3 eiendomslover: Fjern hindringer umiddelbart

Et av målene som regjeringen satte seg og forventningene til nasjonalforsamlingen da den lot jordloven fra 2024 tre i kraft fem måneder tidligere (fra 1. januar 2025), er å forenkle prosedyrer og løse problemer knyttet til bolig og jord for bedrifter og enkeltpersoner.

Imidlertid har mange landprosedyrer blitt «frosset» på enkelte steder, spesielt i Ho Chi Minh-byen, siden denne loven trådte i kraft.

Folk sitter i brann

Den 5. august signerte herr V., bosatt i Vinh Loc A (Binh Chanh, Ho Chi Minh-byen), eiendomsoverføringen fra begynnelsen av august 2024 (når 2024-jordloven trer i kraft), og sendte inn registreringsdokumentene til distriktsregistreringskontoret, og skatteberegningsskjemaet ble overført til skattemyndighetene fra 14. august.

Etter mer enn en måned har imidlertid ikke skattemyndighetene utstedt et skattevarsel om overføring til tinglysingskontoret for å fullføre registreringsprosedyren for å overføre navnet til kjøperen.

Herr V. sa at da han signerte overføringskontrakten, forpliktet han seg overfor kjøperen til å oppdatere navneendringen innen 20 dager. Fordi saksbehandlingen tok lang tid, la kjøperen mye press på ham for å løse det eller returnere pengene.

«Den siste måneden har jeg vært så utålmodig, etter å ha lest nyhetsrapporter og sett skatte- og ressursorganer gå frem og tilbake, rapportere og be om meninger om mangler, at jeg ikke klarer å sitte stille.»

«Prosedyrene for kjøp, salg og overføring må løses raskt, men i stedet for å vente på at departementer og lokalsamfunn skal holde det ene møtet etter det andre, går folk og bedrifter glipp av så mange ting og lider alle slags tap», var herr V. indignert.

På samme måte kjøpte herr TQĐ. et hus i Phu Nhuan-distriktet 8. august 2024, men mer enn en måned etter at han sendte inn søknaden om eierskifte, har han fortsatt ikke mottatt resultatet, noe som har ført til at alle planene hans er forsinket.

Mer spesifikt kjøpte herr D. huset for 14 milliarder VND. Han planla å raskt låne 10 milliarder VND utenfra for å betale det ned, og deretter låne fra banken for å betale det tilbake.

Filen er ennå ikke komplett, selv om banken har fullført verdsettelses- og låneprosedyrene, men ikke kan utbetale, så herr D. sliter med å bære rentene på lånet utenfra uten å vite når det vil bli tilbakebetalt.

«Renten på utenlandslån er titalls millioner per dag, mens byråene er trege med å bestemme seg for hvordan de skal løse problemet, må folk bære den tunge byrden», sa D.

På grunn av pengemangel måtte fru PL (bosatt i distrikt 12, Ho Chi Minh-byen) selge to tomter i distrikt 12 for 6 milliarder VND. Fordi begge tomtene var pantsatt for lån i banken, måtte hun låne mer enn 4 milliarder VND fra bekjente for å fullføre prosedyrene for å frigjøre det røde boklånet.

I mellomtiden lånte boligkjøperen også fra banken, så fru L. hjalp kjøperen med å fullføre prosedyrene. Banken gikk med på å utbetale lånet til kjøperen når prosedyrene for betaling av overføringsavgift og registrering av navneendringen var fullført.

Da søknaden ble levert til skattekontoret, fikk fru L. beskjed om at byens folkekomité var i ferd med å utstede en ny prisliste for tomter, så hun burde midlertidig vente med å beregne overdragelsesavgiften i henhold til den nye prislisten for tomter.

Men frem til nå sitter filene for beregning av overføringsavgiften fortsatt fast, noe som fører til at både selger og kjøper «står fast».

«Jeg solgte tomten fordi jeg manglet penger. Jeg forventet ikke at det ville bli enda vanskeligere etter å ha solgt den. Jeg håper bare at myndighetene raskt vil beregne overdragelsesavgiften, slik at jeg kan fullføre prosedyrene for salg av tomten», sa fru L.

Eiendomstransaksjoner i Ho Chi Minh-byen har en tendens til å stagnere fordi det etter kjøp og salg fortsatt ikke er mulig å fullføre prosedyrene for overføring av eierskap og registrering av eiendommen - Foto: QUANG DINH

Flere vanskeligheter for eiendomsmarkedet

I mellomtiden sa Tran Duc Thuan (direktør for en eiendomsmegler i distrikt 7) at denne virksomheten alene har nesten 20 kjøps- og salgsmapper for eiendom som står fast i skattebetalingsfasen.

Ifølge herr Thuan ble alle registre før og etter 1. august suspendert, noe som førte til at fullførte transaksjoner ble «fryst», og for nye transaksjoner syntes folk det var vanskelig, så de sluttet også å kjøpe og selge i denne perioden.

«Jeg trodde den nye loven ville åpne markedet og hjelpe folk med å handle mer praktisk, men i stedet gjør den ting vanskeligere for folk.»

I utgangspunktet sa skatteetaten at det bare ville ta 1–2 uker før en ny prisliste for tomter ville være tilgjengelig som grunnlag for beregning av overdragelsesskatt, men frem til nå har vi ventet i over 1,5 måneder uten at det har skjedd noen fremskritt. Hver uke må vi gå til skatteetaten for å spørre fordi kundene stadig maser på oss, sa Thuan.

Herr Ta Trung Kien (eiendomsmegler i Ho Chi Minh-byen) sa at det er mange tilfeller der selgeren har et desperat behov for penger, slik at han må selge huset, men til slutt kan ikke prosedyren fullføres, kjøperen kan ikke låne fra banken og betale 100 % av beløpet til selgeren.

Det finnes et tilfelle der en kunde solgte huset for å dekke kostnadene ved å bosette seg i utlandet. Flyreisen var planlagt til 15. september, så salgsprosedyrene ble fullført tidlig i august 2024.

De notariserte dokumentene og depositumet ble fullført, men skatteberegningsprosessen satte seg fast, noe som førte til at selgeren ikke visste hva han skulle gjøre. Selgeren ble tvunget til å godta å fly utenlands fra 15. september, mens skattebetalingsprosessen fortsatte å vente.

«Kundene aksepterer at hvis det oppstår problemer senere, må de bruke mer penger på flyreiser frem og tilbake for å håndtere dem senere fordi de ikke vet når prosedyren vil være fullført», sa Kien.

I tillegg, ifølge Kien, finnes det i realiteten tilfeller der man ved salg av et hus må låne penger utenfra for å betale ned lånet for å få den røde boken til å gjennomføre navneendringsprosedyren. I tilfeller der kjøperen også låner fra banken, men ikke kan utbetale pengene, vil selgeren havne i et «dilemma» og måtte ta opp gjeld når huset selges.

Pham Trong Phu, direktør i Titanium Real Estate Management Company, kommenterte at suspensjonen av prosedyrer for utstedelse og endring av arealbruksattester og arealbruksformål gjør det umulig for folk å handle, kjøpe og selge, noe som forårsaker vanskeligheter for meglervirksomheter.

«Myndighetene må raskt fjerne hindringer for eiendomstransaksjoner i Ho Chi Minh-byen eller iverksette en midlertidig mekanisme. Transaksjoner bør ikke «fryses» slik de har blitt den siste måneden», sa Phu.

Ifølge Tran Khanh Quang – direktør i Viet An Hoa Real Estate Investment Company, forventer bedrifter at tidlig anvendelse av lover knyttet til eiendomssektoren vil fjerne hindringer for markedet og fremme eiendomstransaksjoner, men i realiteten har det oppstått problemer som forårsaker ytterligere forsinkelser i transaksjonene.

«Hvert lokalområde implementerer det på en annen måte, noe som fører til at både folk og bedrifter lider under konsekvensene», var Quang indignert.

Folk som utfører eiendomsmeglingsprosedyrer i Binh Thanh-distriktet, Ho Chi Minh-byen - Foto: H.HANH

Miljø- og naturressursdepartementet har ikke uttalt seg ennå.

Ifølge advokat Ngo Huynh Phuong Thao (TAT Law Firm) er det nødvendig å justere prislisten for tomter slik at den samsvarer med markedsverdien, men enkeltpersoner og bedrifter kan ikke bli sittende fast i prosessuelle trinn.

Det er verdt å merke seg at mens mange andre steder fortsatt håndterer eiendomsregistre i henhold til K-koeffisienten og den gamle prislisten, «venter» Ho Chi Minh-byen på å utstede en justert prisliste for eiendommer.

«Å vente på den nye prislisten gjør det ikke bare vanskelig for folk å fullføre eiendomsprosedyrer, men det påvirker også driften av bedrifter alvorlig og påvirker spesielt den økonomiske vekstraten i Ho Chi Minh-byen negativt», sa Thao, og foreslo at den gamle eiendomsprislisten bør fortsette å gjelde mens man venter på at den nye eiendomsprislisten skal utstedes.

Le Xuan Than, delegat fra nasjonalforsamlingen og leder av advokatforeningen i Khanh Hoa-provinsen, sa at departementet for naturressurser og miljø, som et byrå som bistår regjeringen med å utarbeide jordloven for 2024, proaktivt bør foreslå for regjeringen eller organisere en nasjonal konferanse for å lytte til departementer, avdelinger og lokalsamfunn som snakker om problemer for å få rettidige løsninger og veiledning.

Ifølge herr Than fastsetter jordloven fra 2024 at den gamle jordprislisten skal gjelde frem til 31. desember 2025. Derfor vil den provinsielle folkekomiteen om nødvendig justere den slik at den passer til den lokale markedsprisen.

Ellers vil den gamle tomteprislisten fortsatt bli brukt, og det vil bli laget en ny tomteprisliste for bruk fra 1. januar 2026.

Derfor er det helt normalt at noen lokaliteter ikke justerer mens andre justerer tomteprislistene.

«Loven har gitt lokalsamfunnene plikter til å raskt fullføre prosedyrene for å utstede en justert landprisliste, dersom de mener at den gamle landprislisten er lav og potensielt forårsaker tap», sa Than.

Advokat Tran Duc Phuong (advokatforeningen i Ho Chi Minh-byen) sa også at mens de venter på utstedelsen av den nye justeringen av landprisene, må Ho Chi Minh-byen anvende den gamle prislisten, og skattemyndighetene må løse administrative prosedyrer for folket.

Videre tillater den nye jordloven også anvendelse av den gamle jordprislisten frem til 31. desember 2025. Derfor, når den justerte jordprislisten ikke er utstedt, er den gamle prislisten fortsatt gyldig.

«Hvis den nye prislisten ikke er tilgjengelig, er det tillatt å bruke den gamle prislisten. Hvorfor slutte å håndtere administrative prosedyrer og la folk lide?»

Stilt overfor det faktum at lokalsamfunnene har stoppet søknadene sine om å be om meninger, må relevante departementer og avdelinger raskt gi sine meninger og forene sine synspunkter slik at lokalsamfunnene kan implementere dem. Folk kan ikke sitte og vente på at etater skal diskutere slik, sa Phuong.

Skatteetaten i Ho Chi Minh-byen anbefaler igjen snarest

Folk kommer for å utføre eiendomsmeglingssaker på avdelingen til tinglysingskontoret i Phu Nhuan-distriktet i Ho Chi Minh-byen - Foto: TTD

16. september fortsatte skatteetaten i Ho Chi Minh-byen å be Ho Chi Minh-byens folkekomité om å organisere et møte for å løse tinglysningssaker fra 1. august 2024.

Mer spesifikt foreslo dette byrået at byen skulle organisere et møte for å løse og forene anvendelsen av juridiske dokumenter som landpristabeller, justeringskoeffisienter for landpris, prosentvis beregning av landleie osv., slik at skattemyndighetene raskt kan beregne økonomiske forpliktelser på land.

Ifølge byens skatteavdeling gjelder det for eiendomsregistre som stammer fra 1. august 2024 til før datoen byen fatter beslutningen om å justere landprislisten, i henhold til beslutning nr. 02 datert 16. januar 2020 fra Ho Chi Minh-byens folkekomité om kunngjøring av forskrifter om landprislister i området for perioden 2020–2024.

Statistikk fra byens skatteetat viser at dette etaten mottok totalt 8808 registre fra 1. til 27. august. Av disse var 346 registre for innkreving av arealbruksgebyr i saker om anerkjennelse av arealbruksrettigheter, og 277 registre var for innkreving av arealbruksgebyr i saker om endring av arealformål.

I tillegg finnes det 5448 personlige inntektsskatteregistre fra eiendomsoverdragelser og 2737 registreringer i tilfeller der det ikke oppstår økonomiske forpliktelser. Mangelen på utstedelse av prislister for tomter har imidlertid ført til en stor flaskehals i løsningen av jordrelaterte registreringer.

Ifølge Tuoi Tres undersøkelse finnes det mange eiendomsregistre igjen på skattekontorene fra 1. august 2024. Noen skattekontorer har 400–500 registreringer igjen. Lederen for et skattekontor i et sentralt distrikt i Ho Chi Minh-byen sa at de må vente på prislisten for eiendommer for å beregne skatteforpliktelsene. Derfor kan skattekontoret bare forklare det til folket og kan ikke gjøre noe annet.

Noen skattekontorer oppgir imidlertid at de har fleksible løsninger for personer med overførings-, arve- og gavedokumenter som er fritatt for personlig inntektsskatt og tinglysingsgebyrer. For dokumenter som er skattepliktige, må man fortsette å vente og kan ikke gjøre noe annet.

Herr NGUYEN VAN DINH (formann i Vietnams eiendomsmeglerforening):

Mange steder er fortsatt forvirrede

Selv om de tre lovene har vært i kraft i over en måned, ser det fortsatt ut til å være et gap mellom etatene som utarbeider lovene og lokalitetene som implementerer dem. Håndhevingsansvarlige i noen lokaliteter har ikke «forstått» synspunktene til etatene som utarbeider lovene, så det er nøling og forvirring i håndteringen av landprosedyrer, spesielt når det gjelder prislister for land – grunnlaget for å fastsette økonomiske forpliktelser knyttet til land.

Selv om dekreter og rundskriv styrer loven, er implementeringen fortsatt svært vanskelig. Selv om de nye lovene har vært i kraft i over en måned, leter de fleste lokaliteter fortsatt etter passende implementeringsløsninger, og utsteder til og med relevante forskrifter som beregning av tomtepriser og godkjenning av tomteprislister. Faktisk er antallet prosjekter som er løst under den nye loven svært lite fordi lokalitetene må gjenoppbygge prosessen med å håndtere relaterte prosedyrer.

Førsteamanuensis, dr. NGUYEN QUANG TUYEN (leder for Institutt for økonomisk rett, Hanoi Law University):

Trenger en mekanisme for å beskytte politiet!

For å se den klare effektiviteten til de tre lovene, tar det fortsatt tid for departementer, avdelinger og lokaliteter å forene sine synspunkter på rettshåndhevelse. For eksempel fastsetter jordloven fra 2024 fem prinsipper for å fastsette jordpriser, hvorav det første er å fastsette jordpriser i henhold til markedsprinsipper, ikke markedspriser.

Mange lokaliteter forstår at verdsettelse av tomter er basert på markedspriser, så det er vanskelig å implementere fordi markedsprisene svinger daglig. Denne «tvetydigheten» har gjort det mulig for spekulanter å enkelt blåse opp tomteprisene gjennom auksjoner, noe som har ført til markedsforstyrrelser. I tillegg til det lokale markedsprinsippet må de resterende fire prinsippene i rettshåndhevelse anvendes i samsvar med juridiske prosedyrer.

I tillegg må det finnes en mekanisme for å beskytte håndhevingsansvarlige i dagens situasjon. Samtidig er det nødvendig å sikre uavhengighet mellom eiendomsvurderingsorganisasjonen og eiendomsprisbeslutningsorganet. Eiendomsvurdering må sikre interesseharmoni mellom eiendomsbrukere, staten og investorer. Hvis eiendomsprisene fortsetter å presses opp, vil det bli svært vanskelig å fremme eiendomseffektivitet.

Kilde: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm