Rentene øker, kontantstrømmen blir «vanskelig»: Eiendom går inn i screeningsyklusen igjen

(CLO) Etter en lang periode med god bruk av billig kontantstrøm står eiendomsmarkedet overfor nye utfordringer ettersom rentene viser tegn til å stige.

Rentene stiger gradvis

Etter en lang periode på et lavt nivå har sparerenten i mange banker økt stille på kort sikt, noe som har ført til en oppadgående trend i utlånsrentene.

Selv om statsbanken har opprettholdt sin likviditetsstøttepolitikk og ikke har signalisert en pengepolitisk innstramming – ettersom den ikke har gjenopptatt kanalen for å ta ut penger gjennom statsobligasjoner siden juni – er rentenivået for tiden under mye press.

Det tilbakekommende inflasjonspresset og den forsiktige styringstrenden til store sentralbanker verden over har redusert rommet for å opprettholde lave renter.

Rentene stiger gradvis. (Foto: CSD)

I den sammenhengen står eiendomsmarkedet, en sektor som er sterkt avhengig av kreditt, overfor en stor test for gjenoppretting og utvikling.

Ifølge rapporten fra Vietnam Association of Realtors (VARs) viser realiteten at når rentene øker kraftig, er den første og mest åpenbare effekten nedgangen i likviditeten i markedet. Boligkjøpere, spesielt de som bruker lån, må revurdere sine økonomiske planer.

I mellomtiden er eiendomsinvestorer mer forsiktige med sine planer for porteføljeutvidelse, ettersom forventet lønnsomhet sannsynligvis ikke vil oppveie økte kapitalkostnader.

Samtidig står prosjektutviklingsbedrifter overfor en dobbel risiko: Finanskostnadene øker mens etterspørselen synker, noe som fører til at kontantstrømmen avtar og nytt tilbud krymper. Når tilbudet synker, stagnerer transaksjonene, og prisene finner det derfor vanskelig å opprettholde den samme oppadgående momentumet som i forrige periode.

Med den egenskapen at det bruker stor finansiell gearing, er eiendom den investeringskanalen som er mest direkte og dypt påvirket av rentesvingninger. Tidligere opplevde det vietnamesiske markedet en kraftig nedgang i perioden 2011–2013, da utlånsrentene oversteg terskelen på 18–20 %/år.

Mange bedrifter og investorer måtte selge eiendeler for å redusere tap, noe som førte til at markedet «frøs» i lang tid, og eiendomsprisene i mange områder falt med 30–40 %, selv i sentrale områder.

En del av grunnen kommer fra investeringsmentaliteten med å stole på kortsiktige lån, mens eiendomsprosjekter og eiendeler har lange investeringssykluser. Når kapitalkostnadene øker plutselig, forstyrres kontantstrømmen, og risikoen for illikviditet er nesten uunngåelig.

Presset kommer også fra fortrinnsrettslige boliglån. I de senere årene har mange investorer og kommersielle banker lansert boliglånspakker med fortrinnsrettslige renter fra bare 5,5 %/år, til og med rentefrie lån med avdragsfrihet på opptil 5 år, for å stimulere markedet. Denne policyen hjelper et stort antall mennesker og investorer med å få tilgang til billig kapital for å eie eiendom.

Fordelsperioden er imidlertid bare midlertidig. Når man går inn i perioden med flytende rente, vil det generelle rentenivået øke kraftig hvis det øker, og dermed vil nedbetalingspresset på gjelden øke kraftig.

VAR-er mener at mange kunder er i en situasjon der «de ikke har betalt inn noe kapital, men renten har doblet seg». Når markedslikviditeten er lav, blir det vanskelig å videreselge produkter for å redusere tap, og risikoen for tap på gjeld kan komme tilbake til kredittsystemet.

Eiendomsbransjen under stort press

VAR-ene vurderer: Eiendomsbransjen er for tiden den gruppen som er mest påvirket av stigende renter. På den ene siden må de bære høyere finansielle kostnader for lån for å gjennomføre prosjekter; på den andre siden synker kjøpekraften i markedet når folk har problemer med å få tilgang til lån for å kjøpe bolig.

I mellomtiden har ikke kanalen for å mobilisere kapital gjennom selskapsobligasjoner kommet seg helt igjen. Nyutstedelsen er fortsatt forsiktig, mens mengden obligasjoner som forfaller fortsatt er høy, noe som tvinger mange bedrifter til å styre kontantstrømmen ved å selge tomtefond, forsinke byggeprosessen eller forhandle med entreprenører og banker for å forlenge betalingstiden.

Eiendomsbransjen er under stort press ettersom rentene stiger. (Foto: ST)

Spesielt siden majoriteten av forsyningen er fremtidige prosjekter, gjør forstyrrelsen i kontantstrømmen fra kundene det økonomiske presset enda større.

Når kredittkostnadene øker, andre kapitalmobiliseringskanaler ennå ikke er utviklet, og den økonomiske kapasiteten til mange investorer er begrenset, risikerer mange prosjekter å bli suspendert eller forsinket, noe som påvirker tilliten til kjøpere og sekundære investorer.

Langvarig høye renter påvirker ikke bare pågående prosjekter, men svekker også muligheten til å utvide tomtefond og starte nye prosjekter.

Faktisk har banker en tendens til å øke rentene i perioder med markedsnedgang på grunn av høy risiko. På den tiden velger mange bedrifter å «sitte stille» i stedet for å utvide investeringene, for å begrense tap – spesielt i sammenheng med økende tomte- og byggekostnader.

Som et resultat av dette er boligtilbudet i fare for en betydelig nedgang på mellomlang sikt. I tillegg påvirker stigende renter også indirekte offentlige investeringer og infrastrukturkostnader.

Etter hvert som råvarepriser, lønnskostnader og kostnader til rydding av tomter øker, forsinkes fremdriften til mange viktige transportprosjekter. Dette påvirker direkte forventningene om prisøkninger i områder som en gang ble spådd å «dra nytte av infrastruktur», noe som setter mange sekundære investorer i en vanskelig posisjon.

Til tross for mange utfordringer, er de langsiktige utsiktene for Vietnams eiendomsmarked fortsatt positive, takket være fundamentet av stor reell etterspørsel etter boliger og sterk urbanisering.

«Etter hvert som økonomien fortsetter å vokse, opprettholder segmenter som bolig, industrieiendom, kontorer til utleie og detaljhandel fortsatt stabil etterspørsel», vurderte VAR-ene.

Vietnams eiendomsmeglerforening (VARS) mener at boligkjøpere bør benytte seg av muligheten i den nåværende perioden når rentene fortsatt er lave og tilbudet tar seg opp.

Bruken av lånt kapital bør imidlertid kontrolleres på et trygt nivå, ikke over 50 % av eiendomsverdien, for å unngå risiko når rentene kan snu. Kjøpere bør også prioritere å velge prosjekter med anerkjente investorer, sterk finansiell kapasitet, juridiske garantier og byggefremgang – spesielt med boligprodukter som dannes i fremtiden.

Kilde: https://congluan.vn/lai-suat-tang-dan-dong-tien-tro-nen-kho-bat-dong-san-lai-buoc-vao-chu-ky-sang-loc-10316526.html