – grunnlaget for å fastsette økonomiske forpliktelser knyttet til land.

Til tross for dekreter og rundskriv som veileder loven, er implementeringen fortsatt svært vanskelig. Selv om de nye lovene har vært i kraft i over en måned, leter de fleste lokaliteter fortsatt etter passende implementeringsløsninger, og utsteder til og med relaterte forskrifter som verdsettelse av tomter og godkjenning av tomtepriser. I realiteten har svært få prosjekter blitt løst under den nye loven fordi lokalitetene må gjenoppbygge prosedyrene for håndtering av relaterte saker.

Førsteamanuensis dr. Nguyen Quang Tuyen (leder for Institutt for økonomisk rett, Hanoi Law University):

Vi trenger en mekanisme for å beskytte politibetjenter!

For å se den klare effektiviteten til de tre lovene, trengs det mer tid for at departementer, sektorer og lokaliteter skal komme til enighet om implementeringen av dem. For eksempel fastsetter jordloven fra 2024 fem prinsipper for fastsettelse av jordpriser, det første er at jordpriser skal bestemmes i henhold til markedsprinsipper, ikke markedspriser.

Mange lokaliteter forstår at verdsettelse av land basert på markedspriser, noe som gjør implementering vanskelig på grunn av daglige svingninger i markedsprisene. Denne «manglende klarhet» legger til rette for spekulasjon, noe som lett blåser opp landprisene gjennom auksjoner og forstyrrer markedet. I tillegg til markedsprinsippet må de resterende fire prinsippene i rettshåndhevelse anvendes lokalt i samsvar med juridiske prosedyrer.

I tillegg må det finnes en mekanisme for å beskytte håndhevingsansvarlige i dagens situasjon. Samtidig må uavhengigheten til eiendomsvurderingsorganisasjoner og eiendomsprisbeslutningsorganer sikres. Eiendomsvurdering må sikre en interessebalanse mellom eiendomsbrukere, staten og investorer. Bare det å blåse opp eiendomsprisene vil gjøre det svært vanskelig å maksimere effektiviteten av arealbruken.

Kilde: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm