Fjerne institusjonelle hindringer, frigjøre blokkeringer av ressurser - Siste episode: Redusere prosedyremessige flaskehalser og kostnader for eiendom

Eiendomsbransjen fortsetter å klage over vanskeligheter ettersom denne sektoren fortsatt sitter fast med utallige prosedyrer og forseglinger, mange faser er til og med blokkert.

Investorer ser på et prosjekt i Dong Nai - Foto: QUANG DINH

Jordloven fra 2024 har løst mange mangler fra tidligere versjoner, men implementeringsprosessen har fortsatt mange problemer og er ikke egnet for den todelte lokale forvaltningsmodellen.

Hvor mange dager på å svare?

I en samtale med Tuoi Tre sa Pham Duc Toan, daglig leder i EZ Real Estate, at bedrifter for tiden står overfor vanskeligheter med overgangen til erverv og tildeling av land. Overføringen av ryddingsoppgaver fra distriktsnivå til kommunenivå har skapt mange utfordringer på grunn av at grasrotansattes faglige kapasitet ikke oppfyller kravene. Tvert imot, hvis det fokuseres for mye på provinsnivå, vil det føre til overbelastning og langsom behandling. I tillegg forlenger fasen med å bestemme landets opprinnelse også ryddingsprosessen.

Herr Toan sa at dersom desentraliseringsprosessen ikke ledsages av rettidig veiledning og justeringer av retningslinjer, vil utarbeidelsen og godkjenningen av kompensasjonsplaner fortsatt møte vanskeligheter. Han foreslo å forkorte evalueringsperioden for anbud, som for tiden varer opptil 60 dager fordi «bedrifter ofte må skrive en forespørsel om forlengelse, samtidig som kostnadene for anbudssikkerhet øker».

I tillegg er byggetillatelsesprosedyren også en stor flaskehals. Etter at prosjektet har en total investering og grunnleggende design, er kravene til brannforebygging og brannslukking de mest kompliserte.

I en samtale med Tuoi Tre sa Le Huu Nghia, daglig leder i Le Thanh Company, at det viktigste for eiendomsprosjekter generelt og sosiale boligprosjekter spesielt er de langvarige juridiske prosedyrene. Ifølge Nghia varer prosedyrene for et boligprosjekt opptil 5–7 år i stedet for 2 år.

For eksempel, i dette foretakets prosjekt er det bare én prosedyre, men enhetene har forskjellige meninger, noe som tvinger foretaket til å endre seg, forlenger behandlingstiden og implementeringskostnadene. For ikke å snakke om når det er et problem som krever konsultasjon med statlige etater, sendes dokumenter, men noen ganger er det ikke noe svar på en hel måned, noe som gjør foretaket "rastløst" fordi tid er penger.

Derfor mener Nghia at det for administrative prosedyrer er nødvendig å tydelig fastsette hvor mange dager det tar å få resultater, ellers må det tydelig angis hva bedriftene må gjøre, hvem som er ansvarlig og hvert spesifikke trinn.

«Hvis du ber om uttalelser fra andre etater, hvor mange dager har du på deg til å svare? Hvis det ikke kommer noe svar, hvordan vil det bli løst? Du kan ikke be om uttalelser og deretter vente i måneder og år uten å se noen resultater. Hvis tidsfristen overskrides og det ikke finnes noen løsning, må bedriften sende et dokument til et høyere nivå for behandling», foreslo Nghia.

Dilemma med verdsettelse av tomt

Det vanskeligste problemet for mange bedrifter er verdsettelsen av tomtearealet for å fastsette bruksavgifter. Det finnes områder som setter svært høye priser, noe som fører til at mange prosjekter «mislykkes». «Nåværende bruksavgifter er fortsatt et stort problem i markedet, så det må finnes en passende beregningsmetode. Når prisene presses for høyt, vil ikke bare bedrifter, men også boligkjøpere lide», sa Toan.

Ifølge en ekspert fra Yuanta Vietnams analyseavdeling bør man prioritere å fjerne utdaterte forskrifter for å fjerne flaskehalser i prosjektutviklingen. Det faktum at departementet for naturressurser og miljø må gjennomgå jordloven fra 2024 etter bare ett års implementering, viser at nåværende hindringer hindrer fremdriften.

Fra 1. juli 2025 vil Vietnam offisielt ha en todelt forvaltningsmodell. Derfor blir forskrifter om årlige arealplaner på distriktsnivå overlappende, noe som fører til prosjektforsinkelser og bør avskaffes, ifølge denne eksperten.

Regjeringen har offentliggjort det første utkastet til den reviderte jordloven – en omfattende «overhaling» med 68 bestemmelser lagt til eller justert. Eksperter forventer at nasjonalforsamlingen vil vedta den i løpet av oktobersesjonen, med virkning fra begynnelsen av 2026.

Ngo Quang Phuc, daglig leder i Phu Dong Group, har beregnet at dersom et prosjekt på to år tar opptil fem år, vil de økonomiske kostnadene til foretaket øke betydelig, noen ganger til og med halvparten av tomtekostnadene. Phuc ga et eksempel på en tomt til 500 milliarder VND, der renten for to år bare er 100 milliarder VND, men på grunn av problemer som fører til at prosjektet må utvikles på fem år, kan rentekostnadene være opptil 250 milliarder VND. «Staten må redusere prosedyrene slik at det i stedet for 2–3 år å fullføre prosjektet, bare tar seks måneder til ett år å fullføre, noe som bidrar til å redusere kostnadene og øke tilbudet», sa Phuc.

Det finnes prosjekter som må gjennomføre 177 trinn før tomteklarering.

Herr Nguyen Quoc Hiep – styreleder i GP.Invest – reflekterte en gang over at antallet segl som må stemples for hvert prosjekt i administrative prosedyrer er omtrent 38–40. Det finnes prosjekter der bedrifter må gjennomføre 177 trinn, som varer i 360 dager, for å være kvalifisert for dialog før tvungen rydding av tomten.

Nasjonalforsamlingsdelegat Hoang Van Cuong sa også at det fortsatt er kompleksiteter i administrative prosedyrer i eiendomssektoren. Han advarte imidlertid om at hvis det bare er 4–5 trinn, men de ikke er klare, kan det gjøre beslutningstakingen vanskeligere og mer komplisert.

I stedet er de viktige faktorene å vurdere: Hvor lang tid tar det å behandle et prosjekt? Er prosedyrene klare, offentlige og transparente? Er regelverket i samsvar med virkeligheten? Tydighet bidrar til å tildele spesifikke ansvarsområder, og unngår generell skyld.

Dr. Can Van Luc mener at kostnadsbyrden er den direkte årsaken til de økende boligprisene. Der utgjør kostnader til tomter og rydding av tomter en stadig større andel, spesielt når den nye tomteprislisten nærmer seg markedsprisen, noe som fører til at bedriftenes økonomiske forpliktelser øker kraftig.

Han understreket at mange prosjekter står fast, ikke på grunn av mangel på kapital, men på grunn av lange godkjenningsprosedyrer, som har redusert tilbudet og presset opp boligprisene. Hvis denne prosessen reformeres, kan tusenvis av prosjekter snart komme ut på markedet, noe som bidrar til å øke tilbudet og kjøle ned prisene.

Herr Tran Van Khai (nestleder i nasjonalforsamlingens komité for vitenskap, teknologi og miljø):

Vil kutte ned på mange prosedyrer, desentralisere kraftig

Eiendomsprosjekt under bygging i Ho Chi Minh-byen - Foto: QUANG DINH

Administrative prosedyrer i byggebransjen er fortsatt tungvinte, kompliserte og har mange lag. Noen bedrifter mener at «det vanskeligste akkurat nå ikke er kapital eller tomter, men investeringsprosedyrer». De har penger og tomter, men prosjektet sitter fortsatt «fast» på grunn av en rekke tillatelser og takseringer.

For eksempel tar det mer enn et år å få byggetillatelse for et eneboligprosjekt fordi det krever at én sak etter den andre sendes inn og vurderes av mange etater. Det finnes til og med eiendomsprosjekter i Hanoi som tar flere år bare å fullføre prosedyrene for å starte byggingen.

I tillegg forårsaker mangelen på ensartethet og konsistens mellom byggeloven og relaterte lover forvirring for investorer. For tiden er et gjennomsnittlig byggeprosjekt underlagt reguleringen av omtrent 5–7 lover, noe som gjør at investorer «ikke vet hvilke forskrifter de skal følge riktig».

Derfor vil den kommende endringen av byggeloven fokusere på å forenkle og drastisk redusere prosedyrer, med ånden av å «skape i stedet for å kontrollere». Spesielt vil byggetillatelser bli unntatt for prosjekter som har bestått taksering og forkortet til kun én konsesjonsprosedyre for andre prosjekter, med en maksimal konsesjonstid på bare 7 dager.

Sammen med dette kommer desentralisering, delegering av myndighet og ansvar i byggeledelse med en ånd av maksimal desentralisering, kombinert med effektive kontrollmekanismer, overvåking ved hjelp av teknologi og data, ansvarlighetsmekanismer og sanksjoner for brudd. Derfra vil vi fremme og skape et likeverdig miljø for privat sektor, og tiltrekke oss sosiale ressurser.

Tilbake til emnet

BINH KHANH - NGOC HIEN - NGOC AN

Kilde: https://tuoitre.vn/go-vuong-the-che-khoi-thong-nguon-luc-ky-cuoi-giam-nut-that-thu-tuc-chi-phi-cho-bat-dong-san-20251013075506049.htm