Er det en «fordel» for Gamuda Land å ikke ha byggetillatelse når de møter i retten?

Signer en 3-årig salgskontrakt, kundene mottar kun hovedstolen

I følge førsteinstansdom nr. 309/2022/DS-ST datert 14. november 2022 i «kjøpskontraktstvist for leiligheter» fra Tan Phu distriktsdomstol, saksøkte herr NLV – en kunde som kjøpte et hus i A5 – Diamond Alnata Apartment Complex-prosjektet (som tilhører Celadon City – Tan Thang Sports and Residential Complex Project, Son Ky Ward, Tan Phu-distriktet, Ho Chi Minh-byen) investoren, Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land), for brudd på kontraktsvilkårene.

Mer spesifikt, etter å ha signert salgskontrakten i juni 2019, betalte herr V. Gamuda Land i tre avdrag med et totalt beløp på over 1,7 milliarder VND, og ​​fristen for overlevering av leiligheten ble satt til 7. august 2021. Ved den fjerde avdraget hadde herr V. forberedt finansene fullt ut, men mottok ikke en betalingsvarsel fra investoren. Denne kunden sendte proaktivt et dokument der han ba Gamuda Land om å utstede en betalingsvarsel for neste avdrag som avtalt.

Den 16. september 2020 svarte Gamuda Land skriftlig, der de oppga økonomiske vanskeligheter, ikke utstedte ytterligere betalingsvarsel og ba om å stanse betalingene inntil byggingen av 6. etasje var ferdig. Denne investoren foreslo også å forhandle om en justering av overleveringstidspunktet for huset og motta en rabatt, men spesifiserte ikke justeringstidspunktet.

Celadon City-prosjektet har for tiden mange juridiske problemer samt tvister med kunder.

På grunn av uenighet med ovennevnte forespørsel sendte herr V. et skriftlig svar til Gamuda Land, der han opplyste at økonomiske vanskeligheter ikke var en force majeure-hendelse. Videre ville forsinkelsen i overleveringen av huset påvirke herr V.s families bolig og virksomhet.

Herr V. sa også at Gamuda Land ikke hadde noe svar angående forsinkelsen i overleveringen av huset til kunden da huset ble overlevert, som angitt i kontrakten. Den 10. august 2021 sendte herr V., basert på vilkårene i salgskontrakten, et varsel om ensidig heving av kontrakten og ba om kompensasjon i henhold til de avtalte vilkårene på grunn av Gamuda Lands forsinkelse i overleveringen av leiligheten. Innen 9. november 2021 hadde imidlertid Gamuda Land bare tilbakebetalt hovedstolen som var mottatt uten noen straff for kontraktsbrudd. Selv om kunden sendte et forespørselsbrev, svarte ikke Gamuda Land.

I førsteinstansretten slo rettssakspanelet (TPC) i Tan Phu distrikts folkedomstol fast, gjennom rettssaken og gjennomgang av saksdokumentene, at Gamuda Land hadde utsatt overleveringen av leiligheten til Mr. V. Selskapets representant sa at COVID-19-pandemien hadde påvirket byggeprosessen. Imidlertid var det bare mulig å begrense folks reiser og offentlige aktiviteter i en kort periode i 2021.

Tidligere, i mai 2020, utstedte Gamuda Land et dokument som ba om en forlengelse av overleveringstiden for huset til februar 2022, noe som beviser at Gamuda Companys byggefremdrift ble forsinket sammenlignet med forpliktelsen i kontrakten, ikke før epidemiens utbrudd.

I henhold til avtalen i leilighetssalgskontrakten er fristen for overlevering av leiligheten august 2021, og innen dette tidspunktet må byggingen være ferdig i ruvfasen. Derfor, da epidemien brøt ut, påvirket perioden med sosial distansering (fra 31. mai 2021 til 30. september 2021) bare prosjektets ferdigstillelsesgrad.

Mange beboere som signerte kontrakter for å kjøpe leiligheter i Diamond Alnata-området har anlagt søksmål mot investoren for å kreve sine rettigheter.

Ved straffeutmålingen godtok Tan Phu distriktsfolkedomstol delvis NLVs søksmålsbegjæring, og krevde at Gamuda Land skulle betale V. mer enn 500 millioner VND i bøter for overtredelse av kontraktsvilkårene (30 % av det totale beløpet som er betalt i henhold til kontraktsvilkårene) og renter for forsinket betaling av hovedstol.

Tvisten mellom herr V. og Gamuda Land stoppet imidlertid ikke der. Tidlig i januar 2023 åpnet Ho Chi Minh-byens folkedomstol en full ankehøring etter Gamuda Lands anke. I denne høringen sa representanten for Ho Chi Minh-byens folkeadvokat at Gamuda Lands forsinkelse med å overlevere leiligheten var relatert til en force majeure-hendelse, COVID-19-pandemien.

Folkedomstolen i Ho Chi Minh-byen har delvis godtatt anken til V., og krever at Gamuda Land betaler forsinkelsesrenter på hovedstolen på over 10 millioner VND, og ​​godtar ikke boten på 30 % for kontraktsbrudd slik førsteinstansretten hadde erklært.

Krav om å ugyldiggjøre salgskontrakten på grunn av salg av huset uten tillatelse?

Gjennom innholdet i rettsmøtene ovenfor saksøker noen kunder som kjøpte hus i Celadon City-prosjektet investoren og hevder at representanter for Gamuda Land har gitt merkelige argumenter for å unngå å betale fordeler til kundene. Det vil si at de, basert på det faktum at dette prosjektet ble bygget uten byggetillatelse, ba retten om å erklære salgskontrakten ugyldig, og derfra trenger de bare å refundere hovedstolen som kundene har betalt.

Mer spesifikt, i første instans, ba Gamuda Lands representant dommerpanelet om å erklære leilighetssalgskontrakten ugyldig. Begrunnelsen som ble gitt var at Gamuda Company ennå ikke hadde fått innvilget byggetillatelse fra kompetent myndighet på tidspunktet for kontraktssignering. Derfor var leilighetssalgskontrakten mellom de to partene ugyldig fra tidspunktet for signering. Løsningen på konsekvensene av en ugyldig kontrakt er å returnere det som er mottatt til hverandre.

Gamuda Land har tilbakebetalt mer enn 1,7 milliarder VND til herr V. Dersom herr V. samtykker i mekling, vil Gamuda Land støtte partene med 400 millioner VND for å avslutte tvisten. Dersom herr V. ikke samtykker i mekling, ber Gamuda Company folkedomstolen om å løse tvisten i henhold til lovens bestemmelser.

Representanten for Gamuda Land ba førsteinstansretten om å erklære salgskontrakten ugyldig fordi det ikke forelå byggetillatelse på tidspunktet for kontraktsinngåelsen.

Angående dette synet fra investoren, sa herr V. at han kjøpte leiligheten til Gamuda Land gjennom selskapets megler og hadde tillit til selskapets omdømme, slik at han ikke undersøkte de juridiske aspektene nøye. Da selskapet tilbød leiligheten for salg, forpliktet det seg overfor kundene til å sikre de juridiske aspektene. Begrunnelsen Gamuda Company oppga da de signerte kontrakten med herr Van og fru Vy, at de ikke hadde byggetillatelse for å erklære den ugyldig, er ubegrunnet.

På tidspunktet for meklingen hadde Gamuda Land nettopp gitt retten en byggetillatelse utstedt i mai 2021. Dette viser at V., leilighetskjøperen, ikke kunne ha visst at Gamuda Land hadde signert kontrakten med kunden uten byggetillatelse. Derfor er det ikke en grunn til å ugyldiggjøre kontrakten på tidspunktet for signeringen. Derfor aksepterte ikke V. mekling.

Ifølge Mr. P.D.T., en kunde som kjøpte en leilighet i A5 Apartment Complex og som for tiden forbereder seg på å saksøke Gamuda Land, sa han: «Etter å ha fått vite om innholdet i Mr. V.s rettssak, har investorens forespørsel om å kansellere kontrakten fordi den ble signert uten byggetillatelse fått oss til å miste tilliten, og forhandlingene vil absolutt ikke føre noen vei. Derfor vil jeg vente på rettens avgjørelse i nær fremtid. Etter at Gamuda Lands brudd på kontrakten er håndtert av myndighetene, er forsinkelsen i overleveringen også klart avgjort. Kravet om mine rettigheter og rettighetene til noen andre kunder i de kommende rettssakene vil garantert få et helt annet resultat. Vi kan ikke la dem beholde en stor sum av pengene våre i mange år, bare for å motta det nøyaktige beløpet tilbake på grunn av investorens egne brudd.»

Den 13. april vedtok folkekomiteen i Ho Chi Minh-byen en avgjørelse om å ilegge Gamuda Land bøter for brudd som skjedde i byprosjektet Celadon City. Denne investoren brøt loven da han signerte en kontrakt for kjøp og salg av leiligheter i A5-leilighetskomplekset i dette prosjektet uten et dokument fra Byggedepartementet som bekreftet at de var kvalifisert til å selge og leie ut fremtidige boliger i henhold til loven.

I henhold til paragraf 4, artikkel 58 i regjeringsdekret 16/2022 har Ho Chi Minh-byens folkekomité besluttet å ilegge Gamuda Land en bot på 900 millioner VND for ulovlig kapitalmobilisering.

I tillegg må dette selskapet også iverksette tiltak for å tilbakebetale kapitalen som ble mobilisert i strid med regelverket. Fristen for å iverksette tiltak er 10 dager fra datoen for mottak av vedtaket. Alle kostnader for å organisere gjennomføringen av tiltakene skal dekkes av dette selskapet.

Kilde: https://www.congluan.vn/ban-nha-nhung-chua-co-giay-phep-xay-dung-co-tro-thanh-loi-the-cua-gamuda-land-khi-hau-toa-post250425.html