Utsikter for markedet for industrielle eiendommer: Jevn vekst

I 2023, til tross for vanskelighetene i den innenlandske og utenlandske økonomien , vokser det vietnamesiske markedet for industrielle eiendommer fortsatt ganske sterkt. Selv om de peker på mange utfordringer som det vietnamesiske markedet for industrielle eiendommer står overfor i tiden som kommer, setter de fleste eksperter stor pris på utsiktene for dette markedet på mellomlang og lang sikt.

Vietnams industrielle eiendomsmarked vokser fortsatt ganske sterkt. Illustrasjonsfoto: VNA

Beleggsgraden er god

I rapporten «Vietnam Industrial Real Estate Highlights: Steady Growth» publisert 3. november, uttalte Savills Vietnam: «Etter et volatilt første halvår har Vietnam vist jevn vekst takket være viktige markedsdrivere. Blant dem er en ung og dynamisk arbeidsstyrke, konkurransedyktige lønnskostnader, en eksportorientert økonomi, et stabilt forretningsmiljø, geografisk beliggenhet og Vietnams aktive deltakelse i frihandelsavtaler (FTA-er) viktige faktorer.»

Ifølge Savills Vietnam vil det i 2023 bli etablert 397 industriparker med et samlet areal på 122 900 hektar, hvorav 292 industriparker er i drift med et samlet areal på over 87 100 hektar. I tillegg er 106 andre industriparker under bygging med et samlet areal på 35 700 hektar. Industriparker over hele landet har en høy beleggsgrad på over 80 %, hvorav de viktigste nordlige provinsene når 83 % og de viktigste sørlige provinsene når 91 %.

Den nordlige økonomiske sonen (Northern Key Economic Zone) registrerte 68 industriparkprosjekter med et leid areal på 12 000 hektar. Leieprisene for tomter økte med 30 % fra år til år, og nådde et gjennomsnitt på 138 USD/m2/leieperiode. Leietakere i dette området opererer hovedsakelig innen elektronikk og datamaskiner, bilmontering, maskiner og utstyr samt solenergirelaterte komponenter. Noen fremtredende bedrifter som opererer i nord inkluderer Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda og Vinfast .

Den sørlige økonomiske sonen registrerte 122 industriparkprosjekter med et leid areal på 24 883 hektar. Leieprisene for tomter økte med 15 % fra år til år og nådde et gjennomsnitt på 174 USD/m2/leieperiode. Leietakerne opererer hovedsakelig innen næringsmiddel- og drikkevareforedling, byggematerialer, tekstiler og gummi- og plastprodukter. Noen bemerkelsesverdige leietakere inkluderer LEGO, Suntory PepsiCo , Intel, Unilever, Coca-Cola og Kumho Tires.

I sin siste rapport deler Knight Frank Vietnam Company det samme synet og sier at beleggsgraden i industriparker for tiden er svært positiv, med 78 % i forstadsområdet til Hanoi og 92 % i Ho Chi Minh-byen. Leieprisene på industriparktomter i de to største byene i landet økte også i perioden 2022–2023, nærmere bestemt med 14 % i forstadsområdet til Hanoi og 58 % i forstadsområdet til Ho Chi Minh-byen.

Ifølge Knight Frank Vietnam har markedet for ferdigbygde fabrikker og lagerbygg (RBF og RBW) tiltrukket seg sterk utenlandsk investeringskapital siden 2018, og antallet investorer har femdoblet seg hittil. Utfordringene som følge av denne boomen, spesielt i forstadsområdene i Ho Chi Minh-byen, hvor tilbudet av ferdigbygde lagerbygg nådde 2,1 millioner kvadratmeter, har bidratt til å skape et marked som favoriserer leietakere, med gjennomsnittlige leiepriser på omtrent 4,5 USD/m2/måned i sør og 4,7 USD/m2/måned i nord.

«Denne trenden var forventet og utgjør ingen trussel mot markedet for industrielle eiendommer. Dette vil bidra til å opprettholde konkurransedyktige leiepriser i nær fremtid, mens markedet modnes og utvides for å konkurrere med andre land i regionen, spesielt Thailand, hvor levering av ferdigbygde lagerbygg har en sammensatt årlig vekstrate (CAGR) fra 2021 til 2024 på 6,6 %, sammenlignet med 15 % i Vietnam», sa Alex Crane, administrerende direktør i Knight Frank Vietnam.

I mellomtiden, ifølge eiendomsfirmaet CBRE Vietnam, opplevde ferdigbygde fabrikker og ferdigbygde lagerbygg en økt absorpsjonsrate i tredje kvartal 2023 takket være etterspørsel fra amerikanske, europeiske og japanske selskaper. I de første ni månedene av 2023 registrerte det sørlige markedet 450 000 kvadratmeter med nye fabrikker og lagerbygg. Med rikelig nytt tilbud er leieprisene for begge typer bygninger relativt stabile i nivå 1-provinser og byer (Ho Chi Minh-byen, Binh Duong, Dong Nai, Long An) i sør; den gjennomsnittlige lagerleieprisen er 4,5 USD/m2/måned og fabrikkleieprisen er 4,9 USD/m2/måned.

I tillegg til dette var utleiegraden for ferdigbygde lagerbygg (unntatt servicelagerbygg) 56 %, og fortsatte den nedadgående trenden på grunn av nye tilbud. Samtidig holdt utleiegraden for ferdigbygde fabrikker seg på et godt nivå og nådde 91 %. Leietakere fra Kina, Vietnam, Japan, USA og EU er aktive investorer som ser etter industriarealer, lagerbygg og fabrikker i det vietnamesiske markedet, og står for omtrent 70–80 % av CBREs søk.

«Vietnam fortsetter å styrke samarbeidet med omfattende strategiske partnere som USA, Sør-Korea og Kina i den senere tid, og det forventes at leietakere fra disse landene vil fortsette å lede etterspørselen etter Vietnams industrielle eiendomsmarked i fremtiden», sa en representant for CBRE Vietnam.

Langsiktige utsikter

Ifølge Savills Vietnam viser økningen i PMI for industrien og industriproduksjonsindeksen lovende resultater for Vietnams industrielle eiendomsmarked. I tillegg har konsulentfirmaer som Savills også registrert et økende antall forespørsler og befaring fra multinasjonale produksjons-, logistikk- og e-handelsbedrifter, noe som gjenspeiler den økende etterspørselen etter industriprodukter.

Industripark i Bac Tan Uyen-distriktet (Binh Duong). Foto: Hong Dat - VNA

John Campbell, assisterende direktør og leder for industrielle tjenester i Savills Vietnam, påpekte imidlertid også noen utfordringer for Vietnams industrielle eiendomsmarked i tiden som kommer.

Mer spesifikt, ifølge Mr. Campbell, er kvaliteten på å sikre problemfri drift av all transportinfrastruktur i Vietnam fortsatt lavere enn i andre land i regionen. Selv om transportinfrastrukturen utvides raskt, har utviklingen ennå ikke holdt tritt med den økonomiske og sosiale veksten. Rask vekst i bybefolkning og godstransport er den viktigste driveren for infrastrukturetterspørsel, mens kapasiteten til havner og sjøhavner ennå ikke har nådd sitt fulle potensial.

På den annen side sa Campbell at etter hvert som Vietnams fokus skifter til å tiltrekke seg industrier med høy verdiskaping og øke produktiviteten for å matche regionale konkurrenter, vil etterspørselen etter kvalifisert arbeidskraft øke. Selv om lønnskostnadene i Vietnam bare er en tredjedel av Kinas, er produktiviteten også lavere på samme nivå.

I tillegg har strenge nye brannforskrifter, som trer i kraft innen utgangen av 2022, skapt hindringer for industriutviklere, produsenter og logistikkselskaper. Store utenlandske investorer har problemer med å skaffe seg nødvendige sertifikater, og noen prosjekter har blitt forsinket på grunn av dette problemet.

For å håndtere de eksisterende utfordringene sa Campbell at den vietnamesiske regjeringen må fortsette å investere i infrastruktur og oppgradere ferdighetene til den vietnamesiske arbeidsstyrken for å øke produktiviteten og effektiviteten. I tillegg er det viktig for Vietnams industri å fremme støtteindustrier, styrke forsyningskjeden, forenkle investerings- og arealbruksprosedyrer samt anvende digitalisering.

Alex Crane, administrerende direktør i Knight Frank Vietnam, pekte på noen motstridende trender i den industrielle eiendomsbransjen og sa at kapitaliseringsraten for driftsmidler er under deflasjonspress på grunn av høye finansieringskostnader, kortere arealbruksperioder og konkurranse fra andre markeder med betydelig billigere leiepriser i den asiatiske regionen. Kapitaliseringsratene i Vietnam øker for tiden fra 9–12 % på grunn av det økte tilbudet av ferdigbygde fabrikker og lagerbygg av høy kvalitet (RBF og RBW) over hele landet.

Med tanke på 2024 innen industriell eiendomssektor bemerket Alex Crane at globale minimumstariffer og høye logistikkkostnader vil være hindringer for å tiltrekke produsenter til å investere i Vietnam. Selv om Vietnam har signert mange bilaterale og multilaterale frihandelsavtaler, påvirker stigende arbeidskraft- og byggekostnader også delvis landets kostnadsfordel.

Ifølge Knight Frank Vietnam kan dette tydelig sees gjennom tomteprisene. For eksempel er leieprisene for industritomter i forstedene til Bangkok (Thailand) for tiden på 82–164 USD/m2/leieperiode, mye lavere enn i forstedene til Hanoi (80–250 USD/m2/leieperiode) og forstedene til Ho Chi Minh-byen (95–280 USD/m2/leieperiode). Alex Crane understreket at industri- og prosesseringseiendom fortsatt er viktige markeder i Vietnam, men vil møte mange utfordringer med å tiltrekke seg investeringer og fylle opp ferdigbygde lokaler i 2024.

Knight Franks representant for Vietnam uttrykte imidlertid optimisme med tanke på de langsiktige utviklingsutsiktene, ettersom både Det internasjonale pengefondet (IMF) og HSBC Bank spår at Vietnam vil oppnå en BNP-vekst på rundt 4,7 % til 5 % i 2023. Ifølge Alex Crane er Vietnams forpliktelse til å bruke penger og investere i infrastruktur blant de sterkeste i regionen, og datasentermarkedet er også klart for transformasjon, avhengig av at juridiske barrierer lettes og at det fokuseres på infrastruktur.

Qinghai