Løse problemer med eiendomsrett

I den sammendragsrapporten om problemstillingene i interpellasjonen som generalsekretæren i nasjonalforsamlingen, Bui Van Cuong, nylig sendte til delegatene, ble det vurdert at regjeringen har gjort mange grep og utstedt en rekke dokumenter for å fjerne vanskeligheter for dette markedet, som telegrammer og dokumenter som oppfordrer statsministeren til å be departementer og kommuner om å omstrukturere eiendomsmarkedet. Dette markedet, inkludert boligmarkedet, står imidlertid fortsatt overfor vanskeligheter og overbelastning på grunn av juridiske prosedyrer, tomtefond og investeringskapital.

Ikke godkjent på grunn av mangel på «boligtomt»

Enkelte administrative prosedyrer for investeringer er tungvinte og skaper hindringer, markedssegmentene er fortsatt skjeve, og kredittkapital investert i dette markedet har fortsatt mange potensielle risikoer. På grunn av vanskeligheter må eiendomsselskaper slutte å investere og bygge prosjekter, og dette skaper også vanskeligheter for entreprenører, materialleverandører og mange andre bransjer. «Juridiske problemer knyttet til land, som å fastsette landpriser, bruksavgifter for areal, rydding av tomter eller forskrifter for valg av investorer som overlapper med forskrifter for investering, anbud, land ... er store hindringer for gjenoppretting og utvikling av boligmarkedet», vurderte takseringsbyrået.

I Ho Chi Minh-byen har mer enn 100 eiendomsprosjekter som står overfor vanskeligheter som har blitt og blir studert for å løse, og nylig rapportert av departementet for planlegging og investering til byens folkekomité om implementeringen av investeringsgodkjenninger for eiendomsprosjekter i området.

Følgelig oppfyller 62 prosjekter av 117 prosjektsaker som ber om godkjenning av investeringspolitikk som dette byrået håndterer, ikke vilkårene for å være investorer i kommersielle boligprosjekter (NƠM) fordi de ikke har boligtomt eller ikke mottar overføring av all boligtomt i henhold til bestemmelsene i boligloven av 2014.

Derfor anbefalte planleggings- og investeringsdepartementet at folkekomiteen i Ho Chi Minh-byen ikke godkjenner investeringspolitikken fordi den ikke oppfyller bestemmelsene i investeringsloven og boligloven. Dette bekymrer eiendomsmeglere fordi det kan føre til at prosjektgjennomføringsprosessen blokkeres.

Å fjerne juridiske hindringer vil bidra til at eiendomsprosjekter kan gjennomføres smidig, noe som fremmer markedsutviklingen. Foto: HOANG TRIEU

Ifølge Master Nguyen Nhat Khanh, foreleser ved Det juridiske fakultet, Universitetet for økonomi og jus (VNU-HCM), er det fra et juridisk perspektiv helt riktig å ikke godkjenne investeringspolitikken for disse 62 prosjektene. Men fra et økonomisk perspektiv og utviklingen av eiendomsmarkedet er det mange punkter som egentlig ikke er passende.

Fordi det kreves at bedrifter har et stort nok tomtefond for å implementere et nytt landbruksprosjekt, men i realiteten utgjør antallet prosjekter med 100 % boligtomt eller en del av boligtomt ikke mer enn 5 % av det totale antallet nye landbruksprosjekter på markedet.

Derfor forårsaker de ovennevnte strenge forskriftene for arealbruk mange vanskeligheter når bedrifter foreslår å bygge NƠTM-prosjekter. Hvis vi ikke finner en måte å løse dem på, kan hundretusenvis av milliarder av VND investert i å implementere disse prosjektene bli "fastlåst", noe som fører til sløsing med investeringskapital, samt ikke løser problemet med boligforsyning.

For å løse de ovennevnte prosjektene, ifølge mester Nguyen Nhat Khanh, må det finnes juridiske og administrative løsninger. Fra et juridisk perspektiv må nasjonalforsamlingen snart studere og endre forskriftene om arealbruksformer for å implementere NƠTM-prosjekter i boligloven i retning av å ikke begrense formene for arealbruk for prosjekter i stedet for kun boligareal som i dag, men må sikre samsvar med lokal arealplanlegging og byggeplanlegging.

«Fra et ledelsesperspektiv kan Ho Chi Minh-byens folkekomité i nær fremtid støtte investorene i disse 62 prosjektene ved å organisere anbudskonkurranser for prosjekter som bruker land for å velge investorer som oppfyller vilkårene for å implementere NƠTM-prosjektet (når anbudet vinnes, vil staten tildele land eller leie ut land for å implementere NƠTM-prosjektet) eller konvertere formålet fra NƠTM-prosjektet til sosialboliger for ikke å være bundet av formen for arealbruk» - uttrykte mester Khanh sin mening.

Mange regelverk må revideres

I den offisielle meldingen «Forslag om å endre punkt b, paragraf 1, punkt a, paragraf 4 og paragraf 6, artikkel 128 i utkastet til jordlov (endret) for å skape betingelser for investorer til å forhandle om mottak av bruksrettigheter til land for landtyper i samsvar med planlegging for å implementere NƠTM-prosjekter» sendt til nasjonalforsamlingen, foreslo Le Hoang Chau, leder av Ho Chi Minh City Real Estate Association, å endre punkt b, paragraf 1, punkt a, paragraf 4 og paragraf 6, artikkel 128 i utkastet til jordlov (endret) for å skape betingelser for bedrifter og investorer til å forhandle om mottak av bruksrettigheter til land eller å ha bruksrettigheter til landtyper eller å ha bruksrettigheter til land i samsvar med arealplanlegging, byplanlegging og byggeplanlegging for å implementere NƠTM-prosjekter.

Herr Chau påpekte også at forskriften i punkt b, paragraf 1, artikkel 128 i utkastet til jordlov (endret) kun tillater avtaler om å motta rett til å bruke boligareal eller å ha rett til å bruke boligareal eller boligareal og annen jord, så den har en snevrere betydning enn gjeldende forskrifter i jordloven av 2013, og skaper dermed ikke gunstige betingelser for investorer for tilgang til land, og sikrer ikke de juridiske og legitime rettighetene og interessene til folk som bruker land.

Ifølge Chau vil investorer ikke lenger ha lov til å «avtale å motta retten til å bruke boligareal og annen jord» for å implementere det nye landsbygdsutviklingsprosjektet dersom denne forskriften vedtas, i løpet av de neste 10 årene. Det vil derfor ikke være tilfeller der noen investor oppfyller vilkåret om å «ha rett til å bruke boligareal og annen jord» som foreskrevet i paragraf 6, artikkel 128 i utkastet til jordlov (endret).

Angående problemene med fremtidige boliger, sa nestleder i Ho Chi Minh-byens folkekomité, Bui Xuan Cuong, på det nylige workshopen om utkastet til lov om eiendomsvirksomhet (endret) organisert av nasjonalforsamlingens økonomiske komité og byggedepartementet , at det i den senere tid har oppstått mange problemer med fremtidige byggeprosjekter i byen når det gjelder etablering av næringsboliger. Følgelig må den kompetente myndigheten ha et dokument som godkjenner prosjektet som er kvalifisert for salg av fremtidige boliger, noe som fører til mange konsekvenser, spesielt utstedelse av eierbevis for NƠTM-kjøpere når det henvises til bestemmelsene i jordloven.

Ifølge herr Bui Xuan Cuong fastsetter paragraf 2, artikkel 25 i utkastet til lov om eiendomsmegling (endret) vilkår for at hus og byggeverk som opprettes i fremtiden skal ha en av følgende typer dokumenter om arealbruk (beslutning om arealtildeling, leie av tomt; leiekontrakt for tomt; sertifikat for bruksrett til tomt; sertifikat for eierskap til hus og bruksrett til tomt; sertifikat for bruksrett til tomt, eierskap til hus og andre eiendeler knyttet til tomt...).

I mellomtiden, i henhold til gjeldende jordlov, har jordbrukere lov til å overføre, lease, fremleie, donere, pantsette og bidra med kapital til bruksrettigheter til jord når de har et sertifikat.

Dersom grunnbrukeren har tillatelse til å utsette oppfyllelsen av økonomiske forpliktelser eller har økonomiske forpliktelser, må vedkommende oppfylle de økonomiske forpliktelsene før rettighetene utøves. Det vil si at dersom investoren får tildelt land, men ikke oppfyller de økonomiske forpliktelsene knyttet til bruksavgifter for land, kan vedkommende ikke utøve grunnbrukerens rettigheter i henhold til bestemmelsene i landloven, inkludert retten til å overføre bruksrettigheter for land.

Derfor anbefaler HCM City People's Committee at utkastkomiteen studerer og justerer innholdet om arealforhold for godkjenningsprosedyren for fremtidige bolig- og byggearbeider som skal iverksettes ettersom «investoren har oppfylt økonomiske forpliktelser og har et sertifikat for bruksrett til land». Dette er for å begrense forekomsten av juridiske problemer i neste trinn, spesielt utstedelse av sertifikater til folk.

Tillat planleggingsjustering etter overføring

Nestleder i Ho Chi Minh-byens folkekomité, Bui Xuan Cuong, sa at utkastet til lov om eiendomsvirksomhet fastsetter at prinsippet for overføring av eiendomsprosjekter er at overføringen av hele eller deler av prosjektet må sikre at prosjektets mål og planlegging ikke endres, noe som «ikke er gunstig» fordi mange investorer, etter å ha mottatt prosjektet, må justere planleggingen for å gjøre prosjektet bedre. Ifølge Bui Xuan Cuong er prosjektjusteringen å optimalisere prosjektet, og den siste nøkkelen er å øke arealbrukskoeffisienten og overholde bestemmelsene i loven om byplanlegging. Investorer justerer seg i henhold til forskriftene og pådrar seg ytterligere økonomiske forpliktelser. Ho Chi Minh-byens folkekomité foreslo å revidere denne forskriften slik at den ikke kommer i konflikt med bestemmelsene i loven om byplanlegging under implementeringsprosessen, ellers vil det påvirke implementeringsprosessen etter at prosjektoverføringen er mottatt.

Seminar «Fjerne juridiske hindringer for eiendomsmegling»

Den 9. november arrangerte Lao Dong Newspaper en diskusjon om «Fjernelse av juridiske hindringer for eiendomsmarkedet» for å lytte til og absorbere gjestenes meninger, og dermed finne løsninger for å fjerne flaskehalser, åpne opp flyten i eiendomsmarkedet, fremme stabil og bærekraftig økonomisk vekst...

(*) Se Lao Dong-avisen fra 8. november-utgaven

Kilde: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm