Mulighetene i satellittbyer

Folk med reelle boligbehov synes fortsatt det er vanskelig å finne et sted å «bosette seg» i ordets rette forstand på grunn av knappe tilbud.

Etter at Ho Chi Minh-byen utvidet sine administrative grenser, forventet mange at dette ville være et løft for boligmarkedet, noe som ville bidra til å øke tilbudet og dermed bringe prisene til et mer tilgjengelig nivå. Realiteten var imidlertid det motsatte, ettersom leilighetsprisene fortsatte å stige mens tilbudet forble lite.

Trendene med boligkjøp endrer seg

Boligmarkedsrapporten for Ho Chi Minh-byen og omkringliggende områder i august 2025 fra DKRA Consulting (under DKRA Group) viser at boligeiendommer i Ho Chi Minh-byen og naboprovinsene har fått positive tegn til bedring. Han nevnte leilighetssegmentet med et tilbud på 28 114 enheter brakt til markedet, en økning på 58 % i samme periode, med en absorpsjonsrate på mer enn 20 000 enheter, 3,1 ganger høyere enn i 2024. Rekkehus- og villasegmentet registrerte et tilbud på 10 133 produkter, en økning på 71 % i forhold til året før, med 4 817 produkter konsumert, 4 ganger høyere enn i samme periode. Tomter alene hadde et tilbud på 7 167 produkter, bare en liten økning på 3 %, men absorpsjonsraten nådde 1 130 produkter, en økning på 2,2 ganger.

Det kommersielle byområdet 826 EC er for tiden investerings- og boligsenteret i Sør-Ho Chi Minh-byen med sin beliggenhetsfordel - krysset mellom Le Van Luong-utvidelsen og Long Hau, med røde bøker for hver tomt og rimelige priser.

Ifølge Vo Hong Thang, viseadministrerende direktør i DKRA Consulting, er markedet tydelig i endring. Tay Ninh-provinsen står for tiden for 40 % av tilbudet og 67 % av primærforbruket av rekkehus og villaer i løpet av årets første åtte måneder. Leilighetssegmentet i det gamle Binh Duong- området overgikk til og med Ho Chi Minh-byen (gamlebyen), og sto for 45,5 % av tilbudet og 46,7 % av forbruket. Det er imidlertid fortsatt en sterk differensiering, Ho Chi Minh-byen fokuserer hovedsakelig på det eksklusive segmentet for klasse A-leiligheter, mens nærliggende områder leder markedet i mellomklasse- og rimelige segmenter.

Når det gjelder kjøpere, sa Pham Lam, styreleder i DKRA Group, at de for tiden kan deles inn i to hovedgrupper: kjøpe for å bo og kjøpe for å investere. Investeringsgruppen er vanligvis de som allerede eier eiendom, har ledig kapital, forstår markedet og finans, og er interessert i lønnsomhet, trafikk, beliggenhet, fremtidsplanlegging, investorer og betalingsmetoder. Gruppen som kjøper for å bo er derimot vanligvis førstegangskjøpere med moderate pengesummer, som tar nøye beslutninger og legger mer vekt på faktorer som beliggenhet, bomiljø, fasiliteter, pris og bankstøtte.

Herr Lam viste til data fra DKRA Realty (General Marketing and Distribution Agency of DKRA Group) som viser at andelen investeringskunder fortsatt er dominerende over gruppen som kjøper bolig. Alderen på boligkjøpere for investering er vanligvis fra 35 til 44 år, som utgjør 37 %, mens gruppen som kjøper bolig for å kjøpe bolig er konsentrert i aldersgruppen 25 til 34 år, som utgjør 40 %. Det er verdt å merke seg at majoriteten av eiendomsinvesteringskundene fortsatt bor i Ho Chi Minh-byen.

Ifølge styrelederen i DKRA Group har eiendoms"bølgen" spredt seg til satellittområder og områder som grenser til den utvidede Ho Chi Minh-byen, som Can Gio, Can Giuoc og Long Hau. Disse er i ferd med å bli viktige buffersoner med klynger av rekkehusprosjekter, synkroniserte forsyningsselskaper, bærekraftig verdi, egnet for reelle boligbehov med et budsjett på rundt 3 milliarder VND. For eksempel har 826 EC-prosjektet ved siden av Long Hau industripark, implementert av Hai Thanh Real Estate Trading Company Limited, fått stor oppmerksomhet takket være sin policy om å støtte 70 % lån over 30 år, 15 måneders rentefinansiering, 24 måneders avdragsfrihet og fortrinnsrabatter for rask betaling og engroskjøp. Dette prosjektet tilbyr 760 rekkehus med et areal på 80–120 m², med 98 % ferdigstilt infrastruktur og byggeklare.

En annen trend som også har blitt bemerket er at unge mennesker i økende grad velger bolig i satellittområder. De verdsetter grønne boopplevelser, knyttet til store byområder som utvikler seg i retning av offentlig transport. I tillegg anses transparente juridiske faktorer som en forutsetning. For å møte denne strenge etterspørselen forbedrer mange investorer kontinuerlig produktene sine, utvikler grønne - smarte - bærekraftige byområder, knyttet til systematiske infrastrukturforbindelser.

Behov for å utvikle satellittbyer

Fra et makroperspektiv sa økonom Dr. Can Van Luc at det globale økonomiske bildet i perioden 2025–2026 fortsatt står overfor mange gråtoner når vekstraten forventes å avta, fra 2,8 % i 2024 til 2,3 % de neste to årene, ifølge data fra Verdensbanken. Han pekte på hovedårsakene som kommer fra de uendelige geopolitiske konfliktene i Midtøsten og Ukraina, vedvarende inflasjonspress, økende offentlig gjeldsrisiko og nedgangen i veksten i de tre store økonomiene USA, Kina og EU. Imidlertid er det fortsatt lyspunkter i dette bildet når globale offentlige investeringer viser tegn til bedring.

For Vietnam, ifølge Dr. Can Van Luc, er situasjonen noe mer optimistisk takket være nye og fremtredende vekstfaktorer. En av dem er den registrerte kapitalstrømmen fra utenlandske direkteinvesteringer (FDI), som forventes å nå 26,14 milliarder USD i 2025, en økning på 7,3 % fra året før, og som kan øke til 42–46 milliarder USD i 2026, tilsvarende en vekst på 12–14 %. Av dette står eiendomssektoren alene for 5 milliarder USD, omtrent 20 % av den totale FDI-kapitalen i de første åtte månedene av 2025. Generelt sett ligger lyspunktet i Vietnams økonomi i gjenopprettingen av investeringer, økningen i FDI, om enn noe avtatt, og boomet i turistnæringen.

I tillegg har den nye politiske retningen også en klar innvirkning på eiendomsmarkedet. Dr. Can Van Luc sa at ferdigstillelsen av arealinstitusjoner, med endringen av jordloven fra 2024 og loven om eiendomsvirksomhet, sammen med den administrative ordningsprosessen, har åpnet for store muligheter. Bare Ho Chi Minh-byen, etter fusjonen, økte arealet med 2,4 ganger, befolkningen økte med 37 %, BRDP nådde 2 078 billioner VND, som utgjør 67,74 % av hele regionen, og BRDP per innbygger nådde 19,49 millioner VND. Dette er grunnlaget for å forvente et gjennombrudd, som vil påvirke eiendomsmarkedet sterkt.

Sammen med dette kommer en rekke viktige tiltak, som å bygge et sett med søyletiltak for å fremme grønn økonomi og digitalisering, implementere resolusjon 21/2021/QH15 om boligbygging, diversifisere kapitalkilder gjennom det nasjonale boligfondet, styrke antikorrupsjon i arealforvaltning og konvertere den administrative modellen med to nivåer for å forbedre forvaltningseffektiviteten. Alle anses som drivkrefter for å hjelpe eiendomsmarkedet, spesielt satellittsegmentet, med å få muligheten til å ta av.

Planleggingsekspert, dr. i naturvitenskap og arkitekt Ngo Viet Nam Son er enig i synspunktet ovenfor og mener at sammenslåingen av naboområder for å utvide Ho Chi Minh-byens område vil bringe denne byen inn i en æra med "superurban" når det gjelder areal, befolkning og økonomisk rolle. Den overlegne skalaen gir store fordeler når det gjelder utviklingsareal og markedsressurser, men samtidig stiller den betydelige utfordringer når det gjelder byforvaltning, infrastrukturallokering og kontroll av persontrafikk.

I den sammenhengen mener denne eksperten at planleggingen av Ho Chi Minh-byens byområde må ha en langsiktig visjon fra nå og frem til 2030–2050 med en multisentermodell. I stedet for å komprimere alt til den sentrale kjernen, må den utvidede byen utvikle satellittbyer i beltet, der hver by tar på seg spesialiserte funksjoner som industri, tjenester, utdanning – opplæring, smart byutvikling eller øko-feriested. Dette multipolare nettverket er bare virkelig effektivt når det er koblet sammen av et moderne interregionalt transportsystem, inkludert beltelinjer, motorveier og bybaner, som sikrer enkel transport mellom sentrum og satellittområdene. «Enda viktigere er det at planleggingen vektlegger kriteriene for «levelige satellittbyer», som betyr at disse byene må være virkelig levelige for å tiltrekke seg innbyggere til å bosette seg på lang sikt. Bare når teknisk og sosial infrastruktur investeres synkront, ledsaget av viktige forsyninger innen helse, utdanning og sysselsetting, vil folk føle seg trygge på å bli boende. Dette er nøkkelen til at satellittbyer kan spille sin rolle i å redusere presset på den sentrale kjernen, samtidig som de fremmer balansert og bærekraftig utvikling for hele regionen» – understreket denne eksperten.

Forum for boligeiendommer 2025

I sammenheng med at boligmarkedet står overfor mange problemer knyttet til tilbud og stigende eiendomspriser ... arrangerte Vietnam Real Estate Association (VNREA) i samarbeid med Nguoi Lao Dong Newspaper og Real Estate Review Community "Housing Real Estate Forum 2025" med temaet "Satellittbølger" på ettermiddagen 18. september på New World Saigon Hotel (HCMC).

Forumet vil ta opp følgende problemstillinger: Hvordan påvirker juridiske dokumenter eiendomsmarkedet; Hvordan vil de tre institusjonelle – finansielle – datadriverne forme «Vietnam-satellittstandarden» de neste fem årene; Hvilke løsninger har forvaltningsbyråer for å forvalte, støtte bedrifter, stabilisere markedet og orientere bærekraftig utvikling for satellitteiendom?

Dusinvis av storskalaprosjekter

Ifølge statistikk fra DKRA Consulting har Ho Chi Minh-byen og naboområdene for tiden rundt 18 byprosjekter med en skala på over 100 hektar, totalt over 16 500 hektar, hvorav 8 prosjekter har blitt og blir implementert med et areal på over 3500 hektar, som leverer over 50 000 boligprodukter til markedet.

Kilde: https://nld.com.vn/thoi-co-cua-do-thi-ve-tinh-196250917203234645.htm