Hvorfor er det så vanskelig for eiendomsmarkedet å «tine»?

Forsiktig kjøperstemning, mangel på nytt tilbud og en rekke juridiske variabler fører til at likviditeten til tomter sakte tar seg opp igjen, selv om dette er et segment som tiltrekker seg oppmerksomhet fra noen investorer.

Siden Covid-19-pandemien har ikke tomtemarkedet sett noen signifikante positive tegn, med absorpsjonsrater som gjennomgående har holdt seg lave, generelt under 20 %. En rapport fra DKRA Consulting viser at absorpsjonsraten for tomter i 2023 bare var omtrent 10 %, i 2024 var den 15,15 %, og i 2025 forbedret likviditeten seg bare litt, med den totale markedsabsorpsjonsraten på rundt 18 %. I løpet av det siste året registrerte det sørlige markedet omtrent 9 450 tomter tilbudt for salg, med nesten 1700 produkter absorbert.

Nettbaserte dataplattformer gjenspeiler også en lignende trend. Ifølge nettstedet Batdongsan for eiendomsmegling, avtok etterspørselen etter tomter raskt etter en lokal økning i april, og falt med gjennomsnittlig 15–20 % sammenlignet med samme periode i fjor, med søk etter tomter som falt med 30–40 % på mange tidspunkter. Salget av tomter i nylanserte prosjekter holdt seg på rundt 20–30 % av tilgjengelig beholdning.

I mellomtiden vurderer Nha Tot at tomtemarkedet i fjor generelt var tregt, bortsett fra den lokale oppgangen etter kunngjøringen om provinsiell sammenslåing, med antallet kjøpere som gikk ned med 35–50 % sammenlignet med samme periode i 2024, og gikk ned i de fleste områder.

Eiendom i Ho Chi Minh-byen, inkludert tomter og jordbruksland . Foto: Quynh Tran

Phan Dinh Phuc, administrerende direktør i Seenee Vietnam, forklarer årsakene til den langsomme gjenopprettingen av likviditeten i eiendommer , og mener at den største hindringen for øyeblikket ligger i kontantstrøm og investorsentiment. I forrige syklus tapte de fleste investorer penger da de investerte i eiendom – en type eiendel som er virkelig «fast», hovedsakelig kjøpt for å vente på prisøkninger før salg, uten å generere noen bruksverdi eller kontantstrøm i løpet av eierperioden. Når markedet synker, fører dårlig likviditet til at mange eiendomskjøpere har kapitalen bundet opp i lang tid. Denne erfaringen har ført til at mange investorer har revurdert og verdsatt segmenter som kan generere kontantstrøm, for eksempel leiligheter, fordi selv om de ikke har solgt dem ennå, kan eiendommen fortsatt leies ut.

Fra et tilbudsperspektiv analyserte Vo Hong Thang, viseadministrerende direktør i DKRA Group, at tomtemarkedet opplever en alvorlig mangel på nye prosjekter ettersom mange investorer gradvis trekker seg ut av dette segmentet. I løpet av det siste året utgjorde nytt tilbud bare omtrent 13 % av det totale primærtilbudet, og de fleste produktene på markedet var varelager fra tidligere år. Tay Ninh , provinsen med den største andelen av landtilbudet i sør, registrerte bare to nye prosjekter: boligområdet Dragon Eden (146,8 hektar) og byområdet Solia (20,5 hektar). I Ho Chi Minh-byen (etter sammenslåingen av Binh Duong og Ba Ria - Vung Tau) består tilbudet som tilbys for salg hovedsakelig av eksisterende varelager eller relansering av tidligere faser.

Tilbud og etterspørsel er derfor ikke synkronisert, med omtrent 69 % av etterspørselen konsentrert om nye prosjekter, noe som fremgår av det faktum at prosjekter i Tay Ninh sto for over 53 % av likviditeten i det sørlige landmarkedet i fjor.

Fra et forretningsperspektiv blir trenden med å trekke seg tilbake fra tomter stadig tydeligere. Mange utviklere som Thang Loi Group, Cat Tuong, Tran Anh og Khai Hoan Land, som en gang anså dette segmentet som en pilar, prioriterer det ikke lenger i forretningsplanene sine for 2026.

Ifølge en representant for et eiendomsselskap blir det stadig vanskeligere å utvikle tomter på grunn av strengere lovbestemmelser, kraftig økende investeringskostnader fra infrastruktur og bruksavgifter til fasiliteter, samtidig som implementeringstiden forlenges. Motsatt er salgsprisene vanskelige å konkurrere med rekkehus og leiligheter, noe som reduserer profittmarginene og til og med gjør prosjektet ulønnsomt. Denne virkeligheten har tvunget mange utbyggere til å justere seg, noe som har ført til at prisene på primære tomter har økt med 20–30 % det siste året, hovedsakelig for å kompensere for utviklingskostnader.

Eksperter mener at investeringsbalansen i eiendomsmarkedet gradvis endrer seg i prognoser for 2026, noe som åpner for muligheten for at noen investorer vurderer tomter på nytt. Phan Dinh Phuc bemerket at den kraftige økningen i leilighetspriser fører til at dette segmentet blir stadig mer ubalansert sammenlignet med inntekt og brukbarhet. Når leilighetsprisene i mange områder overstiger rimelige terskler og nærmer seg tomtepriser på samme sted, blir forskjellen mindre overbevisende. Han viste til eksemplet Long An, hvor leilighetsprisene har nådd omtrent 35 millioner VND per kvadratmeter, mens tomter i prosjekter med planlegging i skala 1:500 og komplett infrastruktur bare varierer fra 20–25 millioner VND per kvadratmeter.

Ifølge Phuc vil imidlertid ikke tilbakelevering av tomter, dersom det skjer, være utbredt slik som i tidligere sykluser, men snarere selektiv, med fokus på områder med komplett infrastruktur, tilkoblingsmuligheter, fasiliteter, sysselsetting og spesielt reell kontantstrøm fra innbyggerne. Mangelen på nytt tilbud, tomtepriser som nærmer seg markedsverdi og stadig høyere krav til livskvalitet vil fortsette å omforme dette segmentet.

Eiendomsekspert Tran Hoang deler det samme synet og mener at tomtemarkedet gjennomgår en betydelig endring. Tidligere involverte mange prosjekter bare oppdeling av tomter, bygging av interne veier og salg av tomter. Nå må bedrifter utvikle seg på en mer systematisk måte, investere i infrastruktur, fasiliteter, skoler, kjøpesentre og andre viktige tjenester, og nærme seg modellen av et komplett byområde. Denne endringen stammer fra den nye jordloven, som trådte i kraft 1. august 2024, og som praktisk talt eliminerer den tradisjonelle metoden for oppdeling og salg av tomter. Prosjekter må fullføre infrastruktur, fasiliteter og boliger i henhold til planen før de inspiseres og får tildelt tomtebevis.

Ifølge eksperter kan endringer i utviklingsmodeller kombinert med drivkraften fra transportinfrastruktur føre til at tomteprisene øker med 10–20 % i 2026. Prisforskjellene mellom områdene vil imidlertid fortsette å være sterkt differensierte, noe som gjenspeiler variasjoner i beliggenhet, produkt og lokal etterspørsel. Derfor er det lite sannsynlig at tomteprisene vil skape store prisøkninger eller drive markedslikviditeten som før, selv om det kan forekomme lokale prisøkninger.

Phan Dinh Phuc mener at dette segmentet fortsatt lider av psykologiske «arr» etter den siste syklusen, spesielt når det gjelder likviditet og evnen til å generere kontantstrøm. Bare prosjekter som er godt utviklet, danner et reelt bofellesskap og genererer intern kontantstrøm, kan overvinne denne svakheten og dermed legge grunnlaget for en bærekraftig gjenoppretting av tomtemarkedet.

Ifølge Vnexpress.net

Kilde: https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm