Fjerning av arealbruksavgifter for prosjektet

Ho Chi Minh-byen har rundt 100 kommersielle eiendomsprosjekter som «venter» på varsel om økonomiske forpliktelser.

På et arbeidsmøte med lederen av Ho Chi Minh-byens folkekomité, Nguyen Van Duoc, og relevante avdelinger forrige helg, uttrykte Jun Sung Ho, generaldirektør i Lotte Properties HCMC Co., Ltd. (Lotte, Korea) – investoren i Thu Thiem Eco Smart City-prosjektet (An Khanh-distriktet), sitt ønske om å fortsette implementeringen av prosjektet dersom Ho Chi Minh-byen fjerner investeringshinder, spesielt unntaket fra prosjektets tilleggsavgift på 5,4 %/år.

100 prosjekter med økonomiske forpliktelser

Leder av Ho Chi Minh-byens folkekomité, Nguyen Van Duoc, har anerkjent anbefalingene fra bedriftene og sagt at han vil rapportere til sentralregjeringen for vurdering av passende løsninger. Byens ledere ønsker Lotte velkommen til å fortsette å følge opp, dele vanskeligheter og implementere prosjektet i henhold til planen.

Faktisk er ikke problemet som Lotte tar opp et isolert tilfelle. Tidligere sendte investoren i Empire City-prosjektet – Empire City Joint Venture – også et dokument til Ho Chi Minh-byens folkekomité med en forespørsel om å gjennomgå de økonomiske forpliktelsene som oppsto. Ifølge denne enheten har selskapet siden 2017 oppfylt sine økonomiske forpliktelser på nesten 3 600 milliarder VND, og ​​byens beslutning om tildeling av land slo også tydelig fast at selskapet «ikke trenger å betale mer» når de går over fra engangsleie til tildeling av land med bruksavgifter. På dette grunnlaget har prosjektet fullført og overlevert tre klynger med arbeider, tilsvarende omtrent 1200 leiligheter, til beboerne. Å måtte betale ytterligere bruksavgifter anses imidlertid som en «stor byrde», som påvirker kapitalstrømmen og forretningsplanene alvorlig.

Et hjørne av Empire City-prosjektet står overfor prosedyremessige vanskeligheter. Foto: HOANG TRIEU

På samme måte utstedte skattemyndighetene i Ho Chi Minh-byen nylig et dokument der de ber Hung Loc Phat Real Estate Investment Joint Stock Company om å betale ytterligere 400 milliarder VND for Green Star Sky Garden-prosjektet. Ifølge Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) har byen for tiden rundt 100 kommersielle eiendomsprosjekter som «venter» på varsel om økonomiske forpliktelser, inkludert mange storskalaprosjekter fra bedrifter som Novaland , Hung Thinh Land og TTC Land.

Le Hoang Chau, styreleder i HoREA, sa at foreningen gjentatte ganger har foreslått å fullstendig avskaffe reguleringen av å kreve inn ytterligere 5,4 % i tilfeller der bedriftene ikke har skylden. Ifølge ham «kommer forsinkelsen i fastsettelsen av økonomiske forpliktelser hovedsakelig fra administrative prosedyrer, ikke investorenes feil». Ifølge Chau fører denne mekanismen ikke bare til tap for bedrifter, men også tap av budsjettinntekter, fordi arealbruksavgiften er «suspendert» og ikke kan betales i tide, mens en rekke prosjekter midlertidig må stanse byggingen, noe som fører til sløsing med arealmidler.

Han mener at hvis regjeringen kan løse dette problemet, vil de «suspenderte» prosjektene raskt fullføre sine økonomiske forpliktelser, og dermed åpne for kapitalstrømmen på titusenvis av milliarder dong til eiendomsmarkedet. «Arealavgifter er nøkkelen til å gjenopprette boligforsyningen og fremme økonomisk vekst. Når dette problemet er fullstendig løst, vil det også være en viktig garanti for Vietnams investeringsmiljø», understreket han.

Den største knuten

Herr Dang Hong Anh, styreleder i Vietnam Young Entrepreneurs Association (VYEA) og styreleder i stiftelsesrådet til Saigon Thuong Tin Real Estate Joint Stock Company (TTC Land), sa at problemer med økonomiske forpliktelser knyttet til land er den «største flaskehalsen» som hindrer utviklingen av eiendomsmarkedet i Ho Chi Minh-byen. «I henhold til bestemmelsene i jordloven fra 2024 og dekret 103/2024/ND-CP, fastsettes bruksavgifter for land i henhold til tidspunktet staten fatter beslutningen om tildeling av land. Men i realiteten implementeres mange store prosjekter i faser, og hver gang land tildeles, må en ny verdsettelse fastsettes, noe som forårsaker ulemper», sa han.

Han viste til mange prosjekter der byen midlertidig tildelte land i første fase for investorer for å starte byggingen, mens den resterende delen ventet på fullføring av kompensasjon og rydding av tomten. Da beslutningen om å tildele land i første fase ble tatt, betalte foretaket bruksavgifter for hele prosjektet basert på detaljplanleggingen. Da den resterende tomten ble tildelt, fastsatte myndighetene imidlertid ytterligere økonomiske forpliktelser i henhold til den nye landprisen, noe som tvang foretaket til å betale hundrevis av milliarder dong mer, selv om dette området hadde vært inkludert i den forrige betalingen.

Ifølge Hong Anh øker ikke bare denne situasjonen investeringskostnadene og forlenger implementeringsprosessen, men påvirker også hele verdikjeden i boligmarkedet. «Et forsinket prosjekt skader ikke bare bedrifter, men medfører også en rekke konsekvenser: boligkjøpere venter, banker må restrukturere lån, tilbudet blokkeres, og markedet mister likviditet», sa han.

Ifølge Dang Hong Anh har næringslivet lenge reflektert over spørsmålet om økonomiske forpliktelser knyttet til arealavgifter for prosjekter som midlertidig har fått tildelt land. Folkekomiteen i Ho Chi Minh-byen har også sendt mange dokumenter til Finansdepartementet og Landbruks- og miljødepartementet for å foreslå løsninger, men så langt har det ikke kommet noen spesifikk veiledning. Som et resultat har mange bedrifter betalt arealavgifter for hele prosjektet for flere tiår siden, og nå må de fortsatt betale for det ekstra tildelte området, med dagens landpriser mange ganger høyere. Dette er en enorm økonomisk byrde som forårsaker skade for bedrifter, påvirker forretningsplaner alvorlig, fører til at mange prosjekter stagnerer og indirekte reduserer boligtilbudet i Ho Chi Minh-byen.

Herr Dang Hong Anh foreslo at det burde finnes en spesifikk mekanisme for å håndtere dette problemet på en rettferdig og rimelig måte. «Vi anbefaler at Finansdepartementet og Landbruks- og miljødepartementet snart legger frem for regjeringen en mekanisme som tillater fradrag og motregning av økonomiske forpliktelser som bedrifter tidligere har oppfylt i henhold til område, for prosjekter som har betalt arealbruksavgifter i sin helhet i henhold til detaljplanleggingen 1/500, men som ennå ikke har fullført arealtildelingen. Dette vil sikre rettferdighet og åpenhet, samtidig som statens og bedriftenes legitime rettigheter beskyttes. Først da kan vi forvalte budsjettinntektene strengt, samtidig som vi oppmuntrer bedrifter til å investere trygt, bidra til å fremme sosioøkonomien og dekke boligbehovene til innbyggerne i Ho Chi Minh-byen», understreket han.

Forslag om å fjerne 5,4 %-reguleringen fullstendig

På en nylig sosioøkonomisk pressekonferanse sa en representant for Landbruks- og miljødepartementet i Ho Chi Minh-byen at byens folkekomité offisielt har foreslått at Naturressurs- og miljødepartementet og Finansdepartementet vurderer å avskaffe forskriften om å innkreve ytterligere 5,4 % av arealbruksavgifter og landleie i perioden der de økonomiske forpliktelsene ennå ikke er fastsatt. Ifølge byens forklaring ble denne forskriften fastsatt med mål om å «dele det økonomiske ansvaret mellom staten og folket», men i realiteten kommer forsinkelsen hovedsakelig fra forvaltningsorganet. Derfor er det umulig å tvinge bedrifter og enkeltpersoner til å bære denne merutgiften.

Byen understreket også at i sammenheng med den sosioøkonomiske gjenopprettingen etter COVID-19-pandemien, vil fjerningen av ovennevnte regulering bidra til å redusere kostnadspresset, stimulere investeringer og fremme vekst. Foreløpig fastsetter loven en ekstra innkrevingssats på 5,4 %, men i utkastet til endringen av dekret 103 om arealbruksavgifter og landleie foreslår Finansdepartementet to alternativer: å redusere den til 3,6 % eller fjerne den fullstendig. Fullstendig avskaffelse kan imidlertid bare implementeres hvis den er direkte regulert i jordloven, så Finansdepartementet har også foreslått at Landbruks- og miljødepartementet skal studere og supplere den i den kommende lovendringsprosessen.

Ifølge mange eksperter og bedrifter skyldes forsinkelsen i fastsettelsen av økonomiske forpliktelser i realiteten ofte kompliserte administrative prosedyrer, mens bedrifter allerede har oppfylt sine forpliktelser til å betale arealbruksavgifter. Den ekstra innkrevingen fører til at investeringskostnadene øker, noe som presser opp prisen på eiendomsprodukter, påvirker boligkjøpere direkte og reduserer tilgjengeligheten til boliger.

Noen eksperter mener også at dersom det ilegges tilleggsavgifter, bør de kun ilegges prosjekter som har tatt i bruk land og går med overskudd, for å unngå at bedrifter «holder land og venter på riktig tidspunkt». I tilfeller der det ikke foreligger noen feil fra investorens side, er det imidlertid urettferdig å fortsette å innkreve tilleggsavgifter. Den mest grunnleggende løsningen, ifølge eksperter, er å fjerne 5,4 %-reguleringen fullstendig, og samtidig innføre en klar mekanisme for tidspunktet for beregning av arealbruksavgifter for å skape åpenhet og konsistens, og dermed åpne for en rekke stoppede prosjekter og gjenopprette tilliten til eiendomsmarkedet.

Trenger mer avklaring

HoREA-formann Le Hoang Chau understreket også at resolusjonsutkastet som fastsetter en rekke politiske mekanismer for å fjerne vanskeligheter og hindringer i organiseringen av implementeringen av jordloven, må ha tydeligere regler for håndtering av ytterligere arealbruksavgifter. «Regjeringen må spesifikt regulere fradraget for beløp som bedrifter har betalt for den perioden arealbruksavgifter eller landleie ikke er beregnet, i tilfeller der det ikke er arealbrukernes feil. Dette er et nødvendig juridisk grunnlag for å håndtere prosjekter som Lottes Eco Smart City eller Empire City, og unngå situasjoner der bedrifter blir gjort urett», analyserte Chau.

Kilde: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm