Fjerning av hindringer knyttet til jordretten.

En sammendragsrapport om spørsmål reist av generalsekretæren i nasjonalforsamlingen, Bui Van Cuong, som nylig ble sendt til delegatene, vurderer at regjeringen har tatt mange grep og utstedt en rekke dokumenter for å håndtere vanskeligheter i dette markedet, som telegrammer og direktiver fra statsministeren som oppfordrer departementer og kommuner til å omstrukturere eiendomsmarkedet. Dette markedet, inkludert boligmarkedet, står imidlertid fortsatt overfor vanskeligheter og flaskehalser som følge av juridiske prosedyrer, tilgjengelighet av tomter og investeringskapital.

Søknaden ble avslått på grunn av mangel på «boligtomt».

Enkelte administrative prosedyrer knyttet til investeringer er tungvinte og skaper hindringer; markedssegmentene forblir ubalanserte; og investeringskreditt i dette markedet medfører fortsatt mange risikoer. På grunn av disse vanskelighetene må eiendomsbedrifter stanse investerings- og byggeprosjekter, noe som også skaper vanskeligheter for entreprenører, materialleverandører og mange andre bransjer. «Juridiske hindringer angående tomter, som å fastsette tomtepriser, bruksavgifter for areal, rydding av land eller forskrifter for valg av investorer som overlapper med forskrifter for investering, budgivning og tomter ... er store hindringer for gjenoppretting og utvikling av boligmarkedet», vurderte vurderingsorganet.

I Ho Chi Minh-byen står over 100 eiendomsprosjekter overfor hindringer som for tiden blir utredet for en løsning, og nylig rapporterte planleggings- og investeringsdepartementet til byens folkekomité om statusen for godkjenning av investeringspolitikk for eiendomsprosjekter i området.

Følgelig oppfyller 62 prosjekter av 117 prosjektsaker som ber om godkjenning av investeringspolitikk, og som dette byrået for tiden behandler, ikke vilkårene for å være investor i et kommersielt boligprosjekt fordi de ikke eier boligtomt eller ikke har ervervet hele boligtomten som fastsatt i boligloven av 2014.

Derfor anbefalte planleggings- og investeringsdepartementet at folkekomiteen i Ho Chi Minh-byen ikke godkjenner investeringsplanen fordi den ikke oppfyller regelverket i investeringsloven og boligloven. Dette har skapt bekymring blant eiendomsmeglere, da det kan stanse prosjektets gjennomføringsprosess.

Fjerning av juridiske hindringer vil legge til rette for gjennomføring av eiendomsprosjekter og styrke markedsutviklingen. (Foto: HOANG TRIEU)

Ifølge mastergradsinnehaver Nguyen Nhat Khanh, foreleser ved Det juridiske fakultet, Universitetet for økonomi og jus (Vietnam National University Ho Chi Minh City), er avslaget på å godkjenne investeringspolitikken for disse 62 prosjektene helt passende fra et juridisk perspektiv. Med tanke på det økonomiske perspektivet og utviklingen i eiendomsmarkedet har denne avgjørelsen imidlertid flere aspekter som ikke er helt passende.

Fordi gjennomføring av et kommersielt boligprosjekt krever at bedrifter har et tilstrekkelig stort tomtefond, men i realiteten utgjør antallet prosjekter med 100 % boligtomt eller en andel boligtomt ikke mer enn 5 % av det totale antallet kommersielle boligprosjekter på markedet.

Derfor skaper de strenge reguleringene av arealbrukstyper nevnt ovenfor mange vanskeligheter for bedrifter som planlegger å bygge sosiale boligprosjekter. Hvis disse hindringene ikke fjernes, kan hundretusenvis av milliarder dong investert i disse prosjektene bli "fastlåst", noe som resulterer i bortkastet investeringskapital og manglende løsning på boligforsyningsproblemet.

For å løse de ovennevnte prosjektene, ifølge mastergradsinnehaver Nguyen Nhat Khanh, er det behov for både juridiske og administrative løsninger. Fra et juridisk perspektiv bør nasjonalforsamlingen raskt studere og endre forskriftene om arealbruksformer for gjennomføring av sosiale boligprosjekter i boligloven, og bevege seg mot å ikke begrense arealbruksformer for prosjekter i stedet for kun boligareal som i dag, men sikre samsvar med lokal arealbruk og byggeplanlegging.

«Fra et ledelsesperspektiv kan Ho Chi Minh-byens folkekomité i utgangspunktet støtte investorene i disse 62 prosjektene ved å organisere anbudskonkurranser for arealbruksprosjekter for å velge investorer som oppfyller vilkårene for å implementere sosialboligprosjektet (hvis de vinner anbudet, vil staten tildele eller leie ut land til dem for å implementere sosialboligprosjektet), eller konvertere formålet fra sosialboliger til sosialboliger slik at de ikke er bundet av arealbruksforskrifter», uttalte Khanh.

Mange forskrifter må endres.

I det offisielle brevet «Forslag om å endre punkt b, punkt 1, punkt a, punkt 4 og punkt 6 i artikkel 128 i utkastet til jordlov (endret) for å skape betingelser for at investorer kan bli enige om erverv av bruksrettigheter til land for landtyper som er i samsvar med planlegging for å gjennomføre sosiale boligprosjekter» sendt til nasjonalforsamlingen, foreslo Le Hoang Chau, leder av Ho Chi Minh City Real Estate Association, å endre punkt b, punkt 1, punkt a, punkt 4 og punkt 6 i artikkel 128 i utkastet til jordlov (endret) for å skape betingelser for at bedrifter og investorer kan bli enige om erverv av bruksrettigheter til land eller eksisterende bruksrettigheter til landtyper som er i samsvar med arealplanlegging, byplanlegging og byggeplanlegging for å gjennomføre sosiale boligprosjekter.

Herr Chau påpekte også at forskriften i punkt b, paragraf 1, artikkel 128 i utkastet til endret jordlov kun tillater avtaler om mottak av bruksrettigheter til boligareal, eller krever eksisterende bruksrettigheter til boligareal eller boligareal og annen jord. Derfor er virkeområdet snevrere enn gjeldende forskrifter i jordloven fra 2013, og dermed ikke tilrettelegger for investorers tilgang til land og sikrer ikke de legitime rettighetene og interessene til nåværende jordbrukere.

Ifølge Chau vil investorer ikke lenger ha lov til å «forhandle om erverv av bruksrettigheter til bolig og annen eiendom» for å implementere sosiale boligprosjekter i løpet av de neste 10 årene, dersom denne forskriften vedtas, og derfor vil ingen investor kunne oppfylle vilkåret om å «ha eksisterende bruksrettigheter til bolig og annen eiendom» som fastsatt i paragraf 6, artikkel 128 i utkastet til endret jordlov.

Angående vanskelighetene knyttet til boligprosjekter under bygging, uttalte nestleder i Ho Chi Minh-byens folkekomité, Bui Xuan Cuong, på et nylig verksted om utkast til endringer i eiendomsloven organisert av nasjonalforsamlingens økonomiske komité og byggedepartementet , at det har oppstått mange problemer i byen når man setter boligprosjekter under bygging i drift. Myndighetene må spesifikt utstede skriftlige godkjenninger for prosjekter som oppfyller vilkårene for salg av boliger under bygging, noe som fører til mange komplikasjoner, spesielt når det gjelder utstedelse av eierbevis til kjøpere av næringsboliger når det henvises til bestemmelsene i eiendomsloven.

Ifølge Bui Xuan Cuong fastsetter paragraf 2, artikkel 25 i utkastet til lov om eiendomsvirksomhet (endret) vilkårene for at fremtidige bolig- og byggeprosjekter skal ha en av følgende typer arealbruksdokumenter (beslutning om arealtildeling, leie av areal; leiekontrakt for areal; sertifikat for bruksrettigheter til areal; sertifikat for eierskap til bolig og bruksrettigheter til areal; sertifikat for bruksrettigheter til areal, eierskap til bolig og andre eiendeler knyttet til arealet...).

I mellomtiden, i henhold til gjeldende jordlov, har jordbrukere rett til å overføre, lease, fremleie, donere, pantsette og bidra med bruksrettigheter til jord som kapital når de har et bruksbevis for jord.

I tilfeller der grunnbrukere får utsettelse i oppfyllelsen av sine økonomiske forpliktelser eller får sine økonomiske forpliktelser registrert som gjeld, må de oppfylle disse forpliktelsene før de utøver sine rettigheter. Dette betyr at hvis en investor får tildelt land, men ikke oppfyller sine økonomiske forpliktelser angående bruksavgifter for land, kan de ikke utøve rettighetene til en grunnbruker som fastsatt i jordloven, inkludert retten til å overføre bruksrettigheter for land.

Derfor foreslår folkekomiteen i Ho Chi Minh-byen at utkastkomiteen undersøker og justerer innholdet angående arealforholdene for prosedyren for godkjenning av bolig- og byggeprosjekter under bygging for forretningsformål, slik at det slås fast at «investoren må ha oppfylt alle økonomiske forpliktelser og ha et sertifikat for bruksrett til areal.» Dette har som mål å begrense forekomsten av juridiske problemer i de påfølgende trinnene, spesielt ved utstedelse av sertifikater til beboere.

Tillater justeringer i planleggingen etter eierskifte.

Nestlederen i Ho Chi Minh-byens folkekomité, Bui Xuan Cuong, uttalte at utkastet til lov om eiendomsvirksomhet, som fastsetter at prinsippet for overføring av eiendomsprosjekter – at overføring av hele eller deler av et prosjekt må sikre at prosjektets mål og planlegging forblir uendret – er «ugunstig». Han argumenterte for at mange investorer, etter å ha ervervet et prosjekt, må gjøre justeringer i planleggingen for å forbedre den. Ifølge Bui Xuan Cuong tar prosjektjusteringer sikte på å optimalisere prosjektet, og til slutt øke arealbrukskoeffisienten og overholde byplanleggingsloven. Investorer foretar justeringer i henhold til forskrifter, noe som pådrar seg ytterligere økonomiske forpliktelser. Ho Chi Minh-byens folkekomité foreslo å endre denne forskriften for å unngå konflikter med byplanleggingsloven under implementeringen, da det ville påvirke prosjektets fremdrift negativt etter ervervet.

Seminar «Fjernelse av juridiske hindringer for eiendomsbransjen»

Den 9. november arrangerte avisen Nguoi Lao Dong et seminar med tittelen «Fjerning av juridiske hindringer for eiendomsmarkedet» for å lytte til og samle meninger fra gjester, og dermed finne løsninger for å fjerne flaskehalser, åpne for flyten i eiendomsmarkedet og fremme stabil og bærekraftig økonomisk vekst.

(*) Se avisen Nguoi Lao Dong, utgave datert 8. november.

Kilde: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm