Forklaring av leilighetspriser i Hanoi og Ho Chi Minh-byen

Mens salgsprisen og antallet leilighetstransaksjoner i Hanoi økte kraftig, falt Ho Chi Minh-byen inn i en stagnasjonstilstand.

Leilighetsmarkedet i de to største byene i Vietnam, Hanoi og Ho Chi Minh-byen, er tydelig differensiert, noe som skaper kontrasterende farger. Selv om begge står overfor mangel på tilbud, er pris- og transaksjonstrendene i disse to markedene helt forskjellige.

Hanoi varmes opp, Ho Chi Minh-byen dyster

Ifølge Savills Vietnams rapport for 3. kvartal 2024 nådde tilbudet av nye leiligheter i Hanoi 5 265 enheter, en økning på 95 % sammenlignet med forrige kvartal og 178 % sammenlignet med samme periode i fjor. Prosjekter som Lumi Hanoi og QMS Top Tower sto for 66 % av tilbudet av nye leiligheter, resten kom fra de neste fasene av fire andre prosjekter.

Spesielt fortsetter vestsiden av Hanoi å lede an i tilbud med 92 % av klasse B-leiligheter. Savills Vietnam anslår at dette området vil tilby ytterligere 21 000 leiligheter fra 28 prosjekter, noe som utgjør 17 % av det totale fremtidige tilbudet.

Både gamle og nye leiligheter i Hanoi har økt raskt i pris den siste tiden. Foto: THUY LINH

I tillegg holdt absorpsjonsraten i Hanoi-markedet seg høy med 6840 solgte leiligheter, en økning på 35 % fra kvartal til kvartal og 226 % fra året før. Klasse B-leiligheter ledet an med en absorpsjonsrate på opptil 85 %, og bidro til 98 % av det totale antallet solgte leiligheter. Nye tilbud i dette segmentet utgjorde 65 % av det totale antallet solgte leiligheter.

Det er verdt å merke seg at leiligheter priset over 4 milliarder VND utgjorde 70 % av det totale antallet solgte leiligheter, en kraftig økning sammenlignet med bare 2 % i 2020, noe som viser et skifte mot high-end-segmentet i Hanoi-markedet. Samtidig forsvant segmentet av leiligheter priset under 2 milliarder VND nesten fra markedet og utgjorde bare 1 % av det totale tilbudet.

I sterk kontrast er leilighetsmarkedet i Ho Chi Minh-byen noe dystert. Tilbudet av primærleiligheter i tredje kvartal 2024 gikk ned med 13 % sammenlignet med forrige kvartal og 36 % sammenlignet med samme periode i fjor, og nådde bare 4871 enheter. Markedet er hovedsakelig konsentrert i øst (Thu Duc City) med 58 % markedsandel og vest (distrikt 6, Binh Tan) med 20 % markedsandel.

Transaksjonsvolumet i kvartalet gikk også ned med 16 % sammenlignet med forrige kvartal og med 4 % sammenlignet med samme periode i fjor, til 1 915 enheter. Av disse utgjorde klasse B-leiligheter 66 % av det totale antallet vellykkede transaksjoner, med en absorpsjonsgrad på 62 % for nytt tilbud, mens varelageret bare hadde en absorpsjonsgrad på 35 %.

I tillegg falt prisene på leiligheter i hovedleiligheter i Ho Chi Minh-byen med 12 % sammenlignet med forrige kvartal, til omtrent 68 millioner VND/m². Hovedårsaken er nedgangen i andelen klasse A- og B-leiligheter i primærtilbudet.

Savills Vietnam anslår at det innen utgangen av 2024 forventes at Ho Chi Minh-byen vil ha rundt 6700 nye leiligheter åpnet for salg, med fremtredende prosjekter som Vinhomes Grand Park - The Opus One og The Forest Gem. På lang sikt, fra nå og frem til 2027, vil mer enn 50 000 leiligheter fra 76 prosjekter bli åpnet for salg, hovedsakelig konsentrert i Thu Duc City (som står for 49 % av fremtidig tilbud), Distrikt 7 (som står for 12 %) og Binh Tan (som står for 9 %).

Årsaken til denne kontrasten, ifølge Mr. Troy Griffiths, assisterende generaldirektør i Savills Vietnam, er at varelageret i Ho Chi Minh-byen har sunket, og det er ikke mange nye prosjekter som legges ut for salg på grunn av juridiske problemer og forsinkelser i planleggingsgodkjenningen.

Til tross for det begrensede tilbudet av leiligheter i hovedbygningen, forventer Griffiths at situasjonen vil forbedre seg i de kommende kvartalene etter hvert som forskrifter endres, planleggingen oppdateres og viktige infrastrukturprosjekter implementeres.

Hvorfor?

Mange eksperter sier at forskjellen mellom markedene i Hanoi og Ho Chi Minh-byen ikke bare kommer av tilbuds- og etterspørselsfaktorer, men også i stor grad påvirkes av den juridiske konteksten, byutviklingsstrategien og kjøpernes behov i hvert område.

Tran Minh Tien, direktør for OneHousing Center for Market Research and Customer Insight, kommenterte at selv om Hanoi også står overfor forsyningsvansker i likhet med Ho Chi Minh-byen, er kjøperstemningen mer positiv.

Mer spesifikt registrerte Hanoi rundt 3100 overføringstransaksjoner i august 2024. Selv om dette tallet gikk litt ned med 3 % sammenlignet med forrige måned, økte det kraftig med 25 % sammenlignet med periodene mai og juni. Tien spådde at antallet leilighetsoverføringstransaksjoner i Hanoi kan gå litt ned eller forbli uendret i september og oktober, før det øker igjen på slutten av året – tiden da eiendomstransaksjonene er mest aktive i året.

Tran Khanh Quang, daglig leder i Viet An Hoa Real Estate Company, vurderte at tilbud er den viktigste faktoren å vurdere etterspørsel og gjennomsnittlig salgspris i markedet. I Ho Chi Minh-byen har nedgangen i tilbudet de siste årene på grunn av juridiske problemer ført til at antallet prosjekter til salgs ikke holder tritt med Hanoi. I tillegg, når tilbudet øker sakte og de fleste prosjektene til salgs er i high-end-segmentet, har dette presset opp leilighetsprisene i Hanoi.

Fru Giang Huynh, forskningsdirektør og S22M hos Savills Vietnam, understreket at rimelige boliger er et potensielt segment som ennå ikke er fullt ut dekket i verken Hanoi eller Ho Chi Minh-byen.

Statistikk fra Savills Vietnam viser at eiendomsprisene i Hanoi økte med gjennomsnittlig 6 % per år fra 2019 til 2023, mens de i Ho Chi Minh-byen bare økte med 3 % per år. Veksten i personlig inntekt i disse to byene nådde imidlertid bare henholdsvis 4 % og 3 % per år, noe som førte til at boligprisene i økende grad oversteg folks betalingsevne.

Ifølge fru Giang Huynh er det behov for tett koordinering mellom offentlig og privat sektor for å løse denne situasjonen. I tillegg må et bærekraftig eiendomsmarked ha et mangfoldig segment, spesielt produkter i klasse B og C. Både i Hanoi og Ho Chi Minh-byen er etterspørselen etter rundt 50 000 leiligheter per år – hovedsakelig fra personer med middelinntekt og unge husholdninger – fortsatt ikke fullt ut dekket.

«For å redusere tomtekostnadene, sikter både Ho Chi Minh-byen og Hanoi mot å utvide byområdene til naboprovinser som Bac Ninh for Hanoi og Binh Duong og Dong Nai for Ho Chi Minh-byen. Sterke investeringer i transportinfrastruktur og satellittbyutvikling vil være drivkraften for å styrke eiendomsmarkedet i disse områdene», forventer eksperten.

Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh-byens eiendomsmeglerforening, sa at for å løse problemet med leilighetstilbudet, som indirekte reduserer boligprisene, er nøkkelspørsmålet fortsatt å fjerne juridiske hindringer for prosjekter.

Samtidig vil det å skape forhold for investorer til å utvikle sosiale boliger og rimelige kommersielle boliger bidra til å redusere leilighetsprisene, noe som skaper muligheter for lavinntektspersoner til å få tilgang til bolig med inntekten sin. I tillegg får kredittpolitikk knyttet til prosjektutvikling for investorer også mer oppmerksomhet og støtte fra statsbanken.

Vil øke

Dr. Ho Quoc Tuan, førsteamanuensis ved Bristol University (Storbritannia), sa at det at boligprisene øker raskere enn inntektene er en stor utfordring for Vietnams boligpolitikk. Hvis boligprisene fortsetter å øke raskt, vil folk få vanskeligheter med å kjøpe hus, noe som fører til risiko for redusert etterspørsel. Men hvis boligprisene synker kraftig, kan det også være et varselsignal for markedsstabilitet.

Dr. Ho Quoc Tuan bemerket at tilbudet av rimelige leiligheter har sunket de siste årene på grunn av strenge reguleringer av arealbruk, noe som gjør det vanskeligere å bygge boliger i byer. Han spådde at boligprisene vil fortsette å øke på grunn av demografiske faktorer, med en økning i innvandringen på 4 % per år.

Kilde: https://nld.com.vn/ly-giai-gia-can-ho-o-ha-noi-va-tp-hcm-196241007210958175.htm